SOUS-SECTION 2 HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ
C. CESSIONS AMIABLES DE MAISONS INDIVIDUELLES
30Les cessions amiables d'habitations individuelles à loyer modéré consenties pendant la durée de remboursement des emprunts contractés en vue de la construction d'un logement à des personnes solvables remplissant les conditions de la législation sur les habitations à loyer modéré sont soumises à la taxe de publicité foncière au taux fixe de 500 F 1 lorsque les vendeurs établissent qu'ils sont dans l'impossibilité de les habiter ou qu'ils sont privés des ressources nécessaires pour faire face à leurs obligations (CGI, art. 716 ).
31Il a été admis que les cessions d'appartements situés dans des immeubles collectifs bénéficient de ces dispositions.
32Ce régime fiscal s'applique quel que soit le mode de financement de la construction (prêt de l'État, du Crédit foncier, des caisses d'épargne, etc.).
Toutefois, le bénéfice de cette taxation réduite est subordonné à l'autorisation de cession du trésorier-payeur général après avis du conseil départemental de l'habitat.
33À la suite d'un accord intervenu entre les ministres des finances et de l'équipement, il a été décidé que cette autorisation serait délivrée dans les conditions suivantes :
Pour chaque cession, les sociétés de crédit immobilier remplissent et adressent au conseil départemental de l'habitat quatre exemplaires du questionnaire dont le modèle fixé par l'administration, est reproduit ci-après, annexe II.
Le conseil départemental de l'habitat émet son avis sur l'opportunité de la cession et le fait parvenir au trésorier-payeur général avec trois exemplaires du questionnaire.
Le trésorier-payeur général communique alors le dossier au directeur départemental des Services fiscaux. Après exécution d'une enquête sur l'exactitude des indications fournies dans le questionnaire, le directeur des services fiscaux renvoie le dossier au trésorier-payeur général en lui faisant connaître si la cession envisagée entre ou non dans les prévisions de l'article 716 du CGI.
En cas de décision favorable, deux exemplaires du questionnaire revêtus de l'autorisation de cession sont adressés par le trésorier-payeur général, l'un au directeur départemental des services fiscaux, l'autre à la société de crédit immobilier. Ce dernier exemplaire doit être remis par les parties à la conservation des hypothèques lors de la présentation de l'acte de cession à la formalité. Il y est conservé à titre de justification de la perception de la taxe de publicité foncière au taux fixe de 500 F 2 .
En cas de décision défavorable, le trésorier-payeur général en informe la société de crédit immobilier par un avis dont il adresse une copie au directeur des services fiscaux.
D. RÉSOLUTION DES CONTRATS DE VENTE DE MAISONS INDIVIDUELLES À LOYER MODÉRÉ
34Les actes constatant la résolution volontaire ou judiciaire des contrats de vente de maisons individuelles à loyer modéré et de locaux à usage artisanal entrant dans les prévisions de l'article 1er de la loi du 2 août 1932 sont assujettis à la taxe fixe de publicité foncière de 500 F 1 (CGI, art. 717 ).
35Par résolution volontaire, il faut entendre celle qui a pour cause un fait, tel que le défaut de paiement du prix, qui aurait été susceptible de servir de base à une résolution judiciaire. Le taux fixe est donc inapplicable aux conventions amiables qui constitueraient de véritables rétrocessions. Il en résulte que la cause de la résolution doit être exprimée dans le contrat. À défaut d'indications suffisantes, la taxe de publicité foncière au taux prévu aux articles article 683 et 1594 D du CGI (cf. ci-avant DB 7 C 1231 ) doit être exigée. Jusqu'au 31 décembre 1998, le taux réduit prévu par l'ancien article 710 du même code pouvait être appliqué si les conditions prévues à cet article étaient réunies (cf. ci-avant 7 C 1421 ).
Les parties doivent produire les pièces nécessaires pour établir que l'immeuble objet de la résolution avait, à l'époque de la vente, le caractère d'habitation à loyer modéré et qu'il ne l'a point perdu.
36Enfin, le taux fixe ne s'applique qu'aux résolutions qui interviennent à la suite de contrats passibles de la taxe de publicité foncière au taux proportionnel prévu pour les ventes d'immeubles. Une société de construction, par exemple, ne pourrait devenir propriétaire, par voie de résolution, des bâtiments qu'elle aurait élevés pour le compte de tiers en vertu d'un marché, sans acquitter la taxe sur la valeur des bâtiments dans les conditions de droit commun.
E. RACHATS EFFECTUÉS PAR LES ORGANISMES D'HLM OU PAR LES SOCIÉTÉS D'ÉCONOMIE MIXTE (SEM) DE LOGEMENTS D'ACCÉDANTS À LA PROPRIÉTÉ EN DIFFICULTÉ
I. Généralités
37L'article 1594 H du CGI permet aux conseils généraux d'exonérer de taxe de publicité foncière ou de droits d'enregistrement les acquisitions par les organismes d'habitation à loyer modéré (H.L.M.) ou par les sociétés d'économie mixte (S.E.M.) d'immeubles d'habitation, construits ou acquis par des accédants à la propriété qui ont contracté des prêts aidés par l'État (P.A.P.) entre le 1er juillet 1981 et le 31 décembre 1984 et qui ne peuvent honorer leurs échéances, à la condition que les accédants à la propriété qui cèdent ces logements soient maintenus dans les lieux par l'organisme acheteur aux termes d'une clause insérée dans l'acte de vente.
II. Champ d'application de l'exonération
Entrent dans le champ d'application des dispositions de l'article 1594 H, les acquisitions répondant à différents critères tenant à la nature des biens et à la qualité de l'acquéreur et du vendeur.
1. Nature des biens concernés.
38Sont visés par la mesure :
- les maisons individuelles ainsi que les logements dépendant d'immeubles collectifs sous réserve qu'ils soient affectés lors de leur mutation à usage d'habitation ;
- construits ou acquis à l'aide de prêts aidés par l'État pour la construction, l'acquisition et l'amélioration des logements en accession à la propriété consentis en application de la loi n° 77-1 du 3 janvier 1977 et du décret n° 77-944 du 27 juillet 1977 (P.A.P.) contractés entre le 1er juillet 1981 et le 31 décembre 1984.
2. Qualité de l'acquéreur.
Les organismes acquéreurs pouvant bénéficier de l'exonération sont :
39 a. Les organismes d'HLM tels qu'ils sont définis à l'article L 411-2 du code de la construction et de l'habitation, à savoir :
1°) Offices publics d'aménagement et de construction (O.P.A.C.) ;
2°) Offices publics d'HLM (O.P.H.L.M.) ;
3°) Sociétés anonymes d'HLM ;
4°) Sociétés anonymes coopératives de production d'HLM ;
5°) Sociétés anonymes de crédit immobilier ;
6°) Fondations d'HLM.
40 b. Les sociétés d'économie mixte (S.E.M.).
3. Qualité du vendeur.
41Le vendeur doit avoir financé la construction ou l'acquisition des biens immobiliers en cause à l'aide de prêts aidés par l'État (P.A.P.), contractés entre le 1er juillet 1981 et le 31 décembre 1984.
III. Conditions d'application et portée de l'exonération
1. Conditions d'application.
42L'exonération prévue à l'article 1594 H du CGI constitue une simple faculté ouverte aux conseils généraux par les articles 77 de la loi n° 88-1149 du 23 décembre 1988 3 et 113 de la loi n° 90-1168 du 29 décembre 1990 4 .
43L'application de l'exonération résulte donc nécessairement d'une décision du conseil général.
44En outre, l'acte de vente doit préciser que les accédants à la propriété qui cèdent les logements en cause sont maintenus dans les lieux par l'organisme acheteur. Il doit comporter les indications de nature à permettre à l'administration de vérifier que les conditions prévues par la loi pour que la mutation soit effectuée en franchise de droit sont remplies : date et référence du contrat de prêt ; justification que le cédant ne peut honorer les échéances du prêt.
2. Portée de l'exonération.
45La décision prise par les conseils généraux d'exonérer les rachats effectués par les organismes d'HLM ou les sociétés d'économie mixte des logements d'accédants à la propriété en difficulté de taxe de publicité foncière ou de droits d'enregistrement a pour effet d'exonérer également les mutations en cause des taxes additionnelles à ces droits (taxes communale et, le cas échéant, régionale 5 ) ainsi que du prélèvement pour frais d'assiette, de recouvrement, de dégrèvements et de non-valeurs (cf. ci-avant DB 7 C 11 n os14 et 15 ).
46En revanche, le droit de timbre de dimension reste exigible.
IV. Entrée en vigueur
47Les décisions des conseils généraux prises en la matière doivent être notifiées aux directions des services fiscaux des départements concernés, en principe, avant le 31 mars de chaque année. Elles prennent effet le 1er juin suivant. À défaut de notification dans les délais, le régime applicable l'année précédente est reconduit.
48Il est précisé que pour l'application de l'article 1594 H du CGI, la décision d'exonération qui peut être prise par le conseil général ne peut, depuis l'entrée en vigueur de l'article 113 de la loi n° 90-1168 du 29 décembre 1990, dissocier les acquisitions réalisées par les organismes d'HLM de celles effectuées par les SEM.
49La liste des départements pour lesquels l'exonération a été décidée par les conseils généraux figure ci-après en annexe III.
F. TRANSFERTS DE BIENS AUX ORGANISMES D'HLM ET À CERTAINES SOCIÉTÉS D'ÉCONOMIE MIXTE
50Les transferts de propriété à titre gratuit effectués par les départements ou les communes au nom des organismes d'habitations à loyer modéré ou au nom de certaines sociétés d'économie mixte donnent ouverture à la taxe de publicité foncière ou au droit d'enregistrement au taux de 0,60 % (CGI, art. 1050 ).
51Ce taux ne peut être modifié par les conseils généraux.
Les taxes additionnelles communale et, le cas échéant, régionale 6 ne sont pas exigibles.
En revanche, le prélèvement pour frais d'assiette, de recouvrement, de dégrèvements et de non-valeurs est dû.
52En ce qui concerne les sociétés d'économie mixte, le bénéfice de la taxation réduite est subordonné aux conditions suivantes :
1° Les statuts des sociétés doivent être conformes aux clauses types annexées au décret n° 69-295 du 24 mars 1969.
Ces sociétés constituées sous la forme anonyme avec la participation des collectivités locales (départements, communes, syndicats de communes ou districts urbains) ont pour objet de réaliser, soit pour leur compte, soit pour le compte d'autrui, dans le cadre des conventions conclues avec lesdites collectivités :
- la construction ou l'aménagement sur tous terrains d'immeubles collectifs ou individuels à usage principal d'habitation n'excédant pas les normes des habitations à loyer modéré, ou celles exigées pour l'octroi des primes à la construction et, éventuellement, la construction ou l'aménagement des services communs afférents à ces ensembles immobiliers ainsi que le financement total ou partiel de ces opérations ;
- la location ou la vente de ces immeubles ;
- la gestion, l'entretien et la mise en valeur par tous moyens des immeubles construits ;
- l'obtention de tous emprunts, ouvertures de crédits ou avances, avec ou sans garantie ou hypothèque, pouvant favoriser la réalisation de l'objet social. Enfin, et plus généralement, toutes opérations quelconques se rapportant à l'objet social et susceptibles d'en favoriser la réalisation.
2° La majorité du capital doit être détenue par les collectivités publiques (départements, communes, syndicats de communes ou districts urbains).
Il est nécessaire que les transferts soient réalisés à titre gratuit, donc sans contrepartie.
G. TRANSFERTS DE BIENS ENTRE ORGANISMES D'HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ
53Les transferts de biens de toute nature opérés entre organismes d'habitations à loyer modéré et sociétés anonymes de crédit immobilier ou leurs unions sont assujettis à la taxe de publicité foncière au taux fixe de 500 F 7 (CGI, art. 1051-1° ).
Conçu en termes très généraux, l'article 1051-1° du CGI vise les transferts de toute nature intervenant entre ces divers organismes ou leurs unions quelle que soit la forme dans laquelle la transmission de propriété est réalisée. Toutefois, il n'est pas applicable aux apports en société qui sont exonérés de tous droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière en vertu de l'article 1064 du CGI.
1 Tarif applicable jusqu'au 31 décembre 2001 ; 75 € à compter du 1 er janvier 2002.
2 Tarif applicable jusqu'au 31 décembre 2001 ; 75 € à compter du 1 er janvier 2002.
3 Cette disposition légale vise les sociétés d'HLM.
4 Cet article a étendu aux SEM la mesure prise à l'égard des sociétés d'HLM.
5 La taxe additionnelle régionale prévue à l'ancien article 1599 sexies du CGI était perçue pour les actes signés jusqu'au 31 décembre 1998. Pour les mutations à titre onéreux d'immeubles à usage d'habitation ou de garage, elle a été supprimée dès le 1 er septembre 1998 (cf. DB 7 C 11, n° 14 ).
6 La taxe additionnelle régionale prévue à l'ancien article 1599 sexies du CGI était perçue pour les actes signés jusqu'au 31 décembre 1998. Pour les mutations à titre onéreux d'immeubles à usage d'habitation ou de garage, elle a été supprimée dès le 1 er septembre 1998 (cf. DB 7 C 11, n° 14 ).
7 Tarif applicable jusqu'au 31 décembre 2001 ; 75 € à compter du 1 er janvier 2002.