SOUS-SECTION 2 EXONÉRATION DE LONGUE DURÉE EN FAVEUR DES LOGEMENTS SOCIAUX FINANCÉS AU MOYEN DE PRÊTS AIDÉS PAR L'ÉTAT (CGI, ART. 1384 A)

SOUS-SECTION 2  

Exonération de longue durée en faveur des logements
sociaux financés au moyen de prêts aidés par l'état

(CGI, art. 1384 A)

1Le système d'aide personnalisée à la construction de logements sociaux à usage locatif ou en accession à la propriété qui s'applique depuis le mois de juillet 1977 dans douze départements et depuis le 1 ^er janvier 1978 dans tous les autres, s'est substitué complètement au financement spécial prévu par la législation sur les HLM, à compter du 1 ^er janvier 1979.

Jusqu'à cette date, les personnes physiques ou morales qui ont fait construire des logements sociaux ont pu choisir entre le financement prévu par la réglementation sur les HLM et le nouveau régime d'aide à la construction de logements.

2Afin de neutraliser l'incidence de la taxe foncière sur le choix, par le constructeur, du mode de financement, les logements construits avec les nouvelles aides de l'État, ont continué de bénéficier de l'exonération de quinze ans accordée aux HLM par les dispositions de l'article 1384 du CGI. Il s'agissait d'un régime transitoire qui ne concernait pas certains logements construits avec les nouveaux prêts.

3Un nouveau régime d'exonération de longue durée des logements construits avec le bénéfice des prêts aidés par l'État a été institué par l'article 63 de la loi de finances pour 1980, n° 80-30 du18 janvier1980 (annexe I) et s'est substitué au dispositif de l'article 1384 du CGI.

Conformément à ces dispositions codifiées à l'article 1384 A-1 ^er alinéa, les constructions neuves affectées à l'habitation principale et financées à titre prépondérant au moyen de prêts aidés par l'État prévus par la loi n° 77-1 du 3 janvier1977 sont exonérées de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de quinze ans à compter de l'année qui suit celle de leur achèvement.

« Cette disposition s'applique aux constructions pour lesquelles une demande de prêt est déposée avant le 31 décembre 1981 à condition que le prêt soit effectivement accordé. »

La date du 31 décembre 1981 a été reportée par la loi, d'année en année, jusqu'au 31 décembre 1983.

4Puis ce régime d'exonération a été rendu permanent par l'article 14-II de la loi de finances pour 1984, n° 83-1179 du 29 décembre 1983 (annexe II).

Toutefois, la durée de l'exonération a été ramenée à dix ans pour les constructions en accession à la propriété faisant l'objet d'une demande de prêt postérieure au 31 décembre 1983 (CGI, art. 1384 A, 2 ^e alinéa).

5La loi de finances pour 1980 ayant été publiée au Journal officiel du 18 janvier 1980, le régime d'exonération de longue durée des logements construits avec le bénéfice des prêts aidés par l'État institués par la loi du 3 janvier 1977 et ses décrets d'application n ^os 77-934 et 77-944 du 27 juillet1977 est entré normalement en vigueur dans les départements de la métropole à compter du 21 janvier 1980.

A cette date, ce régime d'exonération se substitue purement et simp ement au dispositif prévu par l'article 1384 du CGI en faveur des seules constructions de type HLM et qui avait été prov.soirement maintenu en vigueur par décision administrative.

Les dispositions de l'article 1384 ont continué toutefois de s'appliquer pour les logements construits avec le bénéfice d'un prêt prévu par l'ancienne législation sur les HLM et dont l'achèvement n'est intervenu qu'en 1980 ou ultérieurement (cf. C 1341 ).

L'article 1384 A du CGI aurait dû s'appliquer. sur le strict plan juridique, aux immeubles achevés à compter du 21 janvier 1980, date d'entrée en vigueur de la loi de finances pour 1980.

Étant donné les conditions particulières d'adoption de cette loi, il convient d'en étendre les dispositions aux constructions achevées entre le 1 ^er janvier et le 21 janvier1980.

6Par la suite, le paragraphe III de l'article 20 de la deuxième loi de finances rectificative pour 1986 a modifié le premier alinéa de l'article 1384 A en remplaçant les mots « à titre prépondérant » par les mots « à concurrence de plus de 50 % ».

Première partie

 Régime transitoire applicable avant l'entrée en vigueur de la loi de finances pour 1980

  A. LOCAUX SUSCEPTIBLES D'ÊTRE EXONÉRÉS

  I - Constructions bénéficiant de prêts aidés par l'État.

7Dans le régime d'aide au logement institué en 1977 il ne subsiste plus que deux catégories de logement aidés ¹  :

- le nouveau logement locatif social (NLLS) ;

- le logement aidé en accession à la propriété (LAAP).

Ces logements doivent, comme les HLM, remplir trois types de conditions.

a. Caractéristiques des constructions.

8Pour bénéficier de l'aide de l'État et donc de l'exonération, les constructions doivent satisfaire à certaines caractéristiques techniques et de prix (prix de revient pour les logements neuf à usage locatif, prix de vente pour les logements neufs en accession à la propriété) fixées par deux arrêtés du 29 juillet 1977 (JO, des 18 et 19 août 1977) modifiés par des arrêtés du 24 février 1976 (JO, du 11 mars 1978). Toutefois, les logements construits par des personnes physiques accédant à la propriété, et qui assurent elles-mêmes la maîtrise de l'ouvrage, sont seulement soumis à des conditions de superficie minimale et maximale.

b. Destination des logements.

9Les constructions doivent, en outre, être destinées à des personnes dont les ressources n'excédent pas des plafonds fixés pour 1977 par l'arrêté du 29 juillet1977 (JO, du 20 août 1977) et, pour 1978, parla circulaire du 30 janvier 1978, annexe III (JO, du 2 mars 1978).

c. Financement de la construction.

10Les prêts aidés par l'État différent selon la nature des logements :

- pour les nouveaux logements locatifs sociaux (NLLS) : prêts locatifs aidés (PLA) accordés par la Caisse de prêts aux organismes d'HLM ou par le Crédit foncier de France ;

- pour les logements aidés en accession à la propriété (LAAP) ; prêts aidés pour l'accession à la propriété (PAAP) dont certains sont réservés aux organismes d'HLM (ceux accordés par la Caisse de prêts aux organismes d'HLM ou par les caisses d'épargne), alors que les autre sont accordés à tous les constructeurs ² [prêts du Crédit foncier de France agissant seul ou avec le concours du Comptoir des entrepreneurs et prêts des caisses régionales de Crédit agricole].

Il est fait observer que les nouvelles aides de l'État peuvent être accordées à tous les constructeurs, quelle que soit leur qualité : organismes du secteur des HLM, promoteurs privés, particuliers, etc.

  II. Constructions susceptibles d'être exonérées.

11L'exonération doit être réservée aux constructions neuves :

- affectées à l'habitation principale (cf. C 1331 n° 4) ;

- financées à titre principal au moyen de prêts aidés par l'État ;

- et pour lesquelles la demande de décision favorable de prêt aura été déposée par la constructeur, avant le 31 décembre 1978, et suivie ultérieurement de l'attribution d'un prêt aidé. Toutefois, la date du 31 décembre 1978 a été successivement reportée au 31 décembre 1979 puis au 31 décembre 1980.

L'exonération de quinze ans est alors accordée quelle que soit la date de l'achèvement de la construction.

  B. OBLIGATIONS DES CONTRIBUABLES ET SANCTIONS

  I - Obligations.

12Le régime de l'exonération des constructions financées par les prêts aidés est soumis aux mêmes conditions que celui de l'exonération des HLM ; deux déclarations doivent en effet être souscrites.

13a. Une déclaration 1001 bis (cf. C 1341 n ^os17 et 18 pour les modalités de souscription et de contrôle) qui doit comporter :

- la catégorie de l'immeuble : nouveau logement locatif social (NLLS) ou logement aidé en accession à la propriété (LAAP) ;

- le mode de financement : nature du prêt (PLA ou PAAP) et nom de l'organisme préteur ;

- la date de la demande de décision favorable de prêt.

Ces mentions doivent être certifiées par l'organisme prêteur ou par l'organisme d'HLM vendeur qui dispose, à cet égard. de tous les éléments nécessaires à l'établissement de cette attestation.

Enfin, d'une manière générale, il est précisé qu'en cas de prêt global consenti à un organisme d'HLM (notamment par les caisses d'épargne, la caisse de prêts aux HLM, etc.) l'attestation de l'organisme prêteur doit être remplie par l'organisme d'HLM qui consolide le prêt au profit des acquéreurs de logements.

14b. Une déclaration d'achèvement des travaux qui doit être souscrite par le propriétaire dans les quatre-vingt-dix jours de la réalisation définitive de la construction (art. 1406 du CGI et ci-dessus C 1323 n ^os4 et suiv. ).

  II - Sanction : Perte de l'exonération en cas de souscription tardive des déclarations.

15Il convient de se reporter aux règles édictées en matière d'exonération des logements HLM (cf. C1341, n ^os20 et suiv. et ci-après n° 38 ).

1   Ces catégorise remplacent celles de la législation HLM : PLR. PSR. HLM, ILM, ILN.

2   Y compris les organismes d'HLM.