SECTION 2 PORTÉE DU RÉGIME DE L'ARTICLE 239 TER DU CGI
SECTION 2
Portée du régime de l'article 239 ter du CGI
1En vertu de l'article 239 ter du CGI, les sociétés civiles de construction-vente qui remplissent les conditions prévues par cet article sont exclues du champ d'application de l'impôt sur les sociétés et soumises au même régime fiscal que les sociétés en nom collectif effectuant les mêmes opérations ; leurs associés sont imposés dans les mêmes conditions que les membres de ces dernières.
A. PRINCIPES
2Lorsqu'elles satisfont aux conditions exigées, les sociétés civiles constituées en vue de la construction et de la vente d'immeubles sont placées, au regard de l'impôt sur le revenu, dans la même situation que les sociétés en nom collectif effectuant les mêmes opérations.
En conséquence, les résultats sociaux sont déterminés de la même manière que ceux réalisés par les sociétés de personnes exerçant une activité industrielle ou commerciale.
De même, chaque associé est personnellement assujetti à l'impôt sur le revenu -ou à l'impôt sur les sociétés si l'associé est une personne morale passible de cet impôt- pour la part des bénéfices sociaux correspondants à ses droits dans la société
B. RÉGIME FISCAL DES RÉSULTATS SOCIAUX
I. Règle générale
3Les bénéfices réalisés par les sociétés civiles de construction-vente sont déterminés selon les règles de droit commun des bénéfices industriels et commerciaux par application des dispositions combinées des articles 35 et 60 du CGI et dans les conditions prévues à l'article 38 du CGI.
Les dispositions propres à cette catégorie de revenus sont donc applicables (cf titre 2 ci-avant).
II. Précisions diverses
1. Exclusion du régime du forfait.
4Conformément aux dispositions de l'article 302 ter-2-c du CGI, les sociétés civiles de construction-vente sont exclues du régime du forfait, mais, compte tenu notamment du chiffre d'affaires qu'elles réalisent, relèvent du régime réel simplifié ou du régime réel normal d'imposition.
2. Évaluation du stock immobilier - Frais financiers.
5Conformément à la mesure de tempérament énoncée 8 E 22, n° 5, les sociétés civiles de construction-vente peuvent évaluer le montant du stock immobilier en fonction d'un prix de revient, incluant les frais financiers ayant grevé la construction, des immeubles affectés pour les trois quarts au moins de leur superficie à l'habitation inventoriés à la clôture de l'exercice
3. Sociétés civiles de construction-vente exerçant conjointement une ou plusieurs activités purement civiles du point de vue fiscal.
6Dans le cas de sociétés exerçant conjointement une ou plusieurs activités purement civiles du point de vue fiscal, les résultats afférents à chacune de ces activités conjointes doivent être déterminés selon les modalités qui leur sont propres. Les règles de détermination des BIC ne s'appliquent alors qu'aux résultats des seules opérations de construction et de vente d'immeubles sous réserve de l'application des dispositions de l'article 155 du CGI.
a. Incidence de la création d'un patrimoine immobilier destiné à la location.
7Les règles applicables dépendent essentiellement de la situation de l'associé (cf. 4 A 2311).
8Aux termes du I de l'article 238 bis K du CGI, lorsque des parts de sociétés visées à l'article 239 ter du CGI sont inscrites à l'actif du bilan d'une personne morale passible de l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun ou d'une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou agricole imposable à l'impôt sur le revenu de plein droit selon un régime de bénéfice réel, la part de bénéfice correspondant à ces parts est déterminée selon les règles applicables au bénéfice réalisé par la personne ou l'entreprise qui détient ces parts.
9Si les parts en cause sont détenues par une société ou un groupement mentionnés aux articles 8, 8 quinquies, 239 quater, 239 quater B ou 239 quater C du CGI et qui, exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole, relèvent de l'impôt sur le revenu selon le régime du forfait ou, sur option, selon le régime du bénéfice réel simplifié d'imposition, les modalités d'imposition des parts de résultat correspondantes suivent les règles applicables en matière d'impôt sur les sociétés. Il en va de même lorsque cette société ou ce groupement a pour activité la gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier. Toutefois, si le contribuable apporte la preuve qu'une fraction des droits dans cette dernière société ou ce dernier groupement est elle-même détenue directement ou indirectement par des personnes physiques ou entreprises, qui entrent dans le champ d'application du II de l'article 238 bis K exposé ci-dessous, cette règle ne s'applique pas à la part de bénéfice correspondante.
10Le paragraphe II de l'article 238 bis K précité dispose que dans tous les autres cas, la part de bénéfice ainsi que les profits résultant de la cession des droits sociaux sont déterminés et imposés en tenant compte de la nature de l'activité et du montant des recettes de la société ou du groupement.
11En conséquence, sauf dans les cas visés ci-dessus n°s 8 et 9 , le produit de la location partielle des constructions sociales est imposé dans les conditions de droit commun applicables aux revenus fonciers.
b. Incidence de la mise en location provisoire des immeubles destinés à la vente.
12Les bénéfices réalisés sont taxés à l'impôt sur le revenu, catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, ou, le cas échéant, à l'impôt sur les sociétés, au nom des associés, chacun pour la part correspondant à ses droits sociaux. Ce régime s'applique aussi bien aux bénéfices résultant des opérations accessoires de location -qui perdent le caractère de revenus fonciers dès lors qu'ils se rapportent à des immeubles compris dans l'actif commercial de la société- qu'aux plus-values qui proviendraient de la cession des parts de la société immobilière transparente
c. Régime fiscal des intérêts des fonds disponibles placés en banque.
13Les intérêts reçus en rémunération du placement des fonds en instance d'emploi doivent être regardés comme des revenus accessoires acquis par la société dans l'exercice de son activité de construction-vente immobilière, activité dont les profits sont rangés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Ils perdent, de ce fait, le caractère de revenus de créances au sens de l'article 124 du CGI.
Étant observé qu'un tel placement n'est pas de nature à entraîner l'exclusion de la société du régime spécial défini à l'article 239 ter du même code les revenus correspondants doivent être pris en compte pour la détermination du bénéfice d'exploitation de cette dernière
d. Redevances de droits d'affichage de panneaux publicitaires.
14Les redevances perçues par une société civile de construction d'immeubles en vue de la vente au titre de la location du droit d'affichage sur un terrain qu'elle a acquis pour construire constituent des revenus commerciaux. Ces redevances, liées à la gestion du stock immobilier de la SCI, sont imposables au nom de chaque associé pour la part correspondant à ses droits, soit à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, soit à l'impôt sur les sociétés lorsque l'associé est une personne morale passible de cet impôt (RM Goussebaire-Dupin, JO Déb Sénat, 5 mai 1988, n° 925, p. 610)
C. SITUATION DES ASSOCIÉS
15Conformément à la règle posée par l'article 8 du CGI, chaque associé relevant de l'impôt sur le revenu est personnellement passible de cet impôt, dans la catégorie des BIC, pour la part des bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la société. Si l'associé est une personne morale ou un organisme passible de l'impôt sur les sociétés, sa part de bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la société civile de construction-vente visée à l'article 239 ter du CGI est taxable à l'impôt sur les sociétés (CGI, art. 218 bis).
Pour plus de précisions sur la répartition et l'imposition des bénéfices sociaux, cf. 5 B 142 et 4 A 2311.