SOUS-SECTION 1 SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES ET ASSIMILÉES

2° Zone d'intervention.

22Les SICOMI ne peuvent exercer leur activité à l'étranger que dans des États ou Territoires ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative.

La liste des États et Territoires concernés figure à l'annexe I de la présente sous-section.

3° Modalités d'intervention.

23Les SICOMI peuvent intervenir à l'étranger directement ou par l'intermédiaire de filiales.

• FILIALES ÉTRANGÈRES

24Les SICOMI peuvent constituer des filiales à l'étranger, à condition que celles-ci aient pour objet exclusif la réalisation des opérations définies ci-avant n° 21 .

La création de ces filiales doit constituer un mode d'exercice indirect de l'activité des SICOMI, et non un simple placement financier. C'est pourquoi les SICOMI doivent détenir au moins 50 % du capital de leurs filiales étrangères.

Il est admis que plusieurs SICOMI s'associent pour atteindre ce pourcentage. Lorsque la législation de l'État de la filiale limite la participation étrangère dans une société nationale à un seuil inférieur à 50 % une dérogation pourra être accordée, sur justification, à la SICOMI par le Service de la Législation Fiscale.

• FILIALE FRANÇAISE

25Les SICOMI peuvent intervenir à l'étranger par l'intermédiaire d'une société holding française dans les conditions suivantes :

- le capital de la société holding doit être détenu à hauteur de 95 % au moins par une ou plusieurs SICOMI ;

Si plusieurs SICOMI s'associent pour atteindre ce pourcentage, chacune d'elles devra détenir au moins 25 % du capital de la société holding ;

- la société holding doit avoir pour objet exclusif la gestion de participations dans des sociétés étrangères.

Ces participations doivent répondre aux mêmes conditions que celles exigées pour les participations directes des SICOMI dans une filiale étrangère.

En particulier, la société holding doit détenir au moins 50 % de chaque société étrangère concernée.

• GARANTIE D'EMPRUNTS

26Les SICOMI sont autorisées à garantir les emprunts contractés par leurs filiales.

4° Limitation des interventions à l'étranger.

27Afin de respecter leur objet qui est, à titre principal, de réaliser des opérations de crédit-bail immobilier au profit des entreprises françaises, les SICOMI doivent limiter leurs interventions à l'étranger dans les conditions suivantes.

Le montant des investissements à l'étranger ne doit pas excéder 25 % de la valeur nette des immobilisations figurant au bilan des SICOMI à la clôture du dernier exercice, majoré des créances sur l'ensemble des filiales françaises (SOFERGIE incluses, le cas échéant) ou étrangères.

Par investissements à l'étranger, il y a lieu d'entendre : les actifs immobilisés à l'étranger, y compris les participations dans des filiales étrangères (ou dans une holding française par laquelle transitent ces participations), ainsi que les créances sur ces filiales.

5° Mise en oeuvre.

28Les SICOMI qui souhaitent réaliser des opérations à l'étranger doivent modifier leurs statuts en ce sens. Cette modification statutaire ne nécessite pas un nouvel arrêté d'approbation.

En revanche, les nouveaux statuts doivent être soumis à l'autorisation préalable du service de la législation fiscale (bureau C 2) auquel un projet doit être adressé.

La rédaction de ce projet de modification de l'objet social n'appellera pas d'observation de l'administration s'il est conforme à la clause-type suivante : « la société peut intervenir directement ou indirectement à l'étranger dans les conditions prévues par l'article 74 de la loi n° 88-1149 du 23 décembre 1988 et par son instruction d'application ».

3. Exclusivité de l'objet.

29L'article 96 de la loi n° 90-1168 du 29 décembre 1990 qui organise la suppression progressive du régime fiscal de faveur applicable aux SICOMI n'a pas modifié l'article 5 de l'ordonnance n° 67-837 du 28 septembre 1967 qui définit le statut juridique des SICOMI.

En conséquence, dès lors qu'elles conservent leur dénomination de SICOMI, ces sociétés sont tenues de respecter la règle de l'exclusivité d'objet, qu'elles bénéficient ou non du régime dérogatoire de droit ou sur option.

Les règles liées au respect de cet objet demeurent inchangées.

En particulier, les SICOMI ne peuvent conclure avec les non-commerçants que des locations simples, à l'exclusion de contrats de crédit-bail.

30Le caractère exclusif attaché à l'objet des SICOMI interdit à ces sociétés d'entreprendre des opérations génératrices de profits dont l'ampleur ou la répétition caractériserait une activité distincte de cet objet légal. En particulier, les sociétés en cause ne doivent acquérir des terrains ou construire des bâtiments qu'en vue de la location ou d'une opération de crédit-bail (bien entendu, la conclusion, autorisée par l'article 105 de la loi de finances pour 1984, de contrats de location simple avec des preneurs non commerçants n'entraîne pas la déchéance du statut de SICOMI et le retrait de l'agrément).

31Les SICOMI ne peuvent ni constituer ni gérer un portefeuille de valeurs mobilières.

Comme les sociétés immobilières d'investissement, elles sont autorisées, par mesure de tolérance, à réaliser occasionnellement des opérations isolées ou temporaires ne répondant pas strictement à la définition légale de leur objet. Tel peut, notamment, être le cas des opérations suivantes énumérées, à la condition, bien entendu, que leur ampleur ou leur répétition ne puisse les faire considérer comme constitutives d'une activité distincte :

-revente occasionnelle de terrains excédentaires ou de parcelles dont l'aliénation serait prescrite à titre de charge d'aménagement ou comme condition des permis de construire, sous réserve que ces terrains ou parcelles n'aient pas été acquis à cette fin ;

- à à titre exceptionnel, cession, en dehors de la procédure de crédit-bail, de locaux acquis ou bâtis par la société ;

- profits tirés de la gestion de sociétés immobilières ou de sociétés agréées pour le financement des économies d'énergie (SOFERGIE) dans lesquelles la société a été autorisée à détenir des participations ;

- insertion dans un contrat d'une clause autorisant, dans des cas déterminés, la sous-location de tout ou partie de l'immeuble faisant l'objet du bail.

Certaines de ces mesures appellent les précisions ci-après :

a. Cession exceptionnelle d'un immeuble à un acquéreur autre que le locataire en crédit-bail.

32Comme déjà indiqué, les SICOMI sont autorisées à réaliser occasionnellement des opérations isolées ou temporaires ne répondant pas strictement à la définition légale de leur objet. Il en est ainsi de la cession, à titre exceptionnel, d'immeubles à une personne ou une entreprise autre que le locataire en crédit-bail.

Certaines SICOMI éprouvent, en effet, des difficultés pour relouer un immeuble industriel en cas de défaillance du preneur initial en crédit-bail, notamment lorsque cet immeuble présente un caractère très spécialisé ou qu'il est situé dans une région dont l'industrialisation est insuffisante.

C'est pourquoi il a été décidé que les SICOMI sont a priori autorisées à céder un immeuble sans avoir à solliciter un accord préalable de l'administration et sans que cette opération soit de nature à remettre en cause leur régime fiscal lorsque les conditions suivantes se trouvent réunies :

- le locataire initial est titulaire d'un contrat de crédit-bail ;

- la cession intervient postérieurement à la mise en redressement ou liquidation judiciaires de ce locataire et trouve sa justification dans la cessation du paiement des loyers ;

- l'immeuble en cause est affecté à un usage industriel ou commercial à l'exclusion des immeubles à usage de bureaux.

33Par ailleurs, afin de faciliter leur gestion les SICOMI sont également autorisées, sans avoir à solliciter l'accord préalable de l'administration et sans que leur statut fiscal soit remis en cause, à céder un immeuble à un tiers lorsque les conditions suivantes sont réunies :

- l'immeuble cédé à un tiers est inscrit à l'actif du bilan de la SICOMI depuis plus de trois ans (la condition tenant à la durée d'inscription de l'immeuble à l'actif n'est pas exigée lorsque la cession intervient à la suite de la défaillance du preneur en crédit-bail dans le cas prévu au n° 32 ) ;

- la valeur nette comptable cumulée des immeubles ainsi cédés au cours d'un exercice est inférieure à 5 % de la valeur nette comptable du patrimoine immobilier de la SICOMI appréciée au bilan du dernier exercice clos ;

- l'immeuble doit avoir été destiné à la location en crédit-bail ou en location simple depuis son inscription à l'actif.

b. Prise de participation dans certaines sociétés immobilières.

34Il est admis que, dans le cadre de l'objet qui leur est assigné, les SICOMI peuvent prendre des participations dans les sociétés ci-après :

- sociétés immobilières de copropriété dotées de la transparence fiscale (cf. DB 8 FI, division H) ;

- sociétés civiles immobilières constituées exclusivement entre les sociétés en cause et les entreprises utilisatrices ;

- sociétés civiles immobilières constituées exclusivement entre plusieurs SICOMI en vue de réaliser en commun une opération excédant les moyens financiers de chacune d'entre elles.

c. Prise de participation dans des sociétés agréées pour le financement des économies d'énergie.

35Les SICOMI peuvent également détenir des participations dans les sociétés de financement des économies d'énergie (SOFERGIE) créées par la loi n° 80-531 du 15 juillet 1980 à condition d'en obtenir l'autorisation du Service de la législation fiscale. Cette mesure a pour but d'orienter l'emploi des disponibilités excédentaires dont les SICOMI peuvent disposer, vers le secteur prioritaire des économies d'énergie ainsi que de permettre la réalisation d'opérations communes entre ces deux types de sociétés, chacune intervenant dans le domaine qui lui est propre.

Toutefois, afin d'éviter que les SICOMI ne se limitent à une simple gestion de portefeuille, la participation qu'elles peuvent être autorisées à prendre dans une SOFERGIE ne devra pas être inférieure à 75 % du capital de cette dernière. Si plusieurs SICOMI souhaitent détenir une participation dans une même SOFERGIE, elles devront posséder ensemble 75 % du capital de cette dernière, sans que la part de chacune d'elles soit inférieure à 25 %.

Il est précisé, par ailleurs, que les SICOMI et les SOFERGIE sont soumises à l'obligation de distribuer chaque année à leurs actionnaires un dividende global au moins égal à 85 % du bénéfice net qu'elles retirent de leurs opérations exonérées, ce bénéfice étant déterminé comme en matière d'impôt sur les sociétés.

L'application de cette dernière règle successivement au niveau de la SOFERGIE puis de la SICOMI aboutirait à ne retenir qu'un pourcentage définitif de redistribution inférieur à ce chiffre si la SICOMI ne distribuait pas la totalité des produits de sa participation dans une SOFERGIE. C'est pourquoi les SICOMI devront distribuer à leurs actionnaires l'intégralité de la part de leur bénéfice net correspondant aux produits des participations de cette nature.

Les dispositions statutaires des SICOMI concernées relatives à la répartition des bénéfices doivent être modifiées en ce sens afin de se conformer à cette obligation de distribution intégrale.

d. Baux autorisant des sous-locations.

36En principe, les SICOMI sont tenues de réaliser directement leurs opérations de location ou de crédit-bail au profit des entreprises qui occupent et utilisent effectivement les immeubles loués.

Elles ne peuvent donc pas, notamment, insérer dans leurs contrats une clause autorisant le locataire à sous-louer tout ou partie de l'immeuble faisant l'objet du bail. En effet, dès lors que l'objectif recherché par l'ordonnance du 28 septembre 1967 consiste à accorder aux entreprises industrielles ou commerciales des facilités de crédit et à leur rendre moins onéreux le coût des locations, il importe d'éviter que des intermédiaires agissant dans un but purement lucratif ne viennent s'interposer entre la SICOMI et l'utilisateur final de l'immeuble, à seule fin de s'approprier le bénéfice de l'opération.

L'interdiction pour les SICOMI de procéder à des sous-locations a pour but d'éviter que le régime de faveur ne bénéficie indirectement à un intermédiaire agissant dans un but purement lucratif. De ce fait, cette interdiction est désormais limitée aux seuls immeubles placés dans le secteur exonéré.

37Toutefois, dans certaines situations, le recours à la sous-location peut, en dehors de toute intention spéculative, présenter des avantages indéniables pour l'ensemble des parties en cause. Aussi a-t-il paru possible, par exception au principe rappelé ci-dessus, d'admettre ce mode d'intervention dans les cas limitatifs suivants :

- sous-location, à titre accessoire, par une entreprise qui utilise personnellement plus de la moitié de la superficie de l'immeuble, de la partie restante dont elle n'a pas l'utilisation immédiate ;

- sous-location entre deux sociétés faisant partie d'un même groupe ou unies par des liens de filiation au sens de l'article 145 du CGI ;

- sous-location par un groupement d'intérêt économique à ses membres.

38Il est prévu que, dans toutes ces hypothèses, le locataire principal et le sous-locataire doivent tous les deux exercer une profession dont les revenus relèvent par nature de la catégorie des benéfices industriels et commerciaux.

Cette règle a un caractère impératif lorsqu'il y a sous-location à titre accessoire, par une entreprise qui utilise plus de la moitié de la superficie de l'immeuble, de la partie restante dont elle n'a pas l'utilisation immédiate.

Il est admis, en revanche, de passer outre au caractère non commercial de l'activité exercée par le locataire principal lorsque la sous-location est consentie soit par un groupement d'intérêt économique à ses membres, soit entre deux sociétés faisant partie d'un même groupe ou unies par des liens de filiation au sens de l'article 145 du CGI.

Il suffit dans l'un et l'autre de ces cas que les opérations effectuées dans les locaux sous-loués soient de la nature de celles accomplies par les commerçants et industriels.

Il est précisé, d'autre part, que pour l'application des dispositions doctrinales sus-rappelées les sociétés faisant partie d'un même groupe doivent être imposables à l'impôt sur les sociétés soit en leur nom propre, soit en la personne des associés si l'une des parties à l'acte de sous-location ou les deux sont des sociétés de l'article 8 du CGI.

Les indications qui précédent sont interprétatives.

Les éventuelles difficultés d'application seront soumises à l'appréciation du Service de la législation fiscale.