B.O.I. N° 107 du 9 JUIN 1999

- Effets de la déchéance

24.Lorsque l'engagement relatif à l'affectation de l'immeuble n'est pas respecté, l'acquéreur est tenu d'acquitter :

- la différence entre le droit d'enregistrement ou la taxe de publicité foncière dû en application du taux de droit commun prévu à l'article 1594 D du code général des impôts et le droit d'enregistrement ou la taxe de publicité foncière acquitté lors de l'acquisition ;

- la différence de montant des frais d'assiette, de recouvrement, de dégrèvements et de non-valeurs en résultant ;

- l'intérêt de retard prévu par l'article 1727 du code général des impôts, décompté du premier jour du mois suivant la date d'expiration du délai légal de présentation de l'acte à la formalité.

25.Dans l'hypothèse où l'engagement contracté au sujet de l'affectation des immeubles acquis n'a été rompu que pour une partie des biens en cause, la déchéance du régime de faveur ne frappe que cette partie. En pareil cas, l'acquéreur est tenu d'acquitter le complément de droit d'enregistrement et de frais d'assiette, de recouvrement, de dégrèvement et de non-valeurs, augmentés de l'intérêt de retard, sur la seule fraction du prix d'acquisition afférente à ceux des locaux affectés à usage d'habitation.

26.Le recouvrement du complément de taxe doit être poursuivi contre l'acquéreur seul, à l'exclusion du vendeur qui ne doit pas être mis en cause.

  2. Immeubles non bâtis

27.Il résulte du I de l'article 1594 DA du code général des impôts que les acquisitions d'immeubles non bâtis sont assujetties à la taxe de publicité foncière ou au droit d'enregistrement au taux de 3,60 % lorsqu'elles n'entrent pas dans le champ d'application de la TVA immobilière.

28.Pour l'application de la présente disposition, est un immeuble non bâti un immeuble nu ou sur lequel sont édifiées des constructions qui sont insuffisantes pour être propres à un quelconque usage.

A titre de règle pratique, il convient de se référer à la nature de l'immeuble telle qu'elle est mentionnée dans l'acte présenté à la formalité de la publicité foncière, conformément à l'article 7 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 modifié.

a) Biens concernés

29.Le taux de 3,60 % s'applique aux acquisitions de terres agricoles, de friches industrielles, de bois et forêts, de landes, de prairies, de futaies, de taillis, de parcs et jardins... ¹

S'agissant de l'acquisition de demeures individuelles qui comportent des immeubles bâtis et d'autres non bâtis (villas, pavillons, manoirs...), les précisions suivantes sont apportées. Le nouveau régime des cessions d'immeubles prévoyant un taux pour les immeubles bâtis et un taux pour les immeubles non bâtis, les parties peuvent stipuler un prix particulier ou procéder à une ventilation du prix global au moyen d'une déclaration estimative souscrite dans l'acte ou au pied de l'acte et soumise, bien entendu, au contrôle de l'administration, entre les bâtiments (corps des maisons, garage, piscine d'agrément y compris leurs terrains d'assiette) et leurs dépendances indispensables et immédiates (cours, passages, emplacements servant d'accès aux bâtiments et faisant partie intégrante de ces derniers) d'une part, et les immeubles non bâtis (jardins, parcs, étangs..) d'autre part. Seule la fraction du prix afférente aux immeubles non bâtis bénéficie du taux réduit, la taxe de publicité foncière étant perçue pour le surplus du prix au tarif de droit commun. A défaut de ventilation, le taux de droit commun est indifféremment exigible.

30.Le taux de 3,60 % s'applique également aux acquisitions de terrains par des personnes physiques en vue de la construction d'immeubles qu'elles affectent à un usage d'habitation. Ces acquisitions concernent notamment les terrains nus, les droits de surélévation, et les immeubles inachevés, lesquels sont par définition impropres à un quelconque usage.

En effet, l'article 40 de la loi de finances pour 1999 sort du champ d'application de la TVA immobilière les terrains acquis par des personnes physiques en vue de la construction d'immeubles qu'elles affectent à un usage d'habitation. Cette disposition s'applique aux actes de vente ayant acquis date certaine à compter du 22 octobre 1998.

Ces acquisitions sont désormais assujetties à la taxe de publicité foncière ou au droit d'enregistrement de 3,60 % prévu à l'article 1594 DA du code général des impôts sous les conditions suivantes :

- l'acquéreur doit être une personne physique ;

- la construction édifiée doit être affectée à un usage d'habitation, que l'acquéreur s'en réserve l'usage ou qu'il la donne en location à des tiers.

Demeurent donc dans le champ d'application de la TVA immobilière les acquisitions de terrains :

- par des personnes morales qui construisent dans le délai de quatre ans de l'acquisition des immeubles à usage d'habitation ou à un autre usage ;

- par des personnes physiques qui construisent dans le même délai des immeubles à un usage autre que l'habitation.

Par ailleurs, en cas de construction d'un immeuble à usage mixte, les règles suivantes sont applicables :

Les acquisitions de terrains par une personne physique en vue de la construction de locaux servant à la fois à un usage d'habitation et à l'exercice d'une profession libérale exonérée de TVA (médecins, etc...) et soumise aux bénéfices non commerciaux sont assimilées pour la totalité à des acquisitions de terrains en vue de la construction de locaux d'habitation. Ces acquisitions se trouvent en conséquence en dehors du champ d'application de la TVA immobilière.

En revanche, les terrains acquis par les personnes physiques en vue de la construction de locaux à usage mixte d'habitation et professionnel (y compris les activités libérales imposables à la TVA), commercial ou industriel ne sont pas assimilés pour leur superficie totale à des terrains acquis en vue de la construction de locaux à usage d'habitation. Seule la quote-part du terrain qui peut être rattachée aux locaux à usage d'habitation est soumise aux droits de mutation.

31. Cas particulier : immeubles destinés à être démolis, ou qui, compte tenu de l'importance des travaux à effectuer, seront regardés comme des immeubles neufs.

L'acquisition par une personne physique d'un immeuble bâti qu'elle destine à la démolition ou sur lequel elle entend réaliser des travaux qui, par leur importance, aboutissent à la production d'un immeuble neuf affecté à un usage d'habitation est en principe assujettie à la taxe de publicité foncière ou au droit d'enregistrement au taux de droit commun prévu à l'article 1594 D du code général des impôts.

Il est cependant admis que les mutations de tels biens soient assujetties au droit prévu à l'article 1594 DA du code précité, à la condition que l'acquéreur s'engage à affecter le bien à un usage autre que l'habitation jusqu'au commencement des travaux de démolition ou de remise en état d'une importance suffisante pour aboutir à la production d'un immeuble neuf affecté à un usage d'habitation, et au plus tard jusqu'à l'expiration d'un délai de trois ans à compter de la date de l'acte d'acquisition dans le cas où les travaux ne sont pas commencés dans ce délai.

Dans ces conditions, dès lors que l'immeuble acquis est, avant le commencement des travaux de démolition ou de remise en état, affecté à l'habitation, l'acquéreur est redevable de la différence entre les droits d'enregistrement dus à raison des mutations d'immeubles d'habitation et les droits acquittés à l'origine, augmentés de l'intérêt de retard.

b) Modalités d'application

32.Le taux de 3,60 % s'applique :

- de plein droit sans qu'il soit subordonné à un engagement de l'acquéreur dans l'acte d'acquisition, sauf dans le cas particulier visé supra au n° 31 .,

- quelle que soit la superficie de l'immeuble acquis.

  3. Immeubles d'habitation acquis par certains organismes et associations nécessaires au fonctionnement de leurs services ou de leurs oeuvres sociales.

33.Il résulte du III de l'article 1594 DA du code général des impôts que les acquisitions par les organismes désignés au « a » ci-après, d'immeubles destinés à être affectés à l'habitation nécessaires au fonctionnement de leurs services ou de leurs oeuvres sociales bénéficient du droit réduit prévu au I du même article. Ce dispositif se substitue, en ce qui concerne les immeubles destinés à l'habitation, au régime abrogé, de l'article 713 du code général des impôts.

34.Bien entendu, les acquisitions d'immeubles que ces organismes s'engagent à affecter à un usage autre que l'habitation bénéficient du droit réduit prévu au I de l'article 1594 DA du code précité.

a) Sociétés et organismes bénéficiaires

35.Les organismes bénéficiaires sont ceux qui bénéficiaient de la taxation réduite prévue à l'article 713 du code général des impôts, dont les dispositions sont abrogées à compter du 1er janvier 1999.

Il convient de se reporter à la documentation administrative 7 C 1464, paragraphes 3 à 6.

b) Conditions d'application

36.Aux termes du III de l'article 1594 DA du code précité, le bénéfice du taux réduit est réservé aux acquisitions d'immeubles d'habitation nécessaires au fonctionnement des services ou des oeuvres sociales des organismes sus mentionnés. Il appartient, dans tous les cas, à l'administration, sous le contrôle des tribunaux, d'apprécier si les conditions prévues par le texte sont remplies.

Par ailleurs, les paragraphes 8 à 17 de la documentation administrative 7 C 1464 demeurent applicables.

  II. Taux

37.Le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement prévu à l'article 1594 DA est de 3,60 %.

38.Il convient bien entendu d'ajouter à ce taux la taxe additionnelle communale ainsi que le prélèvement pour frais d'assiette, de recouvrement, de dégrèvements et non-valeurs égal à 2,50 % de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement perçu au profit du département.

39.Les conseils généraux ont la faculté de le modifier, sans que ces modifications puissent avoir pour effet de le relever au-delà de 3,60 % ou de le réduire à moins de 1 %.

Il résulte de l'article 1043 A du code général des impôts que la réduction de moitié des droits de mutation exigibles en Guyane ne s'applique pas aux mutations passibles du droit prévu à l'article 1594 DA du code général des impôts. Aussi le taux de 3,60 % s'applique-t-il aux cessions d'immeubles sis en Guyane qui entrent dans le champ d'application de l'article précité.

  B. REGIMES DE FAVEUR ABROGES

40.Le tableau figurant en annexe I indique les régimes de faveur supprimés par l'article 39 de la loi de finances pour 1999.

  C. MAINTIEN DES AUTRES REGIMES DE FAVEUR

41.Les régimes de faveur autres que ceux mentionnés ci avant conduisent à la perception d'une taxe de publicité foncière ou d'un droit d'enregistrement inférieur à ceux résultant de l'application des nouvelles dispositions des articles 1594 D et 1594 DA du code général des impôts (I).

Ils sont donc maintenus, bien que les dispositions concernant certains d'entre eux aient été transférées dans le code général des impôts depuis la partie « impositions perçues au profit de l'Etat » vers la partie « impositions perçues au profit des collectivités territoriales et de divers organismes » « (II).

S'agissant de l'application des régimes de faveur prévus aux articles 1594 F ter et 1594 F quater du code général des impôts portant sur des immeubles affectés à l'habitation, les précisions suivantes sont apportées.

  I. Dispositions transférées

42.Le tableau reproduit en annexe II indique les régimes de faveur transférés.

  II. Régime de faveur portant sur des immeubles d'habitation

43.L'article 39 de la loi de finances pour 1999 maintient aux conseils généraux la faculté :

- d'instituer un abattement sur l'assiette de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement dû à raison des acquisitions d'immeubles d'habitation et de garages, antérieurement visées aux articles 710 et 711 du code général des impôts (CGI, art. 1594 F ter) ;

- de réduire à 3,60 % le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement applicable aux acquisitions d'immeubles d'habitation et de garages situés dans certaines zones (CGI, art. 1594 F quater).

Dès lors que ces deux dispositifs faisaient expressément référence pour la définition de leur champ d'application aux articles 710 et 711 du code général des impôts désormais abrogés, l'article 39 de la loi de finances pour 1999 a modifié en conséquence la rédaction desdits articles.

44.Les articles 1594 F ter et 1594 F quater du code général des impôts concernent à compter du 1er janvier 1999 les acquisitions :

- d'immeubles ou fractions d'immeubles destinés à être affectés à l'habitation à la condition que l'acquéreur prenne l'engagement de ne pas les affecter à un autre usage pendant une durée minimale de trois ans à compter de la date de l'acte d'acquisition ;

- de terrains ou locaux à usage de garages à la condition que l'acquéreur prenne l'engagement de ne pas les affecter à une exploitation de caractère commercial ou professionnel pendant une durée minimale de trois ans à compter de la date de l'acte d'acquisition.

45.Les développements figurant dans la documentation de base relatifs à l'application de ces articles conservent toute leur portée sous réserve des précisions apportées par la présente instruction (DB 7 C 1421, § 42 à 89).

En particulier, l'engagement doit être souscrit dans les conditions prévues par la documentation administrative 7 C 1421, paragraphe 83.

46.Les droits sont liquidés respectivement au tarif prévu à l'article 1594 D du code général des impôts après application de l'abattement dans le cas de l'article 1594 F ter du code précité et au tarif prévu à l'article 1594 F quater du même code lorsque la mutation entre dans les prévisions de ce dernier article.

47.En cas de non respect de l'engagement d'affectation à l'habitation souscrit, l'acquéreur est tenu d'acquitter le complément de taxe de publicité foncière ou de droits d'enregistrement et de frais d'assiette, de recouvrement, de dégrèvement et de non-valeurs dont l'acquisition a été dispensée, augmentés de l'intérêt de retard prévu à l'article 1727 du code général des impôts.