B.O.I. N° 44 du 4 MARS 1997

BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS

8 A-1-97  

N° 44 du 4 MARS 1997

8 F.I./2

INSTRUCTION DU 18 FEVRIER 1997

TAXE SUR LA VALEUR AJOUTEE
CONSTRUCTION OU LIVRAISON D'IMMEUBLES D'HABITATION NEUFS DESTINES À UN USAGE LOCATIF À CARACTERE SOCIAL

(C.G.I., art. 257-7°, 278 sexies, 271, 273 et 284 et ann. II art. 213)

NOR : BUD F 97 30007 J

[S.L.F. - Bureaux D 1 et D 2]

INTRODUCTION

1.L'article 257-7° du code général des impôts soumet à la taxe sur la valeur ajoutée au taux normal les livraisons à soi-même d'immeubles.

Toutefois, la livraison à soi-même d'immeubles affectés ou destinés à être affectés à l'habitation pour les trois quarts au moins de leur superficie totale et d'immeubles qui ne sont pas destinés à être utilisés à la réalisation d'opérations soumises à la taxe sur la valeur ajoutée n'est imposée que lorsqu'il s'agit d'immeubles construits par des sociétés dont les parts ou actions assurent en droit ou en fait l'attribution en propriété ou en jouissance d'un immeuble ou d'une fraction d'immeuble.

2.L'article 17 de la loi de finances pour 1997 (n° 96-1181 du 30 décembre 1996) crée un nouveau cas d'imposition de livraison à soi-même en soumettant obligatoirement à la taxe sur la valeur ajoutée au taux réduit de 5,5 % la livraison à soi-même des logements sociaux locatifs.

Ce dispositif permet de laisser à la charge des bailleurs sociaux une charge définitive de TVA perçue au taux de 5,5 % aux lieu et place de la TVA qu'ils ont supportée dans les conditions de droit commun au titre des différentes opérations qui participent à la construction de l'immeuble. Il constitue la contrepartie de la suppression partielle des subventions accordées au logement social.

L'application de cette mesure répond aux principes suivants :

- les travaux immobiliers et les opérations liées à la construction facturés par les fournisseurs aux organismes constructeurs restent soumis à la TVA (généralement au taux normal) dans les conditions habituelles ;

- l'organisme constructeur déduit la TVA qui lui a été facturée par ses fournisseurs selon les conditions de droit commun ;

- la livraison à soi-même est imposée au taux réduit de 5,5 % lors de l'achèvement de l'immeuble.

Par ailleurs, afin de placer dans une situation d'égalité les bailleurs qui construisent les immeubles destinés à la location sociale et les bailleurs qui achètent les logements locatifs sociaux auprès de promoteurs, le paragraphe 3 de l'article 278 sexies I, issu de l'article 17-II de la loi de finances pour 1997 autorise l'application du taux réduit de 5,5 % aux livraisons de logements neufs, imposables conformément à l'article 257-7° du CGI, qui sont consenties par des promoteurs au profit de bailleurs qui affectent ces logements à un usage locatif à caractère social.

3.Enfin, la modification des aides en faveur du logement social emporte des conséquences sur le régime de TVA applicable aux ventes et apports en société de terrains à bâtir destinés à la construction de logements sociaux qui a été précisé par l'instruction du 30 juillet 1991 publiée au BOI 8 A-4-91.

TITRE PREMIER :

LES LIVRAISONS A SOI-MEME DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX

CHAPITRE PREMIER :

CHAMP D'APPLICATION DE LA MESURE

SECTION 1 :

Personnes concernées

4.La qualité du bailleur n'est pas un critère déterminant : seules sont prises en compte les caractéristiques intrinsèques du logement et la qualité du financement, conformément aux conditions posées par la réglementation applicable en matière de logement social.

Par suite, sous réserve de remplir les conditions posées par l'article 257-7° du code général des impôts, les bailleurs éligibles aux nouveaux dispositifs pourront être :

- des organismes d'habitation à loyer modéré visés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ;

- des SEM ayant pour objet statutaire la réalisation de logements ;

- des collectivités publiques ;

- des opérateurs privés (personnes physiques ou morales).

SECTION 2 :

Opérations concernées

5.L'imposition obligatoire de la livraison à soi-même des logement locatifs sociaux construits par des bailleurs prévue par le troisième alinéa de l'article 257-7°-1-c du code général des impôts concerne les immeubles d'habitation qui répondent aux conditions suivantes :

- les logements sont affectés à un usage locatif social par une convention conclue entre le représentant de l'Etat et le bailleur qui ouvre droit à l'aide personnalisée au logement prévue à l'article L. 351-2-3° du code de la construction et de l'habitation ;

- la construction fait l'objet d'une décision favorable d'agrément prise à compter du 1er octobre 1996 par le représentant de l'Etat dans le département ;

- l'opération est financée à l'aide d'un prêt prévu à l'article R. 331-1 du code de la construction et de l'habitation ;

- le chantier de construction a été ouvert à compter du 1er octobre 1996.

Cas particulier : l'ouverture du chantier a lieu avant l'octroi de la décision favorable

L'ouverture du chantier avant l'octroi de la décision favorable peut résulter de deux situations.

  I. Une dérogation ministérielle a autorisé le démarrage des travaux avant l'octroi de la décision favorable.

6.Conformément à l'article R. 331-5-b du code de la construction et de l'habitation, le ministre en charge du logement peut autoriser le démarrage des travaux de construction avant l'octroi de la décision favorable mentionnée aux articles R. 331-3 et R. 331-6 du même code sans entraîner la perte des aides de l'Etat.

En droit strict, les programmes qui ont été mis en chantier avant le 1er octobre 1996 en application d'une telle dérogation n'entrent pas dans le champ d'application de la livraison à soi-même soumise à la TVA au taux de 5,5 %.

Toutefois afin de ne pas pénaliser les opérations de cette nature, il est admis que le nouveau dispositif fiscal prévu à l'article 17 de la loi de finances pour 1997 s'applique aux chantiers dont l'ouverture est antérieure au 1er octobre 1996 lorsqu'elle a été régulièrement autorisée par la dérogation ministérielle octroyée conformément à l'article R. 331-5-b du code de la construction et de l'habitation et accordée avant le 1er octobre 1996 à la condition que le programme bénéficie d'une décision favorable prise à compter de cette date.

Les logements concernés feront donc l'objet d'une livraison à soi-même soumise au taux réduit de la taxe sur la valeur ajoutée, dès lors que les autres conditions d'application du texte sont remplies.

  II. L'ouverture de chantier est intervenue avant le 1er octobre 1996 mais les travaux de construction concernent une tranche fonctionnelle qui bénéficie d'une décision favorable accordée après le 1er octobre 1996.

7.Lorsqu'un constructeur obtient un permis de construire pour un programme de construction de logements locatifs sociaux qui comporte plusieurs tranches fonctionnelles ¹ , l'ouverture de chantier est prononcée, en pratique, lors du commencement des travaux de la première tranche fonctionnelle, qui a pu intervenir avant le 1 er octobre 1996.

Dans les faits, la réalisation de cette première tranche aura bénéficié des subventions accordées dans le cadre du dispositif d'aide au logement social en vigueur avant le 1er octobre 1996.

En revanche, la réalisation dans le cadre du même programme d'une tranche fonctionnelle engagée après le 1er octobre 1996 et qui bénéficie d'une décision favorable accordée à compter de cette date, entre dans le champ d'application du nouveau dispositif de taxation de la livraison à soi-même, bien que l'ouverture du chantier soit intervenue avant le 1er octobre 1996.

En effet, dans cette situation, il y a lieu de considérer que l'ouverture du chantier est déterminée par le commencement effectif des travaux de construction de la tranche considérée, dont la mise en chantier est autorisée par une décision favorable accordée à compter du 1er octobre 1996.