SOUS-SECTION 2 BIEN RURAL DONNÉ À BAIL À LONG TERME (CGI, ARTICLES 793-2-3° ET 793 BIS)

3° Modalités d'applications.

- Exploitation affectée à la polyculture.

63Lorsque l'exploitation transmise au preneur ou réputé tel était affectée à la polyculture et située entièrement dans un même département ou une même région naturelle, la détermination de la surface exonérée ne soulevait pas de difficultés.

Elle était fixée en appliquant à la valeur d'ensemble du bien loué à long terme, le rapport existant entre une fois et demie la SMI et la superficie totale du bien.

L'exonération s'appliquait aux trois quarts de la valeur ainsi calculée si elle était inférieure ou égale à 500 000 F. Si cette valeur excédait 500 000 F, l'exonération était ramenée à 50 % pour la fraction excédant cette limite. Le reste et le surplus de la valeur du bien loué à long terme étaient soumis aux droits de mutation à titre gratuit dans les conditions de droit commun.

- Exploitation affectée pour la totalité ou pour partie à des cultures spécialisées.

64Les SMI des cultures spécialisées sont fixées par le schéma directeur départemental des structures agricoles.

Lorsque le schéma directeur n'avait pas été publié, il convenait de tenir compte des coefficients d'équivalence, fixés par les arrêtés du 16 juin 1975, applicables aux cultures spécialisées en vue de leur comparaison avec les superficies retenues en polyculture afin de déterminer la surface continuant à bénéficier de l'exonération. Il en était de même pour les élevages qui ne nécessitaient pas l'utilisation du sol agricole. Il était donc nécessaire de tenir compte de ces coefficients pour déterminer la surface continuant à bénéficier de l'exonération.

Exemple. - Soit un bien loué à long terme de 125 ha estimé dans la déclaration 2 millions de F.

Cette exploitation, située dans le département des Hautes-Pyrénées ¹ , région naturelle des Coteaux de Bigorre, comprend :

- Exploitation située pour partie dans deux régions naturelles n'ayant pas la même superficie minimale d'installation.

65La superficie minimale d'installation à prendre en considération était la superficie moyenne, déterminée en fonction des valeurs respectives des biens pour lesquels il existait des superficies minimales différentes.

Exemple. - Soit le même bien de 125 ha que dans l'exemple ci-avant, mais dont une partie estimée à 1 500 000 F située en Coteaux de Bigorre et l'autre partie évaluée à 500 000 F en Haute vallée de l'Adour.

Les SMI sont de 18 ha pour les Coteaux de Bigorre et de 16 ha pour la Haute vallée de l'Adour.

La superficie moyenne pondérée se calculait comme suit :

soit 26,25 ha pour une fois et demie la SMI.

Les coefficients d'équivalence applicables aux cultures spécialisées étant les mêmes pour les Coteaux de Bigorre et la Haute vallée de l'Adour et si l'on supposait l'élevage de porcs situé en Coteaux de Bigorre la surface corrigée de l'exploitation demeurait fixée à 153,76 ha.

Mais la valeur de la partie bénéficiant de l'exonération était différente ; elle était de :

L'exonération s'appliquait à une valeur de :

- Transmissions fractionnées des biens loués à long terme.

66Les biens loués à long terme pouvaient faire l'objet de transmissions fractionnées au profit du ou des preneurs. Tel était le cas, par exemple, du propriétaire qui possédait plusieurs exploitations agricoles et qui avait loué à long terme soit l'ensemble de ces exploitations à un seul enfant, soit chacune des exploitations à un enfant distinct. Les exploitations pouvaient alors être transmises soit, en même temps, par donation-partage ou par succession, soit de manière échelonnée dans le temps, la première par donation et la ou les autres par donation ultérieure ou au décès du père.

Pour l'application de l'exonération prévue à l'article 793-2-3° du CGI, il convenait de procéder ainsi, en fonction des différentes situations susceptibles de se présenter.

• Transmission des différents biens en une seule fois par donation partage ou par succession.

- Les biens ont été loués au même bénéficiaire de la transmission.

67Si les divers biens avaient été loués à long terme au même bénéficiaire de la transmission ou à une personne interposée, l'exonération ne pouvait s'appliquer que dans la limite d'une superficie égale à une fois et demie la superficie minimale d'installation.

- Les biens ont été loués à plusieurs bénéficiaires de la transmission.

68Conformément à la jurisprudence de la Cour de Cassation (Com. ; arrêt du 20.12.1988 n° 1299 P affaire X... ), la limite de superficie fixée à une fois et demie la SMI trouvait à s'appliquer autant de fois qu'il y avait d'héritiers (ou de donataires) conjointement preneurs. En effet, le texte de l'article 793-2-3° (ancien) du CGI n'interdisait pas que plusieurs preneurs, héritiers d'un ascendant qui les avait lotis par voie de donation-partage puissent profiter de l'exonération des droits à concurrence, pour chacun, de la totalité de la SMI prévue à l'article 312-5 du Code rural, sur les biens dont ils étaient attributaires de la part de leur auteur.

• Transmissions des différents biens échelonnées dans le temps.

69En principe, l'exonération était appliquée à la première transmission et ce n'était que dans le cas où cette première transmission n'avait pas épuisé le droit à l'exonération que celle-ci pouvait bénéficier à la mutation ultérieure dans la limite du reliquat disponible.

ANNEXE I

 Code rural

(Édition 1995)

Art. L. 416-1. - Le bail à long terme est conclu pour une durée d'au moins dix-huit ans et, sous réserve des dispositions de l'article L. 416-5, sans possibilité de reprise triennale pendant son cours.

Ce bail est renouvelable par période de neuf ans dans les conditions prévues à l'article L. 411-46 et sans préjudice, pendant lesdites périodes de l'application des articles L. 411-6, L. 411-7 et L. 411-8 (alinéa 1er).

Sauf convention contraire, les clauses et conditions du bail renouvelé pour neuf années sont celles du bail précédent ; toutefois, à défaut d'accord amiable entre les parties, le tribunal paritaire fixe le prix et statue sur les clauses et conditions contestées du nouveau bail.

Le bailleur qui entend s'opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur dans les conditions prévues à l'article L. 411-47. Toutefois, lorsque le preneur a atteint l'age de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles, chacune des parties peut, par avis donné au moins dix-huit mois à l'avance, refuser le renouvellement de bail ou mettre fin à celui-ci à l'expiration de chaque période annuelle à partir de laquelle le preneur aura atteint ledit âge, sans être tenu de remplir les conditions énoncées à la section VIII du chapitre 1er du présent titre, V. ci-après, art. R. 416-1.

Art. L. 416-2. - Un bail rural peut, à tout moment, être converti par accord des parties en bail à long terme soit par transformation du bail initial, soit par conclusion d'un nouveau bail. Lorsque cette conversion n'implique aucune autre modification des conditions du bail que l'allongement de sa durée et que le bailleur s'engage à ne demander aucune majoration du prix du bail en fonction de cette conversion, le refus du preneur le prive du bénéfice des dispositions des articles L. 411-35 et L. 411-46.

Nonobstant les dispositions de l'article L. 411-14, le bailleur qui s'est engagé à ne demander aucune majoration du prix du bail ne peut se prévaloir des dispositions du premier alinéa de l'article L. 411-13.

Les dispositions des alinéas qui précédent sont applicables aux baux en cours à la date du 5 juillet 1980.

Il peut être convenu que les descendants du preneur ne pourront bénéficier des dispositions des articles L. 411-35 et L. 411-38. Il peut en outre être convenu que, en cas de décès du preneur et de transmission du bail aux membres de sa famille, ceux-ci ne pourront, à l'expiration dudit bail, exciper du droit au renouvellement. Toutefois, au cas où le preneur décéderait moins de dix-huit mois avant l'expiration du bail, les membres de la famille pourront exciper du droit au renouvellement, pour une seule période de neuf années, sans pouvoir toutefois dépasser la date à laquelle le preneur décédé aurait atteint l'age de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles.

Art. L. 416-3. - En outre, si la durée du bail initial est d'au moins vingt-cinq ans, il peut être convenu que le bail à long terme se renouvelle à son expiration, sans limitation de durée, par tacite reconduction. Dans ce cas, chacune des parties peut décider d'y mettre fin chaque année sans que soient exigées les conditions énoncées à la section VIII du chapitre 1er du présent titre. Le congé prend effet à la fin de la quatrième année suivant celle au cours de laquelle il a été donné. Les dispositions de l'article L. 416-1 (alinéas 2, 3 et 4) et celles de l'article L. 416-2 (alinéa 4) ne sont pas applicables. V. ci-après, art. 416-1.

Art. L. 416-4. - Un preneur qui est à plus de neuf ans et à moins de dix-huit ans de l'age de la retraite peut conclure un bail à long terme régi par les dispositions du présent chapitre et d'une durée égale à celle qui doit lui permettre d'atteindre l'âge de la retraite.

Art. L. 416-5. - Le bail à long terme prend la dénomination de bail de carrière lorsqu'il porte sur une exploitation agricole constituant une unité économique ou sur un lot de terres d'une superficie supérieure à la surface minimale d'installation, qu'il est conclu pour une durée qui ne peut être inférieure à vingt-cinq ans et qu'il prend fin à l'expiration de.l'année culturale pendant laquelle le preneur atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse agricole.

Le prix du bail de carrière est celui du bail de neuf ans. S'il s'agit d'un bail à ferme, les parties sont autorisées à majorer le prix dans des proportions qui ne peuvent être supérieures à un coefficient égal à 1 % par année de validité du bail.

Al. 3 abrogé par L. ne 84-741 du 1er août 1984, art. 42. V. ci-avant, note ss., art. L. 411-1.

Art. L. 416-6. - Le bail à long terme régi par les dispositions du présent chapitre doit être suivi d'un état des lieux établi selon les dispositions de l'article L. 411-4.

Toute clause tendant à déroger aux dispositions de l'alinéa précédent est réputée non écrite. Cette disposition a un caractère interprétatif.

Art. L. 416-7. - Conformément aux dispositions du Code général des impôts, les baux à long terme conclus dans les conditions du présent chapitre bénéficient des exonérations fiscales prévues aux articles 743 (2°) et 793-2 (3°) de ce même code.

Les dispositions des articles 793-1 (4°) et 793-2 (3°) du Code général des impôts s'appliquent quels que soient le prix et la date de conclusion du bail.

Art. L. 416-8 (Modifié, L. n. 84-741, 1er août 1984, art. 26). - Les dispositions des chapitres 1er (à l'exception de l'article L. 411-58, alinéas et à 4), II, V et VII du présent titre sont applicables au baux à long terme conclus dans les conditions du présent chapitre ainsi qu'à leurs renouvellements successifs en tant qu'elles ne sont pas contraires aux dispositions de ce chapitre. V. ci-avant, note ss., art. L. 411-1 et ci-après, art. R. 416-2.

Art. L. 416-9. - Un décret en Conseil d'État précise en tant que de besoin les conditions d'application du présent chapitre. V. ci-après, art. R. 416-1 à R. 416-3.

Art. L. 411-34. - En cas de décès du preneur, le bail continue au profit de son conjoint, de ses ascendants et de ses descendants participant à l'exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès. Le droit au bail peut, toutefois, être attribué par le tribunal paritaire au conjoint ou à l'un des ayants droit réunissant les conditions précitées. En cas de demandes multiples, le tribunal se prononce en considération des intérêts en présence et de l'aptitude des différents demandeurs à gérer l'exploitation et à s'y maintenir.

Les ayants droit du preneur ont également la faculté de demander la résiliation du bail dans les six mois à compter du décès de leur auteur.

La même faculté est accordé au bailleur lorsque le preneur ne laisse pas de conjoint ou d'ayant droit réunissant les conditions énoncées au premier alinéa du présent article.

Si la fin de l'année culturale est postérieure au décès de neuf mois au moins, la résiliation peut, au choix des ayants droit, prendre effet soit à la fin de l'année culturale en cours, soit à la fin de l'année culturale suivante. Dans le cas contraire, la résiliation ne prendra effet qu'à la fin de l'année culturale suivante.

Art. L. 411-35. (Complété, L. n. 84-741, 1er août 1984, art. 24 puis 2 premiers alinéas remplacés, L. n. 88-1202, 30 déc. 1988, art. 15-I). - Nonobstant les dispositions de l'article 1717 du Code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'age de la majorité ou ayant été émancipés. À défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.

De même, le preneur peut avec l'agrément du bailleur ou, à défaut, l'autorisation du tribunal paritaire, associer à son bail en qualité de copreneur son conjoint participant à l'exploitation ou un descendant ayant atteint l'âge de la majorité (3e alinéa modifié, L. n. 88-1202, 30 déc. 1988, art. 16-II.) Toute sous-location est interdite. Toutefois, le bailleur peut autoriser le preneur à consentir des sous-locations pour un usage de vacances ou de loisirs. Chacune de ces sous-locations ne peut excéder une durée de trois mois consécutifs. Dans ce cas, le bénéficiaire de la sous-location n'a aucun droit à son renouvellement, ni au maintien dans les lieux à son expiration. En cas de refus du bailleur, le preneur peut saisir le tribunal paritaire. Le tribunal peut, s'il estime non fondés les motifs de l'opposition du bailleur, autoriser le preneur à conclure la sous-location envisagée. Dans ce cas il fixe éventuellement la part du produit de la sous-location qui pourra être versée au bailleur par le preneur.

(Alinéa ajouté, L. n. 88-1202, 30 déc. 1988, art. 15-III.) Le preneur peut héberger, dans les bâtiments d'habitation loués, ses ascendants, descendants, frères et soeurs, ainsi que leurs conjoints. Il ne peut exiger, pour cet hébergement, un aménagement intérieur du bâtiment ou une extension de construction.

Les dispositions du présent article sont d'ordre public.

La surface minimum d'installation

Art. L. 312-5. - La surface minimum d'installation et les surfaces prévues aux articles L. 331-2 à L. 331-5 sont fixées dans le schéma départemental des structure agricoles pour chaque région naturelle du département et chaque nature de culture. Elles sont révisées périodiquement.

La surface minimum d'installation en polyculture-élevage ne peut être inférieure de plus de 30 % à la surface minimum d'installation nationale, sauf dans les zones de montagne ou défavorisées où la limite inférieure peut atteindre 50 % ; la surface minimum d'installation nationale est fixée tous les cinq ans par décision du ministre de l'agriculture (abrogé par L. n° 95-95 du 1er février 1995) « prise après avis de la Commission nationale des structures agricoles ». - Surface minimum nationale fixée à 25 ha par Arr. 14 mars 1985 (D. et ALD 1985, 240).

Pour les productions hors sol, une décision du ministre de l'agriculture (abrogé par L. n° 95-95 du 1er février 1995) « , prise après avis de la Commission nationale des structures agricoles, » fixe les coefficients d'équivalence applicables uniformément à l'ensemble du territoire sur la base de la surface minimum d'installation nationale prévue à l'alinéa précédent. - (Ancien C. rur., art. 188-4).

1   Département qui ne disposait pas d'un schéma directeur des structures agricoles.