B.O.I. N° 36 du 29 janvier 1972
II. Crédits-relais ; prêts ou ouvertures de crédit ultérieurs.
137.En ce qui concerne les crédits-relais et les prêts spéciaux à la construction différés, la note série E.D. du 27 avril 1967 dont une reproduction partielle est donnée dans l'annexe II à la présente instruction avait précisé les conditions dans lesquelles, compte tenu de la dualité des délais de péremption applicables, à l'époque, à l'inscription unique garantissant successivement ces crédits conjugués, devaient être présentée la réquisition d'inscrire, annoté le fichier immobilier et classé le bordereau.
Depuis le 1 er janvier 1968, l'inscription à prendre pour sûreté de tels crédits entre dans les prévisions de l'article 54-1, alinéa 4, du décret du 14 octobre 1955. Elle doit être assortie d'une seule date extrême d'effet fixée comme il est dit supra, n° 135 , in fine. Pour l'annotation du fichier immobilier et le classement du bordereau, il est fait application des règles générales ( cf. supra, n os 48 et 49 ).
III. Pluralité de sûretés ; unicité d'obligation, de créancier et de propriétaire.
138.Parmi les cas, justifiant l'emploi d'un bordereau collectif, où plusieurs sûretés garantissent l'acquittement d'une obligation unique au profit d'un seul créancier à l'encontre d'un seul propriétaire, trois situations, illustrées par les exemples suivants, sont susceptibles d'être rencontrées :
a. Sûretés garantissant, chacune en totalité, l'acquittement de l'obligation unique.
Le bénéficiaire d'une hypothèque légale a obtenu du tribunal de grande instance la condamnation de son débiteur à verser la somme garantie par cette sûreté : il peut requérir l'inscription de l'hypothèque judiciaire résultant du jugement en même temps que celle de son hypothèque légale ( rapp. note-circulaire du Service des enquêtes et études du 28 mai 1955, n° 7, 2°, al. 3 ; R.A. Enregistrement, V eHypothèques, Livre V, n° 8, al. 4).
b. Sûretés concourant, en s'ajoutant l'une à l'autre, à garantir en totalité ou en partie l'acquittement d'une obligation unique.
1° Le payement fractionné de droits de mutation par décès est demandé par un héritier qui, d'une part, accepte que soit inscrite sur un immeuble de la succession l'hypothèque légale accordée au Trésor par l'article 1929, § 2, du C.G.I. et, d'autre part, pour compléter cette première sûreté, affecte hypothécairement un autre immeuble qu'il a acquis de ses deniers personnels ( C.G.I., annexe III, art. 399, § 4, al. 2).
2° C'est à un résultat analogue que conduisait l'interprétation, prévalant naguère encore, suivant laquelle le prêteur de deniers pour l'acquisition d'un immeuble ne disposait en fait que du privilège du vendeur transmis par voie de subrogation. Il était, en effet, d'usage que deux inscriptions fussent requises au profit de ce prêteur : l'une, dudit privilège, pour sûreté du prix et des intérêts au taux légal, l'autre, d'hypothèque conventionnelle, pour garantie de la différence d'intérêts et de tous les accessoires pouvant résulter des stipulations de l'acte ( rapp. M eL. Page, Privilèges, n° 388 ; infra , Annexe I, § B, 1° ).
La loi n° 67-547 du 7 juillet 1967 ayant ajouté au Code civil un article 2108-1 qui vise « le privilège du vendeur ou celui du prêteur de deniers », l'Administration a exprimé l'avis que la thèse selon laquelle le prêteur de deniers bénéficiait d'un privilège autonome de nature à garantir la créance, ses intérêts et tous ses autres accessoires avait été ainsi expressément confirmée et qu'il était vraisemblable que, peu à peu, de doubles inscriptions seraient de plus en plus rarement requises au profit de tels prêteurs ( Instruction provisoire série E.D., n° 81 du 20 décembre 1967, p. 31, note).
Mais l'opinion a été émise que le prêteur de deniers ne jouissait d'un privilège autonome que dans le cas, seul prévu à l'article 2108-1, de vente d'un immeuble à construire (rapp. question posée au J.C.P., La Semaine juridique, éd. N ., 1969-IV-4506).
Pour réfuter cette opinion, il suffisait d'observer, d'une part, que l'article 2108-1, relatif, comme les articles 2106 à 2108 et 2109 à 2113 contenus sous la même section, à la conservation de privilèges spéciaux sur les immeubles, avait pour unique objet de fixer le rang des privilèges du vendeur et de celui du prêteur de deniers en matière de vente d'immeuble à construire et, d'autre part, que, loin d'instituer une sûreté nouvelle, il se bornait à viser, mais en marquant nettement leur indépendance, deux sûretés établies par l'article 2103 (rapp. M. H. Bulté, op. et loc. cit.).
Quoi qu'il en soit, l'article 47 (disposition d'initiative parlementaire) de la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971 tend à mettre un terme à toute controverse en ajoutant, in limine, au 2° de l'article 2103 les mots « même en l'absence de subrogation » (§ I) et en donnant à cette addition un caractère interprétatif [§ II] 51 .
c. Sûretés garantissant, l'une, une fraction, l'autre, la totalité ( ou une fraction supérieure au surplus) de l'obligation unique.
Une situation intermédiaire se présenterait dans l'hypothèse évoquée au 2° du b qui précède s'il était requis inscription du privilège du vendeur pour sûreté du prix et des intérêts au taux légal et de celui du prêteur de deniers pour la totalité de l'obligation.
IV. Application cumulative.
139.Bien entendu, les alinéas 3 à 5 de l'article 54-1 précité (supra, n° 135 ) peuvent, s'il y a lieu, s'appliquer cumulativement.
Ainsi, au cas où plusieurs établissements bancaires se grouperaient pour consentir solidairement un crédit-relais, un bordereau collectif pourrait être établi en application des dispositions combinées des alinéas 3 et 4.
C. Modalités particulières de réquisition de certaines inscriptions distinctes, mais étroitement liées.
140.Il arrive que l'obligation de déposer un bordereau par droit privilégié ou hypothécaire amène les requérants à reproduire plusieurs fois des énonciations communes à une série d'inscriptions. Cette contrainte est particulièrement sensible toutes les fois où des inscriptions, quoique étroitement liées, doivent être prises séparément au profit de multiples créanciers et, par exemple, en matière de règlement judiciaire, lorsqu'il y a lieu de prendre, après homologation du concordat, les inscriptions, souvent très nombreuses, qui assureront à tous les créanciers la conservation du rang de l'hypothèque de la masse ( comp. M.H. Bulté, J.C.P., La Semaine juridique, éd. N., 1968-IV-4341 et 4361).
Pour faciliter la tâche des usagers 52 , l'article 4 de l'arrêté autorise la réunion de certaines inscriptions distinctes en une sorte de « cahier » formé, d'une part, d'un bordereau général, qui renferme toutes les énonciations communes aux dites inscriptions et, d'autre part, d'un bordereau particulier contenant, pour chacune de celles-ci, les énonciations qui lui sont propres. Il ne s'agit là que d'une modalité de présentation des inscriptions, s'inspirant du précédent des fiches d'immeuble générales et particulières et les inscriptions ainsi requises demeurent, bien entendu, distinctes ( A., art. 4, in fine).
L'utilisation de ce procédé, qui est possible depuis le 1 er DÉCEMBRE 1971 (supra, n° 60 ), est subordonnée aux QUATRE CONDITIONS IMPÉRATIVES suivantes :
a. Il existe plusieurs sûretés, plusieurs créanciers ou plusieurs propriétaires grevés ;
b. Aucun des trois derniers alinéas de l'article 54-1 du décret du 14 octobre 1955 (parties solidaires, crédits conjugués ou obligation unique - supra n° 153 ) n'est applicable ;
c. Les droits ou les obligations en cause dérivent d'un titre unique ;
d. Une même date extrême d'effet est donnée à toutes les inscriptions.
Il peut être fait application dudit procédé, notamment :
- dès lors qu'une date extrême unique est fixée, dans le cas où, par un même acte, deux immeubles sont affectés hypothécairement, l'un, par le débiteur, l'autre, par sa caution non solidaire ;
- aux mêmes conditions, si une garantie hypothécaire est constituée au profit de plusieurs créanciers non solidaires ( rapp. cas, susvisé, des créanciers concordataires ; cf. en outre, supra, n° 136 , b, in fine, et, infra, annexe VIII ).
§ 4. - MESURES D'ORDRE FISCAL
A. Exclusion des renouvellements du champ d'application de la taxe de publicité foncière.
141.L'article 8 de l'ordonnance exclut toutes les « inscriptions en renouvellement d'hypothèques » du champ d'application de la taxe de publicité foncière. Cette disposition vise, en fait, les hypothèques conventionnelles ou judiciaires puisque les « inscriptions en renouvellement d'hypothèques légales » échappaient déjà, avant le 1 er janvier 1968, à la taxe, comme les « inscriptions en renouvellement de privilèges ».
En conséquence, tous les renouvellements requis depuis le 1 erjanvier 1968 sont opérés sans perception de taxe quelle que soit la date de l'inscription renouvelée.
B. Absence d'incidence de l'application de l'article 54-1 du décret du 14 octobre 1955 sur l'exigibilité de la taxe de publicité foncière.
142.La question a été posée de savoir si la nécessité d'établir plusieurs bordereaux d'inscription de privilège ou d'hypothèque (D., art. 54-1) dans des cas où le dépôt d'un bordereau dit « collectif » était accepté avant le 1 er janvier 1968 entraînait la perception d'une taxe de publicité foncière par bordereau.
Il a été admis, conformément à l'esprit même des dispositions de l'ordonnance, que l'application des dispositions de l'article 54-1 ne devait avoir aucune incidence d'ordre fiscal : plusieurs taxes de publicité foncière ne devenaient donc pas exigibles si, sous le régime antérieur, le dépôt d'un bordereau unique n'eût donné lieu qu'à une seule perception ; il en était ainsi, notamment, dans l'hypothèse où des inscriptions distinctes étaient prises contre un débiteur et contre sa caution non solidaire ( rapp. R.M.E.F. 25 septembre 1968 ; J.O. Déb. Ass. nat., p. 2869, col. 1).
Dans les limites de la prescription, les sommes qui avaient été indûment perçues depuis le 1 er janvier 1968 ont pu être restituées à la demande des parties.
C. Nouvelles règles de liquidation de la taxe de publicité foncière sur les inscriptions d'hypothèques conventionnelles ou judiciaires.
143.Dans la ligne de la réforme réalisée par l'ordonnance et pour tenir compte de la réglementation nouvelle des réquisitions d'inscrire résultant de l'article 54-1 précité du décret du 14 octobre 1955, il a été décidé, d'autre part (Circulaire série E.D. n° 47 du 14 août 1969, § III, B), que les dispositions du Code général des Impôts relatives à la perception de la taxe sur les inscriptions d'hypothèques conventionnelles ou judiciaires en cas de pluralité de créanciers ou de propriétaires grevés, interprétées traditionnellement en fonction, essentiellement, des conditions dans lesquelles était autrefois appliqué l'article 21 de la loi du 21 ventôse an VII ( rapp. R.A. Enregistrement, V ° Hypothèques, Livre V, n os52 et 83), feraient désormais l'objet d'une application littérale.
Or, prise à la lettre, la seconde phrase de l'article 843 et l'entier article 846 du Code général des Impôts, loin de constituer des dispositions de caractère dérogatoire, concourent avec la première phrase de l'article 843, et sur le même plan qu'elle, à poser en règle générale qu'il est dû une seule taxe proportionnelle par créance garantie.
I. Nouvelles règles.
144.Les règles de liquidation de la taxe sur les inscriptions d'hypothèques conventionnelles ou judiciaires sont, de ce fait, les suivantes :
145.
A. RÈGLE GÉNÉRALE : il est dû, « pour chaque créance », une seule taxe proportionnelle liquidée « sur les sommes exprimées ou évaluées dans le bordereau », quel que soit le nombre des créanciers requérants et celui des propriétaires grevés, même si l'inscription est requise par le dépôt de plusieurs bordereaux dans une conservation unique ou dans des conservations différentes (C.G.I., art. 843 et 846).
Pour qu'une seule taxe proportionnelle soit exigible en cas de pluralité de bordereaux, il faut :
- que ces documents fassent ressortir l'unicité de la créance (à défaut, la taxe serait liquidée sur chacun d'eux conformément à la première phrase de l'article 843 et ne serait pas restituable) ;
- qu'ils aient trait effectivement à la même créance ( cf. infra, n° 147 ) ;
- qu'en outre, dans l'hypothèse visée à l'article 846 (formalités requises dans plusieurs bureaux), les prescriptions dudit article soient observées.
Ces conditions étant remplies une seule taxe proportionnelle est exigible si, notamment, inscription est requise :
- distinctement contre un propriétaire débiteur et contre sa ou ses cautions dans un même bureau ou dans des bureaux différents ;
- dans plusieurs bureaux au profit d'un créancier ou de plusieurs créanciers solidaires à l'encontre d'un propriétaire débiteur ou de plusieurs propriétaires débiteurs solidaires.
146.
B. CAS OÙ LA TAXE FIXE DE 10 F EST DUE 53 . La taxe fixe de 10 F est exigible lorsque, postérieurement à l'inscription, vient à être déposé un bordereau purement rectificatif ( R.A., V° cit., même Livre, n° 56).
La même taxe est seule perçue ( C.G.I., art. 840, § 1, al. 2 ) si, après le dépôt d'un premier bordereau, intervient celui d'un ou de plusieurs autres bordereaux relatifs à la même créance et ayant un caractère purement complémentaire (exemples : inscription complémentaire d'hypothèque judiciaire sur un immeuble entré dans le patrimoine du débiteur après l'inscription originaire ; inscription contre une caution simplement hypothécaire constituée par un acte postérieur à celui de l'affectation des immeubles du débiteur principal).
147.
C. CAS OÙ UNE TAXE PROPORTIONNELLE COMPLÉMENTAIRE OU NOUVELLE EST EXIGIBLE. Comme par le passé, il y a lieu de percevoir :
- un complément de taxe proportionnelle à l'occasion du dépôt d'un bordereau tendant à augmenter les sommes portées dans un autre bordereau ( C.G.I., art. 840, § 1, al. 2, in fine) ;
- une seconde taxe proportionnelle si un bordereau déposé pour requérir une inscription rectificative fait suite à des conventions nouvelles ou à des modifications des conventions primitives d'une telle importance qu'il ne peut être considéré comme ayant trait à la même créance que le bordereau rectifié ( R.A. , V° cit., même livre n° 56, al. 1, in fine, et al. 2 ).