B.O.I. N° 140 du 2 août 1979
B. Extension non automatique des droits lors de l'acquisition de parties communes
25.Lors d'une acquisition de parties communes entraînant changement de l'emprise de la copropriété, le texte exclut l'automatisme de l'extension. Celle-ci n'aura lieu qu'à la diligence du syndic ou d'un créancier déclarant que le terrain acquis est libre ou est devenu libre de tous droits nés du chef de ses précédents propriétaires.
Cette exception au principe posé par l'alinéa 1 er se justifie par le fait qu'il est nécessaire d'éviter tout conflit d'intérêt entre les titulaires de droits déjà publiés, les uns, sur le terrain acquis, les autres, sur les lots ou sur l'ensemble de la copropriété : sans cette disposition, les premiers eussent couru le risque, dans un règlement du conflit sur la base des dates des formalités respectives, de se voir primés par les seconds qui auraient bénéficié d'une sorte d'enrichissement sans cause. Elle s'explique, en outre, par la circonstance que la détermination de la date de libération du bien, surtout si elle est postérieure à l'acquisition, suppose une appréciation ou une surveillance ne relevant pas du rôle du service de la publicité foncière qui n'est saisi que par le dépôt de documents à publier.
La procédure prévue est d'une grande simplicité. Si le bien est libre au jour de la mutation, il suffira de le préciser dans l'acte de vente ou dans l'acte modificatif de l'état descriptif de division. Dans le cas contraire, l'acte distinct indispensable pourra être extrêmement bref.
Toutefois, si la déclaration prévue à l'alinéa 3 se révèle inexacte à la suite de la vérification effectuée par le conservateur au vu du fichier immobilier, la formalité devra être rejetée. Les modalités d'application de la mesure sont étudiées au chapitre II ( V° infra, n os60 et suiv. ).
26.L'étude de la réforme réalisée par l'article l er de la loi du 2 janvier 1979 montre donc que celle-ci se situe essentiellement au niveau du droit de propriété et des droits qui peuvent le grever. Mais pour qu'elle fût applicable sans retrouver les obstacles antérieurs, il importait d'en tirer les conséquences en matière de publicité foncière et, tout spécialement, en ce qui touche aux privilèges, et hypothèques et à la mise en oeuvre de ces sûretés. C'est le but poursuivi par les articles 3 et 4 de la loi.
Sous-section II. - Les articles 2148-1 et 2217 du Code civil
27.L'article l er de la loi du 2 janvier 1979 institue une purge légale de tous les droits qui obèrent les fractions de quote-part amenées à quitter un lot. Mais à lui seul cet article n'aurait pas été suffisant pour assurer leur plein effet aux dispositions nouvelles dès lors que la « disparition » légale du droit hypothécaire n'entraîne pas, ipso facto, la disparition de l'inscription qui en constitue le signe matériel. Aussi convenait-il d'instituer un système qui permette au conservateur des Hypothèques de traduire la réalité juridique sans avoir à outrepasser ses pouvoirs normaux quant à l'appréciation du contenu des actes, décisions judiciaires ou bordereaux présentés à la formalité de publicité.
Il en était de même de l'extension, prévue audit article l er , des privilèges et hypothèques inscrits sur un lot d'accueil à une fraction de quote-part adjointe. Dans le droit hypothécaire traditionnel, pareille extension ne peut être publiée que par le dépôt d'un bordereau complémentaire, appuyé, le cas échéant, de la représentation d'une expédition de l'acte d'affectation correspondant.
28.L'article 2148-1 ajouté au Code civil par l'article 3 de la loi du 2 janvier 1979 pose le principe, repris en ce qui concerne les saisies par les deux alinéas nouveaux introduits dans l'article 2217 du même code par l'article 4, selon lequel, pour les besoins de leur publication, les privilèges et hypothèques (et les commandements) sont réputés ne pas grever la quote-part de parties communes afférente au lot sur lequel ils portent.
Mais le créancier inscrit (ou saisissant) conserve néanmoins son droit sur la quote-part : il est seulement précisé que la consistance de cette quote-part ne sera déterminée qu'en temps utile, c'est-à-dire au moment de la mutation dont le prix forme l'objet de la distribution.
29.Si l'alinéa 2 de l'article 71-D 2, du décret du 14 octobre 1955 avait déjà prévu que la mention de la quote-part n'avait pas à figurer dans les bordereaux d'inscription, dans les commandements pour valoir saisie, ainsi que dans les actes ou décisions à mentionner en marge d'une inscription, cette disposition ne revêtait que le caractère d'un aménagement d'ordre purement matériel, sans portée nettement précisée ni sanction, à la règle d'identification des lots de copropriété. Il ne pouvait être question, en l'absence d'une base législative qui est apportée par le nouveau texte, de considérer que la quote-part n'était pas grevée dans sa totalité par les droits dont les bordereaux ou les actes faisaient état quels que fussent les changements venant à l'affecter.
L'article 2148-1 du Code civil donne donc une toute autre dimension à l'absence d'indication de la quote-part : désormais, l'inscription prise ou le commandement publié n'aura apparemment aucun effet, à la conservation des Hypothèques, sur la quote-part de parties communes ; cependant, le droit privilégié ou hypothécaire ainsi que la saisie porteront sur la globalité du lot tel que le définit l'article l er de la loi du 10 juillet 1965, la consistance exacte de la quote-part grevée n'étant appréciée qu'au moment de la mutation entraînant distribution du prix.
On verra infra, n° 75 , qu'une modification apportée à l'article 71, dans la ligne du texte légal, tend à réputer non écrite toute indication de quote-part qui figurerait indûment dans un bordereau (ou commandement).
30.Plusieurs conséquences sont à retirer de cette disposition fondamentale.
En premier lieu, les bordereaux d'inscription, les commandements pour valoir saisie, les actes et décisions mentionnés en marge des inscriptions n'ont pas à mentionner la quote-part de parties communes ; au moment où il effectuera la formalité, le conservateur n'aura en aucun cas à tenir compte, même si, à tort, elle apparaissait effectivement dans ces documents.
Par suite, durant toute la vie de l'inscription ou la période de validité des saisies, les mouvements qui affecteront la quote-part de parties communes seront techniquement « neutres » à l'égard de l'inscription et aucune radiation partielle ou totale, aucun acte ou bordereau constatant l'extension des inscriptions et des saisies ne devra plus être exigé quand interviendront des modifications de quote-part entrant dans les prévisions de la loi du 2 janvier 1979.
De la même façon, les changements affectant les parties communes n'auront pas davantage d'effets apparents sur les inscriptions grevant soit directement des lots - ce qui est le cas le plus fréquent - soit la totalité de l'immeuble placé sous le régime de la copropriété.
31.Il n'empêche que la quote-part, dans sa consistance à tout moment, continuera d'être grevée.
La simple lecture des fiches d'immeuble générales et particulières mettra le conservateur à même de délivrer les inscriptions (ou saisies) à chaque instant en appréhendant la quote-part dans sa consistance à cet instant.
32.La réforme ainsi complétée au plan technique n'aurait pas atteint totalement son objectif si n'avaient pas été pris en compte les droits et charges nés antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi.
Sous-section III. -
Les articles 7 et 10 de la loi du 2 janvier 1979
I. - CHAMP D'APPLICATION DU TEXTE
33.En vertu de l'article 7 de la loi du 2 janvier 1979, tous les droits soumis ou admis à publicité non encore éteints visés à l'article 6-I, toutes les inscriptions de privilèges ou d'hypothèques et les saisies subsistantes à la date de l'entrée en vigueur de la loi sont soumis à ses dispositions.
Cette généralisation, voulue par le législateur en vue d'éviter une dualité de régime selon que les actes, décisions judiciaires ou bordereaux constatant ces droits auraient été publiés antérieurement ou postérieurement à la réforme a été rendue possible par la technique de l'annotation et de la mise à jour du fichier immobilier qui renferme, depuis plusieurs années, la totalité des inscriptions subsistantes et des saisies en cours.
Dès l'entrée en vigueur de la réforme, il convient de faire abstraction de l'ancienne législation et d'appliquer la loi nouvelle dans toute la mesure où elle joue de façon automatique.
En conséquence, devront, notamment, être acceptés sans difficulté, dès lors qu'ils répondront aux règles de la publicité foncière édictées par les dispositions anciennes ou nouvelles figurant actuellement aux décrets des 4 janvier et 14 octobre 1955, en particulier, à l'article 71, tous les actes modificatifs d'états descriptifs de division constatant des modifications intervenues aussi bien dans la quote-part de parties communes afférentes au lot que dans les parties communes elles-mêmes.
De même, aucun problème ne doit, en principe, être rencontré dans la lecture du fichier pour la délivrance des formalités antérieures à l'entrée en vigueur de la loi.
Deux précisions doivent, toutefois, être apportées :
- d'une part, il arrivera que l'on ait à révéler des formalités qui eussent été évitées si la loi nouvelle avait existé en leur temps. Cette circonstance est parfaitement normale et le conservateur doit, bien entendu, comprendre dans ses états toutes les formalités de l'espèce ;
- d'autre part, il pourra se produire qu'en relevant les formalités relatives à une ancienne partie commune cédée avec changement d'emprise, on trouve reportées sur la fiche de ce bien des inscriptions dont des lots de copropriété font l'objet. Le cas devrait être exceptionnel et, presque toujours, le service se rendra compte que ces inscriptions, provenant d'une copropriété, sont rétroactivement « effacées » par la loi nouvelle en tant qu'elles grevaient le bien en cause. S'il advenait que de telles inscriptions fussent indûment comprises dans un état, le conservateur devrait, bien entendu, les en retrancher sur simple demande du requérant.
34.Il est à peine besoin de souligner, en revanche, que, chaque fois que la loi et le décret de 1979 imposent une formalité, ces textes ne s'appliquent avec toutes leurs conséquences qu'à condition que cette formalité soit accomplie. Ainsi, dans le cas où une copropriété s'est accrue d'un terrain avant l'entrée en vigueur de la loi, l'article 7 autorise le syndic ou un créancier à souscrire la déclaration prévue au troisième alinéa de l'article 6-I de la loi du 10 juillet 1965, mais ce terrain, même vierge, n'est pas grevé des inscriptions dont les lots sont l'objet tant qu'une telle déclaration n'a pas été effectivement publiée.
II. ENTRÉE EN VIGUEUR
35.L'entrée en vigueur de la loi a été fixée par l'article 10 au plus tard au premier jour du septième mois suivant sa publication, c'est-à-dire au l er août 1979, mais elle pouvait se situer au premier jour du deuxième mois suivant la publication du décret pris pour son application.
Cette publication étant intervenue le 23 mai 1979 au journal officiel, la réforme est entrée en vigueur le l er juillet 1979.