DIVISION I SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES D'INVESTISSEMENT ET DE GESTION
DIVISION I
SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES D'INVESTISSEMENT ET DE GESTION
AVERTISSEMENT
La présente documentation tient compte de la législation et de la réglementation en vigueur, ainsi que des solutions intervenues à la date du 30 juin 1998.
Elle se substitue aux instructions, notes et réponses ministérielles publiées jusqu'à cette date au BOI dans la série 8 FI, division I , qui pourront donc être archivées jusqu'au BOI 8 I-1-93 inclus.
INTRODUCTION
En vue de favoriser la collecte de l'épargne destinée à s'investir dans le secteur immobilier locatif affecté principalement à l'habitation, l'ordonnance n° 58-876 du 24 septembre 1958 avait autorisé la création de sociétés par actions dites sociétés immobilières conventionnées, dotées d'avantages financiers et fiscaux particuliers.
Leur statut fiscal comportait notamment une exonération d'impôt sur les sociétés et des avantages pour leurs actionnaires (cf. infra 8 I 122, n° 14 ) : amortissement exceptionnel des titres ou exonération de leurs revenus nets (cf. CGI, art. 40 sexies, 43 bis et 216 ter), application conditionnelle du régime des sociétés mères (cf. CGI, art. 145-7 ).
Pour permettre de contribuer plus efficacement au développement de la construction de logements locatifs, l'article 33 de la loi n° 63-254 du 15 mars 1963 (voir ci-après I O textes) portant réforme de l'enregistrement, du timbre et de la fiscalité immobilière, a prévu la constitution de sociétés par actions dites sociétés immobilières d'investissement.
Ces sociétés doivent avoir pour objet exclusif l'exploitation d'immeubles locatifs destinés principalement à l'habitation et se soumettre à des règles particulières concernant leur constitution, leur gestion et leur fonctionnement (art. 33-I de la loi précitée).
En contrepartie notamment d'une surveillance exercée par le ministère chargé de l'Équipement et du Logement et par la direction du Trésor (approbation des statuts, agrément des programmes immobiliers, contrôle d'un commissaire du gouvernement), ces sociétés bénéficient d'un régime spécial tant en droit privé qu'au point de vue financier et fiscal (voir art. 33 précité, § II, III, VI et VII ; CGI, art. 139 ter , 145-7 , 159 quinquies, 208 B ; cf. infra 8 I 11 et 121 ).
+Toutefois, les avantages résultant de l'application de ce régime spécial ont vu leur intérêt s'estomper en raison notamment de l'évolution de la réglementation fiscale et plus particulièrement de la baisse du taux de l'impôt sur les sociétés.
Aussi, la plupart des sociétés immobilières d'investissement ont-elles été amenées à renoncer à leur statut particulier pour se replacer sous le statut de droit commun des sociétés commerciales.
Depuis le 1er janvier 1993, le régime fiscal exposé ci-après ne concerne donc plus qu'un nombre très restreint de sociétés.
TEXTES
CODE GÉNÉRAL DES IMPÔTS
(Législation applicable au 22 avril 1998)
Art. 139 ter. - Sont affranchis de la retenue à la source, dans la mesure où ils proviennent de bénéfices exonérés de l'impôt sur les sociétés en application du 3° ter de l'article 208, les dividendes et autres produits distribués à leurs actionnaires ou porteurs de parts :
1° Par les sociétés immobilières d'investissement régies par le I de l'article 33 de la loi n° 63-254 du 15 mars 1963 ;
2° Par les sociétés immobilières de gestion régies par l'article 1er du décret n° 63-683 du 13 juillet 1963.
Art. 145-7. - Le régime fiscal des sociétés mères ne peut s'appliquer aux produits des actions des sociétés immobilières d'investissement régies par le I de l'article 33 de la loi n° 63-254 du 15 mars 1963 et des sociétés immobilières de gestion régies par l'article 1er du décret n° 63-683 du 13 juillet 1963 que dans les cas et pendant les périodes ci-après :
1° Pendant vingt-cinq ans à compter de leur émission, pour les actions souscrites en espèces et entièrement libérées par les sociétés participantes avant le 1er janvier 1966 ;
2° (disposition périmée) ;
3° Jusqu'au 31 décembre 1985, pour les actions acquises ou souscrites et libérées par les sociétés participantes avant la promulgation de la loi n° 63-254 du 15 mars 1963, dans le capital de sociétés immobilières conventionnées admises à bénéficier des dispositions de l'ordonnance n° 58-876 du 24 septembre 1958.
En ce qui concerne les actions visées au 1° aucun pourcentage minimal de participation n'est exigé pour l'application du régime défini au présent article.
Art. 158 quater. - Les dispositions des articles 158 bis et 158 ter ne sont pas applicables aux produits distribués :
1°. Par les sociétés immobilières d'investissement et les sociétés immobilières de gestion ;
Art. 159 quinquies I.- La distribution par les sociétés immobilières d'investissement régies par le I de l'article 33 de la loi n° 63-254 du 15 mars 1963 à leurs actionnaires et par les sociétés immobilières de gestion régies par l'article 1er du décret n° 63-683 du 13 juillet 1963, à leurs porteurs de parts, dans des conditions fixées par décret, des primes à la construction prévues aux articles *R 311-1 et *R 324-1 du code de la construction et de l'habitation qu'elles ont encaissées ne donne pas lieu à la perception de l'impôt sur le revenu [Les conditions fixées par décret sont codifiées à l'Annexe II, art. 83 et 84].
Art. 208. - Sont également exonérés de l'impôt sous réserve des dispositions de l'article 208 A :
.....
3° ter. Les sociétés immobilières de gestion visées à l'article ler du décret n° 63-683 du 13 juillet 1963, pour la fraction de leur bénéfice net qui provient de la location de leurs immeubles ;
Art. 208 B.- I. Les sociétés immobilières d'investissement visées au I de l'article 33 de la loi n° 63-254 du 15 mars 1963 sont exonérées de l'impôt sur les sociétés pour la fraction de leur bénéfice qui provient de la location de leurs immeubles.
II.- Lorsque, dans les conditions fixées au I de l'article 11 de la loi de finances pour 1985 n° 84-1208 du 29 décembre 1984, elles détiennent des parts de sociétés constituées à compter du 1er janvier 1985 en vue de construire et de gérer des immeubles affectés à l'habitation à concurrence des trois quarts au moins de leur superficie, les sociétés mentionnées au I sont également exonérées à raison :
a. De la fraction des bénéfices sociaux correspondant à leurs parts dans ces sociétés civiles et provenant de la location des immeubles ;
b. Des produits ou avances qu'elles consentent à ces mêmes sociétés. Toutefois, cette exonération n'est accordée que durant les cinq années qui suivent la création de ces dernières sociétés et pour la fraction des avances qui n'excède pas, pour chaque société civile, deux fois le capital souscrit par la société immobilière d'investissement.
[Les dispositions du II sont applicables aux exercices clos à compter du 31 décembre 1985].
Art. 209 ter.- Les dispositions du 1 de l'article 209 bis ne sont pas applicables aux produits distribués :
1°. Par les sociétés immobilières d'investissement et les sociétés immobilières de gestion ;
.....
Art. 223 sexies.- 1. Sous réserve des dispositions des articles 209 quinquies et 223 H, lorsque les produits distribués par une société sont prélevés sur des sommes à raison desquelles elle n'a pas été soumise à l'impôt sur les sociétés au taux normal prévu au deuxième alinéa du I de l'article 219, cette société est tenue d'acquitter un précompte égal au montant du crédit prévu à l'article 158 bis et attaché à ces distributions. Ce précompte est dû quels que soient les bénéficiaires des distributions.
Il est également exigible lorsque les produits distribués sont prélevés sur les résultats d'exercice clos depuis plus de cinq ans ou depuis une date antérieure au 1er janvier 1965.
Le précompte est exigible en cas de distribution de bénéfices ayant été pris en compte pour le calcul de la créance prévue au I de l'article 220 quinquies.
Lorsque les sommes distribuées sont prélevées sur la réserve spéciale des plus-values à long terme, le précompte dû ne peut excéder un montant égal à la différence entre :
a. Le produit du taux normal de l'impôt sur les sociétés mentionné au I de l'article 219 et du montant de la somme prélevée augmenté de l'impôt correspondant supporté lors de la réalisation de la plus-value à long terme ;
b. Le montant de ce dernier impôt.
2. Un décret fixe les modalités d'application du présent article. Il précise notamment les postes du bilan sur lesquels les répartitions doivent être imputées ainsi que l'ordre de cette imputation [Voir les articles 46 quater-O C à 46 quater-O F et 381 T de l'annexe III].
3. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux produits distribués :
1° Par les sociétés immobilières d'investissement et les sociétés immobilières de gestion ;
.....
ANNEXE II
(Législation applicable au 22 avril 1998)
Art. 83.- Pour être admises au bénéfice de l'exonération prévue au I de l'article 159 quinquies du code général des impôts, les primes à la construction encaissées par les sociétés immobilières d'investissement et les sociétés immobilières de gestion doivent être distribuées en espèces aux actionnaires ou porteurs de parts au plus tard lors de la mise en paiement du dividende afférent à l'exercice au cours duquel elles ont été perçues. Si aucun dividende n'est réparti au titre dudit exercice, la distribution des primes doit avoir lieu, au plus tard, dans les vingt jours qui suivent l'assemblée générale statuant sur les résultats de cet exercice.
Art. 84.- I. Par dérogation aux dispositions de l'article 4 du décret n° 48-1683 du 30 octobre 1948, fixant certaines caractéristiques des valeurs mobilières, les coupons ou instruments représentatifs de coupons, contre remise desquels sont opérées les distributions de primes à la construction conformes aux prescriptions de l'article 83 sont obligatoirement distincts de ceux servant au paiement des dividendes et autres produits des actions ou parts. Ils ne donnent pas lieu à l'établissement du relevé prévu à l'article 57.
II. En cas de distribution soit de primes à la construction ne satisfaisant pas aux conditions exigées à l'article 83, soit de sommes ne provenant pas de primes à la construction encaissées par la société, les sommes ou valeurs ainsi réparties sont réputées versées à des bénéficiaires non identifiés et soumises au régime des rémunérations et avantages occultes mentionnés au c de l'article 111 du code général des impôts.
LOI n° 63-254 DU 15 MARS 1963
Art. 33.- I. Peuvent seules être autorisées à prendre et à conserver la dénomination de « sociétés immobilières d'investissement » les sociétés satisfaisant aux conditions suivantes :
a. Être constituées sous la forme anonyme ou avoir adopté cette forme postérieurement à leur constitution ;
b. Avoir pour objet exclusif l'exploitation d'immeubles ou groupes d'immeubles locatifs situés en France, affectés à concurrence des trois quarts au moins de leur superficie à l'habitation.
Un décret fixera les conditions dans lesquelles les programmes de construction entrepris par ces sociétés seront soumis à l'agrément du ministre de la Construction et du ministre des Finances et des Affaires économiques et les conditions dans lesquelles pourront être réalisés des apports en nature ou des acquisitions d'immeubles déjà construits ;
c. Fonctionner conformément à des statuts qui auront été préalablement approuvés par arrêté du ministre des Finances et des Affaires économiques ;
d. Avoir fait libérer en espèces des actions pour un montant au moins égal à un chiffre fixé par arrêté du ministre des Finances et des Affaires économiques ;
e. Renoncer expressément au bénéfice de l'aide financière de l'État, octroyée sous forme de prêts spéciaux 1 .
Les sociétés immobilières d'investissement prévues par le premier alinéa du présent paragraphe pourront également revêtir la forme coopérative.
.....
V. Un décret en Conseil d'État fixera les conditions dans lesquelles les sociétés à responsabilité limitée dites « sociétés immobilières de gestion » ayant le même objet que les sociétés immobilières d'investissement pourront bénéficier des dispositions du présent article.
LOI N° 84-1208 DU 29 DÉCEMBRE 1984
(loi de finances pour 1985)
Art. 11.- I. Les sociétés immobilières d'investissement mentionnées au paragraphe premier de l'article 33 de la loi n° 63-254 du 15 mars 1963 portant réforme de l'enregistrement, du timbre et de la fiscalité immobilière peuvent détenir des parts de sociétés civiles constituées à compter du 1er janvier 1985, en vue de construire et de gérer des immeubles affectés à l'habitation à concurrence des trois quarts au moins de leur superficie à condition :
- qu'elles souscrivent et conservent au moins 95 % du capital de ces sociétés civiles ;
- que les statuts de ces sociétés civiles soient mis en conformité avec les dispositions de la loi n° 70-1300 du 31 décembre 1970 fixant le régime applicable aux sociétés civiles autorisées à faire publiquement appel à l'épargne, dans un délai de six mois après l'achèvement de ces constructions ;
- qu'elles conservent au moins 10 % du capital de ces sociétés civiles après que ces dernières ont été autorisées à faire publiquement appel à l'épargne.
.....
DÉCRET N° 63-683 DU 13 JUILLET 1963
relatif aux sociétés immobilières de gestion
Article premier. - Peuvent seules être autorisées à prendre ou à conserver la dénomination de « sociétés immobilières de gestion » les sociétés satisfaisant aux conditions suivantes :
a. Être constituées sous la forme de sociétés à responsabilité limitée ou avoir adopté cette forme postérieurement à leur constitution ;
b. Avoir pour objet exclusif l'exploitation d'immeubles ou groupes d'immeubles locatifs situés en France, affectés à concurrence des trois quarts au moins de leur superficie à l'habitation, et construits ou acquis dans les conditions prévues à l'article 2 ci-après ;
c. Fonctionner conformément à des statuts qui auront été préalablement approuvés par arrêté du ministre des Finances et des Affaires économiques ;
d. Renoncer expressément au bénéfice de l'aide financière de l'État octroyée sous forme de prêts spéciaux.
Art. 2.- Un décret 2 fixera les conditions dans lesquelles les programmes de construction entrepris par les sociétés immobilières de gestion seront soumis à l'agrément du ministre des Finances et des Affaires économiques et du ministre de la Construction ainsi que les conditions dans lesquelles lesdites sociétés pourront recevoir des apports en nature ou procéder à des acquisitions d'immeubles déjà construits.
Art. 3.- Les dispositions de l'article 33 (II et III) de la loi n° 63-254 du 15 mars 1963 et des textes réglementaires pris pour leur exécution sont applicables aux sociétés immobilières de gestion et aux parts d'intérêt représentatives du capital de ces sociétés, à compter de la date à laquelle ces dernières satisfont aux conditions énoncées à l'article 1er du présent décret.
1 Désormais, les sociétés immobilières d'investissement peuvent bénéficier de l'aide financière de l'État dans la limite des trois quarts des logements construits par elles (loi de finances pour 1976, n° 75-1278 du 30 décembre 1975, article 81-II, JO du 31 décembre 1975).
2 Décret n° 63-684 du 13 juillet 1963 modifié par décrets n° 69-591 du 14 juin 1969 et n° 87-2 du 2 janvier1987.