SOUS-SECTION 9 PREMIÈRE TRANSMISSION À TITRE GRATUIT DE LOGEMENTS ANCIENS ACQUIS ENTRE LE 1ER AOÛT ET LE 31 DÉCEMBRE 1996 ET DONNÉS EN LOCATION
V. L'engagement des bénéficiaires de la transmission
1. Principe.
16Lorsque la première transmission à titre gratuit de l'immeuble intervient avant l'expiration du délai de neuf ans prévu pour l'affectation locative des biens, le bénéfice de l'exonération est subordonné à l'engagement des donataires, héritiers ou légataires, pour eux et leurs ayants cause de maintenir en location, dans les mêmes conditions, les biens transmis jusqu'à l'expiration du délai de neuf ans.
2. Conséquences du non-respect de l'engagement.
17Le non-respect de l'engagement d'affectation à la location par le ou les bénéficiaires de la transmission ou leurs ayants cause entraîne la déchéance du régime de faveur et, par suite, l'exigibilité du complément de droits de mutation à titre gratuit.
Il résulte des dispositions de l'article 793 quater du CGI que les droits rappelés sont majorés de l'intérêt de retard visé à l'article 1727 du même code 1 .
Le complément de droits de mutation et l'intérêt de retard doivent être supportés par le donataire, l'héritier ou le légataire qui a bénéficié de l'exonération de droits de mutation à titre gratuit.
En cas de décès de cette personne pendant le délai d'affectation locative des biens, les droits complémentaires devront être réclamés aux successibles du bénéficiaire de l'exonération.
3. Cas particuliers des donations portant sur la seule nue-propriété de l'immeuble.
18Dans cette hypothèse, le nu-propriétaire donataire doit, pour bénéficier de l'exonération partielle, prendre l'engagement d'affectation des biens. Cependant, son obligation ne deviendra effective qu'au jour de la réunion de l'usufruit à la nue-propriété, si le délai des neuf ans n'est toujours pas écoulé. Jusqu'à cette date, la condition liée à la mise en location des biens pèse sur l'usufruitier dès lors qu'il a, seul, le pouvoir de conclure les baux d'habitation en cause. Si cette obligation n'est pas respectée, l'exonération dont a bénéficié le nu-propriétaire est remise en cause.
B. PORTÉE DE L'EXONÉRATION
19L'article 793-2-6° du CGI exonère de droits, à concurrence des trois-quarts de la valeur du bien, la première mutation à titre gratuit des immeubles répondant aux conditions exposées ci-avant.
Cependant, en application des dispositions du II de l'article 23 de la loi de finances rectificative pour 1995, codifié à l'article 793 ter du code précité, cette exonération est plafonnée à 300 000 F par part reçue par chacun des donataires, héritiers ou légataires.
Ce plafond spécifique se cumule avec les abattements de droit commun. Toutefois, le montant de l'exonération est calculé sur la valeur de l'immeuble ou de la quote-part revenant au bénéficiaire de la mutation, avant application des abattements. Seule la fraction taxable desdits biens bénéficiera éventuellement des abattements de droit commun, si ceux-ci n'ont pas déjà été utilisés.
Pour l'application du plafonnement de 300 000 F, il est tenu compte de l'ensemble des transmissions à titre gratuit consenties par une même personne à un même bénéficiaire, en vertu des dispositions prévues aux 4°, 5° et 6° du 2 de l'article 793 du CGI.
Il s'agit donc d'un plafond commun à l'ensemble des dispositifs d'exonération de droits de mutation à titre gratuit applicables à la première transmission des acquisitions d'immeubles concernés.
Ainsi, lorsqu'une personne transmet plusieurs immeubles acquis dans les conditions ouvrant droit à l'une des exonérations précitées, l'abattement est limité globalement à 300 000 F pour chaque bénéficiaire, à raison des transmissions qui lui sont consenties par la même personne.
Dès lors, quels que soient le nombre de mutations consenties entre les mêmes personnes et la valeur des biens transmis, l'avantage est limité à 300 000 F.
En revanche, lorsque les biens sont transmis à des personnes différentes, chaque bénéficiaire dispose d'un abattement de 300 000 F. De même, une même personne peut bénéficier de plusieurs abattements au titre de biens qui lui sont transmis par des personnes différentes.
Enfin, lorsque la transmission porte sur une quote-part indivise ou sur un démembrement de propriété d'un immeuble, l'exonération de 300 000 F s'applique sur le montant de la quote-part indivise ou sur la valeur du droit démembré revenant à chaque bénéficiaire.
I. La règle du non-rappel des donations passées depuis plus de 10 ans est applicable
20Conformément à l'article 784 du CGI, le seuil de 300 000 F est déterminé en fonction de toutes les donations antérieures de constructions ayant bénéficié d'une exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit prévue au 4°, 5° ou 6° du 2 de l'article 793 du CGI à l'exception de celles passées depuis plus de dix ans au jour de la nouvelle mutation à titre gratuit. Bien entendu, « l'abattement » est applicable une seule fois par bénéficiaire au cours d'une période de dix années.
II. Sort des dettes contractées pour l'achat de biens exonérés
21Les dispositions du premier alinéa de l'article 769 du CGI sont applicables (cf. ci-avant, 7 G 2321, n° 34 ). Les dettes à la charge du défunt, qui ont été contractées pour l'achat de biens compris dans la succession et exonérés de droits de mutation par décès ou dans l'intérêt de tels biens, sont imputées en priorité sur la valeur desdits biens. Dès lors, lorsqu'un bien n'est assujetti aux droits de mutation à titre gratuit que pour une fraction de sa valeur, le passif afférent à ce bien est déductible de l'actif héréditaire dans la même proportion.
III. Forfait mobilier
22À défaut de vente publique ou d'inventaire répondant aux conditions prévues à l'article 764-I du CGI, la valeur imposable des meubles meublants est déterminée par la déclaration détaillée et estimative des parties qui ne peut être inférieure à 5 % de la valeur des autres biens de la succession.
Le forfait se calcule sur l'ensemble des valeurs mobilières, autres que les meubles meublants, et immobilières composant l'actif héréditaire et ayant déduction du passif.
Conformément au principe général, il n'est pas tenu compte, pour la détermination de ce forfait, des biens exonérés de droits soit totalement, soit, en cas d'exonération partielle, à concurrence de la partie exonérée (Doc. de base 7 G 2312, n° 19 ). Cette exclusion vaut donc pour l'exonération instituée par le présent dispositif.
C. OBLIGATIONS DES PARTIES
23Le décret n° 96-281 du 27 mars 1996 pris pour l'application du 6° du 2 de l'article 793 du CGI fixe les obligations des parties. Ce texte est codifié à l'article 294 B de l'annexe II au CGI.
I. Obligations déclaratives des parties dans l'acte
24Depuis l'entrée en vigueur du décret 2 les actes de donation et les déclarations de succession comprenant des biens mentionnés à l'article 793-2-6° du CGI doivent comporter les mentions suivantes :
-outre les références de la publication de racte d'acquisition du bien, telles qu'elles sont prévues au 2 de l'article 32 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 pris pour l'application du décret du 4 janvier 1955 modifié portant réforme de la publicité foncière, la date d'acquisition des biens, l'identité des parties ainsi que les nom, qualités et résidence du rédacteur de l'acte ;
- l'engagement mentionné au 4ème alinéa de l'article 793-2-6° du CGI lorsque la transmission à titre gratuit est effectuée avant l'expiration de la durée minimale de mise en location du bien transmis.
II. Pièces justificatives
25Lors de leur dépôt à la formalité, l'acte de donation ou la déclaration de succession doivent être appuyés des documents suivants :
- une copie des baux d'habitation conclus depuis l'acquisition des biens avec le ou les preneurs successifs ;
- une copie de l'avis d'imposition du ou des locataires successifs établi au titre des revenus de l'année précédant celle de la conclusion du bail ou à défaut une déclaration sur l'honneur souscrite par les locataires attestant du montant de leurs revenus nets de frais professionnels figurant sur leur avis d'imposition établi au titre des revenus de l'année précitée.
26Cela étant, si la première transmission à titre gratuit du bien est effectuée dans les six mois de son acquisition et dans l'hypothèse où sa mise en location n'est pas encore effective, les donataires, héritiers ou légataires doivent, en l'absence des pièces justificatives exigées, prendre l'engagement, pour bénéficier de l'exonération, de mettre le bien en location dans les délais et les conditions prévus par le dispositif.
D. ENTRÉE EN VIGUEUR
27À défaut de précisions particulières, les dispositions de l'article 23 de la loi de finances rectificative pour 1995 du 4 août 1995 sont entrées en vigueur :
- à Paris, le surlendemain de la publication de la loi précitée au Journal officiel, soit le 8 août 1995 ;
- partout ailleurs, un jour franc à compter de l'arrivée du Journal officiel au chef-lieu de chaque arrondissement.
Toutefois, compte tenu des conditions posées par le texte, le bénéfice du régime de faveur s'applique aux successions ouvertes à compter du 1er août 1995.
Par ailleurs, l'exigence d'un délai de détention minimal de deux ans des biens par l'acquéreur ayant été supprimée par l'article 15 de la loi de finances pour 1996, le bénéfice du régime de faveur est applicable aux donations consenties par actes passés à compter de l'entrée en vigueur de cette loi, c'est-à-dire à compter du 1er janvier 1996.
Le décret d'application du dispositif a été publié au Journal officiel du 4 avril 1996. Il sera admis pour les successions ouvertes entre le 1er août 1995 et la date de d'entrée en vigueur du décret ainsi que pour les donations consenties par actes passés à compter du 1er janvier 1996 et jusqu'à la date d'entrée en vigueur du décret, que les héritiers, donataires, ou légataires, ayant recueilli un bien susceptible de bénéficier des dispositions de l'article 793-2-6° du CGI puissent demander, par voie de réclamation contentieuse, l'application de ce dispositif.
1 Le droit supplémentaire de 6 % n'est pas applicable.
2 À défaut de disposition spéciale, le décret n° 96-281 du 27 mars 1996 publié au Journal Officiel du 4 avril 1996 est entré en vigueur dans les délais de droit commun, soit à Paris le 6 avril 1996 et, partout ailleurs, le surlendemain de rarrivée du Journal Officiel au chef-lieu de chaque arrondissement.