B.O.I. N° 13 du 25 JANVIER 2006

Section 2 :

Opérations exonérées

33.Parmi les opérations décrites ci-dessus, sont exonérés d'impôt sur les sociétés en application de l'article 207-1-4° du CGI :

- les opérations réalisées par les organismes d'HLM, les SEM, les UES et les SA de coordination, au titre du service d'intérêt général défini à l'article L. 411-2 du CCH ;

- les produits issus de l'exploitation des locaux annexes et accessoires des ensembles d'habitations mentionnés à l'article L. 411-1 du même code, à la condition que ces locaux soient nécessaires à la vie économique et sociale de ces ensembles ;

- les produits financiers issus du placement de la trésorerie de ces organismes.

34.Il est précisé que le champ d'application des opérations exonérées est strictement limité aux activités mentionnées à l'article 207-1-4° du CGI s'agissant des organismes de logement social et à celles mentionnées à l'article 207-1-4° quater du CGI en ce qui concerne les unions d'économie sociale.

Sous-section 1 :

Opérations réalisées au titre du service d'intérêt général

35.Il ressort de l'article L. 411-2 du CCH que le service d'intérêt général porte, sous réserve que certaines conditions soient remplies, sur quatre catégories d'opérations : celles relatives aux logements locatifs, celles relatives à l'accession à la propriété et les services accessoires à ces opérations ainsi que celles relatives à la gestion de copropriétés.

Sont donc exonérés d'impôt sur les sociétés les bénéfices réalisés au titre de ces quatre catégories d'opérations.

36.Par ailleurs, les produits exceptionnels afférents à ces quatre catégories d'opérations sont exonérés d'impôt sur les sociétés.

37.Exemple : indemnités d'assurance perçues suite à un sinistre ou pénalités de retard afférentes à un logement entrant dans le champ d'application des opérations réalisées au titre du service d'intérêt général.

  A. OPERATIONS RELATIVES AU SECTEUR LOCATIF

38.Seuls les bénéfices qui se rapportent aux activités énumérées à l'article L.411-2 précité peuvent bénéficier de l'exonération fiscale, à la condition que ces dernières se rapportent à des logements locatifs qui relèvent du service d'intérêt général.

  I. Conditions relatives au secteur locatif : conditions relatives à la nature et à la destination des logements

  1. Caractère locatif des logements

39.Sont considérés comme des logements locatifs les logements à usage d'habitation ou ceux à usage professionnel et d'habitation.

40.Ils peuvent constituer des habitations collectives ou individuelles, urbaines ou rurales, neuves ou anciennes.

41.Sont notamment assimilés à ces logements locatifs les garages, boxes, caves, greniers, parcs de stationnement, locaux à poubelles, à vélos ou à poussettes, les loges et logements des gardiens , aires de jeux, jardins, cours et terrasses, dans la mesure où ils en sont les accessoires ou les dépendances.

  2. Détermination des logements locatifs relevant de l'exercice du service d'intérêt général

42.Sont con sidérés comme des logements locatifs relevant de l'exercice du service d'intérêt général, au regard du droit fiscal, les logements dont les loyers sont plafonnés et qui sont attribués à des personnes de ressources modestes dans les limites précisées aux paragraphes n° 43 et 44 . Il est précisé que le respect des plafonds de ressources des foyers attributaires des logements s'apprécie lors de l'entrée dans les lieux.

Remarque : pour une meilleure compréhension des paragraphes suivants, il convient auparavant de se reporter aux développements relatifs à l'attribution des logements locatifs sociaux figurant à l'annexe I.

43.En vertu des dispositions de l'article L.411-2 du code de la construction et de l'habitation, les logements locatifs relevant du service d'intérêt général et présentant un caractère pérenne entrent dans le champ d'application de l'exonération d'impôt sur les sociétés prévue aux articles 207-1-4° et 207-1-4° quater du CGI lorsqu'ils sont destinés à des personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds maximums fixés par l'autorité administrative pour l'attribution des logements locatifs conventionnés dans les conditions définies à l'article L. 351-2 du CCH et dont l'accès est soumis à des conditions de ressources. Les logements doivent donc être destinés à des personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds fixés pour le prêt locatif social (PLS).

44.Toutefois, entrent également dans le champ d'application de l'exonération d'impôt sur les sociétés prévue aux articles 207-1-4° et 207-1-4° quater du CGI, les logements locatifs destinés à des personnes de revenu intermédiaire dont les revenus excèdent les plafonds fixés pour le prêt locatif social (PLS), mais restent inférieurs aux plafonds fixés au titre neuvième du livre troisième, c'est-à-dire les plafonds applicables en matière de prêt locatif intermédiaire (PLI), lorsque les logements correspondants représentent moins de 10 % des logements locatifs sociaux mentionnés à l'article L. 302-5 détenus par l'organisme.

45.Les logements locatifs sociaux retenus dans le champ d'application de l'exonération d'impôt sur les sociétés prévue à l'article 207-1-4° du CGI sont :

- ceux appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré, à l'exception, en métropole, de ceux construits, ou acquis et améliorés à compter du 5 janvier 1977 et ne faisant pas l'objet d'une convention définie à l'article L. 351-2 du CCH. Peuvent aussi être retenus dans le champ d'exonération les logements locatifs sociaux qui ont fait l'objet d'un financement par des prêts conventionnés locatifs (PCL), si la convention prévue a effectivement été signée, et d'un financement type HLMO y compris postérieur au 5 janvier 1977 ;

- les autres logements conventionnés dans les conditions définies à l'article L. 351-2 du CCH et dont l'accès est soumis à des conditions de ressources ;

- les logements appartenant aux sociétés d'économie mixte des départements d'outre-mer ;

- les logements appartenant aux sociétés d'économie mixte construits en application du titre II de la loi du 13 juillet 1928 établissant un programme de construction ou d'habitation à bon marché et de logements, en vue de remédier à la crise de l'habitation (ILM28), visés à l'article L. 442-10 du CCH, pour lesquels la société prend l'engagement de signer avec le représentant de l'Etat dans le département, au plus tard le 31 décembre 2006, un conventionnement sans travaux comportant l'obligation de respecter le niveau de plafond PLUS ;

- les logements destinés à d'anciens mineurs ou à leurs ayants droit pour lesquels l'Agence Nationale pour la Garantie des Droits des Mineurs exerce les missions prévues aux articles 1 et 2 de la loi n° 2004-105 du 3 février 2004 portant création de l'Agence, dans les conditions prévues par le décret n° 2004-1466 du 23 décembre 2004 relatif à l'Agence Nationale pour la Garantie des Droits des Mineurs ;

- les logements ou les lits des logements-foyers de personnes âgées, de personnes handicapées, de jeunes travailleurs, de travailleurs migrants et des logements-foyers dénommés résidences sociales, conventionnés dans les conditions définies au 5° de l'article L. 351-2 du CCH ainsi que les places des centres d'hébergement et de réinsertion sociale visées à l'article 185 du code de la famille et de l'aide sociale et les logements loués dans les conditions précisées à l'article L. 442-8-1 du code de la construction et de l'habitation ;

- les logements situés dans des résidences dédiées à l'accueil des étudiants lorsque ces logements sont destinés à des étudiants dont les revenus sont inférieurs aux plafonds fixés pour le prêt locatif social (PLS) à l'article L. 351-2 du CCH.

  3. Affectation sociale définitive de l'immeuble

46.En application des articles L. 411-3 et L. 411-4 du CCH, sont affectés définitivement à l'activité locative sociale les logements qui ont été construits, acquis ou acquis et améliorés par les organismes d'HLM et les unions d'économie sociale, en vue de leur location, avec le concours financier de l'Etat, ou de l'ANAH, ou ayant ouvert droit à l'aide personnalisée au logement en application d'une convention prévue à l'article L. 353-14 du CCH entre lesdits organismes et l'Etat.

47.Il est admis que les logements acquis afin d'être améliorés mais dont le conventionnement intervient postérieurement à la réalisation des travaux entrent dans le champ d'application des activités exonérées relatives aux opérations du secteur locatif sous réserve que :

- l'organisme prenne l'engagement dans l'acte d'acquisition de réaliser les travaux dans un délai maximum de 2 ans ;

- le logement ne soit pas donné en location pendant la période précédant le conventionnement, sauf à respecter les plafonds prévus dans le cadre du conventionnement au sens de l'article L. 351-2 du CCH.

En cas de non respect de ces conditions, le logement devra être rattaché au secteur taxable.

48.En cas de transfert de propriété, ces logements restent soumis à des règles d'attribution sous condition de ressources et de fixation de loyer par l'autorité administrative.

  II. Activités exonérées

49.Lorsque les conditions susvisées aux paragraphes n° 38 à 48 sont remplies, les produits afférents à l'activité de location des organismes d'HLM, des SEM, des unions d'économie sociale ou des SA de coordination sont exonérés d'impôt sur les sociétés.

50.Sont également exonérées les activités énumérées à l'article L. 411-2 du CCH qui se rapportent aux logements locatifs susvisés aux paragraphes n° 38 à 48 , et que les organismes précités sont habilités à exercer en application du CCH :

• la construction ;

• l'acquisition ;

• l'amélioration, celle-ci comprenant les activités d'aménagement, d'assainissement et de réparation ;

• l'attribution ;

• la gestion

• la cession.

51.Ne sont donc pas exonérées les activités telles que l'activité de maîtrise d'ouvrage, de syndic de copropriété (à l'exception des développements figurant aux paragraphes n° 67 à 70 ), d'étude de programmes, de préparation d'appels d'offre lorsqu'elles ne sont pas exercées pour compte propre ou pour le compte d'un autre organisme social ou bailleur social...et celles ne se rapportant pas aux logements locatifs à caractère social caractérisé telles que l'activité de camping, de caravanage, villages de vacances, maisons familiales de vacances...

Sont exclues du champ d'application de l'exonération d'impôt sur les sociétés les prestations de services exercées au profit de tiers par les personnes morales précitées.

52.Exemple : la location d'un emplacement pour l'installation d'un emplacement publicitaire ou d'une antenne collective de radio, de télévision ou de téléphonie...

53.Toutefois, la location d'aires de stationnement à des personnes non-résidentes dans les logements auxquels ces aires sont attachées est exonérée dès lors que ces locations contribuent à assurer la vie économique et sociale des ensembles de logements sociaux auxquels elles sont afférentes.

54.En cas de vente de logements locatifs répondant à la définition du service d'intérêt général telle que précisée aux paragraphes n° 38 à 48 , les plus-values réalisées par l'organisme de logement social ou par l'union d'économie sociale sont exonérées d'imposition, mais les moins-values ne sont ni récupérables ni imputables.

  B. OPERATIONS RELATIVES AU SECTEUR DE L'ACCESSION SOCIALE

55.Les opérations d'accession peuvent être réalisées soit par des ventes en l'état futur d'achèvement en direct ou dans le cadre de sociétés de construction de type société civile constituées entre organismes de logement social, soit encore dans le cadre de contrats de construction de maisons individuelles.

56.En application des dispositions de l'article L.411-2 du code de la construction et de l'habitation, entrent dans le champ d'application de l'exonération d'impôt sur les sociétés prévue à l'article 207-1-4° du CGI les bénéfices tirés de la réalisation d'opérations d'accession à la propriété destinées à des personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds maximums fixés par l'autorité administrative pour l'attribution des logements locatifs conventionnés dans les conditions définies à l'article L. 351-2 du CCH et dont l'accès est soumis à des conditions de ressources. Les logements doivent donc être destinés à des personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds fixés pour le prêt locatif social (PLS).

57.Toutefois, entrent également dans le champ d'application de l'exonération d'impôt sur les sociétés prévue à l'article 207-1-4° du CGI les bénéfices tirés de la réalisation d'opérations d'accession à la propriété destinées, dans la limite de 25% des logements vendus, à des personnes dont les revenus excèdent le plafond fixé pour le prêt locatif social (PLS), mais restent inférieurs aux plafonds fixés au titre neuvième du livre troisième, c'est-à-dire les plafonds applicables en matière de prêt locatif intermédiaire (PLI), à la condition que l'ensemble des opérations d'accession (soit les logements vendus à des personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds fixés pour le prêt locatif social ainsi que les logements vendus à des personnes dont les revenus restent inférieurs aux plafonds fixés en matière de prêt locatif intermédiaire) soient assorties de garanties pour l'accédant. La proportion de 25 % s'apprécie, au titre de chaque exercice, en prenant en compte l'ensemble des opérations d'accession réalisées par l'organisme pendant l'exercice considéré.

58.Les garanties pour l'accédant doivent respecter les conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.

59.Rappel : Aux termes de l'article 207-1-4° quater du code général des impôts, le champ d'application de l'exonération d'impôt sur les sociétés applicable aux unions d'économie sociale ne vise pas les opérations relatives au secteur de l'accession sociale.