DIVISION D PROFITS RÉALISÉS PAR LES MARCHANDS DE BIENS, LES INTERMÉDIAIRES POUR LE NÉGOCE DES BIENS ET LES LOTISSEURS
DIVISION D
PROFITS RÉALISÉS PAR LES MARCHANDS DE BIENS, LES INTERMÉDIAIRES POUR LE NÉGOCE DES BIENS ET LES LOTISSEURS
AVERTISSEMENT
La présente documentation tient compte de la législation et de la réglementation en vigueur, ainsi que des solutions intervenues à la date du 30 juin 1998.
Elle se substitue aux instructions, notes et réponses ministérielles publiées jusqu'à cette date au BOI dans la série 8 FI, division D , qui pourront donc être archivées jusqu'au BOI 8 D-1-93 inclus.
TITRE PREMIER
PROFITS RÉALISÉS PAR LES MARCHANDS DE BIENS ET ASSIMILÉS
Historique
1Au point de vue fiscal, sont considérées comme marchands de biens les personnes qui, habituellement, achètent en leur nom en vue de les revendre des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent en vue de les revendre des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés (CGI, art. 35-I-1°).
2Par ailleurs, sont assimilées aux marchands de biens les personnes bénéficiaires d'une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble qui est vendu par fractions ou par lots à la diligence de ces personnes (CGI, art. 35-I-4°).
3C'est l'article 39 de la loi du 13 juillet 1925 qui a expressément rangé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux les profits réalisés par les personnes qui achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles.
4Puis l'article 11-IV du décret n° 55-566 du 20 mai 1955 a rangé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux les profits des personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés ou encore qui se livrent à des opérations d'intermédiaires pour l'achat, la souscription ou la vente desdites actions.
5Un arrêt du Conseil d'État du 18 mars 1959 (Req. n° 35818) a reconnu la validité de ce décret.
Ce même décret (art. 11-III et IV) a prévu que les profits réalisés par les personnes bénéficiaires d'une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble qui est vendu par fractions ou par lots à la diligence de ces personnes, présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux.
6Les lois n° 63-524 du 15 mars 1963 et n° 63-1241 du 19 décembre 1963 portant réforme de la fiscalité immobilière n'ont pas modifié les dispositions de l'article 35-I du CGI relatives aux marchands de biens et assimilés. Cependant l'article 4-VI de la loi du 19 décembre 1963 (CGI, art. 244 bis) soumet au prélèvement de 50 % les profits mentionnés à l'article 35 du CGI et réalisés par des personnes n'ayant pas d'établissement en France (cf. 8 D 15 ).
7L'article 2 de la loi n° 70-1283 du 31 décembre 1970 (CGI, art. 35-I-1° bis) dispose que les bénéfices réalisés par les personnes qui, habituellement, achètent des biens immeubles en vue d'édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre en bloc ou par locaux, présentent le caractère de bénéfices industriels et commerciaux.
8Depuis le 1er janvier 1987, date de péremption des régimes dérogatoires prévus aux articles 235 quater et 235 quinquies du CGI, le régime de droit commun des articles 35-I-1° et 35-I-1° bis du CGI est applicable à l'ensemble des profits réalisés par les marchands de biens et assimilés.
CHAPITRE PREMIER
CHAMP D'APPLICATION
TEXTE
CODE GÉNÉRAL DES IMPÔTS
(Législation applicable au 22 avril 1998)
Art. 35. - I. Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après :
1° personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés.
1° bis personnes qui, à titre habituel, achètent des biens immeubles, en vue d'édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre, en bloc ou par locaux ;
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1Aux termes mêmes de l'article 35-I-1° du CGI, présentent le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés.