SECTION 2 RÈGLES D'ÉVALUATION
SECTION 2
Règles d'évaluation
La valeur locative des établissements industriels peut être déterminée :
- soit d'après la méthode générale, dite méthode comptable (CGI, art. 1499 et 1499 A) ;
- soit d'après la méthode particulière : bail, comparaison ou appréciation directe (CGI, art. 1500).
SOUS-SECTION 1
Champ d'application de la méthode comptable
L'article 1500 du CGI précise que l'évaluation des immobilisations industrielles passibles de la taxe foncière selon la méthode comptable est réservée aux entreprises astreintes aux obligations de l'article 53 A du même Code.
1Dès lors, les immobilisations industrielles autres que celles appartenant à des entreprises relevant du forfait (ou à des collectivités publiques non tenues aux obligations de l'article 53 A précité) sont soumises au régime de l'évaluation comptable visé à l'article 1499 du CGI.
Sont donc exclues du champ d'application de la méthode comptable les immobilisations appartenant à des entreprises relevant du régime du forfait 1 , c'est-à-dire les immobilisations comprises dans le patrimoine d'entreprises dont les recettes n'excèdent pas selon le cas 500 000 F ou 150 000 F. À cet égard, une option éventuelle pour un régime de bénéfice réel reste sans incidence sur la méthode d'évaluation, dès lors que l'entreprise relevait normalement du forfait.
Cas particuliers.
1° Changement du régime d'imposition de l'entreprise propriétaire des biens.
2Le changement de régime de l'imposition de l'entreprise propriétaire de l'établissement demeure sans incidence sur l'évaluation des biens qui a été faite antérieurement, selon la méthode comptable ou la méthode particulière.
Il oblige seulement en cas de construction nouvelle, reconstruction, addition de construction ou changement d'affectation à évaluer le nouveau bien selon la méthode découlant du régime d'imposition applicable à la date d'achèvement des travaux.
Il s'ensuit qu'en cas de changement de régime d'imposition à l'impôt sur le revenu, les nouveaux immeubles entrant dans l'actif d'une entreprise se trouvent évalués selon une méthode différente de celle qui a été retenue pour les immeubles acquis avant ce changement.
2° Constructions sur sol d'autrui.
3Il est rappelé que le locataire est propriétaire de la construction qu'il a fait édifier sur sol d'autrui si celle-ci doit revenir au bailleur contre indemnité ou si elle doit être enlevée à l'expiration du bail. En cas Je clause de retour gratuit, au contraire, c'est le propriétaire du sol qui a la propriété de la construction dès l'achèvement de celle-ci.
Ainsi, la personne imposable à la taxe foncière est soit le preneur dans le premier cas, soit le bailleur dans le second cas.
Mais en matière d'impôt sur le revenu (catégorie des bénéfices industriels et commerciaux) ou d'impôt sur les sociétés, il est admis que le locataire exploitant inscrive à l'actif de son bilan les constructions dont il n'est pas propriétaire au sens défini ci-dessus. En particulier, le coût de telles immobilisations peut être considéré comme un élément d'actif incorporel amortissable (CE, arrêt du 8 mai 1939, RO, p. 252).
Or, l'article 1500 du CGI ne permet de déroger au régime d'évaluation comptable que si les immobilisations imposables ne figurent pas à l'actif d'une entreprise industrielle ou commerciale astreinte aux obligations de l'article 53 A du code précité (voir ci-après C 2522, n° 1 et 2524 ).
Par voie de conséquence, méthode comptable s'applique, dès lors que la construction est portée à un poste quelconque de l'actif d'une entreprise industrielle ou commerciale ne relevant pas du régime du forfait quelle que soit la personne imposable à la taxe foncière.
Cette solution est également applicable mutatis mutandis aux aménagements effectués par le locataire et faisant corps avec la construction 2 .
3° Cédant et cessionnaire soumis à un régime différent au regard de leurs obligations fiscales.
4Si le cédant est soumis aux obligations de l'article 53 A du CGI alors que le cessionnaire n'est pas soumis à ces obligations, les immeubles cédés doivent faire l'objet d'une nouvelle évaluation selon l'une des méthodes définies à l'article 1498 du même Code (cf. C 2522 ).
Il convient également de procéder à une nouvelle évaluation si le cédant n'est pas soumis aux obligations prévues à l'article 53 du CGI et si le cessionnaire relève de ces dispositions.
En fonction de la situation du cédant et du cessionnaire au regard des dispositions de l'article 53 A déjà cité, le régime applicable est le suivant :
Cela dit, l'article 1518 B du CGI prévoit que la nouvelle valeur locative ne peut être inférieure aux deux tiers de la valeur locative retenue l'année précédant la cession. Cette disposition est destinée à éviter que ces opérations ne puissent se traduire, le cas échéant, par une perte importante de matière imposable pour les collectivités locales... (cf. C 2523, n os18 et suiv. ).
Cette règle des deux tiers de la valeur locative prévue à l'article 1518 B du CGI est applicable dans tous les cas. Bien entendu, la nouvelle évaluation peut être supérieure à la précédente.
1 CGI, article 1517-II-1, alinéa 2.
2 Il s'agit des accessoires immobiliers qui sont imposables à la taxe foncière, au nom du propriétaire non exploitant, avec le terrain et la construction.