SECTION 1 CONSTITUTION ET FONCTIONNEMENT DES SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES D'INVESTISSEMENT
5. Autres profits.
22L'exonération de l'impôt sur les sociétés ne saurait être étendue aux profits d'une autre nature qui seraient éventuellement réalisés par les sociétés immobilières d'investissement.
Ces sociétés doivent donc prendre en compte, le cas échéant, pour la détermination de leurs bénéfices imposables :
- les produits de leurs placements dont le volume excéderait les limites d'un simple fonds de roulement ;
- les plus-values provenant de la cession accidentelle d'immeubles ou de droits immobiliers (cf. 8 I 111. n° 15 ).
Il convient d'observer, au demeurant, qu'elles peuvent se prévaloir, du chef de ces dernières plus-values, du régime général des plus-values d'actif immobilisé dès lors que les immeubles cédés n'ont pas été, par hypothèse, acquis ou construits en vue de la vente, et présentent par conséquent, le caractère d'éléments de l'actif immobilisé.
23La réalisation de produits non exonérés autres que ceux définis ci-dessus ferait obstacle à l'application de l'ensemble du statut fiscal privilégié si les opérations génératrices de ces profits pouvaient être regardées comme constitutives d'une activité étrangère à l'exploitation d'immeubles locatifs en raison de leur fréquence ou de leur importance.
Mais il n'en est pas ainsi lorsque la société procède à des ventes d'immeubles, dans les conditions définies par la décision ministérielle du 22 octobre 1973 (cf. supra 8 I 111, n°s 15 à 18 ).
Si tel est le cas, la réalisation des cessions en cause n'entraîne pas l'application du régime fiscal des marchands de biens, lequel comporterait notamment la taxation, au taux plein de l'impôt sur les sociétés, des plus-values dégagées par les cessions qui seraient, au demeurant, passibles de la TVA.
Ces plus-values sont soumises au régime général des plus-values d'actif immobilisé, à savoir au cas particulier :
a. Détermination du résultat des exercices ouverts jusqu'au 31 décembre 1996.
24Les plus-values sont soumises au régime de taxation à taux réduit des plus-values à long terme, dans la mesure où elles ne sont pas désinvesties et portées, pour leur montant net d'impôt, à la réserve spéciale prévue à l'article 209 quater du CGI sur une ligne distincte intitulée « Plus-values de cessions immobilières. Décision ministérielle du 22 octobre 1973 ».
Le montant imposable de la plus-value est déterminé, au cas particulier, par différence entre le prix de vente de l'immeuble et son prix de revient, c'est-à-dire le prix brut d'acquisition ou la valeur brute d'apports avant l'amortissement.
En cas de distributions aux actionnaires de la plus-value comptablement dégagée, celle-ci reste affranchie d'impôt sur les sociétés à concurrence de la fraction correspondant aux amortissements pratiqués qui, d'autre part, est placée hors du champ du précompte et de l'avoir fiscal (cf. CGI, art. 158 quater-1° et 209 ter-1° ).
En revanche, elle donne ouverture à un complément d'impôt sur les sociétés à concurrence de la fraction inscrite au compte de réserve spéciale sous la ligne distincte visée plus haut. Les distributions correspondantes sont comprises dans un coupon distinct mis en paiement par la société distributrice ; elles ouvrent droit à un crédit d'impôt de 50 %. Il appartient à la société d'indiquer aux établissements payeurs le montant du crédit ainsi liquidé, dont l'utilisation est réservée aux actionnaires qui, compte tenu du lieu de leur domicile fiscal, ont vocation à l'avoir fiscal pour les dividendes de source française.
N'entraînant pas l'exigibilité du précompte, le désinvestissement dont il s'agit doit donner lieu à un complément d'impôt sur les sociétés destiné à porter au taux de droit commun le taux d'impôt effectivement supporté par les plus-values correspondantes. Ce complément doit être acquitté à la date normale de paiement du prochain acompte trimestriel d'impôt sur les sociétés, c'est-à-dire dans les vingt premiers jours de celui des mois de février, mai, août ou novembre qui suit immédiatement le mois de la mise en paiement du coupon assorti du crédit d'impôt ainsi liquidé spécialement.
b. Détermination du résultat des exercices ouverts à compter du 1er janvier 1997.
25L'article 2 de la loi portant mesures urgentes à caractère fiscal et financier exclut du régime fiscal des plus-values ou moins-values à long terme les plus et moins-values réalisées par les entreprises passibles de l'impôt sur les sociétés à l'occasion de la cession de l'ensemble des éléments d'actif immobilisé, à l'exception de certains titres. Cette exclusion qui concerne notamment les immeubles est commentée dans l'instruction du 2 décembre 1997 parue au BOI 4 B-1-97.
II. Retenue à la source
26L'article 139 ter du CGI exonère de la retenue à la source visée à l'article 119 bis-2 du même code les dividendes et autres produits distribués à leurs actionnaires par les sociétés immobilières d'investissement dans la mesure où ces produits proviennent des bénéfices exonérés de l'impôt sur les sociétés en application de l'article 208-3° ter du même code.
Depuis l'entrée en vigueur de la loi n° 65-566 du 12 juillet 1965, qui a limité le champ d'application de la retenue à la source sur les produits d'actions et de parts de sociétés françaises aux produits de l'espèce encaissés par des personnes n'ayant pas en France leur domicile fiscal ou leur siège, cette exonération concerne exclusivement les produits visés à l'article 139 ter qui sont encaissés par de telles personnes.
27L'exonération édictée par l'article 139 ter n'est applicable qu'aux produits des actions, c'est-à-dire non seulement aux distributions ordinaires de dividendes, mais également aux répartitions exceptionnelles faites au profit des actionnaires et qui donneraient ouverture à la retenue à la source sous le régime de droit commun. Cette définition englobe notamment les remboursements de capital qui présentent le caractère de distributions de revenus du point de vue fiscal, en vertu des articles 109 et 112 du CGI.
Demeurent donc soumis à la retenue à la source les jetons de présence et autres rémunérations éventuellement allouées à des administrateurs domiciliés hors de France.
Sur les conditions dans lesquelles les primes à la construction encaissées pour le compte des actionnaires peuvent être réparties par la société immobilière d'investissement en franchise de la retenue à la source et de l'impôt sur le revenu, cf. infra 8 I 122, n°s 4 à 9 .
III. Taxe d'apprentissage
28Les sociétés immobilières d'investissement sont passibles de la taxe d'apprentissage régie par les articles 224 et suivants du CGI.
Annexe
CODE GÉNÉRAL DES IMPÔTS
(Pour mémoire, législation applicable au 24 juin 1991)
Article 810 IV. - Les taux visés au II et III sont réduits à 0,60 % :
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b. Pour les apports imobiliers constatés dans les actes visés aux 1° et 2° du I de l'article 822, au 2° de l'article 826, au II de l'article 828, aux a et c de l'article 830 et au I de l'article 831 qui, à raison des apports mobiliers, sont exonérés ou soumis à un droit fixe.
V. Sont exonérés du droit ou de la taxe prévus au II, les apports donnant lieu au paiement de la taxe sur la valeur ajoutée et concernant des terrains à bâtir et biens assimilés mentionnés au I de l'article 691
Article 812-O A.- Sont exonérées du droit d'apport :
1° Les augmentations de capital en numéraire et les augmentations de capital résultant de la conversion d'obligations en actions ;
2° (Abrogé).
Article 830.- Sont enregistrés au droit fixe de 1 220 F les actes constatant des apports mobiliers faits : a. Aux sociétés immobilières d'investissement visées au I de l'article 33 de la loi n° 63-254 du 15 mars 1963 ou aux sociétés immobilières de gestion visées à l'article 1er du décret n° 63-683 du 13 juillet 1963 ;
.....