B.O.I. N° 140 du 2 août 1979
Sous-section II. -
Les actes modificatifs des états descriptifs de division
53.La loi du 2 janvier 1979 s'applique à tous les immeubles soumis au statut de la copropriété et à tous les droits visés supra, n° 19 , quel que soit l'état du cadastre dans la commune de la situation des biens.
Dans la grande majorité des cas, l'extinction et l'extension des droits sont absolument automatiques (elles résultent directement des modifications prévues par la loi), et sont publiées du seul fait de la publication même des actes qui les entraînent. Elles sont, toutefois, seulement semi-automatiques quand il s'agit d'acquisitions de parties communes avec changement d'emprise (extension exclusivement) ou de biens ruraux situés dans des communes à cadastre non rénové (extinction et extension). Les articles 13, 14 et 3 du décret du 21 mai 1979 prévoient les modalités selon lesquelles seront constatés les effets d'extinction ou d'extension dont il s'agit.
Par ailleurs, les effets de purge légale institués par l'article 6-I nouveau de la loi du 10 juillet 1965 éliminent l'obligation jusqu'ici faite de toujours individualiser les fractions qui se détachent d'un lot ou s'y rattachent, quand bien même cette opération ne portait que sur les parties communes ou la quote-part incluse dans chacun des lots. Les articles 4, 5 et 7 du décret en tirent les conséquences au niveau de la présentation des actes modificatifs et, en particulier, du numérotage des lots.
I. - CONSTATATION AU FICHIER IMMOBILIER DES EFFETS DE LA LOI DU 2 JANVIER 1979
A. - Les modifications autres que celles entraînées par les acquisitions emportant changement de l'emprise
54.Le principe général est ici posé par le premier alinéa de l'article 16-1 ajouté au décret du 14 octobre 1955 par l'article 13 du décret du 21 mai 1979 : aucun acte autre que celui qui emporte les modifications ne doit être exigé pour constater les effets d'extension et d'extinction de droits ( « les extinctions ou extensions... sont publiées... du seul fait de l'annotation des formalités qui les entraînent et de la mise à jour des fiches d'immeuble ») ; en conséquence, aucune annotation particulière ne doit être effectuée par le conservateur des hypothèques.
55.Il résulte des dispositions de la loi elle-même que les effets qu'elle a entendu donner aux modifications qu'elle envisage sont opposables, dès l'intervention de ces modifications, aux titulaires de droits publiés ou inscrits sur les lots ou sur les parties communes, dans la mesure où elle leur enlève toute action et tout moyen de résister à ces changements. Aussi bien était-il inutile de constater les effets d'extension et extinction entraînés par de telles modifications dans un acte quelconque.
56.La disposition de l'alinéa l er de l'article 16-1 nouveau ne confère aucun effet supplémentaire à la publication des actes constatant les modifications, mais précise seulement les règles à suivre par le conservateur des hypothèques qui doit se contenter d'assurer la publication de l'acte, les extinctions ou extensions de droits prévues par les alinéas l er et 2 de l'article 6-I de la loi du 10 juillet 1965 étant, du même coup, publiées.
S'il s'agit de modifications se produisant dans la « verticalité » de la copropriété, les annotations portées sur la fiche générale et/ou sur les fiches particulières n'appelleront aucun complément : il suffira de les lire correctement, le moment venu, quand il faudra les exploiter. S'il s'agit d'une cession de partie commune avec changement d'emprise, cette partie quittera la fiche générale existante pour apparaître sur une fiche d'immeuble existante ou nouvelle sans report des annotations du cadre B du tableau III.
57.Parmi les actes formalisés qui entraînent ces extinctions ou extensions de droits, l'acte modificatif de l'état descriptif de division paraît devoir être le plus courant.
En effet, établi obligatoirement en application de l'article 71-B pour constater tout changement dans la consistance de l'immeuble ou dans les lots, c'est lui qui, dans de nombreux cas, fera apparaître soit la modification de la quote-part de parties communes incluse dans les lots, soit la modification des parties communes elles-mêmes. Ce sera le cas, par exemple, lorsqu'il s'agira simplement de réparer une erreur matérielle dans la répartition des quotes-parts entre les lots.
58.Mais dans certaines hypothèses, les opérations se révéleront en fait moins simples ; quelques exemples, non exhaustifs, le démontrent :
1. Cession de parties communes entraînant changement de l'emprise de la copropriété : deux actes sont nécessaires, d'une part, un acte de vente constatant la cession de terrain à un tiers et, d'autre part, un acte modificatif de l'état descriptif de division. L'extinction des droits est opérée par le transfert de propriété ; l'absence de publication de l'acte modificatif n'autorise pas le conservateur à considérer que les droits qui portent sur les parties communes continuent de grever le terrain cédé. Aucun report de charge n'a donc à être effectué (rapp. supra, n° 56 ) ;
2. Transformation d'un lot en partie commune. L'opération se déroulera également en deux temps dans la plupart des cas : acquisition par le syndicat du lot destiné à disparaître, établissement d'un acte modificatif de l'état descriptif de division. L'acquisition du lot par le syndicat relèvera bien entendu du droit commun (et, si le lot est grevé de droits ou charges, on pourra songer à en obtenir mainlevée). En effet, les droits grevant non pas des parties communes mais l'intégralité d'un lot ne sont pas soumis aux effets de la loi posés par l'article 6-I de la loi du 10 juillet 1965 ( rappr. supra, n° 16 b). Ce n'est que le jour où l'acte modificatif constatant la transformation du lot en partie commune sera publié au fichier qu'apparaîtront les effets de la loi ;
3. Transformation d'une partie commune en un lot. L'acte modificatif de l'état descriptif de division sera établi avant la vente du lot créé. Lors de la publication, antérieurement ou simultanément à celle de l'acte de vente, de cet acte modificatif qui constatera éventuellement le droit de propriété transitoire du syndicat sur le lot, le conservateur n'aura à effectuer d'autres annotations que celle de la formalité proprement dite.
Autrement dit, c'est ici l'érection d'une partie commune en un lot dès avant la cession de ce lot à un tiers, s'accompagnant de l'abandon par les lots préexistants d'une fraction de la quote-part de parties communes qui y était jusqu'alors incluse, qui constituera sans contestation possible la modification visée à l'article 6-I de la loi précitée du 10 juillet 1965.
59.Ces quelques exemples font apparaître que l'extension ou l'extinction des droits peut résulter soit de l'acte modificatif à l'état descriptif de division, soit d'autres actes.
Lorsqu'ils auront une hésitation dans un cas d'espèce, les conservateurs des hypothèques devront se diriger en ayant présent à l'esprit le fait que l'objet de la loi est de simplifier les opérations à effectuer dans l'intérêt du service aussi bien que de ses usagers.
Il est vivement conseillé, d'autre part, dans tous les cas où ce sera possible, de publier simultanément l'ensemble des actes relatifs à une unique opération (vente, acquisition, acte modificatif...) et mieux encore de les réunir en un seul « instrumentum » afin de limiter au maximum les risques de contestation.
B. Les acquisitions entraînant changement de l'emprise de la copropriété
60.L'alinéa 3 du nouvel article 6-I de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 16-1 (alinéa 2) du décret du 14 octobre 1955 prévoient qu'en cas d'acquisition de parties communes entraînant changement de l'emprise de la copropriété, l'extension des droits qui grèvent les lots et les parties communes ne s'opère que par la publication au fichier immobilier d'une déclaration, faite par le syndic ou un créancier inscrit, que le bien acquis est libre de tous droits ou est devenu libre de ces mêmes droits.
Les alinéas 2 et 3 de l'article 16-1 précité précisent les modalités d'application de cette extension.
1. La forme et le contenu de la déclaration
61.Aux termes du deuxième alinéa de l'article 16-1 ajouté au décret du 14 octobre 1955, la déclaration peut figurer dans l'acte modificatif de l'état descriptif de division ou dans un acte distinct.
Par acte distinct, il faut entendre principalement deux types d'actes : celui qui constate l'acquisition par le syndicat de copropriété ou celui qui est dressé spécialement à la requête d'un créancier inscrit ou du syndic 1 .
La déclaration pourra donc prendre la forme soit d'une clause extrêmement simple figurant dans l'acte d'acquisition lui-même où le syndic comparaîtra en tant que mandataire du syndicat de copropriété ou dans l'acte modificatif de l'état descriptif de division établi très souvent dans les mêmes conditions, soit encore résulter d'un acte distinct, passé en la forme authentique ou déposé au rang des minutes d'un notaire avec reconnaissance d'écriture et signature.
62.Plusieurs situations se présenteront donc. Il semble que, lorsque le bien sera effectivement libre de tous droits ou charges à la date de la mutation au profit du syndicat de copropriété, la déclaration figurera soit dans l'acte lui-même, soit dans l'acte modificatif de l'état descriptif de division. Par contre, dans le cas contraire, la nécessité d'opérer diverses formalités pour parvenir à la libération du bien obligera certainement les intéressés à recourir à un acte distinct pour éviter les retards dans la publication du transfert de propriété.
63. La clause ou l'acte devra, selon le cas, faire apparaître de façon très nette, que l'immeuble acquis est ou était libre de tout droit au moment de son acquisition, ou bien indiquer, en les relatant de façon succinte, les formalités accomplies pour parvenir à l'extinction des droits qui portaient sur le bien acquis au moment de son acquisition (radiations d'inscriptions de privilège et d'hypothèque, publication de la renonciation à un autre droit, etc.), ou bien encore signaler les événements qui ont pu entraîner pareille extinction (arrivée d'un terme extinctif par exemple, échéance d'une péremption, etc.).
64. Cette clause ou cet acte aura, en outre, à préciser qu'en raison ou de l'absence de droits dès l'origine ou des formalités ou événements relatés, l'extension prévue à l'alinéa 2 de l'article 6-I est réalisée.
2. Rôle du conservateur des hypothèques
65.L'article 16-1 susvisé limite le rôle du conservateur des hypothèques au seul contrôle de l'exactitude de la déclaration. Après avoir accepté le dépôt de la formalité, ce fonctionnaire doit vérifier au vu de la ou des fiches d'immeuble sur laquelle ou lesquelles sont répertoriées la ou les parcelles acquises, qu'il n'existe aucun droit ou charge susceptible de faire obstacle à l'extension.
Si la déclaration se révèle exacte, il termine l'exécution de la formalité.
En cas d'inexactitude, le rejet de la formalité est prononcé (alinéa 3 de l'article 16-1). Il s'opère dans les formes prévues à l'article 34 du décret du 14 octobre 1955, sans qu'aucune distinction soit à faire selon qu'un acte spécial a été dressé en vue de la publication de la déclaration ou que celle-ci est contenue dans l'acte d'acquisition ou dans l'acte modificatif de l'état descriptif de division. En l'absence de dispositions contraires, la procédure de rejet est donc mise en oeuvre pour l'intégralité de l'acte présenté à la formalité.
3. Forme des annotations
66.Lorsque la déclaration a été acceptée et qu'elle est contenue dans les actes constatant le changement d'emprise de la copropriété, elle est annotée sur la fiche générale de l'immeuble clans le corps où à la suite de l'annotation concernant l'acquisition par le syndicat ou la modification de l'état descriptif de division. Lorsque la déclaration est faite dans un acte distinct, elle donne lieu à une annotation spéciale.
Aucune autre mention n'a à être portée au fichier immobilier, aussi bien sur la fiche générale d'immeuble que sur les fiches particulières des lots.
4. Absence ou inexactitude de la déclaration
67.Aux termes de l'article 6-I, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965, lors de l'acquisition d'un terrain destiné à faire l'objet d'une incorporation aux parties communes, l'extension légale ne s'opère que lors de la publication au fichier immobilier de la déclaration qui indique que le bien acquis est libre ou devenu libre de tout droit, c'est-à-dire lors de l'inscription au registre de dépôt de la formalité accomplie à l'égard de cette déclaration.
En cas d'absence de déclaration ou, à la limite, de rejet pour inexactitude, il aurait pu être envisagé d'exiger une individualisation de la parcelle acquise, au moyen de lots « millièmes », cette parcelle ne pouvant se voir grevée des droits qui portent sur les lots ou les parties communes.
Avant l'entrée en vigueur de la loi du 2 janvier 1979, il était parfois exigé la constitution de lots « millièmes » correspondant à la quote-part de parties communes incluse dans les lots de la copropriété ; de tels lots étaient censés représenter, dans le patrimoine de chaque copropriétaire, ses droits sur le bien acquis.
Même si, en l'absence de déclaration, la situation est au moins apparemment identique, une telle exigence serait allée à l'encontre d'un but recherché par la loi du 2 janvier 1979. C'est pourquoi l'article 3 du décret du 21 mai 1979, en ajoutant un alinéa supplémentaire au 1 de l'article 71-B, exclut expressément cette éventualité.
C. Cas particulier des immeubles situés en cadastre non rénové
68.Sur les plans du droit civil et de la publicité foncière, la loi du 2 janvier 1979 s'applique dans les communes à cadastre non rénové ou sans cadastre aussi bien que dans les autres.
Pour ce qui est des immeubles urbains, cette application a lieu sans particularité du point de vue de la technique hypothécaire. Dans le premier alinéa d'un paragraphe 4 qu'il ajoute à l'article 45 du décret du 14 octobre 1955, l'article 14 du décret du 21 mai 1979 se borne à indiquer que « les dispositions de l'article 16-1 sont applicables aux immeubles urbains » dans lesdites communes. De fait, l'existence de fiches réelles pour ces immeubles rendait possible une assimilation totale.
S'agissant des immeubles ruraux situés dans les communes à cadastre non rénové, l'absence temporaire de caractère réel du fichier immobilier imposait en revanche quelques particularités.
69.Deux hypothèses sont ainsi envisagées par le deuxième alinéa du 4, nouveau, de l'article 45 du décret du 14 octobre 1955.
a. Pour les modifications intervenant dans la « verticalité » de la copropriété, la publication des extensions ou extinctions automatiques de droits s'opère dans les mêmes conditions que si les immeubles étaient urbains, sous la seule réserve qu'elle comporte l'annotation sur les fiches personnelles des propriétaires des changements qui entraînent ces extensions ou extinctions.
En pratique, l'information sur la situation juridique exacte des biens en cause résultera de la présence de toutes les formalités accomplies dans les états qui ne peuvent être délivrés que du chef des propriétaires concernés. Les mouvements de « millièmes » seront aussi « neutres » à l'égard de ces biens qu'ils le sont à l'égard des immeubles urbains et sans qu'il soit besoin d'une formalité particulière.
b . Au contraire, lorsqu'il s'agira d'une acquisition ou d'une cession de parties communes entraînant changement de l'emprise de la copropriété, la loi continuera d'être pleinement applicable mais la publication des extensions ou extinctions de droits se fera suivant des modalités spécifiques rendues nécessaires par le caractère exclusivement personnel du fichier. Il importe, en effet, que, pour constater les effets légaux des acquisitions ou cessions, le conservateur ait en sa possession les moyens de déterminer de façon précise les droits effectivement atteints par les modifications en cause.
1. En ce qui concerne, tout d'abord, les extensions de droits prévues en cas d'acquisition de parties communes avec changement d'emprise, la déclaration exigée par l'article 16-1 sera indispensable comme pour tout immeuble entrant dans le champ d'application de la loi du 2 janvier 1979. Mais la publication de ces extensions ne pourra découler de la simple annotation aux fiches personnelles des formalités données aux actes contenant lesdites déclarations dans leur teneur normale (supra, n os63 et 64 ) : elle s'effectuera selon des modalités qui s'inspirent de règles en vigueur en matière de remembrement, rural ou urbain.
S'il ne s'agit pas de privilèges ou d'hypothèques, la déclaration d'extension contiendra la désignation des titulaires de droits, c'est-à-dire celle du syndicat, des copropriétaires eux-mêmes et de chacune des personnes ayant fait publier un droit sur les parties communes 2 ou sur un lot. En l'absence d'exception formellement énoncée par l'article 45, cette déclaration sera alors soumise aux règles générales qui gouvernent les actes soumis ou admis à la publicité ; en particulier, la désignation des titulaires de droits sera certifiée dans les conditions du droit commun et, ces titulaires voyant leur droit modifié, il sera fait application des articles 32 et suivants du décret du 14 octobre 1955, le tout sous les sanctions ordinaires.
S'il s'agit de privilèges ou d'hypothèques, il y attra lieu de déposer des bordereaux qui, en l'absence de dérogation expresse, répondront aux mêmes conditions de forme et de contenu que ceux établis pour des inscriptions originaires. En outre, en application de l'article 2148, alinéa premier, du Code civil, le créancier devra justifier de l'existence apparente de son droit. En fait, quelques assouplissements pourront, d'ailleurs, être admis. C'est ainsi que la justification du droit du créancier ne devrait pas obliger à représenter le titre déjà produit lors de l'inscription principale ; une telle justification sera susceptible de résulter d'une référence, portée sous la rubrique « Précisions imposées par des dispositions particulières-Renvois », à cette incription principale et à la déclaration d'extension. De même, il paraît possible d'admettre que certains éléments de l'inscription complémentaire, tels que l'indication du titre du créancier et de la créance garantie, soient fournis par renvoi à l'inscription principale.
2. D'autre part, il ressort de l'article 45 que la publication de l'extinction des droits, qui se produit en cas d'aliénation d'une partie commune avec changement d'emprise, ne peut résulter que d'une radiation partielle spécialement requise.
En se référant à la formalité de la radiation, le texte vise les inscriptions de sûretés et les publications de saisies qui sont les plus « menaçantes » des formalités publiées, au moins en apparence, par la subsistance de leur signe. Ses auteurs ont estimé que le cas des autres droits serait réglé à l'occasion de la vente consentie par le syndicat ; s'il n'en était pas ainsi, à défaut de publication d'un acte constatant que ces autres droits sont partiellement éteints, le conservateur ne saurait assurément que continuer de délivrer leur seul titre institutif dans les limites fixées par sa propre publication.
On notera que l'article 45 ne demande pas de mainlevée et il n'avait pas à le faire puisque cette mainlevée procède de la loi elle-même. Il semble, d'ailleurs, que la radiation puisse être requise par une personne quelconque et, notamment par le syndic, le débiteur, l'acquéreur, voire le notaire de l'un d'eux agissant seul ; mais il importe, bien entendu, que la radiation soit requise du conservateur par le dépôt d'un acte authentique qui en formule la demande explicite en justifiant de son bien-fondé et en donnant les références (date, volume, numéro) des formalités à rayer.
70.Les règles exposées au numéro 69 sont d'une portée tout à fait marginale : le nombre des communes où elles peuvent théoriquement jouer ne représente que quelques unités ; encore faut-il pour que ces règles trouvent réellement à s'appliquer que des parties communes viennent à être acquises ou cédées avec changement de l'emprise de la copropriété.
De surcroît, dans un très proche avenir, l'achèvement de la rénovation du cadastre fera bénéficier ces communes du régime général.