TITRE PREMIER CONSTATATION ANNUELLE DES CHANGEMENTS

TITRE PREMIER

CONSTATATION ANNUELLE DES CHANGEMENTS

Le présent titre traite, pour chaque catégorie de propriété, bâtie et non bâtie :

- de la nature des changements à prendre en considération :

- des divers modes de constatation desdits changements ;

- des règles d'évaluation applicables :

- de la procédure à mettre en oeuvre pour déterminer les bases d'imposition des propriétés bâties et non bâties.

Un chapitre est, en outre, consacré aux cas particuliers des fusions de communes et autres changements de limites territoriales de communes.

CHAPITRE PREMIER

CONSTATATION DES CHANGEMENTS
AFFECTANT LES PROPRIÉTÉS BÂTIES

La constatation des changements affectant les propriétés bâties a pour objet la mise à jour des bases de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d'habitation, et de la taxe professionnelle.

À cet effet l'article 1517-I du CGI donne à l'Administration le pouvoir de tenir compte. à tout moment des changements de toute nature affectant les propriétés bâties.

De son côté, l'article 1496-III-2 du même code fait obligation de constater les changements intervenus dans le statut des locaux au regard de la réglementation des loyers et de substituer. en ce qui conceme le taxe foncière. la valeur locative cadastrale à la base d'imposition ancienne toutes les fois qu'un local cesse d'être soumis à cette réglementation.

SECTION 1

Définition des changements à prendre en compte

1L'article 1517-I du CGI énumère cinq catégories de changements pouvant être constatés annuellement dans l'intervalle de deux révisions générales :

- les constructions nouvelles :

- les changements de consistance ;

- les changements d'affectation ;

- les changements de caractéristiques physiques ;

- les changements d'environnement.

À cette classification s'ajoutent les changements visés à l'article 1496-III-2 du code susvisé.

  A. CONSTRUCTIONS NOUVELLES

2Doit être considéré comme une construction nouvelle tout bâtiment ¹ qui se trouve :

- soit édifié pour la première fois sur une parcelle de terrain non bâti : construction nouvelle proprement dite :

- soit construit en remplacement d'un immeuble préexistant préalablement démoli : reconstruction.

3En revanche, la conversion d'un bâtiment rural en maison ou usine, ou l'affectation de terrains à un usage commercial ou industriel, qui étaient autrefois assimilés par la loi à des constructions nouvelles, doivent être regardées comme des changements d'affectation ;

4Il en va de même du déclassement d'une propriété publique justiciable de l'exonération permanente de taxe foncière sur les propriétés bâties prévue par l'article 1382-1° du CGI et non soumise par ailleurs à la taxe d'habitation ou à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (voir n° 11 ).

Ces modifications de terminologie n'ont toutefois aucune conséquence pratique.

  B. CHANGEMENTS DE CONSISTANCE

5Les changements de consistance s'entendent des transformations apportées à la composition d'un local préexistant et qui ont pour effet d'en modifier le volume ou la surface. Il s'agit essentiellement :

- d'additions de construction (agrandissement au sol ou en élévation) :

- de démolitions totales ou partielles ;

- de restructurations de construction [division ou réunion de locaux préexistants] ² .

6 Cas des établissements industriels relevant de la méthode comptable.

En ce qui concerne cette catégorie d'immeubles, les changements de consistance s'apprécient en fonction d'une unité d'évaluation comprenant le cas échéant plusieurs biens ³ . Des lors, une mutation touchant un établissement industriel et portant sur un bien cessant d'être inclus - ou destiné à être inclus - dans un tel établissement constitue un changement de consistance de ce dernier et partant donne lieu à une modification de sa valeur locative.

7Ainsi. la vente d'un immeuble faisant partie d'un établissement industriel, et qui cesse d'être exploité dans le cadre de cet établissement constitue un changement de consistance qui doit donner lieu à une déclaration. à la fois :

- de la part de l'acquéreur, en vue d'une nouvelle évaluation de l'immeuble considéré ;

- de la part du vendeur, en vue de la réduction de la valeur locative de l'établissement à concurrence de la valeur locative initiale dudit immeuble cédé.

8 Remarque. - Un changement de consistance doit également être constaté - en ce qui concerne uniquement la taxe professionnelle - lorsqu'un immeuble, sans être vendu, cesse néanmoins d'être utilisé dans l'entité industrielle considérée (cas d'un immeuble loué à un autre industriel).

9De la même manière, il y a lieu de constater un changement . - à la fois pour la taxe foncière et la taxe professionnelle - lorsqu'un immeuble. sans cesser d'être utilisé dans la même entité industrielle, fait l'objet d'une cession à un tiers (immeuble pris en location par le cédant après cession).

Dans cette deuxième hypothèse, la fraction d'établissement non cédée est évaluée d'après les règles de l'article 1499 du CGI et l'immeuble ayant fait l'objet de la cession d'après celles de l'article 1499 A dudit code ⁴ , à la condition bien entendu que l'acquéreur soit soumis aux obligations de l'article 54 du CGI.

  C. CHANGEMENTS D'AFFECTATION

10Parmi les changements de l'espèce, on peut distinguer :

1. Les changements résultant, pour certains biens bénéficiant d'une exonération permanente de taxe foncière, de la perte du bénéfice de cette exonération (ou inversement).

11Il en est ainsi notamment :

- lorsqu'une propriété publique est désaffectée (bâtiments ou terrains militaires désaffectés et vendus à des particuliers, voies publiques déclassées, etc.) :

- ou lorsqu'un bâtiment rural est transformé en maison d'habitation ou en local commercial ou industriel.

2. Les changements d'utilisation ayant pour conséquence de soumettre à la taxe foncière sur les propriétés bâties des biens relevant précédemment de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (ou inversement).

12Tel est le cas, par exemple :

- de l'affectation de terrains non cultivés à un usage industriel ou commercial (création de chantiers, lieux de dépôt de marchandises) :

- de l'utilisation pour la publicité commerciale ou industrielle de terrains cultivés ou non.

3. Les changements d'affectation proprement dits.

13Pour les besoins de la révision des valeurs locatives cadastrales, les biens imposables à la taxe foncière sur les propriétés bâties ont été répartis, en fonction de leur affectation, entre les principaux groupes suivants :

- locaux d'habitation ⁵  :

- locaux a usage professionnel ⁵  ;

- locaux commerciaux et biens assimilés ⁵  :

- établissements industriels de toute nature (relevant de la méthode d'évaluation particulière ou de la méthode d'évaluation comptable).

14Dans ces conditions, constitue un changement d'affectation, la modification de la destination ⁶ d'un local ayant pour effet d'entraîner son passage de l'un des groupes précités à un autre groupe. Tel est le cas, en particulier, de la transformation d'un local d'habitation en bureau ou en magasin, de la vente par appartements des locaux d'un grand hôtel, de la conversion en appartements de locaux à usage professionnel, etc.

15En revanche, ne peut être considéré comme tel le changement de destination d'un local n'ayant pas pour effet d'entraîner un changement de groupe : il en est ainsi, par exemple, de l'exercice d'une autre activité commerciale dans le même local.

  D. CHANGEMENTS DE CARACTÉRISTIQUES PHYSIQUES

16Ces changements affectent la structure même de la construction et ont pour effet de modifier, en plus ou en moins, la valeur locative du local. Ils sont, le plus souvent, consécutifs à l'exécution, dans l'immeuble ou le local, de travaux importants, hors de proportion avec les travaux d'entretien normaux qui incombent au propriétaire.

On doit donc ranger dans cette catégorie :

17- la remise en état d'un immeuble ancien au moyen de gros travaux : réfection des toitures, des façades, des sols et des huisseries extérieures, par exemple :

18- l'installation d'équipements nouveaux entrant en compte pour le calcul des équivalences superficielles : chauffage central, salle de bains, ascenseur dans les immeubles collectifs, etc. :

19- la redistribution des éléments constitutifs du local : modification de la structure interne d'un local d'habitation n'entraînant pas changement de consistance (aménagement des combles par exemple), extension de la partie « magasin » d'un local commercial accessible à la clientèle, par prélèvement de superficie sur des réserves existantes :

20- le délabrement d'une construction qui peut, le cas échéant, justifier la diminution de la valeur locative de l'immeuble.

21En revanche. les réparations courantes des constructions ainsi que, d'une manière générale, toutes les dépenses qui doivent être renouvelées fréquemment pour l'entretien de la propriété ne sont pas assimilées à des changements de caractéristiques physiques.

22La constatation annuelle des changements de caractéristiques physiques constitue une innovation importante de la loi du 18 juillet 1974, par rapport à la législation antérieure car elle permet de modifier, en plus ou en moins « l'évaluation primitive d'un local qui fait l'objet d'une amélioration ou d'une dépréciation durable ».

23Toutefois, ces changements ne sont pris en considération que lorsqu'ils entraînent une modification de la valeur locative du bien concerné supérieure à un dixième. Une telle règle est destinée à éviter une remise en cause trop fréquente des évaluations assignées aux propriétés bâties. Son application conduit à mesurer, dans chaque cas, l'importance de l'écart existant entre la valeur locative résultant du changement et la valeur locative ancienne et, lorsque celui-ci est inférieur au dixième du montant de cette dernière, à mettre en surveillance ia variation de valeur locative constatée mais non appliquée dans les documents d'assiette de la taxe foncière, en vue de son éventuel cumul avec une variation ultérieure (exemple : réfection de ia toiture suivie, quelques années après, de l'installation d'un ascenseur ou du chauffage central).

24 Remarque. - En cas de changement de caractéristiques physiques combiné avec un changement d'affectation. la constatation du premier changement n'est subordonnée à aucune condition.

  E. CHANGEMENTS D'ENVIRONNEMENT

25Même si une propriété n'a fait en elle-même l'objet d'aucune modification, sa valeur locative peut varier en raison de phénomènes extérieurs qui n'affectent pas la structure même de la construction mais seulement son environnement immédiat. Ils ont, en effet, une incidence sur la valeur locative des locaux qu'ils valorisent ou dévalorisent. suivant le cas, en fonction des avantages ou des inconvénients qui en découlent pour les occupants ou les exploitants.

26Les variations de valeur locative des biens qui se trouvent affectés par ces changements peuvent être consécutives :

27- soit à la réalisation d'opérations d'urbanisme ou d'équipements collectifs (rénovation urbaine, construction ou suppression d'une voie d'accès, d'une gare ferroviaire ou routière, création d'espaces verts ou de plans d'eau, etc.) :

28- soit à l'implantation, ou la suppression, d'établissements dangereux ou générateurs de nuisances (odeurs, poussières, bruits, fumées, etc.).

29Comme les changements de caractéristiques physiques, les changements d'environnement ne sont pris en compte que dans la mesure où ils entraînent une modification de plus d'un dixième (en plus ou en moins) de la valeur locative des biens qu'ils concernent. Par suite, la surveillance des variations de valeur locative inférieure au dixième de la valeur ancienne est effectuée dans des conditions identiques à celles qui ont été exposées au paragraphe précédent (voir n° 23 ).

30 Remarque. - L'incidence des changements d'environnement sur la valeur locative des biens affectés se mesure à travers les coefficients de situation générale ou particulière de l'immeuble. Elle ne se traduit jamais par une modification de classement ou une majoration (ou réduction) du tarif d'évaluation unitaire.

  F. CHANGEMENTS AFFECTANT LES LOCAUX SOUMIS À LA RÉGLEMENTATION DES LOYERS

31Conformément aux dispositions de l'article 1496-111 du CGI, les locaux qui sont loués sous le régime de la réglementation des loyers édictée par la loi modifiée n° 48-1360 du 1 ^er septembre 1948, sont assujettis à la taxe foncière sur les propriétés bâties à raison de la plus faible des deux bases constituées par la valeur locative cadastrale ou le loyer du local au 1 ^er janvier 1970 affecté d'un coefficient d'actualisation triennal (voir C 2226 n°' 7 et suiv.).

32Mais lorsqu'un de ces locaux cesse d'être soumis à la réglementation des loyers, la valeur locative cadastrale est, en vertu des dispositions précitées, substituée, en tant que de besoin, à la base d'imposition ancienne.

33Pour l'application de ces dispositions, il convient donc de vérifier, chaque année, à l'occasion des travaux de mise à jour des bases des impositions directes locales, le statut juridique des locaux de l'espèce.. À cet effet, le service doit s'informer auprès de la direction départementale de l'Équipement des modifications qui ont pu affecter la liste des communes dans lesquelles la loi du 1 ^er septembre 1948 a cessé de s'appliquer. Il recherche également. soit auprès des propriétaires, soit auprès des occupants. au moyen de demandes de renseignements individuelles, si les locaux évalués conformément aux règles exposées ci-dessus sont encore soumis à la réglementation de la loi de 1948.

34De même, lors de la publication des nouveaux coefficients d'actualisation des loyers 1970 des locaux concernés, il est procédé à la comparaison de la valeur locative cadastrale desdits locaux avec le loyer majoré au moyen de ces coefficients en vue de retenir la plus faible de ces deux valeurs. L'exécution de cette comparaison est assurée désormais par l'ordinateur. Mais les services interviennent pour régulariser la situation des locaux comportant des dépendances faisant l'objet d'une évaluation distincte et pour lesquelles l'ordinateur compare le loyer majoré de l'ensemble « partie principale du local » et à dépendances » avec la valeur locative cadastrale de la seule partie principale. À cet effet, les CRI fonciers éditent des listes de locaux comportant des dépendances de l'espèce dont la situation est à régulariser manuellement.

1   Ou ensemble de bâtiments dans le cas des établissements industriels.

2   En pareil cas, l'article 1494 du CGI fait obligation d'estimer chaque unité d'évaluation nouvelle, laquelle est constitutée par la « propriété ou fraction de propriété normalement detinée à une utilisation distincte ».

3   Il en est de même pour les changements d'affectation (voir ci-après, n ^os10 et suiv. ).

4   Article instituant une valeur locative plancher en dessous de laquelle ne peut descendre la valeur comptable (cf. division C 2523 n° 18 )

5   Ordinaires ou exceptionnels.

6   Le changement qui affecte simplement le régime fiscal du propriétaire d'un établissement industriel (passage du régime du forfait à celui du bénéfice réel ou inversement) reste en revanche. sans incidence sur l'évaluation de l'établissement (voir C 2521. n° 2 ).