B.O.I. N° 7 DU 14 JANVIER 2004

  2. Eléments d'actif à retenir

94.Les immeubles affectés par la société à sa propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale ne sont pas pris en considération. Cette notion d'affectation doit être interprétée strictement.

95.Moyens permanents d'exploitation. Les immeubles affectés à l'exploitation s'entendent exclusivement des moyens permanents d'exploitation. Ne sont donc pas visés par cette disposition, notamment :

- les immeubles qui, bien que faisant partie de l'actif immobilisé, correspondent essentiellement au placement de capitaux ;

- les immeubles constituant le stock immobilier des sociétés de construction-vente ou des sociétés qui se livrent à une activité de marchand de biens ;

- les immeubles donnés en location moyennant des redevances calculées d'après le chiffre d'affaires des entreprises locataires ;

- les droits sociaux de sociétés elles-mêmes à prépondérance immobilière.

96.Liquidation de société. Lorsque dans le cadre d'opérations de liquidation consécutives à la dissolution de l'être moral, une société donne en location civile les immeubles précédemment affectés à sa propre exploitation industrielle, il y a lieu de considérer que ces immeubles conservent le caractère qui était le leur avant la dissolution. Par suite, les immeubles donnés en location pendant la période de liquidation doivent, en principe, être regardés comme continuant à être affectés à la poursuite de l'activité industrielle ou commerciale de la société dissoute. Il ne pourrait en être autrement que si, après la mise en liquidation volontaire de la société, il y avait eu un changement d'activité ayant entraîné une cessation d'entreprise.

97.Exploitation industrielle ou commerciale par nature. L'exploitation doit être industrielle et commerciale par nature et non pas uniquement en raison de la forme juridique de la société.

  B. TITRES DE SOCIÉTÉS QUI RELÈVENT DE L'ARTICLE 1655 TER DU CGI

98.Dès lors que les sociétés mentionnées à l'article 1655 ter du CGI sont réputées ne pas avoir de personnalité distincte de celle de leurs membres, les cessions de droits sociaux consenties par ces derniers ont pour objet, non les droits immobiliers corporels, mais les biens eux-mêmes, représentés par les actions ou parts cédées.

En règle générale, la cession des actions ou parts de ces sociétés constitue donc une vente du local à la jouissance ou à la propriété duquel lesdites actions ou parts donnent vocation. Cette vente doit donc être soumise au régime fiscal des ventes d'immeubles et non au régime propre des valeurs mobilières. Ainsi, en cas de cession de titres donnant vocation à des locaux bénéficiant d'une exonération particulière, la plus-value réalisée est exonérée dans les mêmes conditions que les locaux eux-mêmes (ex : habitation principale de l'associé cédant).

La plus-value de cession, éventuellement imposable, doit être déterminée en fonction de la date et du prix d'achat (ou, le cas échéant, de la valeur d'acquisition) des parts ou actions.

  C. TITRES DES AUTRES SOCIÉTÉS

99.Avant l'entrée en vigueur de l'article 10 de la loi de finances pour 2004, le régime de la prépondérance immobilière s'appliquait aux cessions de valeurs mobilières ou de droits sociaux de sociétés non cotées à prépondérance immobilière. Il pouvait donc s'agir aussi bien des cessions de titres de sociétés de personnes que de sociétés de capitaux.

100.L'article 10 de la loi de finances pour 2004 restreint le champ d'application de ce régime particulier en le limitant aux sociétés qui relèvent des articles 8 à 8 ter du CGI. Une mesure transitoire est toutefois prévue.

  1. Principe

101.Le régime de la prépondérance immobilière ne s'applique plus aux cessions, intervenues à compter du 1 ^er janvier 2004, de titres de sociétés de capitaux ou de sociétés de personnes ayant opté pour l'impôt sur les sociétés. Les plus-values réalisées à l'occasion de ces cessions relèvent exclusivement du régime d'imposition des plus-values de cession de valeurs mobilières et de droits sociaux prévu aux articles 150-0A et s. du CGI.

  2. Exception

102.Les gains nets retirés de cessions à titre onéreux de valeurs mobilières ou de droits sociaux de sociétés non cotées soumises à l'impôt sur les sociétés dont l'actif est principalement constitué d'immeubles ou de droits portant sur ces biens sont soumis au régime des plus-values immobilières lorsque les titres ont été acquis avant le 21 novembre 2003 et cédés entre le 1 ^er janvier et le 31 décembre 2004 (voir le IV de l'article 10 de la loi de finances pour 2004).

Cette mesure s'applique donc aux cessions de titres de sociétés de capitaux soumises à l'impôt sur les sociétés ainsi qu'aux sociétés de personnes qui ont opté pour l'impôt sur les sociétés ou qui y sont soumis de plein droit, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies. Toutefois, les titres de sociétés immobilières pour le commerce et l'industrie non cotées sont assimilés à des titres cotés et imposés conformément aux dispositions du 3 du II de l'article 150-0A du CGI.

103.Les plus-values réalisées lors de la cession de ces titres relèvent du nouveau régime d'imposition (imposition proportionnelle à 16 % ; abattement de 10 % au-delà de la cinquième année de détention, etc.). Les modalités d'appréciation de la prépondérance immobilière sont celles prévues aux n°s 91. et s. (appréciation de la proportion de 50 % à la clôture des trois exercices qui précèdent celui au cours duquel intervient la cession).