BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS

8 M-1-98

N° 13 du 20 JANVIER 1998

8 F.I. / 1 - M 23

INSTRUCTION DU 12 JANVIER 1998

SOCIÉTÉS CIVILES DE PLACEMENT IMMOBILIER. OBJET SOCIAL. PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES RÉALISÉES PAR LES
PORTEURS DE PARTS DE SCPI. MESURES DE TEMPERAMENT EN CAS DE FUSION DE SCPI.

(C.G.I., art. 150 N bis et 239 septies)

NOR : ECO F 98 20784 J

[S.L.F. - Bureau C2]

SECTION 1 :

Conditions d'application des mesures de faveur

  A. SOCIETES CONCERNEES

1.Les mesures de faveur contenues dans la présente instruction concernent les seules sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) dont le régime juridique est fixé par la loi n° 70-1300 du 31 décembre 1970 modifiée par la loi n° 93-6 du 4 janvier 1993.

Les modifications relatives à l'objet social des SCPI introduites par la loi du 4 janvier 1993 précitée et le décret n° 94-483 du 9 juin 1994 ont été commentées dans une instruction du 13 mars 1996 (BOI 4 H-1-96 ).

2.Les SCPI qui satisfont à ces dispositions sont soumises à un régime fiscal particulier défini à l'article 239 septies du code général des impôts : bien qu'elles fassent publiquement appel à l'épargne, elles n'entrent pas dans le champ de l'impôt sur les sociétés, mais chacun de leurs membres est passible, pour la part des bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la société, soit de l'impôt sur le revenu, soit de l'impôt sur les sociétés s'il s'agit de personnes morales relevant de cet impôt.

  B. OPERATIONS CONCERNEES

3.La fusion est l'opération par laquelle une société disparaît du fait, soit qu'elle est absorbée par une autre société (fusion-absorption), soit qu'elle participe avec une ou plusieurs autres personnes morales à la constitution d'une société nouvelle.

4.Les mesures de tempérament ne s'appliquent qu'en cas de fusion régulière de SCPI, telle qu'autorisée par les articles 18-1 à 18-4 de la loi du 31 décembre 1970 modifiée (voir annexe I) et par les articles 25-1 à 25-5 du décret n° 71-524 du 1er juillet 1971 modifié (voir annexe II).

SECTION 2 :

Mesure concernant l'imposition des plus-values immobilières consécutives aux fusions de SCPI

  A. CONTRIBUABLES CONCERNES

5.La mesure de tempérament s'applique aux plus-values réalisées par les personnes qui relèvent du régime d'imposition défini à l'article 150 A du CGI. Elle concerne donc uniquement les personnes physiques et les sociétés de personnes qui détiennent des parts de SCPI dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé.

  B. SITUATION ACTUELLE

6.Dans le cas d'une fusion-absorption, les opérations de fusion ont pour conséquence la transmission par la société absorbée de son patrimoine à une société existante, dite absorbante. Dans le cas d'une fusion pure et simple, les sociétés qui fusionnent transmettent leur patrimoine à une société nouvelle qu'elles constituent.

Il s'opère ainsi, pour la société absorbée ou fusionnant, une cession à titre onéreux qui est susceptible de dégager une plus-value sur élément d'actif, imposable au nom de chaque associé au prorata de ses droits.

7.S'agissant des immeubles constituant le patrimoine social, la plus-value réalisée par la SCPI est déterminée en tenant compte notamment de la valeur vénale réelle des immeubles à la date de la fusion (premier terme de la différence ; DB 8 M 2111, n° 11), du prix d'acquisition des immeubles par la société absorbée (deuxième terme de la différence) et de la durée pendant laquelle elle les a conservés dans son patrimoine (application du coefficient d'érosion monétaire et de l'abattement pour durée de détention prévus respectivement aux articles 150 K et 150 M du CGI).

8.Pour chacun des immeubles faisant l'objet du transfert de patrimoines, la fusion peut avoir pour conséquence la constatation :

- d'une plus-value à long terme (plus-value réalisée plus de deux ans après l'acquisition du bien), imposable au nom de l'associé dans des conditions particulières (CGI, art. 150 K, 150 M et 150 R) ;

- d'une plus-value à court terme (plus-value réalisée moins de deux ans après l'acquisition du bien), imposable au nom de l'associé et assimilée à un revenu courant (CGI, art. 150 J) ;

- d'une moins-value à court terme ou à long terme, qui ne peut faire l'objet d'aucune imputation (CGI, art. 150 N bis).

9.En pratique, le porteur de parts est imposé sur une fraction, correspondant à ses droits sociaux, du montant total des plus-values nettes à long terme, d'une part, et des plus-values nettes à court terme, d'autre part, constatées au niveau de la société. La réalisation de moins-values reste sans incidence sur cette imposition, sous réserve de l'application de la mesure de tempérament prévue en cas de vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives (DB 8 M 23, n° 4).

  C. MESURE DE TEMPERAMENT

  I. Principe

10.Par dérogation aux dispositions de l'article 150 N bis du CGI, il est admis qu'une compensation puisse être opérée entre les plus-values et les moins-values réalisées sur les immeubles figurant à l'actif de la société absorbée pour la détermination des plus-values nettes imposables au nom des associés personnes physiques.

  II. Modalités d'application

11.Il convient tout d'abord d'opérer une compensation entre, d'une part, les moins-values et les plus-values à long terme et, d'autre part, les moins-values et les plus-values à court terme.

Après cette compensation, il peut être constaté :

- une plus-value nette à long terme et une plus-value nette à court terme. Ces deux plus-values sont imposées, chacune selon ses règles propres, au nom de chaque associé au prorata de ses droits ;

- une moins-value nette à long terme et une moins-value nette à court terme. Ces deux moins-values, conformément à l'article 150 N bis du CGI, ne sont pas déductibles du revenu imposable.

- une moins-value nette à court terme et une plus-value nette à long terme ou, inversement, une plus-value nette à court terme et une moins-value nette à long terme. Il est admis, dans ces deux situations, d'opérer une compensation entre ces deux sommes. Cette compensation peut aboutir à :

• un résultat négatif, qui ne peut faire l'objet d'aucune imputation ;

• un résultat positif, imposable au nom de l'associé selon les règles applicables aux plus-values à long terme ou à court terme, selon le cas.

SECTION 3 :

Non interruption de certains délais légaux

  A. DELAIS CONDITIONNANT LE RESPECT DE L'OBJET SOCIAL DE LA SCPI

  I. Rappel de l'objet social des SCPI

12.Les SCPI peuvent faire publiquement appel à l'épargne si elles ont pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. Toutefois, pour les besoins de leur gestion, l'article 1er de la loi du 4 janvier 1993 précitée les a notamment autorisées à :

- céder des éléments de leur patrimoine immobilier dès lors qu'elles ne les ont pas achetés en vue de les revendre et que de telles cessions ne présentent pas un caractère habituel. Le décret n° 94-483 du 9 juin 1994, qui fixe les conditions d'application de ce texte, subordonne la possibilité pour les SCPI de céder leurs immeubles à une double condition : ceux-ci doivent être détenus depuis au moins six ans et la valeur cumulée des immeubles cédés au cours d'un exercice de douze mois ne doit pas excéder 5 % de la valeur vénale de leur patrimoine immobilier. Si aucune cession n'est réalisée au titre d'un exercice, cette limite peut se cumuler avec celle de la seule année suivante (BOI 4 H-1-96 , I, E) ;

- réaliser des travaux de reconstruction sur des immeubles dont elles sont propriétaires depuis au moins trois ans à la date de début des travaux, à condition que le coût des travaux de cette nature réalisés au cours d'un exercice de douze mois n'excède pas 3 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la société (BOI 4 H-1-96 , I, C) ;

- réaliser des travaux d'agrandissement sur des immeubles dont elles sont propriétaires depuis au moins trois ans à la date de début des travaux, à condition que l'augmentation de la surface hors oeuvre nette qui résulte de l'ensemble des travaux d'agrandissement réalisés sur un même immeuble bâti n'excède pas 10 % de la surface hors oeuvre nette de cet immeuble à la date de son acquisition (BOI 4 H-1-96 , B).

  II. Portée de la mesure de tempérament

  1. Principe

13.Il a paru possible de reconnaître un caractère intercalaire aux fusions de SCPI au regard de ces différents délais et ainsi de considérer que ces opérations n'entraînent pas leur interruption. Ultérieurement, en cas de cession d'immeuble ou de réalisation de travaux, il est tenu compte, pour apprécier si ces délais sont respectés, non seulement de la période qui sépare la date de la fusion de celle de la cession ou de la réalisation des travaux, mais aussi de celle pendant laquelle l'immeuble a figuré à l'actif de la société absorbée. Enfin, lorsque la fusion est suivie, au cours de la même année, de la cession d'actifs d'immobiliers ou de la réalisation de travaux de reconstruction, le patrimoine de référence qui sera pris en compte pour l'appréciation limites de 5% ou de 3% évoquées plus haut s'entend de la somme de la valeur vénale des patrimoines figurant au bilan du dernier exercice clos des sociétés concernées par la fusion.

  2. Mise en oeuvre pratique

a) Incidences de la fusion

14.Le transfert du patrimoine immobilier consécutif à une fusion régulière de SCPI n'est pas considéré comme un cas de non-respect de l'objet social des SCPI tel qu'il est fixé par les lois de 1970 et de 1993 et, dès lors, ne prive ni la société absorbée, ni la société nouvelle ou la société absorbante, du bénéfice des dispositions de l'article 239 septies du CGI.

b) Cession d'éléments du patrimoine immobilier ou réalisation de travaux ultérieure à la fusion

15.Si la société absorbante ou nouvelle souhaite céder des immeubles ou réaliser des travaux de reconstruction ou d'agrandissement, il convient, pour apprécier si les différents délais de détention des immeubles sont respectés, de distinguer deux types de situations :

- l'immeuble avait été acquis par la société absorbante : dans ce cas, le délai de trois ans ou six ans s'apprécie dans les conditions de droit commun ;

- l'immeuble avait été acquis par la société absorbée : pour l'appréciation des délais de trois ou six ans, il convient de tenir compte du temps écoulé entre la date d'acquisition de l'immeuble par la société absorbée et celle de la cession de l'immeuble ou de la réalisation des travaux par la société absorbante ou nouvelle.

16.Si de telles opérations sont réalisées l'année de la fusion, de telle sorte qu'il n'existe pas de patrimoine de référence propre pour la société nouvelle, le patrimoine de référence pris en compte pour l'appréciation de la fraction du patrimoine évoquée au n° 12 . et qui subordonne, au regard de l'objet social des SCPI, la légalité des cessions d'immeubles et des travaux de reconstruction, s'entend de la somme de la valeur vénale des patrimoines figurant aux bilans du dernier exercice clos et ce, quelle que soit l'origine de l'immeuble cédé.

17.Par ailleurs, pour qu'au titre de l'année de la fusion, la société absorbante ou nouvelle puisse bénéficier de la limite de 10 % , c'est-à-dire de la disposition selon laquelle, si aucune cession n'est réalisée au titre d'un exercice, la limite de 5 % peut se cumuler avec celle de la seule année suivante, il est indispensable que l'ensemble des sociétés concernées par la fusion n'ait réalisé aucune cession au cours de l'exercice de douze mois précédant celui de la cession. Le même principe s'applique pour la limite de 3 % applicable aux travaux de reconstruction et qui, en l'absence de tels travaux au cours d'une année, peut se cumuler avec celle de la seule année suivante.

18.Exemple : en juillet 1997, a lieu la fusion de sociétés A et B, dont la valeur vénale du patrimoine immobilier, au bilan du dernier exercice clos, s'élevait respectivement à 100 000 000 F et 200 000 000 F. En septembre 1996, c'est-à-dire au cours des douze mois qui ont précédé la fusion, l'une des sociétés avait cédé un élément de son patrimoine immobilier. La nouvelle société clôt son premier exercice le 31 décembre 1997. Le patrimoine est alors évalué à 320 000 000 F. La valeur vénale estimative de l'immeuble dont la cession est envisagée est inchangée.

A la fin de l'année 1997, la SCPI souhaite céder un immeuble dont la valeur vénale s'élève à 25 000 000 F. Deux situations sont possibles :

- la cession a lieu en 1997. Le patrimoine de référence est égal à : 100 000 000 F + 200 000 000 F = 300 000 000 F. L'immeuble dont la cession est envisagée représente donc 8,33 % du patrimoine de référence. Puisque l'une des sociétés a réalisé une cession en septembre 1996, la limite de 5 % s'applique. La cession ne peut donc avoir lieu sans remettre en cause l'objet social de la SCPI ;

- la cession a lieu en 1998. Puisqu'aucune cession n'a été réalisée au cours des douze mois qui précèdent l'exercice ouvert le 1er janvier 1998, la SCPI peut, pour l'exercice suivant, se prévaloir du cumul des limites de 5 % qui porte le plafond à 10 %. La cession envisagée peut par conséquent être effectuée (25 000 000 < 320 000 000/10).

19.Bien entendu, pour l'appréciation du pourcentage de 10 % de travaux d'agrandissement visé au n° 12 ., il est tenu compte de l'ensemble des travaux d'agrandissement réalisés sur le même immeuble, qu'ils aient été réalisés avant ou après la date de la fusion.