B.O.I. N° 110 du 10 OCTOBRE 2007
B. RÉGIME FISCAL APPLICABLE AUX DIFFÉRENTES ÉTAPES DE LA VIE DU CONTRAT DE LOCATION-ACCESSION CONVENTIONNÉ ET AGRÉÉ
I. Conclusion du contrat de location-accession conventionné et agréé
17.Le contrat de location-accession, conformément à l'article 4 de la loi du 12 juillet 1984, est conclu par acte authentique et publié au bureau des hypothèques. Il est réputé emporter restriction au droit de disposer au sens et pour l'application du 2° de l'article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.
18.Compte tenu de ses caractéristiques, le contrat de location-accession est soumis à la formalité fusionnée selon les dispositions du I de l'article 647 du CGI. Il donne ouverture à cette occasion au seul droit fixe des actes innommés prévu à l'article 680 du CGI.
II. Phase locative du contrat de location-accession conventionné et agréé
19.Le contrat de location-accession, qui n'emporte pas de transfert immédiat de propriété, suit le régime des contrats de location d'immeubles pour la période antérieure à la levée de l'option.
La fraction locative de la redevance, qui constitue la contrepartie du droit de l'accédant à la jouissance des locaux, est exonérée de la TVA, sans possibilité d'option, en vertu des dispositions combinées du 2° de l'article 260 et du 2° de l'article 261 D du CGI.
Les sommes versées au titre de la fraction acquisitive de la redevance, assimilable à une épargne qui constituera l'apport personnel du locataire-accédant en cas de levée de l'option, sont situées hors du champ d'application de la TVA dès lors qu'il ne peut être considéré que la condition du lien direct est remplie au moment du versement (cf. DB 3 A 1111 ).
III. Levée de l'option
20. Lorsque la levée d'option par le titulaire du contrat de location-accession conventionné et agréé intervient alors que l'immeuble se trouve toujours dans le champ de la TVA, la cession réalisée par le bailleur est exonérée de TVA conformément au 9° du 5 de l'article 261 du CGI sous réserve qu'elle soit réalisée dans les conditions prévues par la loi du 12 juillet 1984. Cette exonération s'applique que le bailleur ait construit l'immeuble ou que celui-ci lui ait été initialement vendu ou apporté.
Par ailleurs, en application du A de l'article 1594 F quinquies du CGI, la cession de l'immeuble est soumise à la taxe de publicité foncière au taux de 0,60 %.
IV. Régime applicable aux indemnités versées au vendeur en cas de non-levée de l'option
21. Le dispositif de la location-accession prévoit que le vendeur peut obtenir le versement d'indemnités lorsque le contrat de location-accession est résilié pour inexécution de ses obligations par l'accédant, ou lorsque le transfert de propriété n'a pas eu lieu au terme convenu du fait de l'accédant.
Dès lors qu'elles sont perçues par un assujetti à la TVA, ces sommes doivent être soumises à la taxe (au taux normal) lors de leur perception. Elles constituent, en effet, une compensation forfaitaire, prévue contractuellement, de préjudices commerciaux et correspondant à des aléas, favorables ou défavorables, inhérents à sa profession.
C. REMISE EN CAUSE DU DISPOSITIF FISCAL FAVORABLE APPLIQUÉ AUX OPÉRATIONS DE LOCATION-ACCESSION CONVENTIONNÉES ET AGRÉÉES
22.L'application du taux réduit de 5,5% à la LASM (cf n° 6 et suiv. ) et à la vente ou à l'apport (cf n° 12 et s. ) de logements destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession conventionnés et agréés est subordonnée au respect des conditions posées par le dixième alinéa du c du 1 du 7° de l'article 257 et par les 2 et 3 ter du I de l'article 278 sexies du CGI.
23.A défaut, et conformément au II de l'article 284 du CGI, les bailleurs sont tenus de verser le complément de TVA correspondant à la différence entre le taux réduit et le taux normal lorsque les conditions d'application du taux réduit cessent d'être remplies dans les quinze ans qui suivent le fait générateur de l'opération, c'est-à-dire selon le cas :
- pour les LASM, l'achèvement de l'immeuble ou la délivrance du récépissé de la déclaration attestant l'achèvement des travaux ;
- pour les mutations, la date de l'acte.
24.Ce délai est ramené à dix ans lorsque l'immeuble fait l'objet d'une cession, d'une transformation d'usage ou d'une démolition dans les conditions prévues au chapitre III du titre IV du livre IV du CCH.
25.Aucun complément de TVA n'est dû lorsque les conditions posées par le dizième alinéa du c du 1 du 7° de l'article 257 du CGI cessent d'être remplies à la suite de la vente des logements à leurs occupants, dans les conditions prévues par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 déjà citée.
26.Le complément de TVA n'est pas davantage exigé lorsque, en cas de non-levée d'option par le titulaire du contrat, le logement fait l'objet d'un nouveau contrat de location-accession respectant les mêmes conditions que le précédent contrat ou qu'il est remis en location et fait l'objet d'une convention APL prévue par l'article L. 353-2 du CCH.
D. ENTRÉE EN VIGUEUR
27.Ces dispositions s'appliquent aux opérations qui ont bénéficié d'une décision d'agrément postérieurement au 26 mars 2004.
DB liée : 8 A 1131 n° 28 et s., 1151 n° 34 et s., 1211 n° 46 et s., 122 n° 9 et s., 141 n° 12 et s., 1551 n° 5 et s., 1552 n° 6 et s., 4111 n° 11 et s.,
7 B 42 n° 7 et s. , 7 C 1421 n° 53 et s. .
La Directrice de la législation fiscale
Marie-Christine LEPETIT
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Annexe 1
Articles 257, 261, 278 sexies, 284, 810, 1594 F quinquies et 1594-0 G du code général des impôts, article L. 176 du livre des procédures fiscales
modifiés par l'article 9 de la loi n° 2004-804 du 9 août 2004 relative au soutien à la consommation et à l'investissement, les IV et V de l'article 89 de la loi de finances rectificative pour 2005 n° 2005-1720 du 30 décembre 2005 et le I de l'article 33 de la loi n° 2006-876 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement
Code général des impôts
Article 257
(modifié par le I de l'article 9 de la loi n° 2004-804)
Sont également soumis à la taxe sur la valeur ajoutée :
(...)
7° Les opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles.
Ces opérations sont imposables même lorsqu'elles revêtent un caractère civil.
1. Sont notamment visés :
(...)
c) les livraisons à soi-même d'immeubles.
(...)
Toutefois, la livraison à soi-même d'immeubles affectés ou destinés à être affectés à l'habitation pour les trois quarts au moins de leur superficie totale et d'immeubles qui ne sont pas destinés à être utilisés pour la réalisation d'opérations soumises à la taxe sur la valeur ajoutée n'est imposée que lorsqu'il s'agit :
(...) de logements destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession conclus dans les conditions prévues par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, qui font l'objet, dans des conditions fixées par décret, d'une convention et bénéficient d'une décision d'agrément prise par le représentant de l'Etat dans le département.
(...)
Article 261
(modifié par le II de l'article 9 de la loi n° 2004-804 et le I de l'article 33 de la loi n° 2006-876)
Sont exonérés de la taxe sur la valeur ajoutée :
(...)
5. (Opérations immobilières) :
(...)
9° lorsqu'elles entrent dans le champ d'application du 7° de l'article 257, les ventes à leurs occupants, dans les conditions prévues par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, de logements mentionnés au dixième alinéa du c du 1 du 7° de l'article 257.
(...)
Article 278 sexies
(modifié par le III de l'article 9 de la loi n° 2004-804)
I. La taxe sur la valeur ajoutée est perçue au taux réduit de 5,5 p. 100 en ce qui concerne :
(...)
2. Les livraisons à soi-même mentionnées aux neuvième à douzième alinéas du c du 1 du 7° de l'article 257.
(...)
3 ter. Les ventes et apports de logements destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession conclus dans les conditions prévues par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, qui font l'objet, dans des conditions fixées par décret, d'une convention et d'une décision d'agrément prise par le représentant de l'Etat dans le département.
(...)
Article 284
(modifié par le IV de l'article 9 de la loi n° 2004-804 et le I de l'article 33 de la loi n° 2006-876)
I. - (...)
II. - Toute personne qui s'est livré à elle-même, a acquis ou s'est fait apporter des logements ou des droits immobiliers démembrés de logements au taux prévu aux 2, 3, 3 bis, 3 ter, 3 quater, 3 quinquies, 5 ou 7 du I de l'article 278 sexies est tenue au paiement du complément d'impôt lorsque les conditions auxquelles est subordonné l'octroi de ce taux cessent d'être remplies dans les quinze ans qui suivent le fait générateur de l'opération. Ce délai est ramené à dix ans lorsque l'immeuble fait l'objet d'une cession, d'une transformation d'usage ou d'une démolition dans les conditions prévues au chapitre III du titre IV du livre IV du code de la construction et de l'habitation. Toutefois, le complément d'impôt n'est pas dû lorsque les conditions cessent d'être remplies à la suite de la vente à leurs occupants, dans les conditions prévues par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, de logements mentionnés au dixième alinéa du c du 1 du 7° de l'article 257.
III. - Toute personne qui s'est livré à elle-même des travaux d'amélioration, de transformation ou d'aménagement de logements au taux prévu au 4 du I de l'article 278 sexies est tenue au paiement du complément d'impôt lorsque les conditions auxquelles est subordonné l'octroi de ce taux cessent d'être remplies dans les trois ans qui suivent le fait générateur de l'opération.
Article 810
(modifié par le IV de l'article 89 de la loi n° 2005-1720)
(...)
IV. Le droit fixe mentionné au I se substitue aux droits proportionnels visés au III pour les apports d'immeubles entrant dans le champ d'application de la taxe sur la valeur ajoutée.
Article 1594 F quinquies
(modifié par le V de l'article 89 de la loi n° 2005-1720)
Sont soumises à la taxe de publicité foncière ou au droit d'enregistrement au taux de 0,60 % :
A. Lorsqu'elles entrent dans le champ d'application de la taxe sur la valeur ajoutée en vertu du 7° de l'article 257, les mutations à titre onéreux d'immeubles autres que ceux mentionnés au I du A de l'article 1594-0 G ;
(...)
Article 1594-0 G
(modifié par le V de l'article 89 de la loi n° 2005-1720)
Sous réserve de l'article 691 bis, sont exonérés de taxe de publicité foncière ou de droits d'enregistrement :
A. I. Lorsqu'elles entrent dans le champ d'application de la taxe sur la valeur ajoutée, les acquisitions :
1° De terrains nus ou recouverts de bâtiments destinés à être démolis ;
2° D'immeubles inachevés ;
3° Du droit de surélévation d'immeubles préexistants et d'une fraction du terrain supportant ceux-ci, proportionnelle à la superficie des locaux à construire.
(...)
Livre des procédures fiscales
Article L. 176
(modifié par le VI de l'article 9 de la loi n° 2004-804)
( ...)
Dans les cas prévus aux II et III de l'article 284 du code général des impôts, le droit de reprise de l'administration s'exerce jusqu'à la fin de la troisième année suivant celle au cours de laquelle les conditions auxquelles est subordonné l'octroi du taux prévu aux 2, 3, 3 bis, 3 ter, 4 ou 5 du I de l'article 278 sexies du même code ont cessé d'être remplies.