B.O.I. N° 49 du 15 MARS 1999

BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS

6 C-1-99  

N° 49 du 15 MARS 1999

6 I.D.L./ 6

INSTRUCTION DU 5 MARS 1999

TAXE FONCIERE SUR LES PROPRIETES BATIES. EXONERATION DES CONSTRUCTIONS DE LOGEMENTS NEUFS A
USAGE LOCATIF FINANCEES AU MOYEN D'UN PRET PREVU A L'ARTICLE R. 331-1 DU CODE DE LA CONSTRUCTION
ET DE L'HABITATION.

(C.G.I., art. 1384 A)

NOR : ECO F 99 20893J

[Bureau C 2]

INTRODUCTION

1.Conformément au premier alinéa de l'article 1384 A du code général des impôts, les constructions neuves affectées à l'habitation principale et financées à concurrence de plus de 50 % au moyen de prêts aidés par l'Etat prévus aux articles L. 301-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation sont exonérées de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de quinze ans à compter de l'année qui suit celle de leur achèvement.

Cette exonération vise notamment les constructions neuves de logements à usage locatif financées à l'aide de prêts locatifs aidés distribués par la Caisse des Dépôts et Consignations (PLA-CDC ordinaires et PLA-CDC très sociaux) et par le Crédit Foncier de France (PLA-CFF).

2.L'article 17 de la loi de finances pour 1997 n° 96-1181 du 30 décembre 1996 a modifié le régime des modalités des aides à la pierre accordées aux constructions de logements sociaux à usage locatif en soumettant au taux réduit de TVA (5,5 %) la livraison à soi-même des logements locatifs sociaux. En contrepartie, le dispositif de subventions jusqu'alors accordées par l'Etat est totalement ou partiellement supprimé.

3.Afin de maintenir le bénéfice de l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties prévue à l'article 1384 A du code général des impôts en faveur des constructions de logements locatifs sociaux, le IV de l'article 17 de la loi de finances pour 1997 codifié au deuxième alinéa de l'article 1384 A du code déjà cité (cf. BOI 6 A-2-97 ) adapte les conditions requises pour bénéficier de cette exonération.

Ainsi, l'exonération s'applique aux constructions de logements neufs à usage locatif et affectés à l'habitation principale mentionnés au 3° de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation lorsqu'ils sont financés à concurrence de plus de 50 % au moyen d'un prêt prévu à l'article R. 331-1 du même code et qu'ils bénéficient des dispositions des 2 ou 3 du I de l'article 278 sexies du code général des impôts.

4.Ce nouveau dispositif concerne des opérations de construction de logements sociaux à usage locatif pour lesquelles la décision favorable d'agrément (à laquelle est subordonné l'octroi du prêt PLA) a été prise à compter du 1er octobre 1996 par le représentant de l'Etat dans le département.

SECTION 1 : Champ d'application de l'exonération

5.Pour être exonérées, les constructions de logements doivent satisfaire simultanément à des conditions tenant, d'une part, à leur nature et, d'autre part, à leurs modalités de financement.

  A. CONDITIONS TENANT A LA NATURE DES CONSTRUCTIONS

6.Il doit s'agir de constructions de logements :

- neufs et affectés à l'habitation principale ;

- à usage locatif ;

- et mentionnés au 3° de l'article L. 315-2 du code de la construction et de l'habitation.

  I. Constructions de logements neufs et affectés à l'habitation principale

7.Pour ces deux conditions déjà en vigueur, il conviendra de se reporter aux précisions apportées sur ces points par la DB 6 C-1342 § 17 et 18 .

  II. Constructions de logements à usage locatif

8.Seules les constructions de logements à usage locatif ouvrent droit à l'exonération.

En effet, les demandeurs des prêts et subventions prévus à l'article R. 331-1 du code de la construction et de l'habitation doivent s'engager à ce que, pendant une durée minimale de quinze ans, les logements ne soient :

• ni transformés en locaux commerciaux ou professionnels ;

• ni affectés à la location en meublé ;

• ni utilisés comme résidence secondaire ;

• ni occupés à titre d'accessoire d'un contrat de travail ou en raison de l'exercice d'une fonction.

9.Sont donc exclus :

- Les logements affectés ultérieurement à un autre usage que la location.

- Les logements acquis en accession à la propriété.

- Les logements faisant l'objet de contrats de location-attribution ou de location-vente visés à l'article 1378 quinquies du code général des impôts.

  III. Constructions de logements mentionnés au 3° de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation

10.L'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation définit le champ d'application de l'aide personnalisée au logement.

11.Le 3° de l'article L. 351-2 concerne les logements à usage locatif construits, acquis, améliorés, ou acquis et améliorés, avec des aides de l'Etat ou des prêts, ainsi que les logements à usage locatif construits à compter du 1er octobre 1996 ayant bénéficié d'une décision favorable accordée par le préfet.

L'article 1384 A du code général des impôts ne vise que les logements construits, ce qui exclut donc les logements acquis, améliorés, acquis et améliorés.

12.Aux termes du 3° de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation, l'octroi des aides ou de la décision favorable est subordonné à l'engagement pris par les bailleurs de respecter certaines obligations définies par décret, relatives notamment à l'attribution des logements sous condition de ressources et au montant des loyers. Ces obligations sont précisées par des conventions.

13.En pratique, pour déterminer si les constructions de logements peuvent ou non bénéficier à ce titre de l'exonération, le service peut utilement se référer à la décision favorable d'agrément, ainsi qu'à l'existence d'une convention entre le propriétaire et l'Etat en application du 3° de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation.

Les types de convention concernées figurent au chapitre III du titre V du livre III dudit code aux sections suivantes :

Section I : convention entre l'Etat et les organismes HLM.

Section III : convention entre l'Etat et les sociétés d'économie mixte qui n'ont pas obtenu le même régime de conventionnement que les organismes HLM.

Section IV : convention entre l'Etat et les bailleurs de logements autres que les organismes HLM et les SEM bénéficiaires d'aides de l'Etat (vise notamment les opérations de logements locatifs très sociaux).

Section IX : convention conclue entre l'Etat et les sociétés d'économie mixte ayant pour objet statutaire la rénovation urbaine et la restauration immobilière dans le cadre des opérations qui leur sont confiées par les collectivités publiques.

  B. CONDITIONS TENANT AUX MODALITES DE FINANCEMENT DES CONSTRUCTIONS

14.Compte tenu de la réforme des aides à la pierre accordées par l'Etat pour la construction de logements sociaux à usage locatif, l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties concerne désormais les constructions de logements :

- financés à concurrence de plus de 50 % par un prêt prévu à l'article R. 331-1 du code de la construction et de l'habitation et ;

- bénéficiant des dispositions des 2 et 3 du I de l'article 278 sexies du code général des impôts. Cette dernière condition concerne le régime de TVA applicable à la livraison à soi-même ou à la vente d'immeubles. Elle est donc étroitement liée au nouveau régime des prêts locatifs aidés.

  I. Condition relative à la nature des prêts prévus à l'article R. 331-1 du code de la construction et de l'habitation

15.Il s'agit des prêts locatifs aidés accordés pour la construction de logements sociaux à usage locatif (PLA-neuf).

16.Avant la réforme de l'aide à la construction des logements par la loi de finances pour 1997, les prêts locatifs aidés étaient accordés dans les conditions suivantes par deux circuits financiers :

- la Caisse des Dépôts et Consignations pour les PLA ordinaires et les PLA très sociaux. Pour ces prêts, l'aide de l'Etat prenait la forme d'une subvention qui ouvrait droit au prêt ;

- le Crédit Foncier de France : le prêt accordé par cet organisme incluait une subvention de l'Etat.

17.Les modifications intervenues dans le régime des prêts locatifs aidés sont les suivantes :

  1. Prêts PLA-CDC

18.S'agissant des prêts PLA de la Caisse des Dépôts et Consignations, ils continuent à être délivrés sans changement.

19.Toutefois, depuis le 1er octobre 1996, l'application du taux réduit de TVA de 5,5 % à la livraison à soi-même de logements locatifs sociaux se substitue :

- pour les PLA-CDC ordinaires, à la subvention de l'Etat ;

- pour les PLA-CDC très sociaux, à une partie des subventions de l'Etat dont le taux est diminué de douze points.

20.Le tableau ci-après résume ces modifications.

21.Il est précisé que l'octroi du PLA de la CDC est subordonné à une décision favorable d'agrément prise par le préfet dans les conditions prévues par les articles R. 331-3 à R. 331-6 du code de la construction et de l'habitation. Cette demande doit être accompagnée de la convention d'aide personnalisée au logement prévu au 3° de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation.

22.S'agissant des opérations bénéficiant d'un prêt de la Caisse des Dépôts et Consignations, la décision favorable d'agrément est accordée :

• pour les opérations de logements locatifs sociaux ordinaires, aux offices publics d'habitation à loyer modéré, aux offices publics d'aménagement et de construction, aux sociétés anonymes d'habitation à loyer modéré et aux sociétés d'économie mixte (SEM) ayant pour objet statutaire la réalisation de logements ;

• pour les opérations de logements locatifs très sociaux, aux organismes HLM et aux SEM visés ci-dessus, aux collectivités territoriales ou à leurs groupements ainsi qu'aux organismes dont l'objet est de contribuer au logement des personnes défavorisées et qui sont agréés à cette fin par le représentant de l'Etat dans le département.

23. Remarque : Par décret n° 97-1261 du 29 décembre 1997 (cf. R. 331-15-2° du code de la construction et de l'habitation), les PLA-TS sont remplacés par les PLA à loyer minoré (PLA-LM). En outre a été institué un PLA-intégration (PLA-I) (auquel est associée une subvention au taux de 20 %) qui vise des opérations de constructions très sociales adaptées aux besoins de ménages rencontrant des difficultés d'insertion particulières.

24.Comme auparavant, les constructions financées avec des prêts locatifs aidés de la Caisse des Dépôts et Consignations peuvent bénéficier de l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties d'une durée de 15 ans.