CHAPITRE 2 RÉGIME FISCAL DES SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES D'INVESTISSEMENT
CHAPITRE 2
RÉGIME FISCAL DES SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES D'INVESTISSEMENT
SECTION 1
Constitution et fonctionnement des sociétés immobilières d'investissement
A. NOTION DE « TRANSPARENCE FISCALE ». LIMITES
1Conçu comme une incitation à la gestion collective d'immeubles d'habitation locatifs, le statut fiscal des sociétés immobilières d'investissement tend essentiellement à placer les actionnaires dans la même situation que s'ils étaient directement propriétaires de la quote-part d'immeubles correspondant à leurs droits.
Cependant, ces sociétés devant collecter des capitaux en émettant des actions dans le public (en fait, certaines sociétés immobilières d'investissement se sont constituées et fonctionnent exclusivement entre des personnes morales, compagnies d'assurances notamment), et non pas diviser les immeubles qu'elles ont construits ou acquis, par fractions destinées à être attribuées à leurs membres en propriété ou en jouissance, il n'a pas été possible de leur appliquer un régime de « transparence totale » inspiré de celui prévu à l'article 30 de la loi du 15 mars 1963 (CGI, art. 1655 ter) en faveur des sociétés de construction en copropriété, et de faire abstraction de leur personnalité propre du point de vue fiscal.
Leur « transparence fiscale » est donc réalisée par des dispositions particulières qui permettent d'assurer aux actionnaires un traitement équivalent mais non identique à celui des propriétaires privés. Aussi bien, ces dispositions laissent-elles hors de leur champ d'application les profits que les sociétés en cause viendraient à retirer exceptionnellement d'activités extérieures à leur objet légal, ainsi que les répartitions prélevées sur de tels profits.
Par ailleurs, au regard des droits d'enregistrement, les cessions d'actions de sociétés immobilières d'investissement ne sont pas assimilées à des cessions de biens immobiliers.
B. CONSTITUTION DES SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES D'INVESTISSEMENT AUGMENTATION DE CAPITAL
I. Régime applicable à compter du 1er janvier 1992
2L'article 12 de la loi de finances pour 1992 n° 91-1322 du 30 décembre 1991 a, d'une part, réformé le régime fiscal des opérations affectant les sociétés lors de leur constitution ou à l'occasion d'une augmentation de capital par voie d'apports nouveaux, et, d'autre part, abrogé le régime spécial applicable aux sociétés immobilières d'investissement.
Depuis le 1er janvier 1992, les opérations affectant la vie des SII sont, en conséquence, soumises au régime de droit commun.
Les nouvelles règles applicables en matière de droit d'apport sont exposées dans la DB 7 H 2.
II. Régime applicable jusqu'au 31 décembre 1991
3Jusqu'au 31 décembre 1991 les apports mobiliers et les apports immobiliers faits aux sociétés immobilières d'investissement bénéficiaient d'un régime de faveur prévu aux anciens articles 830 a et 810-IV b du CGI dont les principales dispositions sont rappelées ci-après n°s 4 à 6 :
Remarque. - Les articles 810-IV b, 810-V, 812-O A, 830 a du CGI, abrogés par l'article 12 de la loi de finances pour 1992 susvisée, sont reproduits ci-après, pour mémoire, I 121 Annexe.
1. Sociétés bénéficiaires du régime de faveur applicable jusqu'au 31 décembre 1991.
4Les avantages fiscaux dont il s'agit étaient réservés aux sociétés qui satisfaisaient aux conditions imposées par l'article 33-I de la loi du 15 mars 1963 et par les textes réglementaires pris pour son application (cf. 8 I 111 ).
Lorsque l'acte présenté à la formalité ne contenait pas toutes les indications nécessaires pour déterminer si les conditions susvisées étaient remplies, il devait y être suppléé par une mention spéciale formulée au pied de l'acte ou sur une feuille annexée audit acte et signée par le représentant légal de la société.
2. Opérations visées.
5Le régime de faveur était applicable aux apports réalisés en vue de la constitution ou de l'augmentation du capital d'une société immobilière d'investissement visée à l'article 33-I de la loi du 15 mars 1963.
En ce qui concerne les augmentations de capital, il n'y avait pas lieu de distinguer selon que les apports étaient consentis à une société dont la construction avait déjà bénéficié des mêmes avantages ou à une société qui avait acquis la qualité de société immobilière d'investissement postérieurement à sa création, mais le bénéfice de ce régime devait être limité aux actes d'augmentation de capital effectués par voie d'apports, à l'exclusion de ceux qui constataient des capitalisations de réserves.
Si une augmentation de capital était réalisée concurremment par voie de nouveaux apports et par voie d'incorporation de réserves, les avantages fiscaux n'étaient applicables qu'à concurrence de la première partie de l'opération.
Il convient de noter que, lorsque les biens apportés avaient été soumis à la TVA dans les conditions définies à l'article 257-7° du CGI, les avantages accordés aux sociétés immobilières d'investissement se trouvaient dénués de portée. Dans ce cas, en effet, l'enregistrement des actes constatant des apports immobiliers qui avaient donné lieu au paiement de la TVA n'entraînait l'exigibilité d'aucun droit d'enregistrement à raison des opérations soumises à cette taxe.
Lorsqu'il y avait lieu à formalité fusionnée, c'est la taxe de publicité foncièré qui était exigible au taux de 0,60 % (sauf exemption de cette dernière en vertu de l'article 810-V ancien du CGI au cas où les apports consistaient en terrains à bâtir ou biens assimilés au sens de l'article 691 du même code).
3. Portée du régime fiscal de faveur.
a. Apports mobiliers.
6 Jusqu'au 31 décembre 1991, les actes constatant des apports mobiliers faits aux sociétés immobilières d'investissement étaient soumis au droit fixe de 1 220 F (CGI, art. 830-a ancien).
Toutefois, les augmentations de capital effectuées par voie d'apports en numéraire étaient exonérées du droit fixe (CGI, art. 812-OA ancien).
b. Apports immobiliers.
7Lorsqu'il n'y avait pas lieu à formalité fusionnée (apport mixte) le taux du droit proportionnel d'enregistrement perçu sur les apports immobiliers consentis aux sociétés immobilières d'investissement était réduit à 0,60 % (CGI, art. 810-IV-b et art. 830-a anciens combinés). Dans le cas contraire, la taxe de publicité foncière au taux de 0,60 % était seule exigible.
III. Droit de timbre
8En toute hypothèse, le droit de timbre prévu à l'article 899 du CGI demeure exigible dans les conditions de droit commun.
C. SITUATION FISCALE DES SOCIÉTÉS IMMOBILIERES D'INVESTISSEMENT
I. Impôt sur les sociétés
1. Bénéfices provenant de la location d'immeubles et revenus annexes.
9Aux termes de l'article 208-B-I du CGI, les sociétés immobilières d'investissement sont exonérées de l'impôt sur les sociétés pour la fraction de leur bénéfice net qui provient de la location de leurs immeubles.
10Par ailleurs, dès lors que les immeubles bâtis dont la société est propriétaire et assure la gestion, satisfont à la condition d'affectation à l'habitation pour les trois quarts au moins de leur superficie hors oeuvre totale l'exonération d'impôt sur les sociétés s'étend :
- non seulement aux profits nets provenant de l'encaissement des loyers ou redevances afférents à l'ensemble de ces immeubles y compris ceux des locaux affectés à des usages autres que l'habitation et ceux des terrains non bâtis (aire de stationnement par exemple) ;
- mais également à tous les revenus acquis dans le cadre de l'exploitation locative, tels que les droits d'affichage ou les redevances pour l'utilisation de droits de passage ou pour l'accès à des services collectifs qui forment l'accessoire de l'occupation privative de locaux (terrains de sports ou de jeux, piscine, centraux téléphoniques privés, etc.).
2. Produits reçus des sociétés civiles filiales des SII.
11La création des sociétés civiles destinées à faire publiquement appel à l'épargne constitue le prolongement de l'activité des SII (cf. 8 I 111, n° 6 ). C'est pourquoi l'article 208-B-II du CGI a étendu, pour les exercices clos à compter du 31 décembre 1985, l'exonération des bénéfices provenant de la location des immeubles des SII, dans certaines conditions, aux bénéfices que les SII retirent de leurs parts dans ces filiales ainsi qu'aux produits des avances qu'elles leur ont consenties.
Cette exonération est également applicable aux sociétés civiles de construction qui font apport de l'immeuble à une SCPI ou à la SII mère, dans les conditions prévues ci-avant 8 I 111, n°s 10 et 11 .
a. Produits des parts des sociétés civiles.
12En vertu de l'article 208-B-II du CGI, les SII sont exonérées d'impôt sur les sociétés à raison de la fraction correspondant à leurs parts de bénéfices sociaux réalisés par les sociétés civiles et provenant de la location des immeubles.
Certains bénéfices réalisés par les sociétés civiles peuvent provenir d'une source autre que le versement des loyers par les locataires. Il en est ainsi, par exemple, des intérêts de placements de disponibilités en instance d'emploi ou des plus-values provenant de la cession exceptionnelle de locaux. La quote-part de ces bénéfices qui revient à la SII ne bénéficie pas de l'exonération d'impôt sur les sociétés.
13Toutefois, les SII sont exonérées dans certaines limites à raison du revenu du placement à vue ou à court terme de leurs disponibilités en instance d'emploi lorsque ce placement présente un caractère accessoire (cf. ci-dessous n° 19 ).
Lorsque la SII n'atteint pas la limite de placements accessoires exonérée, il est admis que, dans cette limite, cette exonération s'applique à sa part des bénéfices sociaux réalisés par les sociétes civiles provenant des placements de leurs disponibilités en instance d'emploi dès lors que ces placements présentent un caractère accessoire pour les sociétés civiles.
b. Produits des avances.
14Les SII sont également exonérées d'impôt sur les sociétés à raison des produits des avances qu'elles consentent aux sociétés civiles.
Toutefois, cette exonération n'est accordée que durant les cinq années qui suivent la création des sociétés civiles de construction et pour la fraction des avances qui n'excède pas, pour chaque société civile, deux fois le capital souscrit par la société immobilière d'investissement (CGI, art. 208-B-II-b ).
15Il est précisé que la date de création à prendre en compte est celle de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés avant, bien entendu, que la societé civile n'ait fait appel public à l'épargne.
16L'exonération est limitée aux intérêts attachés à la fraction des avances qui n'excède pas annuellement deux fois le capital souscrit par la SII dans chaque société civile. Le capital souscrit par la SII s'entend du montant de sa participation dans le capital initial ainsi que dans les éventuelles augmentations de capital ultérieures. En cas de réduction du capital de la société civile, le montant du capital souscrit par la SII est réduit à due concurrence.
En revanche, le montant des parts acquises ou vendues par la SII au cours de la vie de la société civile n'est pas pris en compte. En particulier, les cessions de parts effectuées par la SII consécutives à l'appel public à l'épargne sont sans conséquence sur l'appréciation du pourcentage du capital souscrit.
c. Caractère conditionnel de l'exonération.
17L'exonération suppose que la constitution de filiales soit effectuée selon les règles exposées ci-avant 8 I 111 (n°s 5 et suiv. ). L'exonération est donc remise en cause lorsqu'une ou plusieurs conditions ne sont pas respectées, en particulier celles relatives à l'objet des sociétés civiles, à l'appel effectif à l'épargne publique dans le délai prescrit, et à la participation minimum requise des SII.
En outre, la détention de participations par une SII dans des conditions irrégulières constituerait une activité distincte de son objet légal et serait donc de nature à remettre en cause l'ensemble de son statut fiscal.
3. Primes à la construction.
18Les sociétés immobilières d'investissement doivent être considérées comme n'encaissant les primes à la construction visées aux articles *R. 311-1 et *R. 324-1 du Code de la construction et de l'habitation qu'en qualité de mandataires de leurs actionnaires auxquels ces primes peuvent être réparties en franchise d'impôt (CGI, art. 159 quinquies et annexe II, art. 83 ; cf. ci-après 8 I 122, n°s 4 à 9 ). Les primes dont il s'agit ne doivent donc être comprises dans les résultats que dans la mesure où elles ne sont pas distribuées.
4. Gestion des disponibilités.
En ce qui concerne les profits tirés par les sociétés immobilières d'investissement du placement de leurs capitaux en instance d'emploi, les règles suivantes ont été admises :
191° D'une part, la fraction du bénéfice net correspondant au revenu net tiré du placement à vue ou à court terme des disponibilités est exonérée de l'impôt sur les sociétés dans la mesure où ces sommes constituent le fonds de roulement indispensable à la gestion des immeubles et où, par conséquent, leur placement temporaire peut être regardé comme une opération de trésorerie accessoire à ladite gestion. À titre de règle pratique, le caractère accessoire est reconnu a priori à ces placements lorsque leur valeur nominale n'excède pas, pour chaque exercice, la moitié des dépenses annuelles de gestion des immeubles, augmentée du montant des dividendes mis en paiement au cours de l'exercice en cause.
Le service doit exercer une surveillance attentive sur le strict respect par les sociétés immobilières d'investissement de cette condition à laquelle est subordonnée l'extension aux produits du placement des disponibilités de l'exonération d'impôt sur les sociétés prévue par la loi en faveur des seuls profits réalisés dans le cadre de l'activité spécifique de ces organismes. Cette extension d'exonération n'est, en effet, admise, comme il est rappelé ci-dessus, que dans la mesure où le placement des disponibilités présente un caractère accessoire.
Il ne peut être accordé d'assouplissement à la règle exposée ci-dessus qu'à titre tout à fait exceptionnel et uniquement s'il est fourni des justifications très précises démontrant l'existence de graves difficultés pour l'organisme considéré à respecter cette limite. À cet égard, le fait que les disponibilités auraient été placées exclusivement en compte à terme ou en bons de caisse n'est pas considéré comme constituant par lui-même une justification des dépassements de la limite susmentionnée.
De même, après une augmentation de capital, la circonstance que des retards ont affecté l'exécution de certains travaux de fondation relatifs à des programmes immobiliers financés avec les fonds ainsi collectés, ne constitue pas un motif valablement retenu pour déroger à cette limite, laquelle s'apprécie dans le cadre du fonctionnement normal des sociétés en cause.
Les dépassements abusifs qui seraient constatés au cours d'exercices non prescrits et qui justifieraient une remise en cause de l'exonération d'impôt sur les sociétés doivent être signalés au service de la Législation fiscale (sous-direction C, bureau C 1).
Remarque. - En ce qui concerne l'exonération de la part des SII dans les bénéfices sociaux réalisés par leurs sociétés civiles filiales provenant des placements de leurs disponibilités, cf. ci-dessus n° 12 et suiv.
202° D'autre part, jusqu'à l'achèvement de leurs premiers programmes de construction agréés, les sociétés immobilières d'investissement sont autorisées à imputer sur les produits de la gestion de leurs disponibilités, pour l'assiette de l'impôt sur les sociétés dont elles sont redevables, le total de leurs frais généraux et non pas seulement les frais et charges se rattachant à cette gestion. Chaque société apte à se prévaloir de cette tolérance peut l'invoquer en vue de la détermination des résultats imposables des exercices clos moins de six ans après la date de l'agrément du premier programme de construction entrepris sous le régime de l'article 31 de la loi n° 63-254 du 15 mars 1963.
213° Par ailleurs, dans le cas où, après l'expiration du délai de six ans pendant lequel cette tolérance est susceptible de jouer, les sociétés immobilières d'investissement procèdent à l'augmentation de leur capital par voie d'appel de fonds auprès de leurs actionnaires, il est admis que ces sociétés peuvent considérer comme revêtant un caractère accessoire le placement de leurs disponibilités en instance d'emploi dans la mesure où il n'excède pas la moitié des dépenses annuelles de gestion des immeubles augmentée du montant des dividendes mis en paiement au cours de l'exercice en cause ainsi que du montant de l'augmentation de capital libérée par les actionnaires pendant le même exercice. Cette dernière mesure d'assouplissement peut être invoquée jusqu'à la clôture de l'exercice suivant celui de chaque appel de fonds.
Bien entendu, les sociétés nouvelles peuvent opter pour cette mesure de tempérament si elle est plus favorable que celle prévue au 2° ci-dessus.