Date de début de publication du BOI : 19/04/2012
Identifiant juridique :

B.O.I. N° 47 DU 19 AVRIL 2012


Section 2 :

Conditions d'application de l'exonération


26.L'exonération ne s'applique qu'au titre de la première cession d'un logement, sous condition de remploi, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, d'une fraction du prix de cession à l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à la résidence principale du cédant.


  A. PREMIERE CESSION


27. Cession unique . Il doit s'agir de la première cession d'un logement intervenue depuis le 1 er  février 2012, les ventes de logements ayant eu lieu avant cette date n'étant pas prises en considération. Ainsi, l'exonération ne peut s'appliquer qu'une seule fois.

28. Appréciation de la première cession . Dès lors que l'exonération est conditionnée à un remploi effectif à l'acquisition ou la construction d'un logement dans un certain délai et à l'affectation par le cédant de ce logement à sa résidence principale, l'exonération est applicable même si antérieurement le cédant a vendu un ou plusieurs logements qui, faute de remplir les conditions d'application de l'exonération ou faute pour l'intéressé d'avoir demandé l'exonération à raison desdits logements, n'ont pas ouvert droit à l'exonération.

En revanche, à la suite du bénéfice de l'exonération, les cessions ultérieures d'autres logements, réalisées par le même cédant, dans des conditions permettant de prétendre aux dispositions du 1°  bis du II de l'article 150 U du CGI ne peuvent plus bénéficier de cette exonération.

29. Caractère facultatif de l'exonération . L'exonération s'applique sur demande du cédant. Le contribuable ne bénéficie qu'une seule fois de l'exonération au titre de la cession de son choix, toutes conditions étant par ailleurs remplies. En l'absence de demande expresse du cédant, la plus-value immobilière est imposable dans les conditions de droit commun.

30. Exonération d'une seule cession par personne physique . Chaque contribuable personne physique peut bénéficier de l'exonération au titre d'une seule cession à compter du 1 er février 2012.


  B. REMPLOI DE TOUT OU PARTIE DU PRIX DE CESSION DANS LES VINGT-QUATRE MOIS DE LA CESSION


31.Le contribuable est tenu de remployer, dans un délai de vingt-quatre mois, tout ou partie du prix de cession du logement à l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte à sa résidence principale. Le prix de cession à remployer est celui défini à l'article 150 VA du CGI (sous réserve des précisions figurant au n°  23 .).

  1.  Modalités du remploi

32. Acquisition ou construction d'un logement à titre gratuit ou à titre onéreux . Le remploi peut prendre la forme d'une opération à titre onéreux (vente, licitation, échange ou partage qui donne lieu au versement d'une soulte) ou d'une opération à titre gratuit (paiement de droits d'enregistrement dès lors que ces droits sont relatifs à un logement reçu en pleine propriété par donation ou succession).

Cependant, les opérations portant sur le transfert d'un logement du patrimoine professionnel au patrimoine privé du cédant ne peuvent constituer un remploi.

33. Détention en pleine propriété d'un logement . L'exonération s'applique uniquement lorsque le prix de cession est remployé à l'acquisition ou la construction d'un logement en pleine propriété, y compris de droits indivis en pleine propriété. Il est admis que le remploi peut être effectué dans l'acquisition de parts de sociétés dotées de la transparence fiscale, régies par les dispositions de l'article 1655  ter du CGI, dès lors que les associés de ces sociétés sont réputés être directement propriétaires du logement correspondant à leurs droits dans la société.

L'exonération ne s'applique pas lorsque le prix de cession est affecté à l'acquisition de droits relatifs à un immeuble, qui s'entendent de ceux résultant notamment du démembrement de la propriété (nue-propriété et usufruit).

34. Exclusion de la détention indirecte . Le remploi du prix de cession à l'acquisition de parts de sociétés ou groupements, autre que les sociétés dotées de la transparence fiscale régies par les dispositions de l'article 1655 ter du CGI, n'est pas admis. Il s'agit notamment des groupements fonciers agricoles, sociétés civiles de placement immobilier, sociétés immobilières d'investissement, sociétés civiles immobilières … De même, l'apport du prix de cession à une société ou un groupement n'ouvre pas droit à l'exonération.

35. Computation du délai de vingt-quatre mois . Le délai de remploi est calculé de date à date à partir de la date de la cession (pour plus de précisions sur la date de cession, voir les n° 3 et suivants de la fiche n° 6 du BOI  8 M-1-04 ).

36. Lieu du remploi . Les biens immobiliers acquis en remploi doivent en principe être situés en France. Cela étant, conformément au principe de libre circulation des personnes garanti par le Traité sur le fonctionnement de l'Union européenne et l'accord sur l'Espace économique européen du 2 mai 1992, l'exonération est applicable, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, lorsque le remploi du prix de cession a lieu dans un État membre de l'Union européenne ou dans un autre État partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale (en ce sens, réponse ministérielle Bono, Journal officiel Assemblée nationale du 23 août 2011, n° 103716, page 9087).

  2.  Nature du remploi

37.La condition de remploi de tout ou partie du prix de cession est remplie dès lors que le contribuable acquiert ou construit, dans le délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, un logement.

38. Acquisition d'un logement . Il peut s'agir indifféremment d'une acquisition portant sur :

- un logement neuf achevé ou en l'état futur d'achèvement (VEFA) ;

- un logement en état futur de rénovation, dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover (VIR) ;

- un logement ancien.

Pour les acquisitions de logements achevés, il est admis que le remploi porte sur les travaux qui doivent y être effectués, dès lors que ces travaux sont réalisés par une entreprise concomitamment à l'acquisition du logement. Sont considérés comme tels les travaux qui sont achevés et payés dans les douze mois qui suivent la date de la signature de l'acte authentique d'acquisition du logement.

Les travaux s'entendent des travaux d'amélioration, admis en déduction dans les conditions de droit commun pour la détermination des revenus fonciers (voir sur ce point fiche n° 8 du BOI  5 D-2-07 ), ainsi que des travaux d'agrandissement du logement acquis (l'addition de construction édifiée sur le logement doit former avec celui-ci une seule et même unité d'habitation) ou encore de ceux qui entraînent une modification importante du gros-œuvre de l'immeuble concerné (addition de construction, démolition et reconstitution de planchers et de cloisons ...) et qui, par nature, ne sont pas admis en déduction pour la détermination des revenus fonciers.

S'agissant d'une mesure de tempérament, celle-ci doit être appliquée strictement, en particulier au regard de l'appréciation du délai précité de douze mois.

39. Acquisition d'un immeuble destiné à être transformé en logement . Le remploi peut porter sur l'acquisition d'un immeuble affecté à un usage autre que l'habitation suivie de travaux permettant de le transformer en local à usage d'habitation. En pratique, il s'agit des travaux d'aménagement interne d'un local non antérieurement affecté à l'habitation qui conduisent à la création d'un nouveau logement et qui intervient nécessairement après la délivrance d'un permis de construire dont l'exécution est ensuite constatée par un certificat de conformité.

Ces travaux portent en particulier sur la réfection ou la consolidation des gros murs et des murs de refend, le rétablissement de la toiture entière ou d'une partie importante de celle-ci, celui des murs de soutènement et des clôtures ainsi que la réfection des planchers d'une maison.

Ces travaux s'entendent également de ceux dont l'importance excède celle des opérations courantes d'entretien et de réparation et qui consistent notamment en la remise en état, la réfection, voire le remplacement d'équipements qui, au même titre que les gros murs, les charpentes et les couvertures, sont essentiels au maintien de l'immeuble en état d'être utilisé conformément à sa destination. Les travaux de cette nature doivent porter sur l'intégralité du local.

La preuve de l'affectation initiale à un autre usage que l'habitation au moment de l'acquisition peut être apportée par tous moyens par le contribuable. En pratique, cette preuve résultera le plus souvent des factures de travaux produites, lesquelles doivent notamment mentionner la nature précise des travaux effectués et ainsi rendre compte de leur ampleur. En outre, la circonstance que le local n‘ait pas donné lieu, à bon droit, à imposition à la taxe d'habitation l'année d'imposition précédant l'acquisition ou l'année précédente conduira à considérer que le local était affecté à autre usage que l'habitation.

Ces travaux ne peuvent être considérés comme un remploi, ouvrant droit au bénéfice de l'exonération prévue au 1°  bis du II de l'article 150 U du CGI, qu'à la condition qu'ils soient effectués concomitamment à l'acquisition du local non affecté à usage d'habitation et achevés et payés dans les vingt-quatre mois qui suivent la date de la signature de l'acte authentique d'acquisition de l'immeuble.

40. Construction d'un logement . Le remploi peut porter indifféremment sur l'acquisition d'un terrain en vue de la construction d'un logement et les dépenses de construction de celui-ci ou, lorsque le contribuable est déjà propriétaire du terrain d'assiette, sur les seules dépenses de construction du logement.

Conformément à la jurisprudence, il convient d'entendre par construction non seulement l'édification proprement dite de l'immeuble ou son extension résultant de l'addition d'une nouvelle partie d'immeuble formant avec le logement considéré une seule et même unité d'habitation mais aussi l'adaptation à l'habitation de locaux existants, affectés à un autre usage, ce qui implique une augmentation du volume et de la surface habitable. En revanche, les aménagements ou transformations opérés dans des locaux déjà affectés à l'habitation (par exemple, transformation d'une chambre en salle de bains) ne constituent pas une opération de construction, à moins que les travaux effectués correspondent à une restructuration complète, après démolition interne, d'une unité d'habitation suivie de la création d'aménagements neufs.

  3. Justification du remploi

41. Justification du remploi . Le cédant, bénéficiaire de l'exonération, doit être en mesure de justifier, au plus tard au terme du délai de vingt-quatre mois à compter de la date de cession, délai éventuellement prorogé en cas de réalisation de travaux, du remploi effectif de tout ou partie du prix de cession au titre duquel il a demandé à bénéficier de l'exonération.

La fraction du prix de cession est considérée comme remployée dès lors que le cédant acquiert ou construit un logement qu'il affecte à sa résidence principale. L'appréciation du montant remployé se fait donc par comparaison de la fraction du prix de cession dont il demande le remploi au montant qu'il justifie avoir remployé dans le délai de vingt-quatre mois. Ainsi, la fraction du prix de cession considérée comme remployée ne peut jamais être supérieure au coût d'acquisition ou de construction du logement, le cas échéant majoré des travaux effectués, tel que précisé aux n°  37 . à 40 ..

Les modalités de justification diffèrent selon la nature du remploi.

42. Acquisition d'un logement suivie ou non de travaux . La condition de remploi est réalisée à la date de la signature de l'acte authentique constatant l'acquisition du logement destiné à être affecté à la résidence principale du contribuable, qui doit intervenir au plus tard au terme du délai de vingt-quatre mois à compter de la cession. Le contribuable en justifie à la demande du service par la production d'une copie de l'acte authentique d'acquisition du logement.

Dès lors que l'acquisition du logement destiné à l'habitation principale est réalisée dans le délai de vingt-quatre mois à compter de la cession du logement, il est admis de prendre en compte les seuls travaux réalisés concomitamment à l'acquisition, achevés et payés dans les douze mois suivant cette acquisition, pour justifier du remploi d'une fraction du prix de cession.

Le contribuable en justifie à la demande du service par la production d'une copie des factures des dépenses de travaux établies par les entreprises et par le paiement définitif de ces factures au plus tard dans les douze mois qui suivent la date d'acquisition du logement. Ces documents doivent pour faire foi respecter les règles de facturation et comporter les mentions obligatoires mentionnées à l'article 242  nonies  A de l'annexe II au CGI, en application de l'article 289 du même code.

43. Acquisition d'un immeuble transformé en logement . La condition de remploi est réalisée à la date de la signature de l'acte authentique constatant l'acquisition de l'immeuble destiné à être affecté à la résidence principale du contribuable, qui doit intervenir au plus tard au terme du délai de vingt-quatre mois à compter de la cession. Le contribuable en justifie à la demande du service par la production d'une copie de l'acte authentique d'acquisition de l'immeuble.

Les travaux permettant de transformer le local en logement ne sont pris en compte pour justifier du remploi d'une fraction du prix de cession qu'à la condition qu'ils soient effectués concomitamment à l'acquisition du local non affecté à usage d'habitation et achevés et payés dans les vingt-quatre mois qui suivent la date de la signature de l'acte authentique d'acquisition de l'immeuble.

Le contribuable en justifie à la demande du service par la production d'une copie des factures des dépenses de travaux établies par les entreprises et par le paiement définitif de ces factures au plus tard dans les vingt-quatre mois qui suivent la date d'acquisition du logement. Ces documents doivent pour faire foi respecter les règles de facturation et comporter les mentions obligatoires mentionnées à l'article 242  nonies  A de l'annexe II au CGI, en application de l'article 289 du même code.

44. Construction d'un logement . Lorsque le cédant n'est pas propriétaire du terrain sur lequel sera construit le logement qu'il destine à son habitation principale, la condition de remploi est réalisée si le cédant est en mesure, au terme du délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, de justifier cumulativement :

- de la signature de l'acte authentique constatant l'acquisition du terrain. Le contribuable en justifie à la demande du service par la production d'une copie de l'acte authentique concerné ;

- du dépôt d'une demande de permis de construire relative au projet de construction ;

- de l'engagement de l'opération de construction du logement, notamment par la conclusion d'un contrat d'architecte prévoyant la réalisation d'une construction dont le coût prévisionnel est chiffré, par des engagements pris à l'égard des entrepreneurs (par exemple, par un contrat de construction d'une maison individuelle mentionnant le coût de la construction, des devis approuvés, etc.) ainsi que par le versement d'acomptes.

Le contribuable en justifie à la demande du service par la production d'une copie des contrats et des factures afférentes à la construction ; dans le cas d'une construction, le contribuable doit justifier, au terme du délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, d'une part, du coût de la construction pour laquelle il s'est engagé et non du paiement définitif des entrepreneurs et architectes, d'autre part, du dépôt d'une demande de permis de construire.

Enfin, lorsque le cédant est déjà propriétaire du terrain sur lequel sera construit le logement qu'il destine à son habitation principale, la condition de remploi est réalisée s'il est en mesure, au terme du délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, de justifier dans les mêmes conditions de l'engagement de l'opération de construction du logement et du dépôt d'une demande de permis de construire.

  4. Affectation du logement à la résidence principale

45.L'exonération, prévue au 1°  bis du II de l'article 150 U du CGI, est subordonnée à l'affectation du logement, objet du remploi, à la résidence principale du cédant.

46. Affectation à la résidence principale . L'affectation à la résidence principale doit en principe intervenir dès l'acquisition du logement ou dès l'achèvement de la construction ou des travaux de transformation. Par exception, en cas d'acquisition d'un logement suivie de travaux, et pour tenir compte du délai de réalisation de ces travaux il est admis que l'affectation à la résidence principale soit différée au maximum de douze mois après l'acquisition du logement. De même, en cas d'acquisition d'un immeuble transformé en logement, et pour tenir compte là encore du délai de réalisation des travaux, il est admis que l'affectation à la résidence principale soit différée au maximum de vingt-quatre mois après l'acquisition du logement.

47. Notion de résidence principale . Le cédant doit justifier que le logement, objet du remploi, a constitué sa résidence habituelle et effective (voir sur ce point n°  16 . et 17 . du présent chapitre).

48. Absence de durée minimale de conservation et d'affectation à la résidence principale . L'exonération n'est subordonnée à aucune durée minimale de conservation du logement ou d'affectation à la résidence principale du cédant.

  5. Exceptions à l'obligation de remploi

49.En cas de manquement à l'obligation de remploi du prix de cession dans les vingt-quatre mois de la cession, l'exonération n'est pas remise en cause lorsque, dans ce délai, le contribuable ou l'un des membres du couple soumis à imposition commune :

- est atteint d'une invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale (invalides absolument incapables d'exercer une profession quelconque ou invalides qui sont en outre dans l'obligation d'avoir recours à l'assistance d'une tierce personne pour effectuer les actes de la vie ordinaire) ;

- fait l'objet d'une rupture de son contrat de travail à l'initiative de l'employeur. Il s'agit des salariés licenciés ou mis à la retraite ;

- décède.