Date de début de publication du BOI : 01/09/1997
Identifiant juridique : 7E1
Références du document :  7E
7E1

DIVISION E MUTATION DE JOUISSANCE


DIVISION E

MUTATION DE JOUISSANCE



AVERTISSEMENT


La présente documentation tient compte de la législation et de la réglementation en vigueur, ainsi que des solutions intervenues à la date du 1er septembre 1997.

Elle se substitue aux instructions, notes, arrêts et réponses ministérielles publiés jusqu'à cette date au BOI dans la série 7 E, division E qui pourront donc être archivés jusqu'au BOI 7 E-1-97 inclus.


TITRE PREMIER

GENERALITES


1Le contrat de location est, en droit fiscal, considéré comme un contrat translatif emportant mutation de la jouissance du bien.

Le régime fiscal des mutations de jouissance varie essentiellement en fonction de la durée de la location et de la nature du bien loué.


  A. DÉFINITION DU CONTRAT DE LOCATION


2Le bail ou louage de choses est un contrat par lequel l'une des parties (le bailleur) s'oblige à fournir à l'autre (le preneur) la jouissance temporaire d'un bien (meuble ou immeuble) moyennant un certain prix (le loyer) que le preneur s'engage à payer (Code civ., art. 1709).

On distingue dans la pratique « les baux à loyers » qui ont pour objet le louage de maisons ou de meubles (le preneur est alors appelé locataire) des « baux à ferme » qui constatent la location de biens ruraux, le preneur étant dénommé fermier et les loyers mis à sa charge les fermages.

3Pour la définition des baux de nature particulière, il conviendra de se reporter aux numéros indiqués ci-dessous :

- bail à cheptel, 7 E 31, n°s 2 et 3 ;

- bail à colonat partiaire ou contrat de métayage, 7 E 213, n° 6 ;

- bail à réhabilitation, 7 E 43 ;

- bail à construction, 7 E 42 ;

- bail à nourriture de personne, 7 E 31, n°s 2 et 4 ;

- bail emphytéotique, 7 E 41 ;

4Le contrat de location peut être verbal ou constaté par un acte authentique ou sous seing privé. Toutefois, les baux d'immeubles, dont la durée excède douze ans, donnent nécessairement lieu à la rédaction d'un acte authentique, dès lors qu'ils doivent être publiés au fichier immobilier de la conservation des hypothèques de la situation du bien.


  B. DISTINCTION DU CONTRAT DE LOCATION D'AUTRES CONVENTIONS


5Les mutations de jouissance étant soumises à un régime fiscal qui leur est propre, il convient de distinguer le contrat de location des autres conventions avec lesquelles il présente des analogies et qui sont passibles de régimes fiscaux différents.


  I. Différence avec la vente


6Dans la vente, c'est la propriété de la chose elle-même qui est transférée à l'acquéreur. Dans le contrat de bail, le preneur acquiert seulement le droit de jouir de la chose louée, à charge de la conserver et de la rendre à la fin du bail.

De plus, le bail produit des effets successifs, tandis que la vente a un effet immédiat. Mais dans l'un et l'autre des contrats, le prix peut faire l'objet de versements périodiques.

7Par ailleurs, il y a bail en matière rurale lorsque la perception des fruits est une conséquence de la jouissance du sol et des travaux personnels effectués par le fermier pour préparer la récolte.

Il y a vente, au contraire, lorsque la convention a pour objet l'acquisition des fruits, abstraction faite de toute possession, même précaire, du fonds qui les a produits et de toute culture préalable par le prétendu preneur.

8En outre, l'acquisition de produits ne se renouvelant pas périodiquement, et dont l'enlèvement entraîne une diminution de la chose, présente le caractère d'une vente de meubles par anticipation et non d'un bail.

9Par application de ces principes il est admis, pour la perception des droits d'enregistrement, que la concession du droit d'exploiter une carrière ou d'extraire du minerai constitue une vente de meubles. Présente également le caractère d'une vente mobilière, la cession du droit d'exploiter une coupe de bois, quand la jouissance du cessionnaire est limitée à l'exploitation de la coupe.

L'adjudication d'une récolte en foin d'une prairie constitue un bail, si elle comprend le droit de faire pâturer les bestiaux après l'enlèvement de la dernière coupe des herbes ; elle constitue une vente de meubles dans le cas contraire.


  II. Différence avec le marché (ou louage d'ouvrage)


10Le louage de choses doit être distingué du louage d'ouvrage, qui n'est pas translatif d'un droit de jouissance, mais simplement générateur d'une obligation de faire (Code Civ., art. 1710).

Constituent, en principe, un marché (ou louage d'ouvrage) :

- le contrat par lequel une compagnie de navigation s'engage à transporter des marchandises moyennant un prix convenu ;

- la location d'une force motrice.

Toutefois, si l'utilisateur de la force motrice devient en même temps locataire de l'usine dans laquelle la force est exploitée ou de la machine qui produit la force, il y a, à la fois, marché et mutation de jouissance.


  III. Différence avec l'usufruit


11Dans le contrat de bail, le preneur peut seulement user de la chose « en bon père de famille » et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail (Code civ., art. 1728). Au contraire, l'usufruitier peut user de la chose comme le propriétaire lui-même, à la charge d'en conserver la substance (Code civ., art. 578).

L'usufruit est un droit réel qui porte sur la chose elle-même. C'est en principe un droit viager, qui s'éteint par conséquent à la mort de l'usufruitier.

Le locataire, pour sa part, est titulaire d'un droit personnel à l'encontre du bailleur, mais c'est un droit transmissible.

L'acte constitutif d'usufruit est soumis, selon les clauses de la convention, au régime fiscal des ventes ou des donations.

Par contre, si un usufruit immobilier est donné à bail, le droit de bail est exigible dans les conditions ordinaires.


  C. CLASSIFICATION DES BAUX AU POINT DE VUE FISCAL


12Le régime fiscal des baux varie selon qu'il s'agit de baux d'immeubles ou de baux de meubles. En outre, certains baux de nature particulière sont soumis à des règles spéciales.

La présente division comporte donc, outre le titre 1 qui traite des généralités, trois autres titres consacrés respectivement :

- titre 2 aux baux d'immeubles ;

- titre 3 aux baux de meubles ;

- titre 4 aux baux de nature particulière.