B.O.I. N° 1 du 9 JANVIER 2006

CHAPITRE 2 :

INVESTISSEMENTS DANS LE SECTEUR DU LOGEMENT

13.Plusieurs types d'investissements dans le secteur du logement sont éligibles à la réduction d'impôt (section 1). En fonction du type d'investissement réalisé, le logement doit être affecté, soit à l'habitation principale du contribuable, soit à la location nue à usage d'habitation principale du locataire (section 2).

Section 1 :

Investissements concernés

14.Plusieurs types d'investissements dans le secteur du logement sont éligibles à la réduction d'impôt prévue à l'article 199 undecies A du CGI. Il s'agit :

- de l'acquisition ou de la construction d'un immeuble neuf (A) ;

- de la souscription de parts ou actions de sociétés dont l'objet réel est exclusivement de construire des logements neufs situés outre-mer qu'elles donnent en location nue (B) ;

- de la souscription au capital de SCPI ayant pour objet l'acquisition de logements neufs (C) ;

- de la réalisation de travaux de réhabilitation de logements achevés depuis plus de quarante ans (D).

15.Il est précisé, à titre liminaire, qu'il n'existe aucune limite quant au nombre et au montant des investissements que le contribuable peut réaliser. Ainsi, chaque contribuable peut acquérir plusieurs logements et souscrire des parts au titre de la même année sans aucune limite quant au prix des logements ou des parts.

Toutefois, pour les logements que le contribuable affecte à son habitation principale, le nombre des investissements est nécessairement limité du fait de la définition même de la notion de résidence principale qui exclut toute pluralité d'habitation principale et de l'obligation d'affectation du bien pendant cinq ans à cet usage (voir n° 52. et s. ).

  A. CONSTRUCTION OU ACQUISITION D'IMMEUBLES NEUFS

16.Les a et b du 2 de l'article 199 undecies A du CGI prévoient que la réduction d'impôt s'applique au prix de revient de l'acquisition ou de la construction, régulièrement autorisées par un permis de construire, d'immeubles neufs situés outre-mer que le contribuable affecte à l'habitation.

Sur la période d'investissement, voir l'annexe VIII à la présente instruction.

  1. Immeubles situés outre-mer

17. Outre-mer. Les immeubles doivent être situés dans les départements d'outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane et Réunion), en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna, les îles de l'océan indien, les Terres australes et antarctiques françaises, à Mayotte, Saint-Pierre-et-Miquelon ainsi que dans les îles Eparses, l'île Clipperton et en Nouvelle-Calédonie.

  2. Immeubles situés outre-mer à usage d'habitation

18. Logements . La réduction d'impôt s'applique aux logements que le contribuable prend l'engagement d'affecter à l'usage d'habitation, c'est-à-dire que ces locaux soient conformes aux articles R. 111-1 à R. 111-17 du code de la construction et de l'habitation.

19. Additions ou surélévations de constructions. Les additions ou surélévations de constructions ouvrent droit à la réduction d'impôt, si elles constituent une fraction de propriété destinée à une utilisation distincte par référence à la notion d'unité d'évaluation utilisée pour l'assiette de la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Ainsi, la construction d'une pièce supplémentaire à un logement loué ou destiné à l'être n'ouvre pas droit à réduction si elle forme avec le logement considéré une seule et même unité d'habitation.

20. Locaux à usage mixte . L'acquisition d'un local à usage mixte n'ouvre pas droit, en principe, au bénéfice de la réduction d'impôt. Il est toutefois admis que la réduction d'impôt s'applique, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies, si le logement est affecté à l'habitation principale pour les trois quarts au moins de sa superficie.

Pour déterminer si cette dernière condition est remplie, il convient de prendre en considération le rapport existant entre :

- d'une part, la superficie développée des pièces considérées comme affectées à l'habitation principale et de leurs dépendances (caves, greniers, terrasses, balcons, garages, etc.) ;

- d'autre part, la superficie développée totale du logement.

Le respect de cette condition est apprécié logement par logement. Si un contribuable acquiert un immeuble comportant plusieurs logements, ce pourcentage doit être apprécié pour chaque logement et non au niveau de l'immeuble.

  3. Immeubles neufs

21. Notion de logement neuf. Les logements neufs s'entendent de ceux dont la construction est achevée, qui n'ont jamais été habités et qui n'ont jamais fait l'objet d'une utilisation antérieure sous quelque forme que ce soit (location à usage d'habitation nue ou meublée, à usage de bureaux, de locaux professionnels, etc.).

Toutefois, il est admis que les appartements témoins d'un programme immobilier ouvrent droit à l'avantage fiscal si toutes les autres conditions sont remplies.

22. Logements dont l'acquisition entre dans le champ de la TVA immobilière. Entrent également dans le champ de la réduction d'impôt les logements provenant de la réhabilitation d'anciens immeubles d'habitation vétustes ou de la transformation de locaux antérieurement affectés à un usage autre que l'habitation, dès lors que leur acquisition entre dans le champ d'application de la TVA en application du 7° de l'article 257 du CGI et que les travaux ont été autorisés par un permis de construire.

  4. Construction autorisée par un permis de construire

23. Construction réalisée. Les constructions de logements doivent régulièrement avoir été autorisées par un permis de construire pour ouvrir droit au bénéfice de la réduction d'impôt (CGI, art. 199 undecies A - a et b).

  B. SOUSCRIPTION DE PARTS OU ACTIONS DE SOCIÉTÉS DONT L'OBJET RÉEL EST DE CONSTRUIRE DES LOGEMENTS NEUFS

24.Le c du 2 de l'article 199 undecies A du CGI prévoit que la réduction d'impôt s'applique au prix de souscriptions de parts ou actions de sociétés dont l'objet réel est exclusivement de construire des logements neufs situés outre-mer et qu'elles donnent en location nue à des personnes, autres que les associés de la société, leur conjoint ou les membres de leur foyer fiscal, qui en font leur résidence principale.

Sur la période d'investissement, voir l'annexe VIII à la présente instruction.

25. Sociétés dont l'objet est la construction. Les sociétés dont la souscription des parts ouvre droit à la réduction d'impôt doivent avoir pour objet réel exclusif la construction de logements neufs situés outre-mer (voir sur cette notion, n° 17. ) qu'elles donnent en location nue à des personnes qui en font leur résidence principale. La forme sociale et le régime fiscal de la société sont sans incidence sur l'application de la réduction d'impôt.

Sont notamment exclues du bénéfice de l'avantage fiscal, les souscriptions au capital de sociétés civiles immobilières de gestion dont l'objet est limité à l'acquisition et à la location d'immeubles.

26. Exclusion des souscriptions au capital de sociétés transparentes. Sont exclues du bénéfice de la réduction d'impôt, les souscriptions au capital de sociétés dotées de la transparence fiscale au sens de l'article 1655 ter du CGI. La réduction d'impôt est toutefois accordée aux associés dans les mêmes conditions que pour un acquéreur ou un constructeur de logements (voir n° 8 . ).

27. Gestion du patrimoine privé. Les parts ou actions doivent être souscrites dans le cadre de la gestion du patrimoine privé du contribuable. Elles ne peuvent donc figurer à l'actif d'une société ou d'une entreprise individuelle, alors même que leurs résultats seraient soumis à l'impôt sur le revenu.

  C. SOUSCRIPTION AU CAPITAL DE SCPI

28.Le d du 2 de l'article 199 undecies A du CGI prévoit que la réduction d'impôt s'applique aux souscriptions au capital de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), lorsque celles-ci s'engagent à affecter intégralement le produit de la souscription annuelle, dans les six mois qui suivent la clôture de celle-ci, à l'acquisition de logements neufs situés outre-mer (voir sur cette notion, n° 17. ) et affectés pour 90 % au moins de leur surface à usage d'habitation.

Sur la période d'investissement, voir l'annexe VIII à la présente instruction.

  1. Calcul de la surface affectée à l'habitation

29.Pour le calcul de la surface affectée à l'habitation, il y a lieu d'appliquer les principes suivants.

a) Notion d'affectation à usage d'habitation

30. Locaux affectés à l'habitation. Sur la notion de logement, voir n° 18 . . Il est admis que, dans la mesure où il est conçu pour l'habitation, c'est-à-dire lorsqu'il est susceptible d'être utilisé pour le logement des personnes, un immeuble peut être regardé comme satisfaisant à la condition d'habitation quel que soit, au regard des personnes appelées à y séjourner, le caractère de permanence ou de stabilité de l'occupation qui en sera faite.

La condition d'habitation est, par suite, réputée remplie en principe, pour les immeubles à usage de colonies de vacances, de maisons familiales, d'établissements de cure et de repos, de maisons d'accueil, de maisons de retraite, résidences pour étudiants, foyers de jeunes travailleurs. Il n'y a pas lieu de distinguer entre les habitations ordinaires et les habitations d'agrément ou servant à la villégiature, ni entre les locaux occupés personnellement par le propriétaire et ceux donnés en location, autres, bien entendu, que ceux affectés à l'exercice de la profession de loueur en meublé.

31. Locaux non affectés à l'habitation. D'une manière générale, les immeubles ou fractions d'immeubles destinés à une exploitation à caractère commercial ou professionnel ne sont pas considérés comme affectés à l'habitation.

Ainsi, ne peuvent être considérés comme affectés à l'habitation les locaux loués à usage de bureaux ou servant à l'exercice d'une profession (médecin, architecte, etc.). Il en est de même en ce qui concerne les immeubles ou fractions d'immeubles affectés à l'exercice de la profession de loueur en meublé.

32. Locaux à usage mixte. Par mesure de simplification, les locaux à usage mixte d'habitation et professionnel sont assimilables pour la totalité à des locaux d'habitation.

Cette solution n'est toutefois pas applicable aux locaux à usage mixte affectés pour partie à usage d'habitation et pour partie à usage commercial ou industriel.

33. Dépendances. D'une manière générale, les dépendances sont assimilables à des locaux d'habitation, lorsqu'elles présentent le caractère de locaux ou, tout au moins, ont un caractère connexe certain et matériel avec les locaux d'habitation proprement dits.

C'est ainsi que doivent être notamment considérés comme affectés à l'habitation les caves, greniers, terrasses, garages, sous-sols qui ne sont pas affectés ou destinés à être affectés à l'exercice d'une profession, d'un commerce ou à l'exploitation d'une industrie.

b) Appréciation des superficies à usage d'habitation

34. Principe. La règle d'affectation des logements pour 90 % de leur superficie à usage d'habitation est appréciée immeuble par immeuble. La proportion de la superficie réservée à l'habitation est égale au rapport existant entre, d'une part, la superficie des locaux destinés à l'habitation et assimilés et, d'autre part, la superficie développée de l'ensemble des locaux considérés.

35. Garages. Il est toutefois admis que la réalisation de garages en sous-sol, en nombre supérieur à celui des garages réservés aux occupants de logements, n'a pas, à elle seule, pour effet d'exclure les logements du champ d'application de la réduction d'impôt.

36. Parties communes. Il y a lieu d'opérer une ventilation de la superficie des parties communes proprement dites (entrées, escaliers, vestibules, etc.) proportionnellement à la surface des locaux affectés à l'habitation ou à un usage mixte d'habitation et professionnel d'une part, et à celle des autres locaux d'autre part. Toutefois, ces parties communes doivent, le cas échéant, être rattachées à la catégorie de locaux (locaux d'habitation ou autres) qu'elles desservent exclusivement.

37. Groupes d'immeubles. Il est admis que les groupes d'immeubles définis à l'article 170 de l'annexe II au CGI sont assimilés à des immeubles au sens de l'article 209 quater A du même code. Ces groupes s'entendent de ceux dans lesquels les immeubles affectés ou destinés à un usage autre que l'habitation constituent le complément normal de l'habitation. Une telle complémentarité résulte de la vocation particulière des immeubles en cause à satisfaire des besoins économiques et sociaux des habitants du groupe (locaux commerciaux, garderies d'enfants, etc.). Cette solution est, toutefois, subordonnée aux conditions suivantes :

- la construction des immeubles qui composent le groupe doit constituer une opération d'ensemble, conformément à un plan-masse faisant l'objet d'un accord préalable unique ou d'un permis de construire unique ;

- cette opération doit être réalisée sur un terrain appartenant à une seule personne, physique ou morale, à une copropriété régie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ou à une indivision ;

- la réalisation de l'ensemble doit intervenir dans le délai de quatre ans visé à l'article 1594-0G du CGI, éventuellement prorogé dans les conditions prévues au paragraphe IV du A dudit article ; en cas de pluralité d'acquisitions, ce délai est calculé à compter de la date de la première mutation ;

- la superficie développée des immeubles ou parties d'immeubles affectés ou destinés à être affectés à l'habitation doit être égale aux trois quarts au moins de la superficie développée totale des immeubles composant le groupe.