CHAPITRE 2 TRAVAUX D'ÉVALUATION
CHAPITRE 2
TRAVAUX D'ÉVALUATION
1Les travaux d'évaluation des propriétés non bâties consistent dans la fixation de tarifs communaux par nature de culture ou de propriété et par classe.
2La définition de ces travaux conduit à exposer ci-après :
- les règles d'évaluation applicables pour la détermination des tarifs en distinguant, à cet égard, les règles générales et les règles propres à certaines natures de culture particulières ;
- les mesures destinées à assurer l'harmonisation des tarifs communaux ;
- la procédure suivie pour l'élaboration de ces tarifs.
SECTION 1
Méthodes d'évaluation applicables pour la détermination des tarifs communaux
1La valeur locative des propriétés non bâties servant de base à la taxe foncière résulte, dans chaque commune, de tarifs fixés par nature de culture ou de propriété et éventuellement, par classe.
2Ces tarifs d'évaluation sont établis conformément aux règles tracées par l'instruction ministérielle du 31 décembre 1908.
3Leur détermination obéit en conséquence :
- soit aux règles générales énoncées pour l'ensemble des natures de culture ;
- soit aux règles spéciales prévues pour certaines d'entre elles.
SOUS-SECTION 1
Règles d'évaluation générales
1Dans chaque commune, il est établi un tarif des évaluations présentant la valeur locative moyenne par hectare pour chacune des classes que comprennent les groupes de natures de culture divisés en plusieurs classes et pour chacun des groupes non subdivisés en classes.
2En principe, cette valeur locative est déduite des données fournies par les actes de location concernant les propriétés situées dans la commune ou, en cas d'insuffisance de ces actes, par des actes de location concernant des immeubles de même nature situés dans les communes voisines.
À défaut d'actes de location normaux en nombre suffisant, la valeur locative est suivant le cas, déterminée :
- par comparaison ;
- par application d'un taux d'intérêt à la valeur vénale ;
- par appréciation directe 1 .
3La formation du tarif constitue la partie la plus délicate de l'évaluation. Le représentant de l'Administration doit y apporter toute son attention et opérer avec beaucoup de tact, de manière à amener, autant que possible, la Commission communale à adopter des moyennes qui ne puissent mériter aucun reproche d'exagération.
1. Évaluation à l'aide des actes de location.
4À l'égard des natures de culture pour lesquelles il existe généralement des actes de location dans la région, le représentant de l'Administration et la Commission communale trouvent dans les baux et les déclarations de location verbale les éléments d'information dont il peut le plus souvent être fait usage pour l'évaluation.
5Lorsque les baux à ferme font défaut ou qu'ils sont en nombre insuffisant, on utilise des baux à portion de fruits s'il en existe. À cet effet, on détermine la valeur brute des produits que retirent annuellement les propriétaires des domaines faisant l'objet de baux à colonat partiaire et on considère les résultats obtenus comme des prix de fermage auxquels sont appliquées, s'il y a lieu, les modifications visées au n° 16 ainsi que la déduction de la rémunération de l'activité personnelle du propriétaire. Le représentant de l'Administration et la Commission communale apprécient, en outre, s'il ne convient pas de diminuer, dans une certaine mesure, le réultat obtenu en considération du fait que le loyer payé par un fermier pour la même exploitation serait vraisemblablement, par suite de son caractère forfaitaire excluant tout aléa pour le propriétaire. inférieur au montant de l'estimation déterminée dans les conditions ci-dessus.
6Étant donné qu'il doit être fait état, dans les travaux de révision, de la valeur locative actuelle et normale des propriétés, l'agent chargé de l'évaluation a soin, avant de déterminer les éléments du tarif en fonction du prix des baux, d'examiner si ces prix correspondent exactement à la situation présente, autrement dit, s'ils pourraient être maintenus au cas où l'on procéderait actuellement au renouvellement des actes. Il fait, par contre, abstraction des circonstances extraordinaires ou passagères dont l'influence sur le cours des loyers serait accidentelle.
7L'évaluateur tient compte, par ailleurs, des circonstances de fait de nature à justifier une augmentation ou une diminution de la valeur locative résultant des actes. En particulier, quand il se trouve en présence de chasses gardées dont l'aménagement a pour effet d'entraîner une diminution du prix de location des terres sur lesquelles elles s'étendent, les données du bail ne sauraient être retenues ; seul est à considérer le loyer normal que le propriétaire pourrait légitimement retirer de ses biens si la chasse n'existait pas. Il ne fait intervenir, pour la formation du tarif des évaluations, ni les redevances payées par le locataire du droit de chasse dont la quotité est sujette à de grandes et fréquentes fluctuations - sauf dans le cas particulier des bois, landes, étangs et terres principalement utilisées à la chasse lorsque ces propriétés font l'objet d'un bail de chasse (cf. B 212. n° 24 ) - ni, par voie de conséquence, les dommages que le gibier peut, dans certains cas, causer aux récoltes.
8D'autre part, lorsqu'un bail comporte des séries de prix s'appliquant à diverses périodes de sa durée et qu'il a, du reste, été conclu dans des conditions normales, seul est retenu le prix stipulé dans l'acte pour la période en cours au moment de l'évaluation. Dans le cas où ce prix ne correspondrait pas à la valeur locative réelle actuelle de la propriété. le bail ne serait retenu qu'à titre d'élément d'appréciation.
9Enfin, lorsque les actes de location retenus s'appliquent à des corps de ferme ou à des groupes de parcelles de natures et de classes différentes, le représentant de l'Administration et la Commission communale apprécient, d'après la valeur relative des fonds de chaque classe et de chaque groupe de natures de culture, l'estimation moyenne à l'hectare que peuvent comporter des propriétés de chacune de ces catégories.
10Sous le bénéfice des règles générales qui précédent, les actes de location en cours à la date de la revision font l'objet :
- d'un contrôle destiné à vérifier la normalité des baux et à exclure ceux d'entre eux qui seraient anormaux ;
- d'une conversion ayant pour objet de déterminer le prix de fermage, dans le cas des baux stipulés payables à parité du cours d'une ou plusieurs denrées agricoles de référence :
- d'un abattement pour tenir compte de la valeur locative des bâtiments :
- de corrections diverses destinées à tenir compte des conditions particulières du contrat.
a. Vérification de la normalité des baux : rejet des baux anormaux.
11En principe, tous les actes de location en cours au moment de l'évaluation doivent être retenus. Il est cependant fait exception de ceux qui présentent un caractère anormal soit par suite des clauses spéciales qui y sont insérées, soit par suite de circonstances de fait nettement établies.
12Sont, notamment, rejetés comme anormaux des baux, régis ou non par le statut du fermage, qui sont conclus spécialement en raison des convenances personnelles des parties : locations de faveur entre parents, locations consenties à titre précaire ou en raison des services rendus au propriétaire, baux minorés en raison d'une collusion d'intérêts entre le bailleur et le preneur, baux pour lesquels le pur agrément du preneur constitue le mobile principal de la location (par exemple, corps de ferme ou propriété ordinaire loués principalement en vue de la chasse), baux concernant des propriétés mixtes à l'égard desquelles, en raison de l'importance des bâtiments. tant agricoles que d'habitation, il n'est pas possible de dégager avec certitude la part du prix de fermage afférente aux seules propriétés non bâties.
b. Conversion en argent du prix des baux stipulés payables à parité du cours des denrées agricoles 2 .
13Si le prix du bail est stipulé payable à parité du cours d'une ou plusieurs denrées agricoles de référence, il est procédé a la conversion en argent de ce prix.
14Le cours des denrées à appliquer, à cet effet, aux quantités stipulées dans le bail est le prix retenu pour le calcul des fermages venant à échéance annuelle à la date de référence de l'évaluation.
Pour les denrées dont le prix est fixé pour un an (blé, orge, maïs, betterave industrielle, seigle. riz et tabac). on retient le cours en vigueur au jour de l'échéance, lequel est fixé, conformément aux dispositions des articles R* 411-5 à R* 411-7 du Code rural, en ce qui concerne le blé, par un arrêté ministériel et pour les autres denrées, par un arrêté préfectoral.
Pour les denrées à cours variable. on applique le cours moyen d'échéance à échéance. Ce cours moyen est fixé par l'arrêté préfectoral susvisé.
c. Abattement pour tenir compte de la valeur locative des bâtiments 3 .
15Du prix des fermages résultant des actes de location, il y a lieu de déduire, pour obtenir la valeur locative des terrains nus, la quote-part représentant la valeur locative des bâtiments qui s'y trouve en général comprise 4 .
Cette quote-part est forfaitairement fixée par l'Administration à un pourcentage du prix de fermage déterminé en s'inspirant des indications données en la matière par les arrêtés préfectoraux visés au n° 14 5 .
Lorsque les conditions locales s'y prêtent, il n'est déterminé qu'un seul taux d'abattement applicable dans la totalité des communes de la région agricole. Mais, si une région présente des aspects différents, par exemple une partie plus spécialement affectée à la culture des céréales et une autre à vocation herbagère assez marquée, il peut en être tenu compte en fixant des taux distincts appréciés d'après la consistance des bâtiments strictement nécessaires dans chacun des systèmes de culture considéré.
d. Corrections à apporter au prix du bail pour tenir compte des conditions particulières du contrat 6 .
16Pour dégager la valeur locative réelle du prix de fermage, il est parfois nécessaire de faire subir à ce prix des modifications diverses suivant les conditions du contrat.
Toutes les charges incombant de droit au propriétaire doivent être ajoutées au prix du bail lorsque, par l'effet de la convention, elles sont imposées au preneur. Parmi les charges susceptibles d'être ainsi ajoutées au prix des baux, on citera notamment :
- la taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties 7 ;
- l'assurance des bâtiments ;
- les frais de curage des fossés ;
- la part que le bailleur s'est réservée dans le croît des animaux ;
- la valeur des labours, charrois et autres travaux que le preneur s'engage à faire pour le bailleur sur les terres que celui-ci possède en dehors des biens loués ;
- les deniers d'entrée, coups de chapeau, pots-de-vin, etc.
Par contre, on déduit du prix brut des actes la valeur des éléments étrangers à la rente du sol, et notamment :
- l'intérêt des cheptels, calculé en appliquant à leur valeur en capital le taux d'intérêt qui a cours au moment de l'évaluation ;
- la valeur locative des objets mobiliers compris dans les actes ;
- l'annuité d'amortissement de certains frais de premier établissement engagés par le propriétaire tels que :
• les frais de plantation et de remplacement, de mise en état de production, de culture pendant les années d'improductivité, etc., en ce qui concerne les vignes, les vergers, les terres et prés plantés.
• les dépenses pour assainissement viabilité, etc. en ce qui touche toutes les propriétés en général.
Enfin, les évaluations ne devant porter que sur les immeubles situés dans la commune, les portions de fermage afférentes aux extensions des propriétés sur le territoire d'autres communes que celles où l'on opère sont retranchées de la valeur locative globale précédente.
2. Évaluation par comparaison.
17En ce qui concerne les natures de culture pour lesquelles l'exploitation en faire-valoir direct constitue la règle générale, ou qui sont louées à des conditions de prix anormales, la valeur locative cadastrale par hectare est déterminée par comparaison avec celle qui a été déduite des actes de location pour les autres natures de culture, soit dans la commune, soit dans les communes voisines appartenant à la même région agricole 8 .
À cette fin, le représentant de l'Administration et la Commission communale des impôts directs apprécient aussi exactement que possible le rapport existant entre le produit net moyen des propriétés prises comme termes de comparaison et celui des natures de culture à évaluer, puis ils fixent pour ces dernières, des valeurs locatives cadastrales moyennes proportionnelles à celles qui ont été adoptées pour les premières propriétés.
1 Instruction ministérielle du 31 décembre 1908, art. 21.
2 Si le fermage est payable en nature la rémunération en espèces du bailleur doit être appréciée dans les mêmes conditions que celle du producteur ordinaire. Cette particularité s'applique, notamment, pour le blé et les céréales secondaires.
3 Pour ce calcul de l'abattement, il doit être tenu compte seulement des bâtiments indispensables à l'exploitation des terres louées. Au surplus, les bâtiments en cause ne comportant pas habituellement un revenu distinct et indépendant de celui des terrains de l'exploitation agricole, l'abattement à opérer doit, dans la généralité des cas, correspondre uniquement aux frais d'entretien, de réparation et d'amortissement de ces bâtiments considérés dans leur état actuel.
4 Il peut arriver exceptionnellement que des exploitations agricoles soient louées expressément sans bâtiments, ou encore, que le prix de fermage des bâtiments fasse l'objet d'un bail distinct. En pareille hypothèse, à moins que les actes de location ne présentent un caractère anormal, le prix de fermage des terres est retenu intégralement.
5 Si l'arrêté préfectoral ne contient aucune indication particulière au sujet de la valeur locative des bâtiments, la quote-part de fermage afférente à ces derniers est fixée par référence aux dispositions en vigueur dans les départements voisins.
6 Voir instruction ministérielle du 31 décembre 1908, art. 39.
7 Il est précisé toutefois que pour les biens faisant l'objet d'un contrat de fermage, une partie de la taxe foncière sur les propriétés non bâties est normalement à la charge du fermier (voir ci-après B 34, n° 19 , renvoi).
8 Voir instruction ministérielle du 31 décembre 1908, art. 23.