B.O.I. N° 81 du 7 AOÛT 2008
Section 3 :
Autres caractéristiques de la taxe
38.La taxe concerne les immeubles bâtis et non bâtis situés en France et les droits réels portant sur de tels immeubles (usufruit, droit d'usage...). Aucune distinction n'est à faire selon que l'immeuble est donné ou non en location, et selon la nature de la location ou de l'utilisation de l'immeuble.
39.La base d'imposition exclut la valeur des immeubles affectés par l'entité imposée ou par des entités interposées à leur activité professionnelle autre qu'immobilière ou à celle d'une entité juridique du même groupe. Sur ce point, il convient de se rapporter aux développements figurant aux paragraphes 49 et suivants de la présente instruction.
40.Les biens détenus en stocks par les personnes morales qui exercent la profession de marchand de biens ou de promoteur immobilier sont exonérés (art. 990 F du CGI). Ils sont néanmoins pris en compte pour le calcul du ratio de prépondérance immobilière prévu au a) du 2° de l'article 990 E du code général des impôts (Cf. paragraphe n° 52 de la présente instruction).
41.La taxe est due à raison des immeubles et des droits réels imposables possédés au 1 er janvier de l'année d'imposition.
42.Elle est assise au taux de 3 %, sur la valeur vénale des biens et droits immobiliers à cette date (sur la notion de valeur vénale voir la DB 7-G-2311 ). Les dettes, en particulier les emprunts contractés pour l'acquisition des immeubles, ne sont pas déductibles de l'assiette de la taxe.
43.Lorsque les immeubles sont détenus par l'intermédiaire d'une entité juridique interposée, autre qu'une société immobilière de copropriété visée à l'article 1655 ter du code général des impôts, l'assiette de la taxe est réduite au prorata des actions, parts ou autres droits détenus par l'entité juridique imposable dans le capital de l'entité juridique interposée.
Exemple : un immeuble appartient à une société civile F, dont les parts sont détenues par moitié par deux entités E1 et E2 dont une seule (E1) satisfait aux conditions qui ouvrent droit à une exonération visée aux d) ou e) du 3° de l'article 990 E du code général des impôts. E2 est redevable de la taxe sur la fraction de la valeur vénale de l'immeuble correspondant à ses droits dans la société F, soit 50%. Les sociétés situées en amont de E2 sont, bien sûr, exonérées.
Quant à l'entité E1, si elle a pour associés deux entités E3 et E4, qui se partagent son capital à égalité et sont l'une (E3) exonérée, l'autre (E4) taxable, cette dernière doit acquitter la taxe sur une base égale à 25% (50% x 50%) de la valeur vénale de l'immeuble. A supposer que le capital de l'entité E3 soit également partagé pour moitié par deux entités, dont une seule relève de la taxe de 3%, cette dernière est imposable sur une base correspondant à 12,50% (50% x 50% x 50%) de la valeur vénale de l'immeuble.
44.Lorsque les immeubles sont détenus au travers d'une société immobilière de copropriété visée à l'article 1655 ter précité, l'assiette de la taxe est constituée par la valeur vénale des locaux auxquels donnent droit les actions ou parts possédées par l'entité juridique soumise à la taxe.
CHAPITRE 2 :
ENTITES JURIDIQUES EXONEREES
Section 1 :
Entités juridiques exonérées par leur nature
Sous-section 1 :
Organisations internationales, Etats souverains et leurs subdivisions politiques et territoriales, personnes morales, organismes et institutions comparables qu'ils contrôlent majoritairement (art. 990 E 1°)
45.Les organisations internationales, les Etats souverains, leurs subdivisions politiques et territoriales sont exonérées de la taxe de 3% en application du 1 de l'article 990 E du code général des impôts.
46.Les personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables qui sont contrôlés majoritairement par un ou plusieurs Etats souverains sont également exonérés. Sont visées les personnes morales de droit public, les entités juridiques de droit privé dont le capital est détenu de manière directe ou indirecte à plus de 50 % par un Etat souverain mais également les entités juridiques constituées par les Etats et dont ces derniers sont les principaux bénéficiaires.
Sous-section 2 :
Entités juridiques qui ne sont pas considérées comme à prépondérance immobilière (art. 990 E 2° a)
A. GENERALITES
47.L'entité juridique qui possède en France, directement ou par entité interposée, des actifs immobiliers dont la valeur vénale représente moins de 50 % de la valeur vénale de l'ensemble de ses actifs français détenus directement ou indirectement n'est pas soumise à la taxe de 3%.
Pour l'appréciation de ce rapport, il n'est pas tenu compte, au numérateur, des actifs immobiliers détenus directement ou indirectement que l'entité juridique concernée ou une entité juridique interposée affectent à leur propre activité professionnelle, autre qu'immobilière, ou à celle d'une entité juridique avec laquelle elles ont un lien de dépendance au sens du 12 de l'article 39 du code général des impôts.
B. CALCUL DU RATIO DE PREPONDERANCE IMMOBILIERE
48.En pratique, il convient de faire le rapport au 1er janvier de l'année d'imposition, des deux ensembles suivants :
I. Numérateur
49.Au numérateur doit figurer la valeur vénale des immeubles situés en France et des droits réels sur des immeubles situés en France possédés par l'entité concernée, directement ou par l'intermédiaire d'une ou plusieurs personnes interposées françaises ou étrangères, à l'exception de la valeur vénale des immeubles ou droits réels immobiliers que l'entité juridique concernée détient directement ou indirectement et qui sont affectés directement ou indirectement à l'activité professionnelle de l'entité concernée ou à celle d'une entité interposée ou d'une entité avec laquelle l'entité concernée a des liens de dépendance au sens du 12 de l'article 39 du code général des impôts.
50.Au sens du 12 de l'article 39 du code général des impôts, des liens de dépendance sont réputés exister entre deux entreprises :
- lorsque l'une détient directement ou par personne interposée la majorité du capital social de l'autre ou y exerce en fait le pouvoir de décision ou ;
- lorsqu'elles sont placées l'une et l'autre, dans les conditions définies précédemment, sous le contrôle d'une même tierce entreprise.
Pour l'application de la présente mesure, il sera également admis que des liens de dépendance sont réputés exister lorsque deux entreprises sont placées, dans les conditions définies au a) ci-dessus, sous le contrôle d'une même personne physique.
51.Cas d'illustrations où l'actif immobilier doit être exclu du numérateur :
- L'entité A (visée par la taxe de 3%) détient et affecte à son activité professionnelle non immobilière l'immeuble X.
- L'entité A (visée par la taxe de 3%) affecte à son activité professionnelle non immobilière l'immeuble X qui est à l'actif de sa fille B.
- La fille B de l'entité A (visée par la taxe de 3%) détient et affecte à son activité professionnelle non immobilière l'immeuble X.
- L'entité A affecte à son activité professionnelle non immobilière l'immeuble X qui est détenu par sa soeur C (visée par la taxe de 3%),
52.Les immeubles et droits immobiliers possédés par une entité juridique interposée sont bien entendu pris en compte, que cette entité entre ou non elle-même dans le champ d'application de la taxe de 3%. Les immeubles ou droits réels sur des immeubles constituant le stock immobilier des sociétés de construction-vente ou des sociétés qui se livrent à une activité de marchand de biens sont également pris en compte au numérateur.
53.En revanche, il n'y a pas lieu d'inclure dans les actifs retenus au numérateur la valeur des titres des sociétés immobilières cotées et des titres non cotés de SICOMI, qui sont considérés comme des placements financiers en matière d'impôt de solidarité sur la fortune (voir DB 7 S-346 ).
II. Dénominateur
54.Le dénominateur est constitué de la valeur vénale de tous les actifs français détenus directement ou indirectement par l'entité juridique concernée par la taxe de 3%.
55.Il convient donc d'y faire figurer, outre la valeur retenue au numérateur, la valeur vénale des immeubles situés en France et affectés à une activité professionnelle (voir en ce sens les paragraphes 49 et suivants de la présente instruction) et la valeur des biens meubles situés en France détenus directement ou indirectement par l'entité concernée, notamment des obligations et bons du Trésor français, parts d'intérêts, créances et valeurs mobilières françaises.
56.Dans le cas d'une détention d'immeubles situés en France (ou de droits portant sur de tels immeubles) par l'intermédiaire d'une entité juridique interposée, la comparaison prévue par le a) du 2 de l'article 990 E du code général des impôts, doit être opérée en rapportant la valeur vénale des immeubles français détenus par l'entité interposée à la valeur vénale des seuls actifs français de cette même entité interposée, sans prendre en compte au dénominateur la valeur des éléments de l'actif de l'entité interposée qui se rattachent à un autre Etat (immeubles situés hors de France, participations dans des sociétés étrangères, créances sur des personnes étrangères..). Ce calcul est valable que l'entité juridique interposée ait son siège en France ou hors de France.
57.Toutefois, dans le cas où l'entité interposée est une société française cotée sur une bourse de valeurs, il est admis de porter au dénominateur, comme actif français, la valeur totale de la participation détenue dans cette société interposée.
58.Exemple :
Une entité A possède un immeuble situé en France d'une valeur de 5 millions d'euros, des créances sur des débiteurs français d'une valeur de 10 millions d'euros et la totalité des actions d'une entité B non cotée ayant son siège en France qui possède un immeuble situé en France d'une valeur vénale de 8 millions d'euros, un immeuble situé au Royaume-Uni d'une valeur vénale de 20 millions d'euros.
L'entité B possède également des créances sur des débiteurs français d'une valeur de 10 millions d'euros.
La valeur vénale des actifs immobiliers possédés directement ou par entité interposée par l'entité A est de :
- Immeuble possédé en direct : 5 millions d'euros ;
- Immeuble possédé par entité interposée : 8 millions d'euros, soit 13 millions d'euros.
La valeur vénale de ses actifs français est de :
- Immeubles possédés directement et indirectement : 13 millions ;
- Créances sur des débiteurs français détenues directement et par entité interposée : 20 millions d'euros, soit 33 millions d'euros.
Le rapport 13/33 étant inférieur à 50%, l'entité A n'est pas à prépondérance immobilière.
Sous-section 3 :
Entités juridiques dont les actions, parts ou autres droits font l'objet de négociations significatives et régulières sur un marché réglementé et filiales dont le capital est détenu entièrement par ces entités (art. 990 E 2° b)
59.Aux termes du b) du 2° de l'article 990 E du code général des impôts, les entités juridiques dont les actions, parts ou autres droits font l'objet de négociations significatives et régulières sur un marché réglementé sont exonérées de la taxe de 3%.
60.Les filiales dont le capital est entièrement détenu directement ou indirectement par les entités susvisées sont également exonérées sur le fondement de l'article précité.
A. CONDITIONS LIEES A LA COTATION
I. Notion de marché réglementé
61.La notion de marché réglementé doit être appréciée de la manière suivante.
1. Dans l'Union européenne
62.Au sein de l'Union européenne, il s'agit des marchés agréés par les Etats membres conformément à l'article 16 de la Directive 93/22/CEE modifiée qui sont répertoriés sur la liste des marchés réglementés établie et mise à jour par la Commission européenne 1 . . Doit être prise en compte la liste publiée au Journal Officiel de l'Union européenne, en vigueur au 1 er janvier de l'année d'imposition.
2. Hors de l'Union européenne
63.Hors de l'Union européenne, les critères à prendre en compte pour déterminer si une bourse est régie ou non par des règles analogues aux marchés réglementés de l'Union européenne aux fins d'application de ladite exonération sont les suivants :
- les conditions requises d'une entité juridique dont les actions, parts ou autres droits sont admis à la cote (situation juridique régulière, taille minimale de l'entité ...) ;
- la fraction du capital qui doit être répartie dans le public ;
- l'importance et la fréquence des transactions nécessaires pour être maintenue à la cote ;
- la connaissance de l'identité des principaux actionnaires par les autorités de marché ;
- l'égalité de traitement des actionnaires ;
- les obligations d'information du public.
II. Notions de négociations significatives et régulières des actions, parts ou autres droits
64.Pour que l'entité juridique dont les actions, parts et autres droits qui sont admis à la cotation d'un marché réglementé tel que prévu supra puisse bénéficier de l'exonération visée au b) du 2° de l'article 990 E du code général des impôts, deux conditions doivent cumulativement être satisfaites :
- ses actions, parts ou autres droits doivent faire l'objet de négociations significatives ;
- ses actions, parts ou autres droits doivent faire l'objet de négociations régulières.
65.L'appréciation de ces deux critères s'effectue au cas par cas, en tenant compte notamment du contexte économique et juridique propre à chaque entité, ainsi que du volume et de la fréquence des transactions dont font l'objet ses actions, parts ou autres droits admis à la cotation sur un marché réglementé.
Les difficultés éventuelles d'application de ces dispositions peuvent être soumises à la Direction de la législation fiscale (sous-direction E, bureau E1).
66.A titre indicatif :
- les actions, parts et autres droits font l'objet de négociations significatives quand le seuil de flottant de l'entité juridique cotée est compris entre 5 et 25 % si cette dernière est à même de justifier que ce seuil satisfait aux conditions du marché en cause. Au-delà de 25%, il est présumé que les actions, parts et autres droits font l'objet de négociations significatives.
Le seuil de flottant s'entend de la fraction des actions, parts ou autres droits de l'entité juridique disponible au public.
Le flottant est égal à la totalité du capital émis par l'entité juridique diminué de l'auto-contrôle, des actions, parts ou autres droits détenus directement ou indirectement par des fondateurs et/ou par l'Etat, des blocs contrôlant, ainsi que des actions, parts ou autres droits liés par un pacte d'actionnaires, d'associés ou d'autres membres n'entrant pas dans les catégories précitées.
- les actions, parts ou autres droits de l'entité juridique doivent faire l'objet d'au moins une transaction par mois en moyenne, appréciée sur une période consécutive de douze mois, pour pouvoir être considérés comme faisant l'objet de négociations régulières, cette période consécutive de douze mois correspondant à l'année civile précédant le 1 er janvier de l'année d'imposition.
B. EXTENSION DE L'EXONERATION AUX FILIALES PERSONNES MORALES
67.Les filiales personnes morales dont le capital social est détenu, directement ou indirectement, à 100% par une ou plusieurs entités juridiques bénéficiant de l'exonération visée au b) du 2° de l'article 990 E du code général des impôts, sont également exonérées de la taxe de 3% sur le même fondement, sans qu'elles soient tenues à une obligation déclarative.
Il est admis que le seuil de 100% soit réduit à 99% pour les entités qui, en raison de leur forme juridique, ont l'obligation d'être composées de plusieurs associés ou actionnaires.