SOUS-SECTION 3 HYPOTHÈQUE LÉGALE ACCORDÉE PAR L'ARTICLE L. 333-11 DU CODE DE L'URBANISME
SOUS-SECTION 3
Hypothèque légale accordée par l'article L. 333-11
du Code de l'Urbanisme
1La loi n° 75-1328 du 31 décembre 1975 portant réforme de la politique foncière a institué notamment un plafond légal de densité dont le dépassement est subordonné au versement par le constructeur d'une somme représentative du droit de construire. Les dispositions réglementaires nécessaires à la mise en application de ce texte ont été fixées par le décret n° 76-276 du 29 mars 1976.
2Lorsqu'il est dû, le versement pour dépassement du plafond légal de densité est exigible en trois fractions égales :
- la première doit être acquittée dans le délai de trois mois à compter du fait générateur du versement (date de délivrance du permis de construire, date du dépôt de la déclaration préalable, date à laquelle l'autorisation de construire est réputée avoir été accordée) ;
- le deuxième, dans le délai de six mois ;
- la troisième, dans le délai de dix-huit mois à compter de la même date.
Les mêmes règles sont applicables lorsqu'un versement complémentaire est exigible, à la suite de la délivrance d'un permis modificatif.
En revanche, les sommes dues sont immédiatement exigibles dans l'hypothèse d'une construction édifiée sans autorisation ou édifiée en infraction aux obligations résultant de l'autorisation.
Par ailleurs, lorsqu'une décision définitive de la juridiction de l'expropriation rend exigible un versement complémentaire, le paiement du complément doit intervenir en même temps que le paiement de la troisième partie du versement ou, au plus tard, dans les six mois de la notification de l'avis de mise en recouvrement de ce complément
3Le défaut de paiement dans les délais impartis est sanctionné par l'application de l'indemnité de retard prévue au premier alinéa de l'article 1727 du CGI.
4Pour garantir le recouvrement, tant du versement que de l'indemnité de retard éventuellement applicable, l'article L 333-11 du Code de l'Urbanisme accorde au Trésor, à défaut d'un engagement solidaire contracté dans le délai d'un mois à compter de la date de l'autorisation de construire, par une ou plusieurs personnes physiques ou morales agréées comme caution par le comptable des Impôts, une hypothèque légale portant sur le terrain et sur les constructions 1 .
A. INSCRIPTION DE L'HYPOTHÈQUE LÉGALE
I. Époque d'inscription de l'hypothèque
5Il est à noter que la loi assortit le recouvrement du versement de sûretés (caution ou hypothèque) qui naissent et doivent être constituées avant même que celui-ci soit exigible.
Afin de conférer à ces sûretés le maximum d'efficacité, l'article *R-333-3 nouveau du Code de l'Urbanisme fait obligation à l'auteur de la demande de permis de construire, d'indiquer dans cette demande s'il entend ou non constituer la caution prévue par la loi.
La fiche-avis, transmise par la direction des Services fiscaux au receveur des Impôts chargé du recouvrement, fait mention dans son cadre I de l'intention ainsi manifestée par le redevable.
Par ailleurs, l'établissement et l'envoi de cette fiche ainsi que la délivrance du permis de construire doivent intervenir concomitamment de sorte que, normalement, le receveur doit recevoir la première avant l'expiration du délai d'un mois imparti au redevable pour constituer caution.
6Le receveur peut ainsi apprécier s'il doit recourir, en l'absence de constitution de caution, à l'inscription de l'hypothèque légale accordée au Trésor par l'article L 333-11 du Code de l'Urbanisme.
Cette dernière doit être inscrite, en règle stricte, dès l'expiration du délai d'un mois visé ci-dessus.
Cependant, lorsque le redevable a manifesté son intention de constituer caution, et afin d'éviter des inscriptions susceptibles de se révéler par la suite inopportunes, une lettre lui est adressée, lui rappelant son obligation et lui accordant un délai supplémentaire de huit jours pour régulariser sa situation.
L'octroi de ce délai de grâce ne dispense toutefois pas le receveur d'entreprendre immédiatement les démarches nécessaires à l'inscription 2 car, bien entendu, l'hypothèque ne prend rang utile que dans la mesure où son inscription intervient à une date la plus rapprochée possible de celle de la délivrance du permis de construire.
II. Désignation du constituant. Propriétaire grevé.
7Aux termes de l'article **R. 421-1 du Code de l'Urbanisme, la demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain.
Dans le premier cas, l'inscription de l'hypothèque légale du Trésor ne se heurte à aucune difficulté particulière : cette inscription est naturellement requise contre le propriétaire bénéficiaire de l'autorisation de construire sur le terrain et les constructions à y édifier, conformément tant à l'article L. 333-11 (al. 2) du Code de l'Urbanisme qu'à l'article 2133 (al. 1) du Code civil ; en application du principe de l'effet relatif des formalités de publicité foncière, le titre de ce propriétaire doit, sauf exceptions, avoir été préalablement publié ou être simultanément soumis à la formalité (décret n° 55-22 modifié du 4 janvier 1955, art. 3 ; décret n° 55-1350 également modifié du 14 octobre 1955, art. 32 et suiv.).
8Dans le second cas, la situation est de même généralement simple : l'inscription est prise contre le bénéficiaire de l'autorisation de construire titulaire d'un droit réel immobilier (droit de superficie, droit découlant d'un bail à construction...) sur ce droit et sur les constructions à édifier, en vertu de l'article L 333-1 (al. 2) précité et de l'article 2133 (al. 2) du Code civil ; sauf exceptions, si le titre du bénéficiaire n'a pas été préalablement publié, sa publicité doit être simultanément requise (mêmes références que ci-dessus).
Mais il arrive que des permis de construire soient délivrés sans présentation d'un tel titre, notamment au vu d'un simple accord du propriétaire. En pareille hypothèse, compte tenu des dispositions, d'une part. de l'article L 112-1 du Code de l'Urbanisme qui porte, dans son alinéa 1 er , que le « droit de construire est attaché à la propriété du sol ». et d'autre part, de l'article L 333-11 dont le deuxième alinéa détermine l'assiette de l'hypothèque légale du Trésor de façon impersonnelle, ce dernier jouit bien de ladite sûreté mais à l'encontre du propriétaire du terrain qui joue en quelque sorte le rôle d'une caution réelle forcée. L'inscription est alors requise, comme dans le premier cas évoqué ci-dessus, contre le propriétaire lui-même, étant observé qu'apparaissent sous les rubriques « Titre du créancier » et « Créance garantie » du bordereau, le titre et le montant de la créance du Trésor à l'encontre du véritable redevable du versement.
III. Établissement du bordereau d'inscription
9Dans tous les cas la réquisition sera formulée sur bordereau n° 3267 C dans les conditions examinées ci-avant (cf. supra C 5221 n os19 à 48 ).
10Il est toutefois précisé ci-dessous les mentions à porter à certaines rubriques de l'imprimé.
a. Titre du créancier (rubrique 6).
Il convient de porter la mention :
- l'article L 333-11 du Code de l'Urbanisme (art. 16 de la loi n° 75-1328 du 31 décembre 1975).
- et du permis de construire n° ... du ...
b. Immeuble grevé (rubrique 8).
L'hypothèque prévue par l'article L 333-11 du Code de l'Urbanisme ne porte que sur le terrain et sur les constructions qui y seront édifiées.
Le terrain y est désigné conformément aux règles posées ci-dessus [cf. 5221-39 à 41] 3 , cette désignation devant être complétée ainsi qu'il suit : « ... et les constructions qui y seront édifiées ».
c. Créance garantie (rubrique 10).
Celle-ci est à désigner ainsi qu'il suit :
1° La somme de ... F représentant le versement pour dépassement du plafond légal de densité dû à la recette des impôts de ... aux échéances :
2° L'indemnité de retard éventuellement exigible, pour mémoire 3 .
d. Précisions imposées par des dispositions particulières. Renvois (rubrique - 11).
Dans cette rubrique il y a lieu de porter le renvoi 3 de la rubrique 10 précédente qui sera ainsi explicité :
« Renvoi 3 : En application de l'article 1727 du CGI, la somme de ... F (somme mentionnée au 1° de la rubrique 10 « Créance garantie ») est à majorer, au titre de l'indemnité de retard et pour chaque échéance d'un pourcentage de 3 % pour le premier mois de retard et de 1 % pour chacun des mois suivants ».
IV. Cas particuliers
1. Ajustement des garanties par suite de l'exigibilité d'un complément de versement.
11Un ajustement des garanties est nécessaire lorsqu'un complément de versement est exigible, soit à la suite de la délivrance d'un permis de construire modificatif (cf. supra n° 2 ), soit à la suite d'une décision du juge de l'expropriation portant sur la valeur du mètre carré de terrain.
a. Complément de versement exigible en cas de délivrance d'un permis modificatif.
12Compte tenu de la règle posée ci-dessus n° 2 , il y a lieu de considérer ce complément comme une créance du Trésor distincte devant donner lieu, dans les conditions fixées ci-dessus, à l'inscription de l'hypothèque légale accordée par l'article L. 333-11 du Code de l'Urbanisme faute par le redevable d'avoir constitué caution dans le mois qui suit la délivrance du permis de construire modificatif.
b. Complément de versement exigible à la suite d'une décision du juge de l'expropriation.
13Par analogie avec les dispositions applicables au recouvrement du principal initialement exigible, l'hypothèque légale doit être inscrite si une caution n'est pas fournie dans le mois suivant la décision du juge de l'expropriation.
Toutefois les textes ne faisant que, dans cette hypothèse, obligation au redevable de faire connaître à l'Administration s'il entend ou non constituer caution, une lettre doit lui être, dans tous les cas, adressée préalablement à l'inscription de l'hypothèque, pour l'informer de l'intention du comptable de procéder à celle-ci.
14 Remarques. - Si l'exigibilité du complément de versement intervient, sans avoir donné lieu à paiement, avant que les garanties prévues par l'article L 333-11 précité aient pu matériellement être constituées, il convient d'y substituer dans les plus brefs délais l'hypothèque légale de l'article 1929 ter du CGI (cf. infra n° 22 ).
D'autre part, l'Administration estime que le versement exigible en cas de constatation d'infraction (cf. supra n° 2 ), présente le caractère d'une sanction. Dès lors, les dispositions de l'article L 333-11 nouveau du Code de l'Urbanisme (art. 16 de la loi) ne lui sont pas applicables et les comptables ne disposent, pour son recouvrement, que de l'hypothèque légale prévue à l'article 1929 ter du CGI, celle-ci devant être impérativement inscrite dès réception de la fiche-avis.
V. Substitution d'une caution à l'hypothèque légale
15Etant donné le court délai imparti aux redevables pour constituer caution, il est possible que certains d'entre eux soient amenés, en présentant tardivement ladite caution, à solliciter en contrepartie la mainlevée de l'hypothèque légale inscrite sur le terrain.
Dans cette hypothèse, les comptables des Impôts sont autorisés à accorder cette mainlevée, après, bien entendu, avoir agréé la caution et obtenu d'elle son accord exprès, pour l'abandon de la garantie que constituait l'hypothèque légale précédemment inscrite.
Cet accord fait, en effet, échec à l'application de l'article 2037 du Code civil qui prévoit que « la caution est déchargée, lorsque la subrogation aux droits, hypothèques et privilèges du créancier, ne peut plus, par le fait de ce créancier, s'opérer en faveur de la caution ».
16Toutefois la mainlevée doit être limitée au versement lui-même à l'exclusion de l'indemnité de retard éventuellement exigible dont le paiement n'est pas couvert par la solidarité des garants (banques, établissements financiers ou sociétés de caution mutuelle qui sont garants de l'achèvement de la construction).
17La mainlevée est donnée dans les conditions prévues ci-avant (cf. 5221-69 et suiv.). L'acte de mainlevée dont le modèle est donné ci-dessus (cf. 5221-86, ann. VIII) doit être convenablement adapté, les références aux avis de mise en recouvrement étant remplacées par celles du permis de construire générateur du versement et au texte ayant justifié l'inscription (cf. supra n° 10 a ).
1 Le recouvrement du versement et de l'indemnité de retard est par ailleurs garanti par le privilège du Trésor prévu à l'art. 1929-1 du CGI.
2 A fortiori, ces démarches doivent être effectuées dès la réception de la fiche lorsque le redevable a déclaré ne pas avoir l'intention de fournir caution.
3 Il est rappelé que le directeur départemental de l'Equipement doit, lorsqu'il consulte le directeur des Services fiscaux en vue d'obtenir son avis sur la valeur du mètre carré de terrain déclarée par l'auteur de la demande de permis, faire obligatoirement figurer dans sa demande d'avis les références cadastrales du terrain considéré.
Dès lors, les comptables pourraient utilement se rapprocher de leurs collègues qualifiés de la direction - en principe inspecteurs D - pour obtenir d'eux communication de ces références.