SOUS-SECTION 2 HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ
SOUS-SECTION 2
Habitations à loyer modéré
TEXTES
CODE GÉNÉRAL DES IMPÔTS
(Législation applicable au 31 mars 2001)
Art. 716. - Pendant la durée du remboursement des emprunts contractés en vue de la construction d'un logement, les cessions amiables d'habitations individuelles à loyer modéré ayant pour but de substituer des personnes solvables, remplissant les conditions de la législation sur les habitations à loyer modéré, aux bénéficiaires de cette législation qui justifieraient être dans l'impossibilité de les habiter ou être privés de ressources nécessaires pour faire face à leurs obligations, sont soumises à une imposition de 500 F [Tarif applicable à compter du 15 janvier 1992].
Le bénéfice de cette disposition est subordonné à l'autorisation du trésorier-payeur général, après avis du conseil départemental de l'habitat.
Art. 717. - Les résolutions volontaires ou judiciaires de contrats de vente de maisons individuelles répondant aux conditions fixées pour les habitations à loyer modéré par l'article L. 411-1 du code de la construction et de l'habitation et construites par les centres d'action sociale, hospices ou hôpitaux, les caisses d'épargne, les sociétés de construction ou par des particuliers, sont soumises à une imposition de 500 F [Tarif applicable à compter du 15 janvier 1992].
Cette disposition est applicable aux locaux à usage artisanal entrant dans les prévisions de l'article 1er de la loi du 2 août 1932, facilitant la construction de ces locaux.
Art. 738. - Sont enregistrées au droit fixe de 500 F [Tarif applicable à compter du 15 janvier 1992] :
1° Les cessions, subrogations, rétrocessions et résiliations de baux à durée limitée de biens de toute nature. [Pour les résiliations de contrats de location-attribution ou de location vente, voir l'article 1378 quinquies] ;
2° ...
Art. 1049. - Sauf lorsqu'elle tient lieu des droits d'enregistrement en vertu de l'article 664, la taxe de publicité foncière n'est pas perçue sur les actes publiés en vue de l'application de la législation sur les habitations à loyer modéré.
Art. 1050. - Les dispositions sujettes à publicité foncière des actes portant transferts de propriété à titre gratuit effectués par les départements ou les communes au nom des organismes d'habitations à loyer modéré ou au nom des sociétés d'économie mixte de construction dont les statuts sont conformes aux clauses types annexées au décret n° 69-295 du 24 mars 1969 et dont la majeure partie du capital est détenue par des collectivités publiques sont soumises à une taxe de publicité foncière ou à un droit d'enregistrement de 0,60 %.
Toutefois ces actes sont soumis à une imposition fixe de 500 F :
1° Lorsqu'ils ne contiennent pas de dispositions sujettes à publicité foncière ;
2° Lorsqu'ils contiennent des dispositions sujettes à publicité foncière et d'autres qui ne le sont pas et que le produit de l'imposition est inférieur à 500 F.
[Tarifs applicables à compter du 15 janvier 1992].
Art. 1051. - Sont soumis à une imposition fixe de 500 F [Tarif applicable à compter du 15 janvier 1992] :
1° Les transferts de biens de toute nature opérés entre organismes d'habitations à loyer modéré et sociétés anonymes de crédit immobilier ou leurs unions ;
2° Les attributions de maisons ou de logements, faites aux membres des sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré.
Art. 1378 quinquies. - I. Les contrats de location-attribution consentis par les sociétés anonymes coopératives d'habitations à loyer modéré sont considérés comme des ventes pures et simples du point de vue fiscal.
II. Ce régime est applicable aux contrats de location-vente de locaux d'habitation en cours de construction ou achevés depuis moins de cinq ans lors de la conclusion du contrat, à la condition :
1° Que les locaux aient donné lieu à l'attribution de primes convertibles en prêts spéciaux immédiats ou différés du Crédit Foncier de France ou aient bénéficié du financement prévu pour les habitations à loyer modéré ;
2° Que les contrats soient réalisés sous la forme de baux assortis soit de promesses unilatérales de vente, soit de ventes soumises à la condition suspensive de l'exécution Intégrale des obligations relatives au paiement des annuités à la charge du bénéficiaire du contrat ;
3° Qu'ils soient consentis :
Par une collectivité locale ;
Par une société d'économie mixte ;
Par un organisme d'habitations à loyer modéré mentionné à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ;
Par une société civile dont la création a été suscitée par une société d'économie mixte ou une société anonyme d'habitations à loyer modéré ou de crédit immobilier et dont la gérance est statutairement assurée par la société qui en a provoqué la création ;
Par une société coopérative de construction mentionnée à l'article L. 432-2 du code de la construction et de l'habitation.
III. La résiliation d'un contrat de location-attribution ou de location-vente entrant dans les prévisions des I et II rend exigibles les droits dus à raison de la mutation de Jouissance qui est résultée de la convention.
Art. 1378 sexies. - Les sociétés coopératives de construction désignées à l'article L. 432-2 du code de la construction et de l'habitation, dont les membres sont soumis aux dispositions des articles L. 443-1 à L. 443-6 du même code relatifs à l'accession à la propriété et qui font appel, à titre de prestataires de services, à un organisme d'habitation à loyer modéré, sont soumises au même régime fiscal que les organismes de cette nature.
Art. 1594 G. - Le conseil général peut exonérer de taxe de publicité foncière ou de droits d'enregistrement, les cessions de logements réalisées par les organismes d'habitation à loyer modéré ou par les sociétés d'économie mixte à condition que la mutation entre dans le champ d'application de l'article 61 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 modifiée tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière. L'exonération doit être mentionnée dans l'acte de vente.
Les dispositions de l'article 1594 E sont applicables.
Art. 1594 H. - Le conseil général peut, sur délibération, exonérer de taxe de publicité foncière ou de droits d'enregistrement, les acquisitions par les organismes d'HLM ou par les sociétés d'économie mixte d'immeubles d'habitation construits ou acquis par des accédants à la propriété qui ont contracté des prêts aidés par l'État (PAP) entre le 1er juillet 1981 et le 31 décembre 1984 et qui ne peuvent honorer leurs échéances, lorsque les accédants à la propriété qui cèdent ces logements sont maintenus dans les lieux par l'organisme acheteur aux termes d'une clause insérée dans l'acte de vente.
La délibération prend effet dans les délais prévus à l'article 1594 E. Toutefois les délibérations antérieures au 30 avril 1989 peuvent s'appliquer aux actes passés à compter du 1er mars 1988.
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1L'article 1049 du CGI édicte une exonération de taxe de publicité foncière en faveur de toutes les opérations effectuées dans le cadre de la législation sur les habitations à loyer modéré. Toutefois, cette exonération ne trouve pas à s'appliquer si la taxe de publicité foncière tient lieu de droits de mutation.
Ainsi, lorsque la vente d'immeubles à construire par des organismes d'HLM est passible de la TVA (cf. DB 8 A 1151 n° 32) la taxe de publicité foncière ne peut tenir lieu de droits de mutation, et n'est donc pas exigible.
En revanche, lorsqu'un immeuble est sorti du champ d'application de la TVA, la taxe de publicité foncière exigible sur la mutation dont il a fait l'objet tient lieu de droits d'enregistrement. L'exonération prévue à l'article 1049 du CGI cesse d'être applicable.
A. LOCAUX FAISANT L'OBJET D'UN CONTRAT DE LOCATION-ATTRIBUTION 1 OU DE LOCATION-VENTE
I. Généralités
2L'article 1378 quinquies du CGI assimile, au point de vue fiscal, le contrat de location-attribution 1 à une vente pure et simple des locaux visés par ce contrat de sorte que le locataire-attributaire doit être regardé comme le propriétaire immédiat du logement pris à bail.
3Par ailleurs, le paragraphe II du même article étend l'application de ce régime aux opérations portant sur des locaux d'habitation qui font l'objet de contrats de location-vente, lorsque les conditions suivantes sont réunies :
1° Il doit s'agir de locaux d'habitation et de leurs dépendances, à l'exclusion de locaux à usage professionnel ou commercial ;
2° Le contrat de location-vente doit intervenir en cours de construction ou dans un délai de cinq ans à compter de la date d'achèvement des travaux. Cette date est déterminée selon les modalités prévues à l'article 258 de l'annexe II au CGI 2 . Si les locaux sont achevés depuis plus de cinq ans, les opérations les concernant sont imposées selon le droit commun ;
3° Les locaux doivent avoir donné lieu à l'attribution de primes convertibles en prêts spéciaux immédiats ou différés du Crédit foncier de France ou avoir bénéficier du financement prévu pour les habitations à loyer modéré ;
4° Les contrats doivent être réalisés sous la forme de baux assortis soit de promesses unilatérales de vente, soit de ventes soumises à la condition suspensive de l'exécution intégrale des obligations relatives au paiement des annuités à la charge du bénéficiaire du contrat.
Mais il a été admis que le régime institué par ce texte s'applique également :
- aux ventes à terme d'immeubles à construire répondant aux prescriptions de l'article 1601-2 du code civil 3 ;
- aux ventes à terme consenties après l'achèvement des immeubles, dans le délai prévu au 2° ci-dessus ;
5° Ces contrats doivent être consentis :
- par une collectivité locale ;
- par une société d'économie mixte, même si la majorité du capital n'est pas détenue par une collectivité publique ;
- par un organisme d'habitations à loyer modéré mentionné à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ;
- par une société civile dont la création a été suscitée par une société d'économie mixte ou une société anonyme d'habitations à loyer modéré ou de crédit immobilier et dont la gérance est statutairement assurée par la société qui en a provoqué la création ;
- par une société coopérative de construction mentionnée à l'article L. 432-2 du code de la construction et de l'habitation.
4Le bénéfice de ce régime ne peut donc être appliqué aux contrats passés avec des organismes autres que ceux définis ci-dessus et, en particulier, avec des sociétés privées (cf. ci-avant DB 7 C 135 n° 6 ).
5En matière de droits d'enregistrement ou de taxe de publicité foncière, les contrats de location-attribution 4 et de location-vente visés par l'article 1378 quinquies du CGI sont soumis au régime Suivant.
II. Régime fiscal des contrats de location-attribution et de location-vente
6Les contrats de location-attribution 4 consentis par les sociétés anonymes coopératives d'HLM et les contrats de location-vente passés par les organismes d'HLM mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation sont exonérés de la taxe de publicité foncière en vertu de l'article 1049 du CGI.
En revanche, l'exonération ne profite pas aux contrats de location-vente consentis par des personnes autres que les organismes d'HLM. Ces contrats supportent donc la taxe de publicité foncière au taux de 0,60 % (CGI, art. 1594 F quinquies A / ancien art. 692). Celle-ci est exigible lors de l'enregistrement des contrats, même s'ils s'analysent en des ventes sous condition suspensive, dès lors qu'au point de vue fiscal ils ont le caractère de ventes pures et simples. Elle est liquidée sur le prix stipulé augmenté éventuellement des charges ou sur la valeur vénale réelle des locaux si elle est supérieure.
7Quant à l'attribution ultérieure aux titulaires des contrats de location-attribution 5 ou de location-vente des locaux auxquels ils ont vocation, l'acte qui la constate n'est soumis qu'à la taxe fixe de publicité foncière de 500 F 6 .
8Avant sa suppression par l'article 12 de la loi de finances rectificative pour 1998, le droit de bail était exigible en cas de résiliation du contrat de location-attribution 5 ou de location-vente (CGI, art. 738-1° dans sa rédaction antérieure à l'intervention de l'article 12 de la loi de finances rectificative pour 1998).
Depuis la suppression du droit de bail, la résiliation d'un contrat de location-attribution ou de location-vente rend exigibles les droits dus à raison de la mutation de jouissance qui est résultée de la convention (CGI, art. 1378 quinquies-III ).
1 Le régime de la location-attribution a été supprimé par la loi n° 71-580 du 16 juillet 1971 et ne subsiste plus que pour la liquidation des opérations en cours.
2 En vertu de ce texte, un immeuble ou une fraction d'immeuble est considéré comme achevé lorsque les conditions d'habitabilité ou d'utilisation sont réunies ou en cas d'occupation, même partielle, des locaux quel que toit le titre juridique de cette occupation. La date de cet achèvement et la nature de l'événement qui l'a caractérisé sont obligatoirement mentionnées dans les actes constatant les mutations.
3 Aux termes de l'article 1601-2 du code civil, la vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s'engage à livrer l'immeuble à son achèvement, l'acheteur s'engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de la livraison. Le transfert de propriété s'opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l'achèvement de l'immeuble ; il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente.
4 Le régime de la location-attribution a été supprimé par la loi n° 71-580 du 16 juillet 1971 et ne subsiste plus que pour la liquidation des opérations en cours.
5 Le régime de la location-attribution a été supprimé par la loi n° 71-580 du 16 juillet 1971 et ne subsiste plus que pour la liquidation des opérations en cours.
6 Tarif applicable jusqu'au 31 décembre 2001 ; 75 € à compter du 1 er janvier 2002.
La taxe additionnelle régionale prévue à l'ancien article 1599 sexies du CGI était perçue pour les actes signés jusqu'au 31 décembre 1998. Pour les mutations à titre onéreux d'immeubles à usage d'habitation ou de garage, elle a été supprimée dès le 1 er septembre 1998 (cf. DB 7 C 11, n° 14 ).