SOUS-SECTION 8 PREMIÈRE TRANSMISSION À TITRE GRATUIT D'UN IMMEUBLE ACQUIS NEUF ENTRE LE 1ER AOÛT ET LE 31 DÉCEMBRE 1995
3. Cas particuliers des donations portant sur la seule nue-propriété de l'immeuble.
11Il est admis que la donation de la seule nue-propriété de l'immeuble bénéficie du régime de faveur à la condition que l'usufruitier prenne dans l'acte de donation conjointement avec le nu-propriétaire l'engagement de ne pas affecter l'immeuble à un autre usage que l'habitation.
B. PORTÉE DE L'EXONÉRATION
12L'article 793-2-5° du CGI exonère de droits la première mutation à titre gratuit des immeubles répondant aux conditions exposées ci-avant.
Cependant, en application des dispositions du II de l'article 23 de la loi de finances rectificative pour 1995 du 4 août 1995, codifié à l'article 793 ter du code précité, cette exonération est plafonnée à 300 000 F par part reçue par chacun des donataires, héritiers ou légataires.
Ce plafond spécifique se cumule avec les abattements de droit commun. Toutefois, le montant de l'exonération est calculé sur la valeur de l'immeuble ou de la quote-part revenant au bénéficiaire de la mutation, avant application des abattements. Seule la fraction taxable desdits biens bénéficiera éventuellement des abattements de droit commun, si ceux-ci n'ont pas déjà été utilisés.
Pour l'application du plafonnement de 300 000 F, il est tenu compte de l'ensemble des transmissions à titre gratuit consenties par une même personne à un même bénéficiaire, en vertu des dispositions prévues aux 4°, 5° et 6° du 2 de l'article 793 du CGI.
Il s'agit donc d'un plafond commun à l'ensemble des dispositifs d'exonération de droits de mutation à titre gratuit applicable à la première transmission des acquisitions d'immeubles concernés.
Ainsi, lorsqu'une personne transmet plusieurs immeubles acquis dans les conditions ouvrant droit à l'une des exonérations prévues aux 4°, 5° et 6° du 2 de l'article 793 du CGI, l'abattement est limité globalement à 300 000 F pour chaque bénéficiaire, à raison des transmissions qui lui sont consenties par la même personne.
Dès lors, quels que soient le nombre de mutations consenties entre les mêmes personnes et la valeur des biens transmis, l'avantage est limité à 300 000 F.
En revanche, lorsque les biens sont transmis à des personnes différentes, chaque bénéficiaire dispose d'un abattement de 300 000 F. De même, une même personne peut bénéficier de plusieurs abattements au titre de biens qui lui sont transmis par des personnes différentes.
Enfin, lorsque la transmission porte sur une quote-part indivise ou sur un démembrement de propriété d'un immeuble, l'exonération de 300 000 F s'applique sur le montant de la quote-part indivise ou sur la valeur du droit démembré revenant à chaque bénéficiaire.
I. La règle du non-rappel des donations passées depuis plus de 10 ans est applicable
13Conformément à l'article 784 du CGI, le seuil de 300 000 F est déterminé en fonction de toutes les donations antérieures de constructions ayant bénéficié d'une exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit prévue au 4°, 5° et 6° du 2 de l'article 793 du code précité à l'exception de celles passées depuis plus de dix ans au jour de la nouvelle mutation à titre gratuit. Bien entendu, « l'abattement » est applicable une seule fois par bénéficiaire au cours d'une période de dix années.
II. Sort des dettes contractées pour l'achat de biens exonérés
14Les dispositions du premier alinéa de l'article 769 du CGI sont applicables (cf. DB 7 G 2321 ). Les dettes à la charge du défunt, qui ont été contractées pour l'achat de biens compris dans la succession et exonérés de droits de mutation par décès ou dans l'intérêt de tels biens, sont imputées en priorité sur la valeur desdits biens. Dès lors, lorsqu'un bien n'est assujetti aux droits de mutation à titre gratuit que pour une fraction de sa valeur, le passif afférent à ce bien est déductible de l'actif héréditaire dans la même proportion.
III. Forfait mobilier
15À défaut de vente publique ou d'inventaire répondant aux conditions prévues à l'article 764-I du CGI, la valeur imposable des meubles meublants est déterminée par la déclaration détaillée et estimative des parties qui ne peut être inférieure à 5 % de la valeur des autres biens de la succession.
Le forfait se calcule sur l'ensemble des valeurs mobilières, autres que les meubles meublants, et immobilières composant l'actif héréditaire et avant déduction du passif.
Conformément au principe général, il n'est pas tenu compte, pour la détermination de ce forfait, des biens exonérés de droits soit totalement, soit, en cas d'exonération partielle, à concurrence de la partie exonérée (DB 7 G 2312, n° 19 ). Cette exclusion vaut donc pour l'exonération instituée par le présent dispositif.
C. OBLIGATIONS DES PARTIES
16Le décret n° 96-280 du 27 mars 1996 pris pour l'application du 5° du 2 de l'article 793 du CGI fixe les obligations des parties. Ce texte est codifié à l'article 294 A de l'annexe II au CGI.
I. Obligations déclaratives des parties dans l'acte
17Depuis l'entrée en vigueur du décret 1 , les actes de donation et les déclarations de succession comprenant des biens mentionnés à l'article 793-2-5° du CGI doivent comporter les mentions suivantes :
-outre les références de la publication de l'acte d'acquisition du bien, telles qu'elles sont prévues au 2 de l'article 32 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 pris pour l'application du décret du 4 janvier 1955 modifié portant réforme de la publicité foncière, la date d'acquisition des biens, l'identité des parties ainsi que les nom, qualités et résidence du rédacteur de l'acte ;
- la déclaration que l'immeuble a été exclusivement affecté de manière continue à l'habitation principale à compter de son acquisition pendant une période minimale de deux ans en cas de donation ou jusqu'au jour du décès lorsque celui-ci intervient dans les deux années de l'acquisition ;
- l'affirmation que le donateur ou le défunt n'a pas bénéficié pour cet immeuble des réductions d'impôt prévues aux articles 199 decies A, 199 decies B et 199 undecies du CGI ;
- l'engagement mentionné au deuxième alinéa du 5° du 2 de l'article 793 du même code.
II. Pièces justificatives
18Lors de leur dépôt à la formalité, l'acte de donation ou la déclaration de succession doit être appuyé d'une copie de la déclaration d'achèvement des travaux mentionnée à l'article 793-2-5° du CGI.
D. ENTRÉE EN VIGUEUR
19À défaut de précisions particulières, les dispositions des articles 21 et 23-II de la loi de finances rectificative pour 1995 du 4 août 1995 sont entrées en vigueur :
- à Paris, le surlendemain de la publication de la loi précitée au Journal officiel, soit le 8 août 1995 ;
- partout ailleurs, un jour franc à compter de l'arrivée du journal officiel au chef-lieu de chaque arrondissement.
Toutefois, compte tenu des conditions posées par le texte, le bénéfice du régime de faveur s'applique :
- aux successions ouvertes à compter du 1er août 1995 ;
- aux actes de donation passés à compter du 1er août 1997.
Le décret d'application du dispositif a été publié au Journal officiel du 4 avril 1996. Il sera admis pour les successions ouvertes entre le 1er août 1995 et la date d'entrée en vigueur du décret que les héritiers, donataire ou légataires, ayant recueilli un bien susceptible de bénéficier des dispositions de l'article 793-2-5° du CGI puissent demander, par voie de réclamation contentieuse, l'application de ce dispositif.
1 À défaut de disposition spéciale, le décret n° 96-280 du 27 mars 1996 publié au Journal Officiel du 4 avril 1996 est entré en vigueur dans les délais de droit commun, soit à Paris le 6 avril 1996 et, partout ailleurs, le surlendemain de l'arrivée du Journal Officiel au chef-lieu de chaque arrondissement.