SOUS-SECTION 3 AUTRES ÉLÉMENTS IMPOSABLES
3. Commission d'intermédiaire.
25Cf. ci-avant, n° 4 .
4. Obligation de faire.
26L'obligation imposée à l'acquéreur de continuer le bail de l'immeuble, d'exécuter les travaux prévus dans le bail ou les travaux de voirie imposés par les règlements, ou encore de conserver le concierge, ne constitue pas une charge.
5. Frais divers grevant l'immeuble.
27Les servitudes ou services fonciers, les travaux qui profitent exclusivement au fonds, les impôts et primes d'assurances dus à compter de l'entrée en jouissance ne sont pas des charges à ajouter au prix.
B. RÉSERVES
28Lorsque la vente s'accompagne de certaines réserves au profit du vendeur, une distinction doit être faite selon que la restriction porte sur un droit personnel ou un droit réel.
29Si la mutation a pour objet la pleine propriété de l'immeuble et si le vendeur se réserve la totalité ou une partie des revenus, il y a charge augmentative du prix, puisque l'acquéreur doit payer le prix et, en outre, renoncer aux revenus auxquels il a droit par voie d'accession.
Au contraire, quand le vendeur se réserve un droit réel sur le bien, le prix correspond à la partie du bien cédé et la réserve ne constitue pas une charge à ajouter au prix.
I. Réserve de jouissance temporaire
30En vertu de ces principes, la réserve par le vendeur, pour un temps plus ou moins long, de la jouissance du bien cédé constitue une charge augmentative du prix, quand la vente a été consentie moyennant un prix payé comptant ou payable à terme, mais immédiatement productif d'intérêts. Dans ces deux hypothèses, l'acquéreur procure au vendeur un avantage supplémentaire égal à la valeur de la jouissance que ce dernier conserve (montant des loyers ou fermages si le bien est loué ; sinon, valeur fixée par déclaration estimative). Au contraire, il n'y a pas de charge à ajouter au prix, si l'entrée en jouissance et le paiement du prix, ou le point de départ des intérêts, sont fixés à une même date : la privation des revenus du bien se compense en effet avec celle des intérêts du prix.
Il est précisé que les parties ne sauraient se soustraire à l'impôt en stipulant que le « prix a été fixé à la somme de ... réserve de jouissance comprise ». Cette clause n'est susceptible d'exclure l'idée de charge à ajouter au prix que si ce dernier est payé déduction faite de l'intérêt correspondant à la privation de jouissance et les parties doivent évaluer la charge qui en résulte pour l'acquéreur.
Si l'acte de vente dispose que « les parties se sont réglées entre elles au sujet de la privation de jouissance », le receveur des impôts ou le conservateur des hypothèques est fondé, en principe, à exiger des contractants une déclaration au pied de l'acte indiquant les conditions dans lesquelles la charge résultant de la privation de jouissance a été compensée entre les intéressés. En effet, pour que la réserve de jouissance cesse de constituer une charge passible de l'impôt de mutation, il faut que l'acquéreur reçoive effectivement du vendeur une prestation équivalente à la privation qu'il subit.
II. Réserve d'usufruit ou d'habitation
31Lorsque le vendeur se réserve l'usufruit ou l'habitation d'un immeuble, il y a démembrement de propriété et la mutation ne porte en réalité que sur la nue-propriété du bien vendu. Le prix stipulé représente la valeur de cette nue-propriété, seule transmise à l'acquéreur et il n'y a aucune charge à ajouter au prix.
Il n'est pas toujours facile de distinguer une réserve de jouissance d'une réserve d'usufruit, mais il peut résulter des dispositions du contrat et de la volonté clairement exprimée par les parties qu'une prétendue réserve de jouissance s'analyse en fait en une réserve d'usufruit. Il en serait ainsi de la clause stipulant une réserve de jouissance pour une durée assez longue et spécifiant que ce droit réservé s'éteindra au décès du vendeur si ce décès se produit avant le terme fixé.
III. Bail emphytéotique. Jouissance différée à l'expiration du bail
32Lorsque l'immeuble vendu est loué par bail emphytéotique et que l'acquéreur ne doit entrer en jouissance qu'à l'expiration de ce bail, l'impôt de mutation n'est dû que sur le prix sans tenir compte de la privation de jouissance. La constitution d'un bail emphytéotique s'analyse, en effet, en un démembrement de propriété.
IV. Réserve de coupes de bois
33La réserve par le vendeur d'une forêt d'une coupe de bois arrivée à maturité et destinée à être rapidement exploitée ne constitue pas une charge à ajouter au prix. Il en serait différemment s'il s'agissait de coupes nombreuses dont l'exploitation doit s'étendre sur une longue période et si le prix du bien est immédiatement payé ou productif d'intérêts.
C. INDEMNITÉS
34L'impôt de mutation est dû sur les « indemnités stipulées au profit du cédant à quelque titre ou pour quelque cause que ce soit » (CGI, art. 683 -I, 2ème alinéa).
ANNEXE I
Com. 1 er juin 1993, Bull. IV, n° 216 p.154 (extraits)
« Attendu, selon le jugement déféré (tribunal de grande instance de Bressuire, 14 janvier 1991), que la société Saviel (la société) a acquis de M. X... un ensemble immobilier comprenant notamment des carrières, l'acte stipulant que l'acquéreur prenait à sa charge les travaux à effectuer résultant d'engagements pris antérieurement par le vendeur, en particulier de remise en état des carrières, l'ensemble de ces travaux étant estimé à 550 000 F ; que l'administration des impôts a considéré que cette somme devait être ajoutée au prix de vente convenu pour la fixation de l'assiette des droits d'enregistrement, a procédé à un redressement, puis émis un avis de mise en recouvrement des droits en résultant ; que la société Saviel a fait opposition à cet avis ;
.....
Et sur le second moyen, pris en ses deux branches :
Attendu qu'il est encore reproché au jugement d'avoir statué ainsi qu'il a fait, alors, selon le pourvoi, d'une part, que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe du contradictoire ; que l'administration n'avait pas soutenu que l'obligation de remise en état des immeubles vendus, édictée par l'arrêté préfectoral du 27 décembre 1977 eût constitué, non une charge réelle grevant l'immeuble vendu, mais une obligation purement personnelle au vendeur, que l'acquéreur n'était pas tenu de supporter ; qu'elle n'avait pas davantage invoqué le décret du 20 décembre 1979, ni prétendu que le droit d'exploiter aurait été purement personnel ; qu'elle ne s'était pas davantage prévalue de correspondances que la société aurait entretenues avec elle avant la vente ; qu'en relevant d'office ces divers moyens, actes, documents et faits, sans avoir invité les parties à en débattre contradictoirement, le tribunal a méconnu le principe du contradictoire en violation de l'article 16 du nouveau code de procédure civile ; et alors, d'autre part, que, selon l'article 83 du code des mines, la remise en état, notamment à des fins agricoles, est obligatoire à la fin de l'exploitation de la carrière ; qu'il en résultait que l'obligation de remise en état imposée au vendeur par l'arrêté préfectoral du 27 décembre 1977 n'était que le rappel de cette obligation légale, laquelle pesait nécessairement sur les propriétaires successifs de l'immeuble et constituait, en conséquence, une charge réelle grevant cet immeuble et non une obligation personnelle au vendeur ; que, par suite, en prenant à sa charge des travaux auxquels elle était légalement tenue, la société n'avait pas assumé une obligation purement personnelle à son vendeur ; qu'en décidant le contraire, le tribunal a violé les articles 83 du code des mines et 683-1 du code général des impôts ;
Mais attendu, d'une part, que le décret du 20 décembre 1979, pris en application des dispositions du code minier auquel les parties s'étaient toutes référées, était nécessairement dans la cause ;
Attendu, d'autre part, ainsi que le retient à bon droit le jugement, que l'obligation de remise en état des lieux, résultant des dispositions de l'article 83 de ce code, ne constitue pas une charge réelle du fonds, mais une obligation personnelle de l'exploitant de la mine ou de la carrière ; qu'il s'ensuit qu'en acceptant de supporter cette charge, la société, qui, en l'espèce, n'acquérait pas pour exploiter, a contracté une obligation à la décharge du vendeur et que cette charge, évaluée dans le contrat de vente, constitue une augmentation du prix de vente convenu, à ce titre soumis aux droits d'enregistrement en application de l'article 683-1 du code général des impôts ; que le moyen n'est donc fondé en aucune de ses deux branches ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi .... ».
ANNEXE II
Com. 12 décembre 1995, n° 2170 D
« Attendu, selon le jugement déféré (tribunal de grande instance de Tours, 12 août 1993), que, suivant un acte sous seing privé du 1er décembre 1987, les époux X... ont acquis des époux Y... un fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie sis à Tours ; que, le 24 septembre 1987, les époux Y... avaient donné au Cabinet Renault un mandat de recherche d'acquéreur pour leur fonds de commerce et, le 26 septembre 1987, les époux X... avaient donné à ce même Cabinet un mandat de recherche de bien ; qu'estimant que la commission versée par les époux X... au Cabinet Renault constituait une charge augmentative du prix de vente du fonds, l'administration fiscale leur a notifié un redressement portant sur les droits d'enregistrement estimés dus ; qu'après le rejet de leur réclamation, les époux X... ont assigné le directeur départemental des services fiscaux devant le Tribunal pour obtenir le dégrèvement des impositions litigieuses ;
Attendu que le directeur général des impôts fait grief au jugement d'avoir accueilli la demande des époux X... , alors, selon le pourvoi, d'une part, que le mandat double n'est valable qu'autant que le mandataire a révélé à ses mandants sa double qualité ; que l'obligation faite au mandataire par l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 de mentionner tous les mandats par ordre chronologique sur un registre spécial participe des exigences de ce texte au regard de la preuve préconstituée du mandat ; qu'ainsi, en se bornant à affirmer que l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 n'instituait aucune prééminence d'un mandat sur l'autre à raison de leurs dates d'inscription respectives sur le registre y afférent et en reconnaissant aux parties la faculté de choisir, le moment venu, de faire application du mandat le plus récent, sans rechercher si c'était effectivement en exécution de ce mandat conclu deux jours après la signature du premier mandat par le vendeur potentiel que le Cabinet Renault avait négocié la vente litigieuse, le Tribunal a privé sa décision de base légale au regard du texte précité ; et alors, d'autre part, que, conformément tant aux règles de droit commun relatives à l'objet du prix de vente qu'aux règles spécifiques aux droits d'enregistrement concernant l'assiette des mutations de meubles à titre onéreux, le prix de vente d'un fonds de commerce prévu à l'article 719 du Code général des impôts comprend nécessairement les charges augmentatives de ce prix, c'est-à-dire, outre les sommes d'argent stipulées, toutes autres prestations en nature ou en espèces que l'acheteur doit exécuter pour le compte du vendeur dont notamment le paiement des frais exposés antérieurement à la vente par le cédant en vue de la réalisation de celle-ci ; qu'ainsi, le Tribunal a violé les articles 719 du Code général des impôts, 1591 et 1593 du Code civil et 14, 5°, de la loi du 22 frimaire An III ;
Mais attendu qu'aux termes des articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972, le mandat détermine les conditions de la rémunération de l'intermédiaire ainsi que la partie qui en a la charge ; qu'ayant constaté que la rémunération du Cabinet Renault, dans le mandat confié par les vendeurs, le 24 septembre 1987, était contractuellement mise à la charge de l'acquéreur et relevé, en justifiant légalement sa décision, abstraction faite des motifs surabondants critiqués en la première branche, qu'aucune disposition de la loi du 2 janvier 1970 ne mettait la charge du paiement de la commission au vendeur, le jugement en a déduit à juste titre, que la commission payée par les époux X... ne constituait pas une charge augmentative du prix ; que le moyen ne peut être accueilli en aucune de ses deux branches ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ... ».