SOUS-SECTION 6 AMORTISSEMENTS DES LOGEMENTS NEUFS

  B. AMORTISSEMENT DES LOGEMENTS NEUFS DU SECTEUR LOCATIF INTERMÉDIAIRE (DISPOSITIF « PERMANENT »)

92L'article 96-I-3° de la loi de finances pour 1999 (n° 98-1266 du 30 décembre 1998) institue pour les logements situés en France, acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement à compter du 1er janvier 1999, une déduction au titre de l'amortissement égale à 8 % de leur prix d'acquisition pour les cinq premières années et à 2,5 % de ce prix pour les quatre années suivantes ¹ . Cette déduction ne s'applique que si le contribuable en fait la demande. La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

93Cet amortissement est applicable, dans les mêmes conditions :

- aux logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet, à compter du 1er janvier 1999, de la déclaration d'ouverture de chantier prévue à l'article R. 421-40 du code de l'urbanisme ;

- aux locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis à compter du 1er janvier 1999 et que le contribuable transforme en logements. Dans ce cas, la déduction au titre de l'amortissement est calculée sur le prix d'acquisition des locaux augmenté du montant des travaux de transformation. La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de ces travaux.

94Le bénéfice de la déduction est subordonné à une option qui doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Elle est irrévocable pour le logement considéré et comporte l'engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant. Cette location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit, en outre, que le loyer et les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret. La location du logement consentie dans les conditions fixées au sixième alinéa du e de l'article 31-I-1° du CGI (cf. 5 D 2222, n° 13 ) à un organisme public ou privé pour le logement à usage d'habitation principale de son personnel, à l'exclusion du propriétaire du logement, de son conjoint, de membres de son foyer fiscal ou de ses descendants et ascendants, ne fait pas obstacle au bénéfice de la déduction.

95À l'issue de la période couverte par l'engagement de location, tant que la condition de loyer prévue ci-dessus reste remplie, le propriétaire peut, par période de trois ans et pendant une durée maximale de six ans, bénéficier d'une déduction au titre de l'amortissement égale à 2,5 % du prix d'acquisition ou de revient du logement en cas de poursuite, de reconduction ou de renouvellement du bail ou, si la condition de ressources prévue ci-dessus est remplie, en cas de changement de titulaire du bail.

En cas de non respect des conditions de location ou de cession du logement, les déductions pratiquées pendant l'ensemble de la période triennale sont remises en cause dans les conditions de droit commun. À l'issue de cette période, et sous réserve que les conditions de loyer et de ressources prévues à l'article 31-I-1° e du CGI soient remplies (cf. 5 D 2222, n° 13 ), le propriétaire peut bénéficier de la déduction forfaitaire majorée au taux de 25 % qu'il y ait ou non changement de titulaire du bail.

Ces dispositions codifiées à l'article 31-I-1° g nouveau du CGI s'appliquent, dans les mêmes conditions, lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, à la condition que le porteur de parts s'engage à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de la durée de neuf ans. Si un logement dont la société est propriétaire est loué à l'un des associés ou à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d'un associé, ce dernier ne peut pas bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement.

La déduction n'est pas applicable aux revenus des immeubles ou des titres dont le droit de propriété est démembré.

Toutefois, lorsque le transfert de la propriété du bien ou des titres ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du bien ou des titres ou titulaire de leur usufruit peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du dispositif prévu au g nouveau de l'article 31-I-1° du CGI pour la période restant à courir à la date du décès.

96Lorsque l'option est exercée, la déduction des dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation visées au b du 1° du I de l'article 31 du CGI (cf. 5 D 2224, n° 41 ) n'est pas applicable mais les droits suivants sont ouverts :

- les dépenses de reconstruction et d'agrandissement ouvrent droit à une déduction, au titre de l'amortissement égale à 8 % du montant des dépenses pour les cinq premières années et à 2,5 % de ce montant pour les quatre années suivantes. Le propriétaire doit s'engager à louer le logement nu pendant une nouvelle durée de neuf ans. À l'issue de la période couverte par l'engagement de location, tant que la condition de loyer prévue ci-dessus reste remplie, le propriétaire peut, par période de trois ans et pendant une durée maximale de six ans, bénéficier d'une déduction au titre de l'amortissement égale à 2,5 % du montant des dépenses en cas de poursuite, de reconduction ou de renouvellement du bail ou, si la condition de ressources prévue est remplie, en cas de changement de titulaire du bail. En cas de non respect des conditions de location ou de cession du logement, les déductions pratiquées pendant l'ensemble de la période triennale sont remises en cause dans les conditions de droit commun. À l'issue de cette période, et sous réserve que les conditions de loyer et de ressources prévues à l'article 31-I-1° e du CGI soient remplies (cf. 5 D 2222, n° 13 ), le propriétaire peut bénéficier de la déduction forfaitaire majorée au taux de 25 %, qu'il y ait ou non changement de titulaire du bail ;

- les dépenses d'amélioration ouvrent droit à une déduction, au titre de l'amortissement, égale à 10 % du montant de la dépense pendant dix ans.

La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois d'achèvement des travaux.

Pour un même logement, le bénéfice de l'option pour la déduction au titre de l'amortissement est exclusif de celui de la réduction d'impôt prévue à l'article 199 undecies du CGI (cf. DB 5 B 337).

Remarque  : lorsque le bénéficiaire de l'une des allocations de logement prévues aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale est locataire d'un logement ouvrant droit aux dispositions définies ci-dessus, cette allocation est versée au bailleur.

97Le revenu net foncier de l'année au cours de laquelle l'un des engagements définis ci-dessus n'est pas respecté est majoré du montant des amortissements déduits. Pour son imposition, la fraction du revenu net foncier correspondant à cette majoration est divisée par le nombre d'années civiles pendant lesquelles l'amortissement a été déduit ; le résultat est ajouté au revenu global net de l'année de la rupture de l'engagement et l'impôt correspondant est égal au produit de la cotisation supplémentaire ainsi obtenue par le nombre d'années utilisé pour déterminer le quotient.

En cas d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune, cette majoration ne s'applique pas.

ANNEXE

 Mode de calcul direct des première, cinquième et vingt-cinquième annuités
d'amortissement lorsque la période d'amortissement
débute du 1er février au 1er décembre

1   Sous certaines conditions, il peut s'agir des sept ou dix années suivantes (cf. n° 95 ).