B.O.I. N° 1 du 9 JANVIER 2006
CHAPITRE 3 :
MODALITÉS D'IMPUTATION DE LA RÉDUCTION D'IMPÔT
A. FAIT GÉNÉRATEUR
163. Acquisition ou construction d'un logement. Le fait générateur de la réduction d'impôt est constitué par la date d'achèvement des travaux de construction ou de l'acte d'acquisition du logement (et non par le paiement du prix de celui-ci).
La réduction est accordée pour la première fois au titre de l'année d'achèvement ou d'acquisition si celle-ci est postérieure. Ainsi, pour un logement acheté clés en mains, il convient de retenir l'année de l'acte d'acquisition. En revanche, pour un logement acquis en l'état futur d'achèvement, il convient de retenir l'année d'achèvement des travaux de construction de ce logement et non celle de l'acquisition.
164. Notion d'achèvement . Pour déterminer la date d'achèvement du logement ouvrant droit à réduction d'impôt, il convient de se référer aux conditions d'application de l'exonération temporaire de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les diverses catégories de constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction, exposées dans la DB 6 C 1322 .
Selon une jurisprudence constante du Conseil d'État, un logement est considéré comme achevé, lorsque l'état d'avancement des travaux en permet une utilisation effective, c'est-à-dire lorsque les locaux sont habitables. Tel est le cas, notamment, lorsque le gros oeuvre, la maçonnerie, la couverture, les sols et les plâtres intérieurs sont terminés et les portes extérieures et fenêtres posées, alors même que certains aménagements d'importance secondaire et ne faisant pas obstacle à l'installation de l'occupant resteraient à effectuer (exemple : pose de papiers peints ou de moquette). Dans les immeubles collectifs, l'état d'avancement des travaux s'apprécie distinctement pour chaque appartement et non globalement à la date d'achèvement des parties communes.
165. Souscription de parts ou actions . La réduction d'impôt est accordée pour la première fois au titre de l'année de souscription des parts ou actions. Elle est pratiquée sur l'impôt correspondant aux revenus de l'année de souscription des parts et des quatre années suivantes.
166. Réalisation de travaux de réhabilitation. Le fait générateur de la réduction d'impôt est constitué par la date d'achèvement des travaux (art. 101 de la loi n° 2005-157 du 23 février 2005 relative au développement des territoires ruraux). La réduction d'impôt est pratiquée sur l'impôt correspondant aux revenus de l'année d'achèvement et des quatre années suivantes.
B. MODALITÉS D'IMPUTATION
167. Imputation. Conformément aux dispositions de l'article 197-I-5 du CGI, la réduction d'impôt s'impute uniquement sur l'impôt sur le revenu calculé par application du barème progressif, après application éventuelle de la décote et avant imputation, le cas échéant, des crédits d'impôt et des prélèvements ou retenues non libératoires.
En cas d'imposition d'après le taux effectif, la réduction d'impôt de l'article 199 undecies A du CGI, comme les autres réductions d'impôt, s'impute sur la cotisation exigible résultant de l'application du taux effectif aux seuls revenus de source française.
168. Non restitution . Lorsque l'impôt dû par le contribuable est inférieur au montant de la réduction d'impôt à laquelle ce dernier pourrait prétendre, l'excédent ne peut donner lieu ni à remboursement ni à report.
C. NON-CUMUL AVEC D'AUTRES AVANTAGES FISCAUX
169.Quand un contribuable bénéficie de la réduction d'impôt instituée par l'article 199 undecies A, les investissements y ouvrant droit sont exclus du bénéfice des avantages fiscaux suivants :
- déduction forfaitaire majorée dont bénéficient les propriétaires d'un logement ancien qu'ils affectent à la location en respectant des plafonds de loyers et de ressources des locataires (CGI, art. 31-I-1°-e, 4 ème alinéa) ;
- déduction au titre de l'amortissement des logements neufs donnés en location (CGI, art. 31-I-1°-f, g et h) ;
- imputation des déficits fonciers sur le revenu global pour un même logement ou une même souscription de titres (CGI, Art. 156-I-3°) ;
- placement sur un plan d'épargne en action (CGI, art.163 quinquies D-II-2) ;
- déduction en faveur des créateurs d'entreprise (CGI, art. 163 octodecies A) ;
- réduction d'impôt au titre de souscriptions au capital de sociétés non cotées remplissant certaines conditions (CGI, art. 199 terdecies-0A) ;
- déduction en faveur des investissements réalisés outre-mer (CGI, art. 217 undecies) ;
- exonération de droits de mutation à titre gratuit (CGI, art. 793-2-4° et 5°) ;
- abattement sur l'assiette du droit de vente dont bénéficie, sous certaines conditions, la première cession d'un immeuble acquis neuf et affecté pendant cinq ans à l'habitation principale (CGI, art. 1055 bis).
TITRE 3 :
OBLIGATIONS DES CONTRIBUABLES ET DES SOCIÉTÉS DONT LES TITRES OUVRENT DROIT À RÉDUCTION D'IMPÔT
170.L'article 46 AG quaterdecies de l'annexe III au CGI modifié par le décret n° 2004-523 du 10 juin 2004 fixe les obligations déclaratives particulières des contribuables et des entreprises qui souhaitent bénéficier des dispositions de l'article 199 undecies A du CGI.
A. OBLIGATIONS INCOMBANT À L'ENSEMBLE DES CONTRIBUABLES
171.Le V de l'article 46 AG quaterdecies de l'annexe III au CGI prévoit que, pour bénéficier de l'avantage fiscal prévu à l'article 199 undecies A du CGI, les contribuables sont tenus de joindre à la déclaration de revenus n° 2042 de chacune des années ouvrant droit au bénéfice de la réduction d'impôt une note annexe établie sur un imprimé fourni par l'administration et comportant, selon la nature des investissements et le taux qui leur est applicable, les modalités de calcul de la réduction d'impôt.
B. OBLIGATIONS INCOMBANT AUX ACQUÉREURS OU CONSTRUCTEURS DE LOGEMENTS
172.Le bénéfice de la réduction est subordonné au fait que les contribuables s'engagent à utiliser le logement à titre d'habitation principale ou à le louer nu à usage d'habitation principale.
1. Logements utilisés à titre d'habitation principale par le propriétaire
173.Lorsque le logement neuf est destiné à devenir l'habitation principale du contribuable, ce dernier doit joindre à la déclaration des revenus de l'année au titre de laquelle la réduction est demandée :
1. L'engagement d'affecter le logement neuf à son habitation principale dès l'achèvement ou l'acquisition si elle est postérieure et à conserver cette affectation pendant cinq ans à compter de cette date. Cet engagement, fait sur papier libre, comporte les éléments suivants :
a) l'identité et l'adresse du contribuable ;
b) l'adresse et la surface habitable du logement concerné ;
c) le prix de revient ou le prix d'acquisition du logement accompagné des justificatifs ;
d) la date d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle postérieure .
2. Une copie de la notification de l'arrêté délivrant le permis de construire, lorsqu'il s'agit d'un logement que le contribuable fait construire.
Un modèle d'engagement est joint en annexe I à la présente instruction.
174.Pour le bénéfice de la majoration du taux de la réduction d'impôt prévue en cas de réalisation dans les logements de dépenses d'équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable, les contribuables doivent également joindre à leur déclaration de revenus :
- soit une attestation du constructeur, du vendeur ou de l'entreprise ayant procédé à l'installation de ces équipements et comportant l'adresse de réalisation des travaux et la désignation de ces équipements ;
- soit une facture de ces dépenses d'équipements comportant, outre les mentions prévues à l'article 289 du CGI, l'adresse de réalisation des travaux, leur nature, la désignation et le montant de ces dépenses (CGI, ann. III, art 46 AG quaterdecies).
2. Logements loués nus à usage d'habitation principale du locataire
175.Lorsque le logement neuf est destiné à être loué à usage d'habitation principale du locataire, le propriétaire bailleur du logement doit joindre à la déclaration des revenus de l'année au titre de laquelle la réduction est demandée :
1. L'engagement de louer le logement non meublé, dans les six mois de l'achèvement ou de l'acquisition si elle est postérieure, à usage de résidence principale d'un locataire pendant cinq ans. Cette durée est portée à six ans lorsque la location est consentie dans le secteur intermédiaire. Cet engagement, fait sur papier libre, comporte les éléments suivants :
a) l'identité et l'adresse du contribuable ;
b) l'adresse et la surface habitable du logement concerné ;
c) le prix de revient ou le prix d'acquisition du logement accompagné des justificatifs ;
d) la date d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle postérieure.
Lorsque le bien est loué à un organisme public ou privé pour le logement à usage d'habitation principale de son personnel, doivent également figurer le nom du sous-locataire et les nom et adresse de son employeur. Il en est de même en cas de changement de locataire ou de sous-locataire pendant la durée d'engagement.
Un modèle d'engagement est joint en annexe II à la présente instruction.
2. Une copie de la notification de l'arrêté délivrant le permis de construire, lorsqu'il s'agit d'un logement que le contribuable fait construire.
3. Une copie du bail.
4. Une copie de l'avis d'imposition ou de non-imposition du locataire ou du sous-locataire afférent aux revenus de l'année précédant celle de la conclusion du bail ou, à défaut, de l'année antérieure, lorsque la location est consentie dans le secteur intermédiaire.
176.Pour le bénéfice de la majoration du taux de la réduction d'impôt prévue en cas de réalisation dans les logements de dépenses d'équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable, les contribuables doivent également joindre à leur déclaration de revenus, les documents mentionnés au n° 175 . .
177.Si un bail n'est pas signé à la date de souscription de la déclaration susvisée, les documents énumérés aux 1, 3 et 4 du n° 176. sont joints à la déclaration de l'année au cours de laquelle le bail est signé. Il en est de même en cas de changement de locataire ou de sous-locataire pendant la durée de l'engagement.
178.Si l'investissement est réalisé par un enfant à charge, l'engagement signé par son représentant légal doit être joint à la déclaration du contribuable.
C. OBLIGATIONS INCOMBANT AUX CONTRIBUABLES REALISANT DES TRAVAUX DE REHABILITATION
179.Lorsque le logement réhabilité est destiné à devenir l'habitation principale du contribuable ou qu'il est destiné à être loué à usage d'habitation principale d'un locataire, le propriétaire du logement doit joindre à la déclaration des revenus de l'année au titre de laquelle la réduction d'impôt est demandée :
1. L'engagement d'affecter le logement réhabilité à son habitation principale pendant cinq ans, ou l'engagement de louer le logement nu dans les six mois qui suivent l'achèvement des travaux à usage de résidence principale d'un locataire pendant cinq ans. Cet engagement souscrit sur papier libre comporte les éléments suivants :
a) l'identité et l'adresse du contribuable ;
b) l'adresse et la surface habitable du logement concerné ;
c) le prix de revient ou le prix d'acquisition du logement accompagné des justificatifs ;
d) la date d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure ;
e) la date d'achèvement des travaux de réhabilitation.
2. La copie des factures des entreprises ayant réalisé les travaux qui précisent, outre les mentions prévues à l'article 289 du code général des impôts, l'adresse de réalisation des travaux, leur nature et leur montant.
3. Une copie du bail, lorsque le logement est donné en location à titre d'habitation principale.
180.Pour le bénéfice de la majoration du taux de la réduction d'impôt prévue en cas de réalisation dans les logements de dépenses d'équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable, les contribuables doivent également joindre à leur déclaration de revenus, les documents mentionnés au n° 175 . .
181.Lorsque le bien est loué à un organisme public ou privé pour le logement à usage d'habitation principale de son personnel, doivent également figurer le nom du sous-locataire et les nom et adresse de son employeur. Il en est de même en cas de changement de locataire ou de sous-locataire pendant la durée de l'engagement de location.
182.Si un bail n'est pas signé à la date de souscription de la déclaration susvisée, les documents énumérés aux 1 et 3 du n° 180. sont joints à la déclaration de l'année au cours de laquelle le bail est signé. Il en est de même en cas de changement de locataire ou de sous-locataire pendant la durée de l'engagement.
D. OBLIGATIONS INCOMBANT AUX SOUSCRIPTEURS D'ACTIONS OU DE PARTS DE SOCIÉTÉS
1. Obligations incombant aux souscripteurs d'actions ou de parts de sociétés dont l'objet réel est exclusivement de construire des logements neufs y compris certaines SCPI
a) Engagement des souscripteurs
183. Souscripteurs d'actions ou de parts de sociétés dont l'objet réel est exclusivement de construire des logements neufs . Les souscripteurs au capital ou à l'augmentation de capital de certaines sociétés dont l'objet exclusif est la construction de logements neufs outre-mer à usage d'habitation principale des locataires doivent s'engager à conserver les parts ou actions pendant cinq ans au moins (six ans dans le cas de sociétés réalisant des investissements dans le secteur locatif intermédiaire) à compter de la date d'achèvement des immeubles.
Ce délai court à compter de la date d'achèvement de la totalité des immeubles construits au moyen de chaque souscription annuelle.
184. Souscripteurs au capital de SCPI. Les souscripteurs doivent s'engager à conserver les parts pendant cinq ans au moins (six ans dans le cas de sociétés réalisant des investissements dans le secteur locatif intermédiaire) à compter de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Ces délais ne sont pas remis en cause lors des fusions de SCPI. La durée de location des immeubles détenus par la société issue de la fusion est déterminée à partir de la date de départ de la période couverte par l'engagement initial pris par la société absorbée.
En vertu des mêmes principes, la période de conservation des parts par l'associé est déterminée en tenant compte du temps écoulé entre la date de départ de la période couverte par l'engagement pris par l'associé de la société absorbée et celle de la cession des parts de la société issue de la fusion.
b) Justificatifs à produire
185.Les souscripteurs de titres ouvrant droit à réduction doivent annexer à leur déclaration de revenus de l'année au titre de laquelle la réduction est demandée :
- un engagement de conserver les titres pendant la période requise ;
- l'attestation fournie par la société mentionnée au n° 188 .
Des modèles d'engagement et d'attestation sont joints en annexe III.
186.Pendant la durée de leur engagement, les souscripteurs des titres doivent joindre à chacune de leurs déclarations de revenus annuels un exemplaire de l'état individuel fourni par les sociétés civiles immobilières.
c) Conservation des titres
187.Les actions et parts souscrites pour lesquelles la réduction d'impôt est demandée doivent être déposées dans un compte ouvert au nom du contribuable par la société dans les trente jours suivant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus.