B.O.I. N° 34 du 30 MARS 2009

  VI. Transformation de SCPI en OPCI placée sous le régime de neutralité fiscale

61.Afin d'accompagner la création des organismes de placement collectif immobilier (OPCI), les conséquences fiscales de la transformation des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), régies par les dispositions des articles L. 214-50 du code monétaire et financier, en OPCI bénéficient, sous certaines conditions, d'un régime transitoire de neutralisation fiscale des plus-values latentes sur les actifs de la SCPI présents à la date de la transformation.

Ce régime de neutralité fiscale s'applique à la transformation elle-même de la SCPI en OPCI, mais également aux opérations de fusion, scission, d'absorption, de partage ou d'apport de titres préalables à cette transformation, sous réserve que ces dernières soient réalisées exclusivement en vue de la transformation de la société en OPCI (II du C de l'article 28 de le loi de finances rectificative pour 2005).

Il sera commenté dans des instructions précisant les régimes juridiques et fiscaux des OPCI.

Il est admis que les engagements de conservation pris par la SCPI antérieurement à sa transformation ne soient pas considérés comme rompus du fait de transformation de SCPI en OPCI ou des opérations de fusion, scission, d'absorption ou de partage nécessités pour sa transformation en OPCI, lorsqu'elles sont placées sous le régime de neutralité fiscale précité. Il en est de même en cas d'apport, préalablement à la scission de la SCPI, de tout ou partie de son patrimoine à des sociétés civiles nouvelles dans les conditions prévues à l'article L. 214-84-1 du code monétaire et financier, lorsque ces opérations bénéficient également d'une mesure de tolérance visant à surseoir à l'imposition des plus-values latentes.

Ces dispositions s'appliquent sous réserve que chaque entité, qui vient successivement à détenir les biens ou droits pour lesquels un engagement a été pris, s'engage à se substituer à la SCPI pour respecter le délai de conservation de cinq ans.

Cet engagement est pris dans les actes emportant mutation des biens et droits considérés.

A défaut d'engagement par l'une des entités susvisées, l'amende de 25 % est due par l'entité qui lui a transmis les biens et droits considérés.

  VII. Cas de force majeure

62.Il est admis que l'engagement de conservation de cinq ans n'est pas considéré comme rompu lorsque la société se trouve dans l'impossibilité de le respecter par suite d'un cas de force majeure.

L'empêchement de respecter cet engagement ne peut être qualifié de cas de force majeure qu'à la double condition :

- de résulter d'un événement imprévisible, insurmontable et indépendant de la volonté de la société,

- et de constituer la cause déterminante de la rupture de l'engagement souscrit.

Il est précisé que le changement de nature des titres visé au n° 51 n'est pas constitutif d'un cas de force majeure.

Seront assimilés à des cas de force majeure pour l'appréciation du respect de l'engagement de conservation les événements suivants :

- expropriation pour cause d'utilité publique, dans les conditions prévues par le code du même nom ;

- exercice d'un droit de délaissement mentionné à l'article L. 230-1 du code de l'urbanisme par le propriétaire de l'immeuble ;

- cession gratuite de terrain visée au e du 2° de l'article L. 332-6-1 du code de l'urbanisme dans le cadre d'une contribution aux dépenses d'équipements publics ;

- rétrocession au syndicat de copropriété de tantièmes de parties communes constituant l'accessoire d'un lot privatif, sur décision de la copropriété ;

- cession d'un lot privatif à la copropriété d'un immeuble lorsque la cession est directement liée à la mise en conformité de l'immeuble avec la réglementation applicable en matière de sécurité.