SOUS-SECTION 1 ACQUISITIONS DE LOCAUX DESTINÉS À ÊTRE AFFECTÉS À L'HABITATION
SOUS-SECTION 1
Acquisitions de locaux destinés à être affectés à l'habitation
1Jusqu'au 31 décembre 1998, lorsqu'elles n'entraient pas dans le champ d'application de la TVA immobilière (cf. ci-avant DB 7 C 141 ), les acquisitions d'immeubles ou de fractions d'immeubles destinés à l'habitation étaient, sous certaines conditions, soumises au droit d'enregistrement ou à la taxe de publicité foncière à un taux réduit. Les taxes additionnelles communale et régionale prévues aux articles 1584, 1595 bis et 1599 sexies du CGI s'ajoutaient à la taxe ou au droit perçu au profit du département. Par ailleurs, l'État percevait au titre de frais d'assiette, de recouvrement, de dégrèvements et de non-valeurs 2,50 % du montant de la taxe ou du droit perçu au profit du département.
2L'article 39 de la loi de finances pour 1999 n° 98-1266 du 30 décembre 1998 (JO du 31 décembre 1998) a aménagé le régime des mutations à titre onéreux d'immeubles.
Au regard des mutations à titre onéreux d'immeubles d'habitation (et de garages ; cf. DB 7 C 1422 ), cette disposition législative a notamment entraîné la suppression :
- pour les acquisitions constatées par acte authentique signé à compter du 1 er septembre 1998, de la taxe additionnelle régionale ;
- pour les acquisitions constatées par acte authentique signé à compter du 1 er janvier 1999, du régime de faveur visés aux articles 710 et 711 du CGI. En effet, le taux applicable aux ventes d'immeubles d'habitation est devenu, à compter de cette date, le taux de droit commun des mutations à titre onéreux d'immeubles (cf. DB 7 C 1231 ).
3L'article 9 de la loi de finances pour 2000 n° 99-1172 du 30 décembre 1999 a par ailleurs unifié le régime d'imposition des mutations à titre onéreux d'immeubles en réduisant à 3,60 % le taux de droit commun de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement dû, à compter du 15 septembre 1999, pour les acquisitions d'immeubles d'habitation et de garages.
A. DISPOSITIONS APPLICABLES DEPUIS LE 15 SEPTEMBRE 1999
I. Tarif applicable
4Conformément aux dispositions combinées des article 683 et 1594 D du CGI, les mutations à titre onéreux d'immeubles à usage d'habitation et de garages sont soumises au taux de droit commun de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement. Ce taux s'établit à 3,60 %.
Il convient d'ajouter à ce taux la taxe additionnelle de 1,20 % perçue au profit des communes (CGI, art. 1584) ou du fonds de péréquation départemental (CGI, art. 1595 bis) ainsi que le prélèvement pour frais d'assiette, de recouvrement, de dégrèvements et de non-valeurs égal à 2,50 % de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement perçu au profit du département.
Conformément au deuxième alinéa de l'article 1594 D du CGI, les conseils généraux ont la faculté de modifier le taux de droit commun sans que ces modifications puissent avoir pour effet de le réduire à moins de 1 % ou de le relever au-delà de 3,60 %.
Par ailleurs, l'article 1043 A du CGI, qui prévoit la réduction de moitié des droits de mutation exigibles en Guyane, ne s'applique pas aux mutations passibles du droit prévu à l'article 1594 D du CGI.
Remarque : les tarifs applicables du 15 septembre 1999 au 31 mai 2000, du 1 er juin 2000 au 31 mai 2001 et du 1 er juin 2001 au 31 mai 2002 figurent DB 7 C 1231 , annexe II.
II. Assiette de la taxe ou du droit
5La taxe de publicité foncière ou le droit d'enregistrement exigible sur les mutations à titre onéreux d'immeubles d'habitation et de garages (et la taxe additionnelle) sont liquidés sur le prix exprimé dans l'acte ou sur la valeur vénale réelle de l'immeuble si elle est supérieure, dans les conditions prévues ci-avant, DB 7 C 1220 à 1225.
6Toutefois, conformément aux dispositions prévues à l'article 1594 F ter du CGI, les conseils généraux ont la possibilité d'instituer un abattement sur l'assiette de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement en faveur des acquisitions d'immeubles d'habitation et de garages, étant observé que ces conseils généraux peuvent limiter leur décision d'instituer l'abattement aux acquisitions portant sur des immeubles d'habitation ou de garages situés dans les zones de revitalisation rurale définies à l'article 1465 A du CGI.
7Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1055 bis du CGI, la première cession à titre onéreux des immeubles acquis neufs ou en état futur d'achèvement par acte authentique signé entre le 1 er juin 1993 et le 31 décembre 1994 inclus, qui ont été exclusivement affectés à l'habitation principale pendant une durée minimale de 5 ans au jour de la mutation, bénéficie, sous certaines conditions, d'une exonération partielle de droit de mutation à titre onéreux qui prend la forme d'un abattement de 600 000 F 1 sur l'assiette de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement.
8 Remarque : les abattements prévus aux articles 1594 F ter et 1055 bis du CGI peuvent, le cas échéant, se cumuler.
1. Abattement de 50 000 F 2 à 300 000 F 3 prévu par l'article 1594 F ter du CGI.
a. Sans limitation à certaines zones (CGI, art. 1594 F ter , alinéas 1 et 2).
1° Champ d'application.
9L'abattement prévu à l'article 1594 F ter du CGI concerne les acquisitions :
- d'immeubles ou de fractions d'immeubles destinés à être affectés à l'habitation, à la condition que l'acquéreur prenne l'engagement de ne pas les affecter à un usage autre pendant une durée minimale de trois ans à compter de la date de l'acte d'acquisition ;
- de terrains ou de locaux à usage de garages, à la condition que l'acquéreur prenne l'engagement de ne pas affecter les terrains ou locaux à une exploitation à caractère commercial ou professionnel pendant une durée minimale de trois ans à compter de la date de l'acte d'acquisition.
2° Conditions d'application.
* Délibération du conseil général.
10L'application de l'abattement est subordonnée à une délibération expresse du conseil général qui doit en fixer le montant. Cette délibération doit être prise dans les délais prévus à l'article 1594 E du CGI (cf. DB 7 C 11, n os12 et suiv. ).
11Jusqu'au 31 décembre 2001, le montant de l'abattement ne peut être ni inférieur à 50 000 F ni supérieur à 300 000 F. Dans ces limites, il est fixé par fraction de 50 000 F. Le montant de l'abattement doit donc correspondre à l'un des montants suivants : 50 000, 100 000, 150 000, 200 000, 250 000 ou 300 000 F.
12À compter du 1 er janvier 2002, le montant de l'abattement ne peut être ni inférieur à 7 600 € ni supérieur à 46 000 €. Dans ces limites, il est fixé par fraction de 7 600 €.
13L'adoption de l'abattement par le conseil général a pour effet de réduire, à due concurrence du montant de cet abattement, l'assiette de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement.
L'abattement concerne toutes les mutations d'immeubles ou de fractions d'immeubles affectés à l'habitation et toutes celles de terrains ou de locaux à usage de garages (cf. DB 7 C 1422 ), qui sont situés sur le territoire du département qui l'a institué.
Il se cumule, le cas échéant, avec celui prévu à l'article 1055 bis du CGI (cf. ci-après n° 26 et DB 7 C 1474 ).
Il est appliqué sur le prix stipulé dans l'acte, augmenté des charges imposées à l'acquéreur ou sur la valeur vénale du bien si elle est supérieure.
Il ne concerne pas, en revanche, la taxe additionnelle communale qui est liquidée sur le montant brut de l'assiette du droit de mutation avant l'application de l'abattement voté par le conseil général.
Exemples :
1. cession en 2000 d'un immeuble à usage d'habitation et d'un garage pour un prix global de 400 000 F, dans un département où le montant de l'abattement institué est de 100 000 F.
2. Cession isolée, en 2000, dans le même département d'un garage d'une valeur de 80 000 F.
* Engagement d'affectation.
14Pour obtenir le bénéfice de l'abattement visé à l'article 1594 F ter du CGI, l'acquéreur doit prendre l'engagement d'affecter à l'habitation les immeubles ou fractions d'immeubles faisant l'objet de la mutation pendant une durée minimale de trois ans à compter de la date de l'acte d'acquisition.
15L'application littérale du texte conduirait l'administration à refuser le bénéfice de la taxation réduite dans le cas où l'engagement n'est pas inclus dans l'acte d'acquisition. Il a cependant été décidé, par mesure de tempérament, de permettre à l'acquéreur de réparer cette omission dans un acte complémentaire soumis au droit fixe de 500 F 4 . La restitution de l'excédent de taxe perçu lors de l'acquisition peut alors être accordée dans le délai de réclamation prévu à l'article R*196-1 du LPF. Bien entendu, c'est la date de l'acte d'acquisition, et non celle de l'acte complémentaire, qui sert de point de départ au délai de trois ans imparti par l'article 1594 F ter du CGI. Par suite, la restitution de la taxe ne peut intervenir que si l'intéressé justifie que les biens n'ont pas été affectés à un autre usage que l'habitation depuis la date de l'acte d'acquisition.
3° Déchéance du régime de faveur.
16En cas de non-respect de l'engagement d'affectation à l'habitation souscrit, l'acquéreur est tenu d'acquitter le complément de taxe de publicité foncière ou de droits d'enregistrement et de frais d'assiette, de recouvrement, de dégrèvements et de non-valeurs dont l'acquisition a été dispensée, augmentés de l'intérêt de retard prévu à l'article 1727 du CGI.
4° Liste des départements ayant institué l'abattement sans limitation : cf. DB 7 C 1422 , annexe II (A-I).
b. Avec limitation aux zones de revitalisation rurale (CGI, art. 1594 F ter , alinéa 3).
17L'article 1594 F ter , 3° alinéa, du CGI donne aux conseils généraux la possibilité d'instituer un abattement sur l'assiette de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement applicable aux acquisitions d'immeubles à usage d'habitation ou de garages en en limitant le bénéfice aux seules mutations qui portent sur des biens situés dans les zones de revitalisation rurale définies à l'article 1465 A du CGI.
1° Immeubles concernés.
18Le bénéfice de l'abattement prévu à l'article 1594 F ter du CGI peut être limité par les conseils généraux aux acquisitions d'immeubles qui sont situés dans les zones de revitalisation rurale.
19Sont concernées par ce dispositif, les acquisitions d'immeubles mentionnés à l'article 1594 F ter du CGI, c'est-à-dire, d'immeubles ou de fractions d'immeubles destinés à être affectés à l'habitation ou de terrains ou de locaux à usage de garages (cf. ci-dessus n° 9 ).
20Le bénéfice du dispositif est subordonné à la condition que les biens acquis soient situés dans les zones de revitalisation rurale définies à l'article 1465 A du CGI, qui prévoit des exonérations temporaires de taxe professionnelle en faveur d'opérations réalisées dans ces zones.
Le périmètre des zones de revitalisation rurale est délimité par le décret n° 96-119 du 14 février 1996 (JO du 15 février 1996, p. 2418 à 2422). La liste des zones concernées figure également DB 7 A 253 .
2° Conditions d'application.
21Comme lorsqu'il est applicable à toutes les acquisitions d'immeubles entrant dans le champ d'application de l'article 1594 F ter 1er et 2ème alinéas (cf. ci-dessus n os9 et suiv. ), l'application de l'abattement dont le bénéfice est limité aux seules mutations à titre onéreux de biens situés dans les zones de revitalisation rurale est subordonnée à une délibération du conseil général qui doit en fixer le montant ; cette délibération doit être prise dans les délais prévus à l'article 1594 E du CGI (cf. ci-avant DB 7 C 11 n os13 et suiv. ).
22Jusqu'au 31 décembre 2001, l'abattement ne peut être ni inférieur à 50 000 F ni supérieur à 300 000 F. Dans ces limites, il est fixé par fraction de 50 000 F.
23À compter du 1 er janvier 2002, l'abattement ne peut être inférieur à 7 600 €, ni supérieur à 46 000 €. Dans ces limites, il est fixé par fraction de 7 600 €.
24L'adoption de l'abattement par le conseil général a pour conséquence de réduire, à due concurrence, l'assiette de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement applicable aux acquisitions portant sur des immeubles ou des fractions d'immeubles à usage d'habitation ou sur des terrains ou locaux à usage de garages, qui sont situés dans les zones de revitalisation rurale.
L'abattement est appliqué sur le prix stipulé dans l'acte augmenté des charges imposées à l'acquéreur ou sur la valeur vénale du bien si elle est supérieure. Il ne concerne pas la taxe additionnelle communale qui est liquidée sur le montant brut de l'assiette du droit de mutation avant application de l'abattement.
Les conseils généraux ont la possibilité, par des délibérations spécifiques, d'instituer l'abattement général prévu aux deux premiers alinéas de l'article 1594 F ter du CGI et d'en limiter éventuellement le champ d'application conformément aux dispositions du troisième alinéa du même article 1594 F ter.
Cela étant, les deux dispositifs en cause sont exclusifs l'un de l'autre. Ils ne peuvent être adoptés tous les deux par un même conseil général et, par suite, coexister dans un même département.
Dans l'hypothèse où un conseil général adopte l'abattement général prévu aux deux premiers alinéas de l'article 1594 F ter du CGI, celui-ci s'applique à toutes les mutations concernées quelle que soit la situation des biens dans le département, y compris dans les zones de revitalisation rurale. Par contre, en cas d'adoption de l'abattement limité conformément aux dispositions du troisième alinéa de l'article 1594 F ter du CGI, celui-ci ne s'applique qu'aux acquisitions portant sur des biens sis dans les zones de revitalisation rurale du département.
1 Limite applicable jusqu'au 31 décembre 2001 ; 91 000 € à compter du 1er janvier 2002.
2 Seuil applicable jusqu'au 31 décembre 2001 ; 7 600 € à compter du 1 er janvier 2002.
3 Limite applicable jusqu'au 31 décembre 2001 ; 46 000 € à compter du 1 er janvier 2002.
4 Tarif applicable jusqu'au 31 décembre 2001 ; 75 € à compter du 1 er janvier 2002.