B.O.I. N° 40 du 10 AVRIL 2008

BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS

6 G-1-08

N° 40 du 10 AVRIL 2008

VALEUR LOCATIVE FONCIERE. CHANGEMENTS DE CARACTERISTIQUES PHYSIQUES ET D'ENVIRONNEMENT.
LISSAGE DES AUGMENTATIONS DE VALEUR LOCATIVE DES LOCAUX
AFFECTES A L'HABITATION (ARTICLE 124 DE LA LOI N° 2006-1771 DU 30 DECEMBRE 2006 DE FINANCES
RECTIFICATIVE POUR 2006)

(C.G.I., art. 1517.I.1.)

NOR : ECE L 08 20602 J

Bureau C 1

INTRODUCTION

1.Afin de prévenir toute augmentation brutale de la valeur locative foncière due à la constatation de changements de caractéristiques physiques ou d'environnement, le deuxième alinéa de l'article 1517 I. 1. du code général des impôts (CGI) issu de l'article 124 de la loi de finances rectificative pour 2006 (n° 2006-1771 du 30 décembre 2006) offre la possibilité aux collectivités territoriales et aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) de lisser sur une période triennale les majorations de valeur locative des locaux affectés à l'habitation.

2.L'institution de ce mécanisme de lissage est subordonnée à des délibérations concordantes des collectivités territoriales et des EPCI concernés. Il est mis en oeuvre dès lors que l'augmentation de la valeur locative résulte exclusivement de la constatation de changements de caractéristiques physiques ou d'environnement et est supérieure à 30 % de la valeur locative de l'année précédant celle de la constatation de ces changements.

3.L'augmentation de la valeur locative ainsi constatée est retenue à hauteur d'un tiers la première année, des deux tiers la deuxième année et en totalité à compter de la troisième année suivant celle de la constatation des changements.

4.La présente instruction a pour objet de commenter cette nouvelle disposition applicable à compter des impositions établies au titre de 2008.

SECTION I :

CHAMP D'APPLICATION

5.Pour bénéficier des dispositions de l'article 124 de la loi susvisée, les locaux doivent satisfaire à des conditions tenant à leur affectation et à des conditions tenant à la nature et à l'importance des changements constatés.

  A - LOCAUX AFFECTES A L'HABITATION

6.Le mécanisme de lissage est applicable aux locaux affectés à l'habitation dont la valeur locative est déterminée conformément à l'article 1496 du CGI.

7.Il vise donc les constructions affectées à l'habitation ainsi que leurs dépendances qu'il s'agisse d'une affectation à l'habitation principale ou secondaire.

8.En cas de locaux à usage mixte, seule la partie d'évaluation affectée à l'habitation peut bénéficier du mécanisme précité.

9.Par ailleurs, les locaux à usage professionnel évalués selon la méthode prévue à l'article 1496 du code général des impôts ne sont pas compris dans le champ de la mesure.

10.En revanche, il est admis que les locaux d'habitation qui présentent un caractère exceptionnel et qui sont évalués dans les conditions prévues à l'article 1498 du CGI entrent dans le champ d'application de la mesure.

Remarque  : Le lissage est attaché au local. Le changement de propriétaire ou d'occupant ne remet pas en cause le dispositif de lissage.

  B - NATURE ET IMPORTANCE DES CHANGEMENTS VISES

  I. Nature des changements

12.L'article 1517-I du CGI énumère cinq catégories de changements pouvant être constatés annuellement (cf. DB 6 G 111 ).

- les constructions nouvelles ;

- les changements de consistance ;

- les changements d'affectation ;

- les changements de caractéristiques physiques ;

- les changements d'environnement.

13.Toutefois, le mécanisme de lissage est applicable exclusivement aux augmentations de valeur locative résultant de la constatation de changements de caractéristiques physiques ou d'environnement.

14.Les changements de caractéristiques physiques affectent la structure même de la construction. D'une manière générale, ils résultent de l'exécution de travaux importants hors de proportion avec les travaux d'entretien normaux qui incombent au propriétaire (Documentation de base 6 G 111 § 16 ). Il en est ainsi notamment de la remise en état d'un immeuble ancien au moyen de gros travaux (réfection des toitures, des façades ou des sols par exemple) ou de l'installation d'équipements nouveaux entrant en compte pour le calcul de la surface pondérée du local (chauffage central, salle de bains, ascenseur dans les immeubles locatifs, etc...).

15.Les changements d'environnement affectent l'environnement du bien évalué. Dès lors, ils peuvent conduire à majorer la valeur locative du logement d'habitation alors même que la propriété n'a pas fait en elle-même l'objet de modification. Les variations positives de valeur locative des biens qui se trouvent affectés par ces changements peuvent notamment être consécutives à la réalisation d'opérations d'urbanisme ou d'équipements collectifs (rénovation urbaine, construction d'une voie d'accès, création d'espaces verts ou de plans d'eau etc...) et à la suppression d'établissements dangereux ou générateurs de nuisances (odeurs, poussières, bruits, fumées etc...) (cf DB 6 G 111 § 25 à 28 ).

16.Ces changements sont constatés par l'administration.

17.Les augmentations de valeur locative dues aux constructions nouvelles et aux changements de consistance ou d'affectation des constructions déjà existantes pour lesquels une obligation déclarative est prévue conformément au I de l'article 1406 du CGI demeurent prises en compte dès la première année suivant celle de leur déclaration qui doit être déposée dans les 90 jours de la réalisation définitive de la construction ou des changements.

  II - Importance des changements constatés

  1- Articulation de la règle du dixième et de l'augmentation de 30 % de la valeur locative

18.A titre liminaire, il est rappelé que l'administration procède annuellement, en application de l'article 1517 I. 1. du CGI, à la constatation des changements de caractéristiques physiques ou d'environnement quand ils entraînent une modification de plus d'un dixième de la valeur locative de la propriété concernée. Conformément à la jurisprudence du Conseil d'Etat, la variation de plus d'un dixième de la valeur locative exigée pour constater un changement de caractéristiques physiques ou d'environnement s'apprécie pour chacune de ces catégories de changement.

19.Le lissage sur trois ans de l'augmentation de la valeur locative résultant des changements de caractéristiques physiques ou d'environnement est applicable dès lors que ces changements entraînent une variation supérieure à 30 % de la valeur locative de l'année précédant celle de la constatation de ces changements.

20.Aucune augmentation minimale de valeur locative exprimée en valeur absolue n'est exigée pour l'application du dispositif de lissage.

21.Pour la détermination du seuil de 30 % d'augmentation de la valeur locative, il doit être tenu compte cumulativement des variations de la valeur locative résultant du changement de caractéristiques physiques ou d'environnement sous réserve que chaque nature de changement entraîne une modification du dixième de la valeur locative du local.

22.Dès lors, si le changement de caractéristiques physiques augmente de 25 % la valeur locative et que le changement d'environnement l'augmente de 8 %, seul le changement de caractéristiques physiques doit être pris en compte pour la mise à jour annuelle des changements. Ce changement étant inférieur à 30%, le seuil de déclenchement du dispositif de lissage n'est pas atteint et le local sera donc exclu du dispositif.

  2 - Articulation du dispositif de lissage et des mises à jour résultant des autres changements

23.Les changements autres que les changements de caractéristiques physiques ou d'environnement ne bénéficient pas du dispositif de lissage. Ils sont pris en compte dès l'année suivant celle où le changement est réalisé même si concomitamment le local bénéficie du dispositif de lissage.

24. Exemple 1  : Une maison A, affectée d'une valeur locative de 5 000 € pour 2008, fait l'objet d'une addition de construction au titre de cette même année.

Par ailleurs, en 2007, les façades de cette construction ont fait l'objet d'une réfection. Ces travaux ont été constatés par l'administration en 2008.

Il est précisé que toutes les collectivités territoriales et l'EPCI dont la commune est membre ont délibéré pour mettre en oeuvre le dispositif de lissage des augmentations de valeur locative dès 2008.

L'addition de construction induit une augmentation de valeur locative de 1300 €. Les travaux de réfection conduisent, quant à eux, à majorer la valeur locative de 550 €.

Au titre de 2009, abstraction faite du coefficient annuel de revalorisation, la valeur locative de la construction devrait donc s'établir à 6 850 €.

L'augmentation de la valeur locative de 2009 par rapport à celle de 2008 est égale à 37 %. Cependant, l'augmentation due aux seuls changements de caractéristiques physiques est supérieure à 10 % mais inférieure à 30 %. Le mécanisme de lissage ne peut donc être mis en oeuvre en 2009. Dès 2009, la nouvelle valeur locative de cette construction s'établit donc à 6 850 €.

25. Exemple 2  : Une maison B affectée d'une valeur locative de 1 500 € fait l'objet de travaux en 2008 et constatés la même année. Outre la réfection de la toiture et des façades, une pièce de cette maison est transformée en salle de douche avec lavabo et sanitaire. Une véranda est, en outre, créée. Enfin, un parc paysager est aménagé cette même année face au bien concerné.

Toutes les collectivités concernées ont délibéré avant le 1 ^er octobre 2007 pour instituer le dispositif de lissage des augmentations de valeur locative dès 2008.

Les changements de caractéristiques physiques et d'environnement induisent une augmentation de la valeur locative de la maison de 950 € (chaque changement est supérieur à un dixième de la valeur locative).

La construction de la véranda se traduit par une majoration de valeur locative de 500 €.

L'augmentation de la valeur locative de 950 € représentative des changements de caractéristiques et d'environnement est éligible au dispositif de lissage dès lors qu'elle est bien supérieure à 30 % de la valeur locative de la maison l'année précédente. En revanche, la totalité de l'augmentation de valeur locative résultant de la construction de la véranda doit être prise en compte dès 2009.

  C - PRINCIPE DE L'ANNUALITÉ

26.Les changements de caractéristiques physiques ou d'environnement réalisés après le 1 ^er janvier d'une année ne peuvent être pris en compte qu'à compter des impositions établies au titre de l'année suivante.

27.Cependant, les changements de caractéristiques physiques ou d'environnement constatés lors d'une année ultérieure à celle de leur réalisation sont pris en compte selon les modalités prévues aux n ^os46 et suivants.