B.O.I. N° 40 du 10 AVRIL 2008

FICHE N° 3

Normes minimales de surface et d'habitabilité

1. Le logement doit, au jour de l'affectation à usage d'habitation principale du bénéficiaire du crédit d'impôt, satisfaire aux normes minimales de surface et d'habitabilité mentionnées à l'article 244 quater J du CGI.

En application des articles R. 318-2 et R. 318-3. du CCH, les logements autres que les logements neufs doivent, le cas échéant après réalisation de travaux, répondre à des normes minimales de surface et d'habitabilité fixées par décret.

Ces normes sont celles qui sont définies en annexe de l'article R. 318-3 du code de la construction et de l'habitation. Elles figurent en annexe au décret n° 2005-69 du 31 janvier 2005 relatif aux avances remboursables sans intérêt pour l'acquisition ou la construction de logements en accession à la propriété et modifiant le code de la construction et de l'habitation.

Elles portent notamment sur l'état général du logement et de ses dépendances (étanchéité, état des menuiseries et des canalisations...). Par ailleurs, elles précisent également la nature des équipements dont le logement doit être pourvu, notamment en ce qui concerne la cuisine, le cabinet d'aisance, la salle d'eau et le chauffage. Enfin, elles précisent les normes dimensionnelles qui doivent être respectées dans le logement concerné.

2. Normes minimales de surface. En application de ces dispositions, la surface habitable d'un logement, telle que définie à l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation (CCH), ne peut être inférieure à 14 m ² .

Par ailleurs, la moyenne des surfaces habitables des pièces principales est de 9 m ² au moins ; aucune de ces pièces n'ayant une surface inférieure à 7 m ² .

Enfin, la hauteur sous-plafond d'une pièce principale doit être au moins égale à 2,30 m pour une surface au moins égale à 7 m ² .

Pour l'application de ces dispositions :

- les pièces principales s'entendent de celles qui sont destinées au séjour et au sommeil et qui sont pourvues d'ouvertures donnant à l'air libre ;

- les pièces de service s'entendent des cuisines, salle d'eau, cabinets d'aisance, buanderie, débarras, séchoirs ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances.

3. Normes minimales d'habitabilité. Le logement doit comporter au moins une pièce principale et une pièce de service (soit salle d'eau, soit cabinet d'aisance) ainsi qu'un coin cuisine pouvant éventuellement être aménagé dans la pièce principale.

Le logement doit comporter :

- un cabinet d'aisance, avec cuvette à l'anglaise et chasse d'eau ; dans le cas de fosse étanche, la chasse d'eau peut être remplacée par un simple effet d'eau. Toutefois, le WC pourra être situé dans la salle d'eau. Le cabinet d'aisance est séparé de la cuisine et des pièces principales ;

- une salle d'eau avec installation d'une baignoire ou d'une douche et un lavabo alimentés en eau courante chaude et froide.

Il doit être équipé d'une installation de chauffage à eau chaude individuelle ou centralisé ou, si la solution est adaptée aux caractéristiques thermiques du bâtiment :

- d'un chauffage électrique avec système de régulation et de programmation muni d'émetteurs fixes, de planchers chauffants, de plafonds rayonnants ou de systèmes à accumulation ;

- ou d'un chauffage par un système thermodynamique ;

- ou enfin, d'un équipement de chauffage fonctionnant au bois ou autres biomasses, de classe 1 (norme NF EN 13229 et NF EN 13240), tel qu'un poêle, un foyer fermé, un insert ou une chaudière de classe 2 (norme NF EN 303.5) dont la puissance est inférieure à 300 kW.

4. Date à laquelle ces conditions sont appréciées. Le respect de cette condition est apprécié au jour de l'entrée dans les lieux de l'emprunteur. Si des travaux de mise aux normes sont nécessaires, l'octroi du crédit d'impôt est subordonné à leur réalisation.

5. Justification du respect de ces normes. Le respect des normes précitées est, en principe, justifié par la production par le bénéficiaire d'un état des lieux, identique à celui qui est obligatoire pour l'octroi du prêt à taux zéro en cas d'acquisition d'un logement achevé depuis plus de vingt ans.

Ainsi, lorsque l'acquisition porte sur des immeubles achevés depuis plus de vingt ans, un état des lieux relatif à la conformité du logement aux normes de surface et d'habitabilité doit en principe être établi par un professionnel indépendant de la transaction et titulaire d'une assurance professionnelle, dans les mêmes conditions que celui prévu à l'article R. 331-69 du CCH.

Il est toutefois admis que le respect des normes soit présumé pour l'ensemble des logements concernés à l'exception des opérations portant sur :

- des logements à rénover (acquis « en l'état futur de rénovation ») ;

- des locaux achevés depuis plus de vingt ans, qui font l'objet de dépenses de travaux dont le montant est au moins égal à la moitié du prix d'acquisition du logement ;

FICHE N° 4

Prêts

1. Seuls les intérêts des prêts immobiliers contractés auprès d'un établissement financier, tels que définis à l'article L. 312-2 du code de la consommation, ouvrent droit au crédit d'impôt sur le revenu.

A. PRÉTS ELIGIBLES

2. Nature des prêts éligibles. Ouvrent droit au crédit d'impôt, les intérêts payés en remboursement des prêts immobiliers tels que définis à l'article L. 312-2 du code de la consommation, lorsqu'ils sont contractés auprès d'un établissement financier, en vue du financement de l'acquisition ou de la construction de l'habitation principale.

Pour plus de précisions sur les dépenses susceptibles d'être financées par l'emprunt dont les intérêts ouvrent droit au crédit d'impôt, voir la fiche n° 5 de la présente instruction

Sont donc exclus les intérêts des prêts affectés au remboursement en tout ou partie d'autres crédits ou découverts en compte (regroupements de prêts et notamment de prêts à la consommation...). Pour plus de précisions, voir n°s 14. et s. .

3. Prêts immobiliers. Les prêts définis à l'article L. 312-2 du code de la consommation s'entendent de ceux qui sont encadrés par la réglementation des emprunts immobiliers. Il peut s'agir d'un emprunt à taux fixe ou à taux variable, ainsi que d'un emprunt dit « in fine » (sur ce dernier type de prêt, voir n° 11. de la présente fiche).

Cette réglementation, issue pour l'essentiel de la loi dite « Scrivener » n° 79-596 du 13 juillet 1979, vise à protéger le consommateur contre les dangers du crédit. Elle fixe des règles impératives qui limitent la liberté contractuelle en matière de crédit immobilier et qui assurent l'information et la protection du consommateur de crédit immobilier. Elle s'applique aux prêts concernant l'achat d'immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, l'achat de terrains à construire, de parts de sociétés d'immeuble, les travaux de rénovation, ou construction.

En droit interne français, il est rappelé que les prêts immobiliers font l'objet d'une offre préalable de la part de l'organisme prêteur. Le bénéficiaire dispose d'un délai de trente jours pour l'accepter, mais son acceptation ne peut intervenir avant l'expiration d'un délai de dix jours. La date de souscription du prêt s'entend de la date d'acceptation par l'emprunteur de l'offre de prêt.

Compte tenu de ces précisions, les prêts immobiliers éligibles à l'avantage fiscal s'entendent de ceux qui, quelle que soit leur qualification ou leur technique, sont consentis en vue de financer les opérations suivantes :

- s'agissant des immeubles à usage d'habitation : leur acquisition en propriété, ou la souscription ou l'achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en jouissance gratuite, et/ou les dépenses de travaux éligibles ;

- l'achat de terrains lorsqu'ils sont destinés à la construction des immeubles précités.

Ainsi, il doit ressortir clairement des termes du contrat de prêt qu'il est consenti en vue de l'acquisition ou de la construction d'un logement. En outre, il est rappelé que seuls les intérêts correspondant à l'acquisition ou à la construction de la partie du logement affectée à l'habitation principale peuvent être retenus.

A cet égard, il est précisé que les intérêts dus à raison d'un prêt destiné à financer l'acquisition d'un terrain n'ouvrent droit à l'avantage fiscal que lorsqu'une construction est engagée sur ce terrain (voir notamment sur ce point, annexe 4, exemple C).

4. Etat dans lequel le prêt est souscrit. L'emprunt peut indifféremment être souscrit auprès d'un établissement financier situé en France ou dans une autre Etat au sein de l'Espace Economique Européen, sous réserve que cet Etat ait conclu avec la France une convention fiscale contenant une clause d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale.

En pratique, lorsqu'ils respectent une réglementation équivalente, sont susceptibles d'ouvrir droit au crédit d'impôt sur le revenu les prêts immobiliers, souscrits dans l'un des Etats membres de la Communauté Européenne, en Islande ou en Norvège.

En revanche, les intérêts des prêts immobiliers souscrits dans un autre Etat, et notamment en Suisse, au Liechtenstein ou au sein de la Principauté de Monaco, par des contribuables fiscalement domiciliés en France ne peuvent ouvrir droit au crédit d'impôt.

Quel que soit l'Etat de l'établissement financier auprès duquel il est souscrit, l'emprunt doit satisfaire à une réglementation équivalente à celle prévue pour les emprunts immobiliers souscrits auprès d'un établissement situé en France, tels que définis à l'article L. 312-2 du code de la consommation (voir ci-avant n° 3 . ).

5. Prêts souscrits en devises. Les emprunts peuvent indifféremment être souscrits en euros ou dans une autre devise. Il est cependant rappelé que, quelle que soit la devise dans laquelle le prêt est libellé, celui-ci doit répondre aux conditions fixées par la loi et notamment celles prévues ci-avant aux n°s 2. à 4 . .

6. Taux des prêts variables ou fixes. La circonstance que les prêts éligibles à l'avantage fiscal aient été souscrits selon un taux variable ou fixe est sans incidence.

Lorsque le taux du prêt est fixe, l'échéancier de remboursements fourni dès la souscription des prêts au contribuable emprunteur qui mentionne notamment les intérêts dus fait foi, au titre de l'ensemble des annuités éligibles au crédit d'impôt, sous réserve naturellement qu'ils soient par la suite effectivement payés par le contribuable et ne fassent pas l'objet de modification.

En revanche, lorsque le taux du prêt est variable, le contribuable emprunteur doit être en mesure de fournir au titre de chaque année fiscale l'échéancier récapitulatif des remboursements mentionnant notamment les intérêts dus et effectivement payés au cours de cette année. Dans ce cas en effet, seules les échéances d'intérêts de ces prêts qui ont été effectivement payées par le contribuable ouvrent droit au crédit d'impôt, tandis que la simulation fournie par l'établissement financier lors de la souscription des prêts ne peut attester des montants d'intérêts acquittés par la suite.

7. Prêt contracté auprès d'un établissement financier. En outre, pour être éligibles au crédit d'impôt, ces prêts doivent avoir été contractés auprès d'un établissement financier.

En pratique, les établissements financiers doivent s'entendre des établissements de crédit, ainsi que des comités interprofessionnels du logement, des chambres de commerce et d'industrie, et plus généralement des organismes habilités à octroyer des prêts pour l'acquisition ou la construction de l'habitation principale dans le cadre du « 1 % logement »

En revanche, les intérêts des prêts conclus auprès d'autres personnes morales ou de personnes physiques, notamment lorsqu'il s'agit de prêts familiaux, ne peuvent ouvrir droit au bénéfice du crédit d'impôt (voir n° 15 . ).

8. Prêt initial à taux progressif. Les contribuables qui ont emprunté initialement à un taux progressif, peuvent se voir réclamer à la rupture du contrat des intérêts dits « compensatoires », l'emprunteur ayant pu bénéficier d'un taux préférentiel lors des premières années de remboursement. Dans ce cas, le nouveau prêt peut porter sur un capital incluant notamment l'indemnité compensatoire.

Cette circonstance ne conduit pas à refuser le bénéfice de la mesure, mais les intérêts ouvrant droit à crédit d'impôt restent limités à ceux afférents au capital du prêt initial restant dû, dans la limite de l'échéancier initial.

9. Intérêts supportés par les porteurs de parts. Les associés personnes physiques de sociétés visées aux n°s 5. et s. de l'instruction, lorsque ces sociétés mettent à leur disposition gratuite à titre d'habitation principale les logements dont elles sont propriétaires, peuvent en principe bénéficier du crédit d'impôt au titre de :

- la quote-part qui leur incombe dans les intérêts des prêts contractés par la société pour l'acquisition ou la construction de ces logements ;

- les intérêts des prêts qu'ils ont contractés personnellement pour acquérir les droits sociaux correspondants.

10. « Prêts-relais », « prêts achat-revente » et prêts équivalents. Lorsque l'acquisition immobilière de la nouvelle résidence principale est en partie financée par la vente d'un autre bien immobilier mais que cette dernière vente n'est pas intervenue au moment de l'acquisition nouvelle, les établissements de crédit proposent des prêts spécifiques dits « prêts-relais » ou « prêts achat-revente » (quelle que soit leur dénomination commerciale).

Dans cette situation, les intérêts des prêts ainsi conclus afin de libérer en trésorerie tout ou partie de la valeur du bien immobilier mis en vente et de contribuer au financement de l'acquisition de la nouvelle habitation principale ouvrent droit au crédit d'impôt, au même titre, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, que le prêt immobilier (généralement contracté simultanément) destiné à financer si nécessaire la différence entre le prix de la nouvelle habitation principale et celui du bien cédé.

Il est rappelé que le crédit d'impôt s'applique au titre des cinq premières annuités d'intérêts de prêts, dont le point de départ est en principe constitué par la première mise à disposition des fonds empruntés (pour plus de précisions sur le point de départ du décompte des cinq premières annuités éligibles à l'avantage fiscal, voir n° 18. de l'instruction).

Au cas particulier, lorsque le crédit d'impôt est accordé au titre des intérêts d'un « prêt-relais » souscrit par le contribuable, les cinq annuités de remboursement éligibles sont également décomptées à partir de la première mise à disposition des fonds empruntés au titre de ce prêt.

Il n'est pas nécessaire de reporter le point de départ du décompte des annuités à la mise à disposition des fonds correspondant au prêt qui court à compter de la vente de l'immeuble cédé.

Ainsi, le crédit d'impôt s'applique aux intérêts versés au titre de la période où la charge financière est la plus importante. Il est rappelé que les intérêts versés au titre de la première annuité ainsi déterminée bénéficient du crédit d'impôt au taux majoré de 40 %.

Pour plus de précisions sur l'affectation du nouveau logement à l'habitation principale, notamment en cas de réalisation dans celui-ci de travaux concomitants à l'acquisition, voir les fiches n°s 2 et 5 et les exemples figurant à l'annexe 4 de la présente instruction.

11. Prêts dits « in fine  ». Les prêts dits « in fine » s'entendent de ceux pour lesquels l'emprunteur ne rembourse tout d'abord que les intérêts, avant de rembourser le capital en une seule fois au terme du prêt. Le remboursement du capital est généralement garanti par la constitution parallèle d'une épargne, par exemple au travers d'un contrat d'assurance-vie. Les intérêts de tels prêts peuvent ouvrir droit au crédit d'impôt, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies.

12. Réaffectation à une nouvelle acquisition d'un prêt déjà souscrit pour une acquisition antérieure. Dans certaines circonstances et notamment en vue de conserver le bénéfice d'un taux favorable, le contribuable peut être amené à réaffecter à une nouvelle acquisition un prêt souscrit pour le financement d'une acquisition antérieure.

Dans cette hypothèse, et toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, il est admis que les intérêts versés au titre de ce prêt puissent être pris en compte dans les mêmes conditions que s'il s'agissait d'un nouvel emprunt. Dès lors que la mise à disposition des fonds est déjà intervenue, le point de départ des annuités éligibles est alors fixé à la date de signature de l'acte authentique d'acquisition du nouveau logement.

13. Cas particulier des prêts souscrits dans le cadre du refinancement d'un prêt immobilier. En principe, les intérêts des prêts souscrits pour rembourser tout ou partie d'autres crédits ou découverts en compte sont exclus du bénéfice du crédit d'impôt.

Toutefois, afin de permettre au contribuable de ne pas perdre le bénéfice du crédit d'impôt lorsqu'il négocie une substitution de prêt pendant les cinq premières annuités de remboursement du prêt initial, les intérêts des emprunts souscrits pour se substituer aux prêts immobiliers éligibles, ou rembourser ceux-ci, peuvent ouvrir droit au crédit d'impôt.

Dans ce cas, les intérêts de tels prêts sont pris en compte dans la limite des intérêts qui figurent sur les échéanciers des prêts initiaux auxquels ils se substituent, et des annuités restant à courir, jusqu'à échéance de la cinquième et dernière annuité éligible, décomptée en principe à partir de la première mise à disposition des fonds empruntésdans le cadre du prêt initial. Il est précisé que cette limitation s'apprécie globalement en comparant la somme des intérêts figurant respectivement sur l'échéancier du prêt initial et sur l'échéancier du nouveau prêt.

Toutefois, lorsqu'un prêt vient se substituer à un prêt initial souscrit selon un taux variable, le montant des intérêts pris en compte pour la détermination du montant de l'avantage fiscal à compter de la signature de ce dernier prêt ne peut excéder, pour les annuités correspondantes, ceux qui sont mentionnés sur la simulation d'échéancier de remboursements remise au contribuable lors de la souscription du prêt initial (pour plus de précisions sur le point de départ du décompte des cinq premières annuités éligibles à l'avantage fiscal, voir n° 18. de l'instruction).

B. PRÉTS NON ÉLIGIBLES

14. Seuls les intérêts des prêts immobiliers, au sens des dispositions de l'article L. 312-2 du code de la consommation, ouvrent droit au crédit d'impôt sur le revenu. En conséquence, sont notamment exclus du bénéfice du crédit d'impôt, les intérêts des prêts mentionnés ci-après :

15. Prêts familiaux et prêts souscrits auprès de personnes morales autres que les établissement financiers. Seuls les intérêts des emprunts conclus auprès d'établissements financiers peuvent ouvrir droit au crédit d'impôt. En conséquence, les intérêts des prêts conclus auprès de personnes morales autres que les établissement financiers mentionnés au n° 7 . ainsi que des prêts conclus auprès de personnes physiques, notamment lorsqu'il s'agit de prêts familiaux, sont exclus du bénéfice du crédit d'impôt, y compris lorsque ceux-ci ont pour objet de financer tout ou partie d'une acquisition immobilière.

16. Prêts à la consommation. Regroupements de prêts. Découverts en compte. Les crédits, quelle que soit leur dénomination, qui sont destinés à financer l'achat exclusif de biens meubles, que ces biens soient ou non identifiés, ou qui constituent une réserve financière disponible pour le bénéficiaire ou qui sont accordés à la suite du constat d'un découvert en compte bancaire ne peuvent ouvrir droit à l'avantage fiscal.

17. Prêts affectés au remboursement en tout ou partie d'autres crédits. Les prêts qui sont contractés afin de rembourser d'autres prêts qui auraient été consentis au contribuable ou à son conjoint soumis à imposition commune, ou à l'un quelconque des membres du foyer fiscal ne peuvent ouvrir droit au crédit d'impôt.

Il est toutefois rappelé que les prêts qui se substituent à des prêts immobiliers et qui présentent les mêmes caractéristiques que ceux-ci peuvent, sous certaines conditions et dans certaines limites, ouvrir droit au crédit d'impôt (voir n° 13 . ).

18. Prêts destinés à financer une activité professionnelle dans le domaine immobilier. En application de l'article L. 312-3 du code de la consommation, sont notamment exclus du champ d'application de l'avantage fiscal les prêts destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance.

19. Prêts destinés à financer certains appels de fonds dans les sociétés immobilières dotées de la transparence fiscale. A la différence des intérêts des prêts souscrits par les associés pour faire leur apport à la société ou pour acquérir les actions ou parts représentatives du logement qui leur est attribué (voir n° 5. de l'instruction), il est précisé que les intérêts des prêts souscrits pour effectuer des apports complémentaires faisant suite à des appels de fonds motivés par la défaillance d'un co-associé d'une société immobilière d'attribution (CGI, art. 1655 ter) ne peuvent bénéficier du crédit d'impôt dès lors que ces apports excédent ce qui incombe normalement à l'associé au seul titre du logement qui lui est attribué.

Dans une telle situation, lorsque le prêt souscrit englobe ces apports complémentaires, seule la fraction des intérêts correspondant à l'acquisition du logement attribué à l'associé ouvre droit au crédit d'impôt, à l'exclusion de la fraction relative à la compensation du montant dû par le co-associé défaillant.