SOUS-SECTION 7 PREMIÈRE TRANSMISSION À TITRE GRATUIT D'UNE CONSTRUCTION NOUVELLE ACQUISE ENTRE LE 1ER JUIN 1993 ET LE 31 DÉCEMBRE 1994

SOUS-SECTION 7

Première transmission à titre gratuit d'une construction nouvelle acquise
entre le 1er juin 1993 et le 31 décembre 1994

TEXTES

CODE GÉNÉRAL DES IMPÔTS

(Législation applicable au 12 mai 1996)

Art. 793. - Sont exonérés des droits de mutation à titre gratuit :

2. 1° ( Abrogé ) ;

 .....

4° lors de leur première transmission à titre gratuit, les immeubles acquis neufs ou en état futur d'achèvement dont la déclaration de l'achèvement des travaux prévue par la réglementation de l'urbanisme est déposée avant le 1er juillet 1994 à la mairie de la commune sur le territoire de laquelle l'immeuble concerné a été édifié et dont l'acquisition par le donateur ou le défunt est constatée par un acte authentique signé entre le 1er juin 1993 et le 31 décembre 1994.

L'exonération est subordonnée à la condition que les immeubles aient été exclusivement affectés de manière continue à l'habitation principale pendant une durée minimale de cinq ans à compter de racquisition ou de l'achèvement s'il est postérieur. En cas de donation, le délai s'impose au donataire si la durée de cinq ans à compter de la date de l'acquisition ou de l'achèvement, s'il est postérieur, n'est pas expirée.

La condition de cinq ans n'est pas opposable en cas de décès de l'acquéreur durant ce délai.

Les dispositions qui précédent ne s'appliquent pas aux immeubles dont l'acquéreur a bénéficié des réductions d'impôt prévues aux articles 199 decies A, 199 decies B et 199 undecies.

Un décret en Conseil d'État détermine les modalités d'application des dispositions du présent 4°, notamment les obligations déclaratives incombant aux redevables et les pièces justificatives à foumir lors de renregistrement de la transmission mentionnée au premier alinéa [ Voir l'article 294 E de l'annexe II ] ;

Art. 793 ter. - L'exonération prévue aux 4°, 5° et 6° du 2 de l'article 793 est plafonnée à 300.000 F par part reçue par chacun des donataires, héritiers ou légataires. Pour rappréciation de cette limite de 300.000 F, il est tenu compte de rensemble des transmissions à titre gratuit consenties par la même personne.

ANNEXE II

Art. 294 E. - I. Lorsque les biens immobiliers visés au 4° du 2 de l'article 793 du code général des impôts font l'objet d'une première transmission à titre gratuit ou à titre onéreux depuis leur acquisition, racte de donation, la déclaration de succession ou l'acte de vente doit comporter les indications suivantes :

1° outre les références de la publication de l'acte d'acquisition du bien, telles qu'elles sont prévues au 2 de rarticle 32 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 pris pour l'application du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié portant réforme de la publicité foncière, la date d'acquisition des biens, ridentité des parties ainsi que les nom, qualités et résidence du rédacteur de racte ;

2° la déclaration que l'immeuble a été exclusivement affecté de manière continue à l'habitation principale à compter de son acquisition ou de son achèvement s'il est postérieur, et ce pendant une période minimale de cinq ans en cas de donation ou de vente ;

3° l'affirmation que le donateur, le défunt ou le vendeur n'a pas bénéficié pour cet immeuble des réductions d'impôt prévues aux articles 199 decies A, 199 decies B et 199 undecies du code général des impôts ;

4° en cas de vente, l'engagement mentionné au 3° de l'article 1055 bis du code général des impôts.

II. Lors de leur dépôt à la formalité, les actes de vente, de donation ou la déclaration de succession doivent être appuyés d'une copie de la déclaration d'achèvement des travaux mentionnée au 4° du 2 de l'article 793 du code général des impôts.

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  A. GÉNÉRALITÉS

1Afin de réduire rapidement le stock des logements neufs invendus, l'article 21 de la loi de finances rectificative pour 1993 (n° 93-859 du 22 juin 1993, J.O. du 23) a institué, sous certaines conditions, une exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit ¹ ou à titre onéreux normalement dus lors de la première transmission d'immeubles neufs ou en état futur d'achèvement acquis par acte authentique signé entre le 1er juin 1993 et le 1er septembre 1994.

L'application du régime de faveur est subordonnée, notamment, à la condition que les immeubles aient été exclusivement affectés de manière continue à l'habitation principale pendant une durée minimale de cinq ans à compter de l'acquisition ou de l'achèvement s'il est postérieur.

La condition de cinq ans n'est toutefois pas opposable en cas de décès de l'acquéreur dans ce délai.

De plus, pour permettre aux acquéreurs d'immeubles neufs d'en faire donation en exonération partielle de droits sans attendre l'expiration du délai de cinq ans pendant lequel l'immeuble doit être affecté à l'habitation principale, l'article 12 de la loi de finances pour 1994 prévoit, qu'en cas de donation, ce délai s'impose au donataire.

L'article 74 de la loi n° 94-679 du 8 août 1994 portant diverses dispositions d'ordre économique et financier (J.O. du 10 août 1994) a prorogé la date limite d'acquisition des immeubles concernés du 1er septembre 1994 au 31 décembre 1994.

2Ces dispositions sont codifiées aux articles 793-2-4° et 793 ter du CGI pour ce qui concerne les droits de mutation à titre gratuit, et 1055 bis du même code pour l'application aux droits de mutation à titre onéreux (cf. 7 C 1474).

Le décret n° 93-1145 du 30 septembre 1993 (J.O. du 7 octobre 1993) a précisé les modalités d'application de ces textes, notamment les obligations déclaratives incombant aux redevables et les pièces justificatives à fournir lors de l'enregistrement des transmissions.

Il est codifié à l'article 294 E de l'annexe II au CGI.

Seul le dispositif visant les droits de mutations à titre gratuit est examiné ici, le dispositif visant les droits de mutations à titre onéreux étant exposé DB 7 C 1474.

3L'exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit est susceptible de bénéficier aux successions ouvertes, et aux donations consenties, depuis le 1er juin 1993 (voir infra n°s 26 et 27 ).

  B. CHAMP D'APPLICATION DU RÉGIME DE FAVEUR

Selon l'article 793-2-4° du CGI, l'exonération des droits de mutation à titre gratuit est susceptible de s'appliquer aux immeubles acquis neufs ou en état futur d'achèvement, par acte authentique signé entre le 1er juin 1993 et le 31 décembre 1994, qui ont été exclusivement affectés à l'habitation principale pendant une durée minimale de cinq ans, et pour lesquels l'acquéreur n'a pas bénéficié des réductions d'impôt prévues en matière d'impôt sur le revenu pour l'investissement locatif neuf (dispositif « Quilés-Méhaignerie  ») ou pour l'investissement immobilier neuf dans les DOM-TOM.

La condition de cinq ans, concernant l'affectation de l'immeuble définie ci-dessus, n'est pas opposable en cas de décès de l'acquéreur dans ce délai, et elle peut être remplie par le donataire en cas de donation.

Outre la définition des biens concernés, l'article 793-2-4° du CGI limite l'application du régime de faveur à la première transmission à titre gratuit de tels immeubles acquis par le donateur ou le défunt.

  I. Biens concernés

1. Immeubles acquis neufs ou en état futur d'achèvement.

4Un immeuble neuf est un immeuble achevé mais qui n'a fait l'objet d'aucune utilisation depuis sa construction.

Un immeuble acquis en l'état futur d'achèvement est celui pour lequel la déclaration d'achèvement des travaux prévue par la réglementation de l'urbanisme est déposée à la mairie postérieurement à l'acte d'acquisition.

Le présent dispositif ne s'applique ni aux terrains à bâtir, ni aux parts de sociétés de gestion ou d'investissement (SCI, SCPI, SII).

En revanche, il s'applique aux parts des sociétés mentionnées à l'article 1655 ter du CGI dont les associés sont réputés être directement propriétaires des logements correspondant à leurs droits dans la société.

Enfin, il est admis que le régime de faveur s'applique aux opérations portant sur des immeubles ayant fait l'objet d'une rénovation lourde ou de réhabilitation exceptionnelle, achevés avant le 1er juillet 1994 (cf. ci-après n° 5 ), et acquis entre le 1er juin 1993 et le 31 décembre 1994 sous le régime de la TVA immobilière. Ces opérations qui impliquent la reprise totale ou importante des structures intérieures, parfois assorties d'addition de construction ou de modifications des aspects extérieurs de l'immeuble peuvent être, sur le plan fiscal, assimilées à de véritables opérations de construction (cf. DB 8 A 1121, n°s 47 et suivants).

2. Date d'acquisition des biens.

5Les immeubles acquis neufs visés par la loi sont ceux qui ont fait l'objet d'une acquisition par acte authentique signé entre le 1er juin 1993 et le 31 décembre 1994 inclus.

Les immeubles acquis en état futur d'achèvement visés par la loi sont ceux pour lesquels la déclaration d'achèvement des travaux est déposée avant le 1er juillet 1994 à la mairie de la commune sur le territoire de laquelle l'immeuble a été édifié.

Remarque : la date limite d'acquisition des immeubles acquis neufs était fixée au 1er septembre 1994 par l'article 21 de la loi du 22 juillet 1993 ; elle a été prorogée au 31 décembre 1994 par l'article 74 de la loi n° 94-679 du 8 août 1994 (J.O. du 10). En revanche, la date de déclaration d'achèvement des travaux des immeubles acquis en état futur d'achèvement n'a fait l'objet d'aucun report. Elle demeure donc fixée au 1er juillet 1994.

6L'exonération n'est pas applicable aux immeubles construits ou rénovés par leur propriétaire ou par un tiers pour le compte de ce dernier et qui ne font pas l'objet d'une acquisition en tant qu'immeuble bâti.

3. Affectation de l'immeuble.

L'article 793-2-4° du CGI limite le bénéfice du régime de faveur aux seuls immeubles qui, lors de leur première transmission, auront été exclusivement affectés de manière continue à l'habitation principale pendant une durée de cinq ans à compter de leur acquisition ou de leur achèvement, s'il est postérieur. En cas de donation, le délai s'impose au donateur si la durée de cinq ans à compter de la date de l'acquisition ou de l'achèvement, s'il est postérieur, n'est pas expirée.

La condition de cinq ans n'est toutefois pas opposable en cas de décès de l'acquéreur durant ce délai.

a. La notion d'habitation principale.

7La notion d'habitation principale doit s'entendre comme en matière d'impôt sur le revenu ou d'impôts directs locaux (cf. DB 6 D 2211, n° 2 et suiv.).

Il s'agit donc, d'une manière générale, du logement dans lequel le contribuable réside habituellement et effectivement avec sa famille.

Pour l'application du dispositif, sont considérées également comme étant affectées à l'habitation principale les dépendances immédiates du logement (caves, greniers, terrasses, buanderies, etc.).

L'exonération s'étend aux terrains sur lesquels sont édifiées les nouvelles constructions à concurrence d'une superficie de 2 500 m2 s'il s'agit d'une maison individuelle et à concurrence de la superficie couverte par les constructions, leurs cours et jardins, s'il s'agit d'un immeuble collectif.

La condition d'affectation à l'habitation principale peut être remplie par l'acquéreur lui-même ou par toute autre personne qui bénéficie d'une autorisation d'occuper le logement à la condition que cette dernière en fasse son habitation principale (location, mise à la disposition gratuite d'un membre de la famille de l'acquéreur,...).

Dès lors, ne peuvent être regardés comme affectés à l'habitation principale :

- les locaux à usage industriel. commercial ou professionnel ;

- les logements servant de résidences secondaires ;

- les garages et emplacements de stationnement ²  ;

- les logements inoccupés. Dans ce dernier cas, la condition d'affectation de l'immeuble sera toutefois considérée comme remplie si la période d'inoccupation correspond aux délais d'usages locaux nécessaires à la mise en location des biens.

b. La durée de l'affectation à l'habitation principale.

8Le délai de cinq ans, à compter de l'acquisition ou de l'achèvement s'il est postérieur, se décompte de quantième à quantième selon les règles de calcul des délais applicables en matière de droits d'enregistrement (cf. 7 A 414 ).

1° Décès de l'acquéreur.

9Aux termes du 3ème alinéa de l'article 793-2-4° du CGI, la condition de cinq ans n'est pas opposable en cas de décès de l'acquéreur durant ce délai.

2° Donation intervenant dans le délai de cinq ans.

10En cas de donation de l'immeuble par l'acquéreur avant l'expiration du délai de cinq ans, l'obligation d'affecter l'immeuble de manière continue à l'habitation principale incombe au donataire pour la période restant à courir entre la date de la donation et la date d'expiration du délai de cinq ans. Cette disposition figure au 2ème alinéa de l'article 793-2-4° du CGI, tel qu'il a été complété par l'article 12 de la loi de finances pour 1994. Il est admis qu'elle bénéficie aux donations consenties à compter du 1er juin 1993 (cf. infra n° 27 ).

Les conditions particulières d'application de l'exonération aux donations sont précisées infra, titre III (cf. 7 G 3174, n°s 9 et suiv. ).

4. Non-cumul des dispositions de l'article 793-2-4° avec les réductions prévues en matière d'impôt sur le revenu.

11Il résulte du 4ème alinéa de l'article 793-2-4° du CGI que l'exonération de droits de mutation à titre gratuit ne s'applique pas aux immeubles pour lesquels l'acquéreur a bénéficié des réductions d'impôt pour investissement immobilier locatif (dispositif « Quilés - Mehaignerie », art. 199 decies A et B du CGI) ou pour investissement immobilier neuf dans les DOM-TOM (CGI, art. 199 undecies).

1   L'exonération n'est pas applicable en matière d'impôt de solidarité sur la fortune, en application du VII de l'article 21 de la loi de finances rectificative pour 1993.

2   Il est toutefois admis que ces biens bénéficieront des allégements prévus par l'article 793-2-4° du CGI s'ils ont été acquis et sont cédés dans le même acte que le logement lui-même.