SECTION 2 SITUATION DES ACTIONNAIRES

SECTION 2

Situation des actionnaires

  A. RÉGIME FISCAL APPLICABLE AUX PRODUITS DISTRIBUÉS PAR LES SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES D'INVESTISSEMENT

  I. Dividendes et autres produits des actions

1Les actionnaires des sociétés immobilières d'investissement doivent comprendre les dividendes et autres produits répartis par ces sociétés dans leurs revenus ou bénéfices imposables selon les règles de droit commun. Ces produits doivent être pris en compte au titre des revenus mobiliers et non des revenus fonciers si l'actionnaire est une personne physique ou une société de personnes n'ayant pas opté pour l'impôt sur les sociétés. Si l'associé est une personne morale soumise à l'impôt sur les sociétés, il relève de ce dernier régime d'imposition.

2Conformément aux dispositions de l'article 158 quater du CGI, les distributions effectuées par les sociétés immobilières d'investissement et assimilées ne donnent pas droit à l'avoir fiscal et, corrélativement, n'entrent pas dans le champ d'application du précompte.

Toutefois, il est admis que les distributions prélevées sur les plus-values à long terme sur cessions d'immeubles réalisées dans les conditions admises par la décision ministérielle du 22 octobre

1973 (cf. ci-avant 8 I 111, n°s 15 à 18 ) ouvrent droit à un crédit d'impôt de 50 % spécialement liquidé par la société, moyennant le paiement par celle-ci d'un complément d'impôt sur les sociétés (cf. ci-avant 8 121, n° 24).

3D'autre part, les personnes domiciliées ou ayant leur siège hors de France qui encaissent des dividendes de ces sociétés ne sont pas assujetties à la retenue à la source de 25 % prévue à l'article 119 bis-2 du CGI (CGI, art. 139 ter  ; cf. ci-avant 8 I 121, n°s 26 et 27 ).

  II. Distribution des primes à la construction

4En application du principe de quasi-transparence qui est à la base du statut des sociétés immobilières d'investissement, l'article 159 quinquies-I du CGI exonère de l'impôt sur le revenu les primes à la construction prévues aux articles *R. 311-1 et *R. 324-1 du Code de la construction et de l'habitation que ces sociétés répartissent entre leurs actionnaires, sous réserve que la distribution en soit opérée dans les conditions fixées par les articles 83 et 84 de l'annexe II au CGI.

Les articles 83 et 84 de l'annexe II précitée qui reprennent les dispositions du décret n° 63-685 du 13 juillet 1963, ont, en effet, pour objet de faire obstacle à la rétention ou à la capitalisation des primes par les sociétés.

5Ainsi, aux termes de l'article 83 de l'annexe II au CGI, pour être admises au bénéfice de l'exonération prévue à l'article 159 quinquies-I précité, les primes à la construction encaissées par les sociétés immobilières d'investissement doivent être distribuées en espèces aux actionnaires, au plus tard lors de la mise en paiement du dividende afférent à l'exercice au cours duquel elles ont été perçues. Si aucun dividende n'est réparti au titre dudit exercice, la distribution des primes doit avoir lieu, au plus tard, dans les vingt jours suivant l'assemblée générale qui statue sur les résultats de cet exercice.

Remarque. - La répartition opérée suivant ces modalités échappe également à la retenue à la source lorsque les bénéficiaires ont leur domicile ou leur siège social à l'étranger (CGI, art. 139 ter ).

6Par ailleurs, l'article 84-I de l'annexe II dispose que, par dérogation aux dispositions de l'article 4 du décret n° 48-1683 du 30 octobre 1948, les coupons ou instruments représentatifs de coupons contre remise desquels sont opérées les distributions de primes à la construction conformes aux prescriptions de l'article 83 ci-dessus sont obligatoirement distincts de ceux qui servent au paiement des dividendes et autres produits des actions.

Le coupon représentatif des primes à la construction ne donnent pas lieu, lors de son paiement, à l'établissement des relevés prévus à l'article 57 de la même annexe.

7En outre, les primes à la construction distribuées dans les conditions réglementaires sont soumises entre les mains des actionnaires au régime qui leur serait applicable si elles avaient été directement encaissées par ces derniers sans l'intervention de la société.

Dès lors, les actionnaires qui relèvent de l'impôt sur le revenu ne doivent déclarer que le coupon de dividende proprement dit. Ils échappent à l'impôt du chef du coupon représentatif des primes à la construction. Les actionnaires passibles de l'impôt sur les sociétés, au contraire, doivent prendre en compte le montant des deux coupons pour la détermination de leur bénéfice imposable.

8Il résulte enfin des dispositions de l'article 84-II de l'annexe II qu'en cas de distribution, sous le couvert du coupon spécial, soit de primes à la construction ne satisfaisant pas aux conditions exigées à l'article 83 de la même annexe, soit de sommes ne provenant pas de primes à la construction encaissées par la société, les sommes ou valeurs ainsi réparties sont réputées versées à des bénéficiaires non identifiés et soumises au régime des rémunérations et avantages occultes mentionnés au c de l'article 111 du CGI

En raison de l'absence de relevés de coupons susceptibles de permettre une identification régulière des bénéficiaires, les distributions réalisées en dehors des conditions réglementaires, non seulement perdent le bénéfice de l'exonération, mais encore sont soumises au régime fiscal le plus rigoureux.

9Pour des raisons de commodité, il est néanmoins admis que les sociétés arrondissent le montant unitaire du coupon annuel de primes à la dizaine de centimes la plus proche, et pratiquent en conséquence le report de l'excédent non réparti en vue de l'ajouter à la masse distribuable de l'année suivante.

Le bénéfice de l'exonération d'impôt sur le revenu sera maintenu pour le reliquat ainsi distribué tardivement, à la condition qu'il ait été, entre temps, individualisé au bilan sous une rubrique distincte du compte « report à nouveau ».

  III. Application du régime des sociétés mères aux produits des actions des sociétés immobilières d'investissement

(CGI, art. 145-7 et 216-1)

10En principe, les dispositions des articles 145 et 216 du CGI ne sont pas applicables aux produits des actions des sociétés immobilières d'investissement. Cette exclusion est analogue à celle qui est édictée à l'égard des produits des actions des sociétés d'investissement régies par l'ordonnance n° 45-2710 du 2 novembre 1945 (CGI, art. 145-6).

11Toutefois, à titre transitoire, cette exclusion est levée dans les cas et pendant les périodes ci-après :

1°. Pendant vingt-cinq ans à compter de leur émission, pour les actions qui ont été souscrites en espèces et entièrement libérées par les sociétés participantes avant le 1er janvier 1966 ;

2°. Jusqu'au 31 décembre 1985, pour les actions acquises ou souscrites et libérées par les sociétés participantes, avant la promulgation de la loi du 15 mars 1963, dans le capital de sociétés immobilières conventionnées admises au bénéfice des dispositions de l'ordonnance n° 58-876 du 24 septembre 1958 et qui ont accédé au statut fiscal des sociétés immobilières d'investissement.

12Toutefois, il y a lieu de considérer que le régime de faveur s'applique également aux produits des actions acquises ou souscrites avant la promulgation de la loi du 15 mars 1963 et non encore libérées à cette date, mais seulement à partir du moment où -toutes autres conditions étant remplies-lesdites actions auront été libérées.

En vue de faciliter la création des nouvelles sociétés, l'article 145-7 précité dispose qu'aucun pourcentage minimal de participation n'est exigé en ce qui concerne les actions visées au 1° ci-dessus.

13En revanche, les sociétés qui détenaient des actions immobilières conventionnées antérieurement à la promulgation de la loi du 15 mars 1963, et dont les droits acquis avant la transformation desdites sociétés en sociétés immobilières d'investissement sont seulement consolidés par les dispositions du 3° ci-dessus, doivent remplir toutes les conditions requises pour bénéficier du régime des sociétés mères défini aux articles 145 et 216 précités.

Cependant, il est admis que ces actions peuvent être ajoutées à celles qui sont visées au 1° de l'article 145-7 du CGI pour la détermination du pourcentage minimal de participation ou du prix de revient de celle-ci.

  IV. Cas particulier : actionnaires des anciennes sociétés immobilières conventionnées

14Ces sociétés, dont l'objet était sensiblement identique à celui des sociétés immobilières d'investissement, ont obtenu normalement leur admission au statut de ces dernières sociétés et bénéficient dès lors des exonérations qui leur sont accordées en matière d'impôt sur les sociétés et de retenue à la source.

En outre, certains avantages accordés aux entreprises et personnes morales détenant des titres émis par les sociétés immobilières conventionnées demeurent applicables lorsque ces sociétés ont été constituées avant la promulgation de la loi n° 63-254 du 15 mars 1963 et lorsque les titres ont été souscrits avant 1er juillet 1964 et entièrement libérés avant le 1er janvier 1966.

Ces avantages sont les suivants :

1° Exonération des plus-values provenant des actions, dans la limite de l'amortissement exceptionnel de 50 % ou de 25 % pratiqué sur ces actions ou de l'amortissement correspondant aux plus-values qui avaient été réinvesties dans leur souscription en application de l'ancien article 40 du CGI (CGI, art. 40 sexies) ;

2° Exonération, sous certaines conditions, des revenus nets des actions (CGI, art. 43 bis et 216 ter).

Pour toutes précisions complémentaires sur cette question, il y aura lieu de se reporter aux BOCD 1959-II-798 (notamment § VI), 1961-II-1448 (notamment § III), 1963-II-2366 (§ III) et 1964-II-2633.

  B. REMPLOI DE CERTAINS PROFITS DE CONSTRUCTION EN ACTIONS DE SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES D'INVESTISSEMENT

15Conformément aux dispositions de l'article 238 octies du CGI, les plus-values réalisées par les entreprises relevant de l'impôt sur le revenu au titre des bénéfices industriels et commerciaux ou de l'impôt sur les sociétés, à l'occasion de la construction et de la vente d'immeubles affectés principalement à l'habitation et pour lesquels la délivrance du permis de construire, ou le dépôt de la déclaration en tenant lieu, sont antérieurs au 1er janvier 1972, peuvent bénéficier de l'exonération sous condition de remploi prévue à l'article 40 du même code lorsque ce remploi est effectué dans la souscription au capital initial ou aux augmentations de capital des sociétés immobilières d'investissement (CGI, ann. IV, art. 23 J).

  C. RÉDUCTIONS D'IMPOT SUR LE REVENU AU TITRE DES SOUSCRIPTIONS DE PARTS OU D'ACTIONS DE SII

  I. Investissements dans l'immobilier locatif

16La réduction d'impôt prévue aux articles 199 decies et 199 decies A du CGI est accordée aux personnes physiques qui, dans le cadre de la gestion de leur patrimoine personnel, souscrivent au capital ou à l'augmentation du capital des Sll (ou des SCPI) lorsque le produit de cette souscription est exclusivement destiné à financer la construction ou l'acquisition d'immeubles locatifs neufs situés en France et affectés pour les trois quarts ou, pour les souscriptions réalisées à compter du 18 septembre 1991, pour 90 % au moins de leur superficie à l'usage d'habitation.

17Pour bénéficier de l'avantage fiscal, la souscription doit être réalisée dans le cadre de la gestion du patrimoine personnel du contribuable, ce qui exclut du bénéfice de la mesure les parts figurant à l'actif de toute société ou entreprise individuelle.

Les caractéristiques de la réduction d'impôt prévue par les articles 199 decies et decies A du code précité diffèrent selon la période de réalisation des souscriptions :

1. Souscriptions de parts ou actions de SII (ou de SCPI) avant le 1er janvier 1990 (CGI, art. 199 decies).

18Pour les souscriptions réalisées entre le 1er janvier 1985 et 31 mai 1986, la réduction d'impôt au taux de 5 % ne pouvait être obtenue qu'une seule fois et elle ne pouvait être supérieure à 10 000 F ou 20 000 F selon la situation matrimoniale du contribuable.

Pour les acquisitions réalisées à compter du 1er juin 1986, la réduction d'impôt au taux de 10 % pouvait être pratiquée chaque année en cas de souscriptions successives. Toutefois, le montant total des réductions d'impôt obtenues sur la période comprise entre le 1er janvier 1985 et le 31 décembre 1989 ne pouvait dépasser 20 000 F ou 40 000 F selon la situation matrimoniale du contribuable.

Pour les souscriptions réalisées à compter du 1er janvier 1987, l'article 199 decies II du CGI prévoit qu'elles ouvrent droit à réduction d'impôt tous les ans jusqu'au 31 décembre 1989, dans la limite d'un plafond annuel de 20 000 F ou de 40 000 F selon le régime matrimonial du contribuable. Ce plafond annuel s'applique globalement aux investissements directs et aux parts de SII (oude SCPI) si le contribuable procède à ces deux types d'investissement.

Le capital souscrit doit être affecté exclusivement au financement de la construction ou de l'acquisition d'immeubles locatifs neufs situés en France (métopole et départements d'outre-mer) et affectés pour les trois quarts au moins de leur superficie à l'usage d'habitation.

L'assiette de la réduction d'impôt est égale à 75 % du prix de la souscription des parts ou actions des SII (ou des SCPI).

2. Souscriptions de parts ou actions de SII (ou de SCPI)entre le 1er janvier 1990 et le 31 décembre 1997 (CGI, art. 199 decies A).

19Pour les souscriptions réalisées entre le 1er janvier 1990 et le 31 décembre 1997, la réduction d'impôt au taux de 10 % qui ne peut être supérieure à 30 000 F ou 60 000 F selon la situation matrimoniale du contribuable est étalée sur deux années à compter de la date de souscription ; elle est appliquée la première année à raison de la moitié du plafond des dépenses ouvrant droit à réduction d'impôt et la seconde année à raison du solde ; toutefois, si l'investissement, le cas échéant après abattement de 25 % pour les titres souscrits avant le 18 septembre 1991, est inférieur à la moitié du plafond, il n'y a pas d'étalement.

20Une seule réduction d'impôt est applicable pour chacune des périodes suivantes :

- du 1er janvier 1990 au 31 décembre 1992 ;

- du 1er janvier 1993 au 31 décembre 1997.

21Pour la réduction d'impôt qui peut être pratiquée pour la période du 1er janvier 1990 au 31 décembre 1992, les modalités de calcul de celle-ci et les conditions d'affectation des logements acquis ou construits par les SII (ou les SCPI) sont différentes selon que les souscriptions ont été réalisées avant ou à compter du 18 septembre 1991 :

- souscriptions réalisées entre le 1er janvier 1990 et le 17 septembre 1991 : pour les souscriptions de cette période, le régime antérieur n'a pas été modifié. Les immeubles doivent donc être affectés pour les trois quarts de leur superficie à usage d'habitation et l'assiette de la réduction d'impôt reste égale à 75 % du montant de la souscription.

- souscriptions réalisées entre le 18 septembre 1991 et le 31 décembre 1992 : les immeubles acquis au moyen de souscriptions effectuées entre le 18 septembre 1991 et le 31 décembre 1992 à l'occasion de la création ou de l'augmentation du capital des SII (ou des SCPI), doivent être affectés pour 90 % de leur surface à usage d'habitation. La règle d'affectation pour 90 % de la superficie à usage d'habitation doit être appréciée immeuble par immeuble.

L'assiette de la réduction d'impôt est calculée sur la totalité du prix de souscription des parts ou actions dans la limite du plafond de 300 000 F ou 600 000 F.

22Pour la réduction d'impôt qui peut être pratiquée pendant la période s'étendant du 1er janvier 1993 au 31 décembre 1997, ses modalités de calcul sont identiques à celles applicables pour les souscriptions réalisées entre le 18 septembre 1991 et le 31 décembre 1992. Il en est de même pour l'affectation des logements (rapp. n° 21 ci-dessus).

23Ce dispositif de réductions d'impôt en faveur des investissements immobiliers locatifs qui comprend au surplus une série de conditions tenant notamment à la période de souscription des parts ou actions, à la date à laquelle doivent être achevés les immeubles acquis par les SII (ou les SCPI), à l'engagement de conservation des titres etc... est développé dans la documentation de base série 5 FP division B 336 à laquelle il y a lieu de se reporter.