B.O.I. N° 1 du 9 JANVIER 2006
TITRE 2 :
MODALITÉS D'APPLICATION DE LA RÉDUCTION D'IMPÔT
143.La base de la réduction d'impôt est constituée par le prix de revient ou le prix d'acquisition du logement, éventuellement plafonnée, le montant des travaux de réhabilitation ou le prix de souscription des parts ou actions (Chapitre 1). Le taux de la réduction d'impôt varie selon la nature de l'investissement réalisé et pour les investissements locatifs, selon que le bien est donné en location dans le secteur libre ou dans le secteur intermédiaire (Chapitre 2).
CHAPITRE 1 :
BASE DE LA REDUCTION D'IMPÔT
144.La base de la réduction d'impôt est constituée par le prix de revient ou le prix d'acquisition du logement, le montant des travaux de réhabilitation ou le prix de souscription des parts ou actions (A). Elle est plafonnée, pour les investissements immobiliers, à un montant fixé par mètre carré de surface habitable (B). Elle est répartie sur cinq ans en principe et sur dix ans pour l'acquisition ou la construction d'un immeuble neuf que le propriétaire prend l'engagement d'affecter à son habitation principale (C).
A. BASE DE CALCUL
145. Construction ou acquisition de logements. Le prix de revient du logement s'entend de tous les éléments constitutifs du coût de la construction. Il s'agit :
- en cas de construction : du prix du terrain dans la limite de 2 500 m 2 comprenant, outre le prix en principal, les honoraires de notaire et les droits d'enregistrement, des frais d'architecte, du prix d'achat des matériaux, des mémoires des entrepreneurs et autres frais généraux engagés pour la construction ;
- en cas d'acquisition : du prix effectivement versé (terrain et construction), majoré des frais d'acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits de timbre, taxe de publicité foncière, droits d'enregistrement ou TVA.
Ce prix doit être diminué des remises, réductions, primes ou bonifications dont peut bénéficier l'acquéreur.
En cas d'acquisition d'un local à usage mixte, le prix de revient ou d'acquisition est retenu, pour le calcul de la réduction d'impôt, dans la limite du rapport existant entre la surface affectée à l'habitation principale et ses dépendances (caves, greniers, terrasses, etc.) et la superficie totale du local. En cas de reconstruction d'un immeuble qui était précédemment à usage mixte, la totalité du prix de revient ou d'acquisition du nouvel immeuble peut ouvrir droit à réduction d'impôt si le local issu de la transformation est affecté à usage exclusif d'habitation. Si tel n'est pas le cas, seule la fraction du prix correspondant aux logements issus de la transformation est retenue.
146. Travaux de réhabilitation . La base de la réduction d'impôt est constituée par le montant des travaux tels que définis aux n°s 44. à 49 . à l'exclusion du prix d'acquisition du logement.
Seules ouvrent droit à réduction d'impôt les dépenses effectivement supportées par le contribuable. Elles s'entendent donc, lorsqu'il y a lieu, sous déduction des primes, aides ou subventions apportées au contribuable pour la réalisation des travaux.
La réduction d'impôt s'applique à la somme du coût des matériaux ou équipements utilisés pour la réalisation des travaux et de la main d'oeuvre correspondante, tels qu'ils figurent sur la facture délivrée par l'entreprise. Dès lors que les travaux de réhabilitation doivent être réalisés par une entreprise, le coût des matériaux ou équipements acquis directement par le contribuable est exclu de la base de la réduction d'impôt quand bien même ces matériaux ou équipements seraient installés par une entreprise.
147. Souscription de parts ou de titres . En cas de souscription de parts ou de titres de sociétés visées à l'article 199 undecies A du CGI, la réduction est calculée sur le prix de souscription de parts ou actions ou sur le montant des souscriptions en numéraire effectivement acquitté. Ces sommes comprennent, le cas échéant, le montant de la prime d'émission. L'acquisition de droits de souscription n'ouvre pas droit à réduction.
148. Indivision . Lorsque le bien a été acquis par une indivision autre que successorale, la base de la réduction d'impôt est égale aux sommes effectivement payées par chaque indivisaire.
B. PLAFONNEMENT DE LA BASE
149. Investissements plafonnés . La base de la réduction est plafonnée à un montant par mètre carré de surface habitable pour les investissements constitués par :
- l'acquisition ou la construction d'un immeuble que le propriétaire prend l'engagement d'affecter à sa résidence principale ou à la location nue ;
- la souscription de parts ou d'actions de sociétés dont l'objet réel est exclusivement de construire des logements neufs situés outre-mer ;
- la souscription au capital de SCPI ;
- la réalisation de travaux de réhabilitation, uniquement pour les logements donnés en location nue dans le secteur « libre ».
150. Surface à prendre en compte . La surface à prendre en compte s'entend de la surface habitable au sens de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation (CGI, ann. III, art. 46 AG terdecies). Elle est précisée au n° 73 . .
151. TVA . Il est précisé que pour l'appréciation du plafond applicable, la limite de 1800 € par mètre carré doit être, le cas échéant, majorée de la TVA applicable puis multipliée par le nombre de mètres carrés de surface habitable.
152. Montant du plafonnement en 2003 . La base de la réduction est plafonnée en 2003 à 1 750 € hors taxes par mètre carré de surface habitable.
153. Montant du plafonnement en 2004 . La limite de 1750 € hors taxes par mètre carré de surface habitable est portée pour l'année 2004 à 1 778 € HT en Nouvelle-Calédonie, 1 761 € HT en Polynésie française et 1 796 € HT pour les départements et collectivités d'outre-mer qui ne sont pas dotés d'un index de la construction.
La limite a été relevée dans la même proportion que la variation de l'index de la construction publié par l'institut de la statistique de chaque collectivité, lorsqu'il existe. Ainsi, ce plafond a été révisé dans la même proportion que la variation la plus élevée de la moyenne annuelle des index de la construction de la Polynésie française et de la Nouvelle-Calédonie. Pour le calcul de ces plafonds il a été fait application en Polynésie française de la dernière variation annuelle publiée par l'Institut statistique de la Polynésie française et en Nouvelle-Calédonie de la dernière variation annuelle publiée par l'Institut territorial de la statistique et des études économiques au 1 er décembre de l'année qui précède celle de la conclusion du bail.
En ce qui concerne les départements d'outre-mer et collectivités qui ne sont pas dotés d'un index de la construction, le plafond a été relevé, à titre de mesure de tempérament, dans la même proportion que l'indice national mesurant le coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques.
154. Montant du plafonnement en 2005 . La limite pour 2005 est fixée à 1 800 € HT pour l'ensemble des collectivités : départements d'outre-mer, Saint-Pierre-et-Miquelon, Mayotte, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, îles Wallis et Futuna, îles de l'océan Indien et îles Eparses et Terres australes et antarctiques françaises (voir n° 17 . ).
Cette limite sera relevée chaque année, à compter de 2006, de la même manière pour l'ensemble des collectivités d'outre-mer, y compris la Nouvelle-Calédonie et la Polynésie française. Elle sera relevée chaque année au 1 er janvier en fonction de la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice national mesurant le coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques. La moyenne sera celle des quatre indices connus au 1 er novembre qui précède la date de référence.
C. RÉPARTITION DE LA BASE
155. Durée de l'étalement. La réduction d'impôt est en principe étalée sur cinq ans. Chaque année, la base de la réduction d'impôt est égale à 20 % des sommes effectivement payées au 31 décembre de l'année au cours de laquelle le droit à réduction d'impôt est né.
Par exception, elle est étalée sur dix ans pour l'acquisition ou la construction d'un immeuble neuf que le propriétaire prend l'engagement d'affecter dès l'achèvement ou l'acquisition si elle est postérieure à son habitation principale pendant cinq ans. Chaque année, la base de la réduction d'impôt est égale à 10 % des sommes effectivement payées au 31 décembre de l'année au cours de laquelle le droit à réduction est né.
156. Sommes effectivement versées au 31 décembre. Seules les sommes effectivement versées, quelle que soit l'origine des fonds (empruntés ou non), à cette date, ouvrent droit à réduction d'impôt. Les versements effectués postérieurement au 31 décembre de l'année au cours de laquelle le droit à réduction est né (solde versé par exemple à la remise des clefs en cas d'acquisition en état futur d'achèvement, versements complémentaires en cas de travaux supplémentaires imprévus...) sont exclus de la base ouvrant droit à réduction d'impôt.
En cas de versements échelonnés (vente en l'état futur d'achèvement notamment), les versements antérieurs sont additionnés aux sommes versées l'année ouvrant droit à réduction. Le total ainsi obtenu est réparti sur cinq ou dix ans.
Exemple : acquisition en l'état futur d'achèvement le 1 er juillet 2005 d'un appartement au prix de 120 000 € avec versement de 25 % du prix soit 30 000 €.
Achèvement de l'immeuble le 1 er juin 2006 avec versement du solde soit 90 000 €. En 2006, la base de la réduction d'impôt sera égale à (30 000 € + 90 000 €) x 20 % = 24 000 €.
En 2007, 2008, 2009 et 2010, la base sera également de 24 000 €.
CHAPITRE 2 :
TAUX DE LA RÉDUCTION D'IMPÔT
157.Le taux de la réduction d'impôt varie selon la nature de l'investissement réalisé et pour les investissements locatifs, selon que le bien est donné en location dans le secteur libre ou dans le secteur intermédiaire. Il est majoré lorsque le logement est situé dans une zone urbaine sensible et/ou se trouve doté d'équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable.
A. TAUX INITIAL
158. Taux de 25 %. La réduction d'impôt est égale à 25 % de la base définie aux n°s 144. à 156 . pour les investissements suivants :
- l'acquisition ou la construction d'un immeuble neuf que le propriétaire prend l'engagement d'affecter à son habitation principale pendant cinq ans ;
- la réalisation de travaux de réhabilitation par une entreprise sur des logements achevés depuis plus de quarante ans que le propriétaire prend l'engagement d'affecter à son habitation principale ou de louer nu pendant cinq ans.
159. Taux de 40 %. Le taux est porté à 40 % en cas :
- d'acquisition ou de construction d'un immeuble neuf que le propriétaire prend l'engagement de louer nu dans le secteur libre, dans les six mois de l'achèvement ou de l'acquisition si elle est postérieure, pendant cinq ans au moins à des personnes autres que son conjoint ou un membre de son foyer fiscal, qui en font leur habitation principale ;
- de souscription de parts ou actions de sociétés dont l'objet réel est exclusivement de construire des logements neufs situés outre-mer et qu'elles donnent en location nue dans le secteur libre pendant cinq ans au moins à compter de leur achèvement, à des personnes autres que les associés de la société, leur conjoint ou les membres de leur foyer fiscal, qui en font leur habitation principale ;
- de souscription au capital de SCPI, lorsqu'elles s'engagent à affecter intégralement le produit de la souscription annuelle, dans les six mois qui suivent la clôture de celle-ci, à l'acquisition de logements neufs situés outre-mer et affectés pour 90 % au moins de leur surface à usage d'habitation. Elles doivent s'engager à louer les logements nus pendant cinq ans au moins à compter de leur achèvement ou de leur acquisition si elle est postérieure à des locataires, autres que les associés de la société, leur conjoint ou les membres de leur foyer fiscal, qui en font leur habitation principale. Les souscripteurs doivent s'engager à conserver les parts pendant cinq ans au moins à compter de ces mêmes dates.
Taux de 50 %. Le taux de la réduction d'impôt est fixé à 50 % pour :
- les trois catégories d'investissements éligibles au taux de 40 %, lorsque l'investissement est réalisé dans le secteur du logement intermédiaire dans les conditions définies aux n°s 69. à 86 . ;
- la souscription en numéraire au capital des sociétés de développement régional (SDR) des départements, territoires et collectivités d'outre-mer ou de sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun effectuant dans les douze mois de la clôture de la souscription des investissements productifs neufs outre-mer et dont l'activité réelle se situe dans les secteurs éligibles pour l'application des dispositions du I de l'article 199 undecies B. La société doit s'engager à maintenir l'affectation des biens à l'activité dans les secteurs visés ci-dessus pendant les cinq ans qui suivent leur acquisition ou pendant leur durée normale d'utilisation si elle est inférieure. Les souscripteurs doivent s'engager à conserver les parts pendant cinq ans au moins à compter de la souscription ;
- les souscriptions en numéraire, agréées par le ministre chargé du budget, au capital de sociétés qui ont pour objet le financement (SOFIOM) par souscriptions en numéraire au capital ou par prêts participatifs d'entreprises exerçant leur activité exclusivement outre-mer dans un secteur éligible défini au I de l'article 199 undecies B et qui affectent ces prêts et souscriptions à l'acquisition et à l'exploitation d'investissements productifs neufs ;
- les souscriptions en numéraire au capital de sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés et qui sont en difficulté au sens de l'article 44 septies du CGI.