SOUS-SECTION 3 NATURE DES BIENS VENDUS
SOUS-SECTION 3
Nature des biens vendus
A. DÉFINITION DES BIENS VENDUS
1L'article 35-I-1° du CGI concerne, limitativement, les biens suivants :
- immeubles bâtis ou non bâtis ;
- fonds de commerce ;
- actions ou parts de sociétés immobilières.
Il y a lieu d'assimiler à ces biens les droits immobiliers et les droits mobiliers qui s'y rapportent.
2 Droits immobiliers. - L'article 35-I-1° est susceptible de s'appliquer à la cession de tous les droits immobiliers tels que : droits indivis, nue-propriété, usufruit, droit de surélévation, servitude, mitoyenneté, droit du preneur résultant d'un bail à construction ou d'un bail emphytéotique.
3 Droits mobiliers. - Les droits mobiliers dont la cession est susceptible d'entrer dans le champ d'application de l'article 35-I-1° du CGI s'entendent des droits suivants :
1° Droits mobiliers proprement dits.
Il s'agit des droits mobiliers se rapportant aux immeubles bâtis ou non bâtis définis ci-dessus : droit au bail, promesses unilatérales de vente, etc.
2° Actions ou parts de sociétés immobilières non dotées de la transparence fiscale.
Il s'agit des titres des sociétés immobilières de toute nature, quels qu'en soient la forme ou l'objet, dont le patrimoine est essentiellement composé par des immeubles.
À titre d'exemple, et sans que cette énumération présente un caractère limitatif, l'article 35-I-1° est susceptible de s'appliquer aux cessions portant :
- sur des titres de sociétés civiles ou de sociétés en nom collectif ayant pour objet la construction et la vente d'immeubles (CAA Lyon, arrêt du 8 novembre 1995, n° 92-510 ; CAA Bordeaux, arrêt du
30 avril 1996, n° 94-667) [cf. notamment, CGI, art. 239 ter] ;
- sur des actions, parts sociales, parts bénéficiaires, obligations convertibles, émises par les sociétés dont l'actif brut est principalement constitué par des terrains à bâtir et biens assimilés.
Toutefois, le Conseil d'État a jugé que ne peut être considérée comme une société immobilière au sens de l'article 35-I-1° du CGI, une société à objet agricole pour le seul motif qu'elle est propriétaire d'un domaine de 106 hectares (CE, arrêt du 23 avril 1980, req. n° 9 845).
3° Titres de sociétés dotées de la transparence fiscale au sens de l'article 1655 ter du CGI.
Ces sociétés étant réputées inexistantes pour l'application des impôts directs et des droits d'enregistrement, la cession de leurs titres est réputée porter directement sur les biens représentés par les titres.
B. CARACTÈRE DE STOCK IMMOBILIER DES BIENS VENDUS
4Les immeubles bâtis ou non bâtis et les droits mobiliers ou immobiliers qui s'y rapportent, les fonds de commerce, les actions ou parts de sociétés immobilières acquis en vue de la revente par les marchands de biens et assimilés, constituent un stock et non pas des éléments de l'actif immobilisé.
Ainsi, dès lors qu'une société en nom collectif a pour objet statutaire et effectif le commerce des biens, le terrain dont elle est propriétaire doit être considéré comme faisant partie du stock immobilier sur lequel porte son négoce, quelles que soient l'ancienneté de son acquisition et les circonstances qui ont motivé son aliénation (vente amiable, expropriation).
De la même manière, constitue un stock l'immeuble acquis par une société en vue de la revente dès lors que la société peut être regardée comme ayant poursuivi son activité de marchand de biens, même si cet immeuble a été transféré à l'actif immobilisé (CAA Paris, arrêts du 10 juillet 1990, n° 90-762 et 90-763).
En effet, en l'absence de circonstances particulières justifiant qu'elles sont effectuées pour satisfaire des besoins familiaux ou personnels, les opérations immobilières réalisées par un marchand de biens sont présumées faire partie de son négoce et, à ce titre, doivent être portées au compte de stock de l'entreprise (CAA Lyon, arrêt du 8 novembre 1995, n° 92-510).
De même, les parts d'une société en nom collectif ayant pour objet de réaliser des opérations d'acquisition, de rénovation, de vente et de location d'immeubles et détenues uniquement par des marchands de biens doivent être regardées comme des parts de société immobilière. Par suite, ces parts ne doivent pas être considérées comme des éléments de l'actif immobilisé mais comme faisant partie du stock immobilier (CAA Bordeaux, arrêt du 30 avril 1996, n° 94-667).
5Par ailleurs, dans le cas d'une société dont l'objet social était « la construction, l'exploitation et la revente d'immeubles de rapport et accessoirement l'acquisition de tous terrains nécessaires à son objet social », il a été jugé que la plus-value réalisée lors de l'expropriation d'un terrain en fin d'exploitation devait être regardée comme provenant non de la cession d'un élément de l'actif immobilisé, mais bien d'une vente de marchandise, dès lors qu'aucune pièce du dossier ne permettait de penser que la société ait eu en vue, lors de l'acquisition du terrain, la construction d'un immeuble exclusivement pour un objet autre que la revente (CE, arrêt du 23 juin 1958, req. n° 36783, RO, p. 161).
Le Conseil d'État s'est également prononcé sur le cas d'une société qui ne s'est pas bornée à revendre purement et simplement son immeuble, bien social qu'elle avait cessé d'exploiter à la suite d'un sinistre mais qui, au contraire et comme ses statuts le lui permettaient, a conçu et dirigé une série d'opérations de reconstruction, d'aménagement et d'agrandissement réalisées tantôt directement pour son compte, tantôt pour le compte des acquéreurs des droits immobiliers vendus par elle ; jugé qu'une entreprise de cette nature, nonobstant la circonstance que la société se soit ensuite dissoute et liquidée, ressortit à l'activité, visée à l'article 35-I-1°, d'un marchand de biens qui écoule un stock immobilier et ne saurait s'analyser comme une cession en fin d'exploitation d'éléments d'actif immobilisé (CE, arrêt du 19 janvier 1966, req. n° 51-846, RO, p. 27 ; cf. également dans le même sens, l'arrêt du 4 mai 1966, req. n° 57-056, RO p. 153).
En conséquence, les revenus afférents à ces immeubles faisant partie du stock immobilier -et les charges correspondantes- doivent être retenus pour la détermination du bénéfice imposable (cf. 8 D 12, n° 7 ) : les plus-values réalisées lors des ventes qui ne constituent pas des cessions d'éléments d'actif mais des cessions d'immeubles en stock sont donc soumises à l'impôt dans les conditions de droit commun sans pouvoir bénéficier du régime fiscal des plus-values professionnelles prévu aux articles 39 duodecies et suivants du CGI, modifiés par l'article 2 de la loi n° 97-1026 du 10 novembre 1997 1 .
1 Pour la détermination du résultat des exercices ouverts à compter du 1er janvier 1997, l'article 2 de la loi n° 97-1026 du 10 novembre 1997 portant mesures urgentes à caractère fiscal et financier exclut du régime fiscal des plus ou moins-values à long terme les plus ou moins-values réalisées par les entreprises passibles de l'impôt sur les sociétés à l'occasion de la cession de l'ensemble des éléments d'actif immobilisé, à l'exception de certains titres (titres de participation, titres de FCPR et de sociétés de capital-risque détenus depuis au moins cinq ans) [cf. BO 4 B-1-97].