B.O.I. N° 44 du 4 MARS 1997
TITRE 2 :
LA LIVRAISON DE LOGEMENTS NEUFS
49.Le paragraphe 3° de l'article 278 sexies du code général des impôts soumet à la taxe sur la valeur ajoutée au taux réduit de 5,5 % les livraisons à des bailleurs sociaux de logements mentionnés au 3° de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation, afin de placer dans la même situation les bailleurs qui construisent les immeubles destinés à la location sociale et les bailleurs qui achètent auprès de promoteurs des logements destinés à un usage locatif à caractère social.
CHAPITRE PREMIER :
IMMEUBLES CONCERNES
50.La mesure s'applique dans les conditions suivantes :
- les livraisons portent sur des immeubles en état futur d'achèvement ou sur des immeubles achevés, dès lors que ces derniers sont toujours placés dans le champ d'application de la TVA,
- les immeubles doivent avoir été mis en chantier à compter du 1er octobre 1996.
Les stocks d'immeubles détenus au jour d'entrée en vigueur de la loi, qui ont déjà bénéficié de l'ancien dispositif de financement de logement social, ne sont donc pas concernés,
- les immeubles doivent être vendus à des bailleurs qui bénéficient pour leur acquisition d'un prêt prévu par l'article R. 331-1 du code de la construction et de l'habitation, c'est-à-dire un prêt conventionné locatif (PCL).
51.A cet égard, il est précisé que les prêts conventionnés locatifs PLC qui se substituent à compter du 1er octobre 1996 aux PLA précédemment distribués par le Crédit foncier de France doivent permettre de financer des opérations pour lesquelles les bénéficiaires sont soumis aux mêmes conditions d'attribution que celles antérieurement exigées pour l'attribution des PLA-CFF.
CHAPITRE 2 :
PREUVE DE L'AFFECTATION A UN USAGE LOCATIF A CARACTERE SOCIAL
52.L'application du taux réduit aux livraisons d'immeubles qui sont dans le champ d'application de la TVA au sens de l'article 257-7° du code général des impôts est subordonnée à la production par le vendeur, à l'appui de sa déclaration de chiffre d'affaires, d'une attestation notariée ou d'une copie de l'acte de vente précisant :
- que l'acquisition du logement concerné a été financé au moyen d'un prêt conventionné locatif (PCL-CFF),
- que l'acquéreur (bailleur) prend l'engagement de louer les logements dans les conditions prévues au 3° de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation.
TITRE 3 :
DISPOSITIONS APPLICABLES DANS LES DÉPARTEMENTS DE LA CORSE ET DANS LES DÉPARTEMENTS D'OUTRE-MER
CHAPITRE PREMIER :
DISPOSITIONS APPLICABLES DANS LES DÉPARTEMENTS DE LA CORSE
53.L'article 297-1-1-5° du code général des impôts dispose que les opérations visées au 7° de l'article 257 du même code sont soumises dans la région Corse au taux de 8 %.
Toutefois, le taux réduit de 5,5 % s'applique aux livraisons à soi-même de logements locatifs sociaux visées au titre 1 ci-dessus et aux ventes de logements neufs destinés à un usage locatif à caractère social qui sont mentionnés au titre 2 ci-dessus.
54.Par ailleurs, les ventes et apports de terrains à bâtir et de biens assimilés destinés au logement social qui bénéficiaient du taux réduit de 5,5 % (inst. du 30 juillet 1991, publiée au BOI 8 A-4-91) demeurent soumises à ce taux compte tenu du maintien des aides de l'Etat (cf. tableau ci-après).
CHAPITRE 2 :
DISPOSITIONS APPLICABLES DANS LES DÉPARTEMENTS D'OUTRE-MER
55.Les dispositions relatives aux prêts pour la construction et l'acquisition de logements sociaux qui sont mentionnées notamment à l'article R. 331-1 du code de la construction et de l'habitation ne sont pas applicables dans les départements d'outre-mer (art. R. 331-28 du CCH).
En revanche, le dispositif actuel d'aides spécifiques de l'Etat en faveur du logement social dans les départements d'outre-mer est maintenu. Les modalités d'attribution des prêts aidés par l'Etat et des subventions de l'Etat accordés aux organismes réalisant des logements locatifs sociaux et très sociaux dans les départements d'outre-mer ont été précisées par un arrêté du 7 juin 1996 (publié au JO du 29 juin 1996, p. 9768).
56.Dans ces conditions, la livraison à soi-même de logements locatifs sociaux et très sociaux (LLS et LLTS) et la vente d'immeubles neufs destinés à un usage locatif à caractère social ou très social sont soumises à la TVA au taux réduit de 2,10 % lorsque la construction des logements, ou l'acquisition des immeubles est financée en totalité ou en partie à l'aide d'un prêt ou d'une subvention accordés dans les conditions posées par l'arrêté précité.
Les modalités pratiques d'application du taux réduit sont identiques à celles prévues pour les financements PLA, PLA-TS et PLC en métropole.
57.Par ailleurs, il est rappelé que les terrains et biens assimilés destinés au logement social bénéficient du taux réduit de 2,10 % (cf. inst. du 30 juillet 1991 publiée au BOI 8 A 4-91).
L'ensemble de ces dispositions s'applique dans les départements de la Guadeloupe (y compris dans la partie française de l'île de Saint-Martin et à Saint-Barthélémy), de la Martinique et de la Réunion.
TITRE 4 :
CHANGEMENT D'AFFECTATION DES IMMEUBLES
58.L'application du taux réduit de 5,5 % à la livraison à soi-même (n os4 et suivants ) ou à la vente (n os49 et suivants ) d'immeubles neufs de logements sociaux à usage locatif est subordonnée, notamment, à l'affectation effective de ces immeubles à la location dans les conditions mentionnées à l'article L. 351-2-3° du code de la construction et de l'habitation.
Conformément à l'article 284-2° du code général des impôts, les bailleurs qui ont imposé la livraison à soi-même de logements sociaux au taux de 5,5 % sont tenus de verser le complément de TVA résultant de la différence entre le taux réduit et le taux normal lorsque les conditions d'application du taux réduit ne sont pas ou plus remplies.
De même, en application de l'article 284-3° du même code, les bailleurs qui ont acquis un immeuble neuf sous le bénéfice du taux réduit de 5,5 % sont redevables d'un complément de TVA égal à la différence entre le taux réduit et le taux normal lorsque les conditions de taxation de vente au taux réduit ne sont pas ou plus remplies.
59.Dans ces deux situations, l'événement qui détermine l'exigibilité du reversement est constitué par la rupture de la convention conclue avec l'Etat en application de l'article L. 351-2-3° du code de la construction et de l'habitation c'est-à-dire la cessation d'une affectation réelle à la location à caractère social.
Cet événement détermine par ailleurs le point de départ de la prescription de l'action de contrôle de l'administration.
TITRE 5 :
DROIT À DÉDUCTION
CHAPITRE PREMIER :
PRINCIPES
SECTION 1 :
La déduction de la taxe grevant les dépenses concourant à la réalisation de logements locatifs sociaux
A. LES LIVRAISONS À SOI-MÊME DES LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX
I. Conditions de fond du droit à déduction
60.L'imposition de la livraison à soi-même des logements sociaux locatifs au taux de 5,5 % permet l'exercice du droit à déduction de la TVA ayant grevé les dépenses (ex : acquisition du terrain, travaux de construction,....) qui concourent à la réalisation des logements dont la livraison est ainsi imposée.
61.L'organisme constructeur doit ainsi remplir les conditions prévues par le troisième alinéa de l'article 257-7°-1-c du code général des impôts pour être autorisé à déduire la TVA afférente aux dépenses nécessaires à la réalisation des logements sociaux.
Les logements dont la construction est engagée doivent ainsi être affectés à un usage locatif social par une convention conclue entre le représentant de l'Etat et le bailleur qui ouvre droit à l'aide personnalisée au logement prévue à l'article L. 251-2-3° du CCH, la construction doit avoir fait l'objet d'une décision favorable d'agrément prise par le représentant de l'Etat dans le département à compter du 1er octobre 1996, l'opération doit être financée à l'aide d'un prêt dûment conclu (signature du contrat) prévu à l'article L. 331-1 du code de la construction et de l'habitation, et le chantier de construction a été ouvert en principe à compter du 1er octobre 1996 (cf. toutefois n os6 et 7 pour la date d'ouverture de certains chantiers).
62.Le secteur que l'organisme constructeur est appelé à ériger au titre de l'opération spéciale de réalisation de logements locatifs sociaux ne peut être créé, et autoriser ainsi de manière concrète l'exercice du droit à déduction de la TVA sur les dépenses afférentes à l'opération, que lorsque les conditions qui viennent d'être rappelées sont cumulativement remplies.
63.Toutefois, il est admis que la condition relative à la signature du contrat définitif du prêt prévu à l'article L. 331-1 du CCH soit effectivement remplie au plus tard dans le délai de six mois à compter du mois au cours duquel intervient le dépôt de la déclaration de la création du secteur distinct auprès de l'administration (cf. Infra section 2 ).
A défaut de la conclusion du contrat de prêt prévu à l'article L. 331-1 du code de la construction et de l'habitation dans ce délai, les droits à déduction, qu'aurait exercés le cas échéant l'organisme constructeur dans le cadre du secteur distinct dont la déclaration a été faite auprès de l'administration, devront être reversés (C.G.I. art. 257-7°-1-c).
64.Les dépenses qui ne se rapportent pas directement à l'opération de réalisation des logements sociaux proprement dite, comme par exemple l'entretien courant ou les travaux de grosses réparations effectués postérieurement à l'achèvement de l'immeuble, c'est-à-dire postérieurement à l'événement qui rend exigible l'imposition de la livraison à soi-même (CGI, art. 269-2) n'ouvrent pas droit à déduction de la TVA qui les a grevées au titre de l'article 17 de la loi de finances pour 1997.
II. Date de la déduction
1. Dépenses effectuées à compter de la date à laquelle un organisme constructeur entre dans les prévisions de l'article 257-7° modifié du CGI au titre d'une opération portant sur des logements locatifs sociaux (date d'assujettissement).
65.Le droit à déduction prend naissance lorsque la taxe déductible devient exigible chez les fournisseurs (CGI, art. 271-1-2).
Il en résulte que l'organisme constructeur mentionne la TVA déductible sur sa déclaration de taxes sur le chiffre d'affaires déposée au titre du mois au cours duquel cette taxe est devenue exigible chez le fournisseur du bien ou du service.
66.Pour ce qui concerne les règles d'exigibilité concernant les livraisons de biens, les prestations de services et les travaux immobiliers, il convient de se reporter à la DB 3 B-21 et suivants.
67.La date qui vient d'être définie pour mentionner la taxe déductible sur les déclarations s'impose aux organismes constructeurs. Toutefois, lorsque la mention sur la déclaration de cette déduction a été omise, l'article 224 de l'annexe II au CGI prévoit que la taxe déductible peut figurer sur les déclarations déposées jusqu'au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle l'omission a été commise, à condition d'être mentionnée sur une ligne spécialement prévue à cet effet sur la déclaration n° 3310 M CA3 (cf. DB 3 D-1228 et 8 A-142 n° 12).
2. Dépenses effectuées antérieurement à la date d'assujettissement d'un organisme constructeur
68.En contrepartie de l'imposition de la livraison à soi-même, l'organisme constructeur peut déduire la totalité de la taxe grevant les dépenses nécessaires à la réalisation des logements sociaux. Sont donc concernées les dépenses pour lesquelles la taxe est devenue exigible antérieurement à la date d'assujettissement de l'organisme constructeur au titre d'une opération de construction de logements sociaux.
Pour ces dernières dépenses, le délai de péremption du droit à déduction de la TVA prévu à l'article 224 de l'annexe II au code général des impôts ne commence à courir qu'à compter de la date du début d'assujettissement de l'organisme constructeur au titre de l'opération de construction de logements sociaux concernée.
Il en résulte en pratique que pour les opérations en cours à la date d'entrée en vigueur de la nouvelle mesure de LASM imposée au taux de 5,5 %, la taxe afférente aux dépenses qui ont été engagées avant cette date et dont l'exigibilité est intervenue est portée sur la déclaration de chiffre d'affaires déposée au titre du premier mois d'assujettissement à la TVA de l'organisme constructeur pour ses opérations de construction de logements sociaux (soit la déclaration comprenant les opérations relatives au mois de janvier 1997, si l'organisme constructeur remplit déjà à cette date les conditions pour entrer dans les prévisions de l'article 257-7° modifié du CGI, cf. n° 61 ).
La TVA afférente aux dépenses engagées entre le 1er octobre et le 31 décembre 1996 est bien évidemment concernée.
3. Non imposition de la livraison à soi-même au taux de 5,5 % du fait du changement d'affectation de la construction
69.Dans l'hypothèse où il renonce en définitive à la réalisation des logements locatifs sociaux avant l'événement qui motive l'imposition de la livraison à soi-même au taux de 5,5 %, l'organisme constructeur doit en application de l'article 271-III du code général des impôts et de l'article 221 de son annexe II reverser intégralement la TVA qu'il avait été autorisé à déduire. Cette situation est différente de celle exposée ci-dessus aux n os58 et 59 .