B.O.I. N° 140 du 2 août 1979

SECTION II. - APPLICATION PRATIQUE

81.Les modifications dans les quotes-parts de parties communes afférentes aux lots visées par la loi du 2 janvier 1979 peuvent revêtir différentes formes et résulter, notamment, de changements de la quote-part incluse dans le lot, de transformation d'un lot en parties communes ou, inversement, de parties communes en lot, de cession ou d'acquisition du sol d'assiette de la copropriété, de réuion ou de division de copropriétés.

Sous-section I. -

Modifications ne portant que sur la quote-part

82.De telles modifications ne paraissent pouvoir intervenir que pour réparer une erreur dans l'attribution de quotes-parts de propriété et semblent devoir être relativement rares dans la mesure où les règles posées par la loi du 10 juillet 1965 pour y parvenir sont extrêmement contraignantes.

83.Sous le régime antérieur à l'entrée en vigueur de la loi du 2 janvier 1979, il convenait de diviser les lots dont était retirée une fraction de quote-part, d'attribuer un nouveau numéro à chaque lot issu de la division et avant de parvenir à la réunion avec le lot attributaire, dont le numérotage était modifié à cette occasion, de requérir, le cas échéant, la radiation partielle des inscriptions grevant le lot « millième » ainsi créé, et l'extension des droits grevant le lot attributaire sur ce lot « millième ».

84.A compter du 1 ^er juillet 1979, l'acte modificatif de l'état descriptif de division devra simplement faire apparaître, sans qu'il y ait lieu à nouveau numérotage, le résultat de l'opération sur les lots intéressés.

Le tableau récapitulatif pourra prendre la forme suivante, en supposant, à titre d'exemple, que « l'échange » de quote-part se limite aux lots 1 et 2 et que deux millièmes soient transportés d'un lot à l'autre :

85.Au fichier immoblier, la modification de la quote-part afférente à chacun des lots sera constatée :

- au tableau II de la fiche générale, par soulignement en rouge, dans la colonne 6 « millièmes », de la quote-part qui y est indiquée, la nouvelle quote-part étant portée dans la colonne « Renseignements complémentaires » avec référence à l'annotation portée au cadre A du tableau III ;

- au tableau I de la fiche de lot, par soulignement en rouge de l'ancienne quote-part, la nouvelle quote-part étant portée à la suite de la désignation du lot avec référence à la formalité donnée à l'acte modificatif sur la fiche générale.

Tous les actes ultérieurement publiés concernant les lots ainsi modifiés devront comporter les références à l'acte modificatif et l'indication des nouvelles quotes-parts.

Sous-section II. -

Transformation d'un lot en parties communes

Une copropriété de 10 lots numérotés de 1 à 10 comportant chacun 100 millièmes décide de transformer le lot 1 en loge de concierge.

86. Sous le régime antérieur à la loi du 2 janvier 1979, l'acte modificatif de l'état descriptif de division devait faire apparaître, en fait, la suppression du lot 1 en constatant la division des « millièmes » qui y étaient afférents en 9 lots « publicité foncière », recevant chacun un nouveau numéro. Leur réunion avec les lots attributaires pouvait être effectuée à la double condition que les droits grevant le lot supprimé aient fait l'objet d'une radiation et que les lots attributaires fussent eux-mêmes libres de tous droits. Cette réunion entraînait un nouveau numérotage de ces derniers lots.

87. Sous le nouveau régime, l'acte modificatif devra simplement constater la suppression du lot 1 et le changement de la quote-part de parties communes afférentes aux lots subsistants. Le tableau récapitulatif pourra se présenter de la façon suivante :

88. Modifications à apporter au fichier immobilier, en dehors de l'annotation de la formalité donnée à l'acte modificatif :

- au tableau II de la fiche générale, constatation de la suppression du lot 1 par soulignement en rouge de toutes les indications concernant ce lot et indication de la modification de la quote-part de parties communes afférente aux lots subsistants par soulignement en rouge de l'ancienne quote-part et mention de la nouvelle quote-part dans la colonne « Renseignements complémentaires » ;

- le tableau I de la fiche particulière du lot 1, si elle a déjà été créée, reçoit la mention « SUPPRIME. Voir formalité n° ... « FG » ;

- au tableau I de la fiche particulière des lots modifiés, l'ancienne quote-part sera soulignée en rouge, la nouvelle quote-part étant indiquée à la suite de la désignation du lot avec référence à la formalité donnée à l'acte modificatif à la fiche générale.

Sous-section III. -

Transformation de parties communes en un lot

Même hypothèse que dans le cas précédent, mais la loge de concierge, préexistante, est transformée en lot.

89. Sous le régime antérieur à la loi du 2 janvier 1979, il fallait procéder à la division des 10 lots afin de constater la diminution de la quote-part qui y était incluse à concurrence de celle qui devait revenir au nouveau lot créé. La loge, transformée en appartement, devenait un lot composé des seules parties privatives. Chacun des lots issus de la division recevait un nouveau numéro. La réunion des lots « millièmes » et du lot « parties privatives » ne pouvait s'opérer qu'après radiation partielle de toutes les inscriptions portant sur les 10 lots d'origine en tant qu'elles grevaient la quote-part de parties communes qui en était détachée.

90. Sous le nouveau régime, l'acte modificatif de l'état descriptif de division constatera seulement la création d'un lot 11. Il indiquera son origine et la diminution de la quote-part de parties communes incluses dans chacun des lots anciens et donnera lieu à l'établissement d'un tableau récapitulatif du type suivant :

91. Les modifications seront ainsi constatées au fichier immobilier :

- à la fiche générale, par la mention du lot 11 à la suite des lots préexistants au tableau II, le soulignement en rouge des anciennes quotes-parts afférentes à ces derniers lots et la mention des nouvelles quotes-parts dans la colonne « Renseignements complémentaires » ;

- à la fiche particulière des 10 premiers lots, selon les mêmes règles que celles fixées au n° 88 ci-dessus pour les lots modifiés ;

- la fiche particulière du lot 11 ne sera créée que lors de la première formalité intervenant sur ce lot.

Sous-section IV. -

Cession de parties communes entraînant changement d'emprise de la copropriété

Le syndicat des copropriétaires cède une fraction de l'assiette de la copropriété.

92.L'opération, si elle a pour effet de diminuer l'emprise de la copropriété et par conséquent, en valeur absolue, d'amoindrir l'assiette des droits détenus par chaque copropriétaire, n'a par contre, aucune incidence sur l'importance relative des parties communes représentées par la quote-part incluse dans chacun des lots qui ne subit donc aucune modification numérique.

93. Avant l'entrée en vigueur de la loi du 2 janvier 1979, il convenait tout d'abord d'établir un acte modificatif de l'état descriptif de division dont l'objet était de modifier la description générale de l'immeuble. Par la suite, afin que la fraction de terrain vendue fût remise entre les mains du cessionnaire libre de tous droits et charges, et en particulier libérée des inscriptions de privilèges ou d'hypothèques, il convenait de requérir du conservateur la radiation partielle de toutes les inscriptions grevant les lots ainsi que de celles portant sur l'ensemble de l'immeuble, éventuellement, en tant que ces inscriptions portaient sur le terrain aliéné.

94. Sous le nouveau régime, l'acte modificatif doit également constater la modification de l'immeuble en application de l'article 71, B, 1, alinéas 1 et 2. Mais aucune radiation des inscriptions portant soit sur les lots, soit sur l'ensemble de l'immeuble, n'est désormais nécessaire.

La simple annotation de l'acte de vente et de l'acte modificatif de l'état descriptif de division à la fiche générale de l'immeuble permet au conservateur de constater au fichier immobilier la libération du bien cédé. Aucun report ne sera donc effectué sur la fiche d'immeuble de la parcelle cédée ( cf. supra n° 58 , alinéa 1) à l'exception des servitudes éventuelles, si elles ont été seulement mentionnées à la fiche d'immeuble servant de fiche générale.

Sous-section V. -

Acquisition de parties communes entraînant changement d'emprise de la copropriété

Les copropriétaires décident d'acquérir un terrain voisin de la copropriété et de l'incorporer aux parties communes.

95. Antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 2 janvier 1979, que le bien acquis fût libre ou non de droits et en l'absence d'extension des droits portant aussi bien sur la totalité de l'immeuble en copropriété que sur les lots, on exigeait parfois la création de lots « millièmes », de même quotité que la quote-part de parties communes incluse dans les lots de copropriété, pour constater la situation juridique différente de la parcelle acquise. L'acte modificatif de l'état descriptif de division devait donc, d'une part, constater la modification de l'immeuble et, d'autre part, la création de ces lots « millièmes » ( cf. supra n° 67 ).

96. Sous le nouveau régime, l'acte modificatif de l'état descriptif de division se borne à constater l'intégration de la parcelle acquise dans l'assiette de la copropriété. Aucun lot n'est modifié, ni dans ses parties privatives ni, numériquement, dans sa quote-part de parties communes, qui n'est à vrai dire que l'expression de l'importance relative de ce lot par rapport à l'immeuble de la copropriété.

97.La constatation du changement de l'emprise de la copropriété s'effectue par annotation à la fiche générale de la formalité donnée à l'acte modificatif de l'état descriptif de division au cadre A du tableau III. Le tableau I de cette même fiche générale est annoté de la désignation de la parcelle acquise. La fiche d'immeuble de cette parcelle est elle-même annotée au tableau I de la mention de renvoi à la fiche générale ⁴ .

98.Toutefois, l'extension des droits grevant les lots et les parties communes sur la parcelle acquise n'est pas automatique dans ce cas. Après acceptation du dépôt de l'acte contenant la déclaration faite par le syndic ou un créancier inscrit selon laquelle le bien acquis est libre ou a été libéré de tous droits, et vérification de son exactitude, la mise à jour du fichier s'effectue de façon différente selon que la déclaration figure dans l'acte d'acquisition, dans l'acte modificatif de l'état descriptif de division, ou fait l'objet d'un acte distinct.

99. Premier cas. - La déclaration figure dans l'acte d'acquisition.

En l'absence d'acte modificatif de l'état descriptif de division, seule la mention de l'acquisition du bien est à porter sur la fiche d'immeuble de la parcelle acquise. L'annotation de la formalité donnée à l'acte d'acquisition devra donc comporter la mention de la déclaration en cause.

Exemple : Par acte du 20 mai 1980, de M ^eRichard, notaire à Paris, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis au 132, rue Carnot au Vésinet, section A, n° 9, a acquis de M. Durand, né le 3 mai 1946, une parcelle de terrain, située dans la même commune, section A, n° 10, sise 134, rue Carnot, pour le prix de 200.0000 F. Le syndic de l'immeuble, M. Dupont, comparaissant à l'acte a déclaré que le bien acquis est libre de tout droit et que s'opère l'extension des droits prévue par l'article 6-I, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965. L'acte est présenté à la formalité le 12 juin 1980 ; il n'est entaché d'aucune cause de refus ou de rejet.

100.a. L'immeuble acquis est un immeuble urbain.

Annotation à faire figurer sur la fiche d'immeuble de la parcelle acquise au cadre A du tableau III :

Nota. - L'identité du déclarant n'a pas à être certifiée.

Lors de la publication de l'acte modificatif de l'état descriptif de division, simultanément ou postérieurement, aucun report de la déclaration n'est à effectuer à la fiche générale de l'immeuble modifiée en conséquence.

101. b. L'immeuble acquis est un immeuble rural situé dans une commune à cadastre rénové.

L'annotation à faire figurer sur la fiche personnelle du vendeur se limite à la constatation de la vente de la parcelle.

L'annotation portée sur la fiche personnelle ouverte au nom du syndicat des copropriétaires se présente, avec les aménagements nécessaires, sous une forme identique à celle figurant ci-dessus n° 100 , dans la mesure où elle fait apparaître d'une part l'acquisition, d'autre part la déclaration ayant pour effet d'entraîner l'extension des droits.

Lors de la publication simultanée ou postérieure de l'acte modificatif de l'état descriptif de division, la fiche d'immeuble de la parcelle, qui devient « immeuble urbain » du fait de son intégration à la copropriété, est créée. La fiche personnelle ouverte au nom du syndicat et la nouvelle fiche d'immeuble sont servies dans les conditions habituelles (Répertoire alphabétique, voir Hypothèques, livre III, n° 175-3 ).

102. Deuxième cas - La déclaration figure dans l'acte modificatif de l'état descriptif de division .

Au moment de la publication de l'acte modificatif de l'état descriptif de division contenant la déclaration d'extension de droits, la fiche de la parcelle acquise et la fiche générale de la copropriété doivent être servies, mais la déclaration ne doit être annotée que sur la fiche générale.

Exemple : Un acte du 2 juin 1980 de M ^eRichard, notaire à Paris, constate la modification de l'état descriptif de division de l'immeuble sis au 132, rue Carnot, au Vésinet, section A, n° 9, à la suite de l'acquisition de la parcelle cadastrée section A, n° 10, sise 134, rue Carnot, par acte du 20 mai 1980 publié le 12 juin 1980. Il contient la déclaration par M. Dupont que le bien acquis à cette occasion est libre de tout droit et que s'opère l'extension des droits prévue par l'article 6-I, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965. L'acte est présenté à la formalité le 20 juin 1980. Il ne contient aucune cause de refus ni de rejet.

103.Annotations à faire figurer à la fiche générale de la copropriété :

- au tableau I :

- au tableau III :

104.Annotation à faire figurer sur la fiche d'immeuble, de la parcelle cadastrée A, n° 10, 134, rue Carnot.

105. Troisième cas. - La déclaration figure dans un acte distinct :

Deux hypothèses sont à envisager selon que cet acte est publié antérieurement ou postérieurement à l'acte modificatif de l'état descriptif de division.

106.a. Première hypothèse : l'acte constatant la déclaration a été dressé le 25 mai 1980 et est accepté à la formalité le 18 juin 1980. Les dates de l'acte de vente et de l'acte modificatif ainsi que de leur publication sont celles visées aux deux premiers cas ci-dessus, c'est-à-dire respectivement 20 mai et 12 juin 1980, 2 et 20 juin 1980.

Dans cette hypothèse, l'acte modificatif de l'état descriptif de division n'ayant pas encore été publié, l'annotation de la formalité donnée à l'acte contenant la déclaration est portée sur la fiche de la parcelle acquise s'il s'agit d'un immeuble urbain ou sur la fiche ouverte au nom du syndicat s'il s'agit d'un immeuble rural. Au moment de la publication de l'acte modificatif, la mise à jour du fichier se fera de la même façon que dans le premier cas ( cf. supra n ^os99 à 101 ).

107.L'immeuble acquis est un immeuble urbain. Annotation à faire figurer sur la fiche d'immeuble de la parcelle acquise, au cadre A du tableau III :

108.L'immeuble acquis est un immeuble rural situé dans une commune à cadastre rénové.

L'annotation est à porter au cadre A du tableau III de la fiche personnelle dressée au nom du syndicat de copropriété, déjà annotée de la formalité donnée à l'acte d'acquisition.

109.b. Deuxième hypothèse : l'acte constatant la déclaration a été dressé le 10 juin 1980 et accepté à la formalité le 1 ^er juillet 1980 soit postérieurement aux publications de l'acquisition ( 12 juin 1980 ) et de l'acte modificatif de l'état descriptif de division ( 20 juin 1980).

Dans ce dernier cas, seule la fiche générale doit être servie.

Annotation à porter au cadre A du tableau III de la fiche générale de la copropriété :