B.O.I. 25 septembre 1991
ANNEXE 2
EXEMPLE DE DETERMINATION DU CORRECTIF D'EVOLUTION DU MONTANT DES BAUX A L'HECTARE
Les valeurs moyennes à l'hectare des baux par année de leur conclusion sont reportées sur le graphique figurant ci-après en distin-guant les baux à long terme (+) des autres (=), ainsi que les moyennes de l'ensemble des baux (0).
La valeur moyenne des baux de toute nature calculée sur toute la période observée ressort à 600 F.
Une hausse du prix des baux à l'hectare est observée à partir de 1985. Après recherche, il s'avère que ce phénomène est dû localement à une surenchère des locations du fait de la prise en compte des quotas laitiers pour certains contrats.
Il est jugé que cette influence non représentative d'une tendance durable doit être éliminée pour le calcul de la VHS. Dès lors la moyenne des baux à l'hectare est ramenée à 570 F. Cette somme représente la moyenne calculée sur toutes les années jusqu'à 1985.
Par ailleurs, d'après le graphique, le niveau moyen des baux diminue légèrement dans le secteur étudié.
Pour apprécier cette décroissance 11 , il convient de tracer au mieux (à défaut d'utiliser la méthode des moindres carrés) le segment de droite (AB) d'ajustement linéaire de l'évolution des baux à l'hectare de 1971 à 1985.
Les points A et B sont déterminés par l'intersection de cette droite avec celles d'abscisse 71 et d'abscisse 85.
Pour tracer cette droite, il convient de minimiser l'influ-ence des résultats relatifs aux années (généralement les plus ancien-nes) où les baux encore en vigueur sont majoritairement des baux à long terme.
Ainsi, par exemple, dans le cas présenté dans cette annexe, les valeurs des années 72 et 73 n'ont pas été retenues pour tracer la droite car elles concernent uniquement des baux de longue durée. Les retenir conduirait à amplifier, à tort, la variation du niveau des baux dans le temps.
C'est pourquoi, afin de contrôler la validité de la droite (AB), il est nécessaire de tracer les droites de variation des baux à long terme (CD) et des autres (EF) pour la même période.
La pente de la droite (AB) devrait être comprise entre celle des droites (CD) et (EF).
Il est à noter qu'il convient de tenir compte des valeurs des baux des années 72 et 73 pour déterminer la moyenne des baux. En effet, si elles ne sont pas représentatives du marché de l'époque du fait que les baux à court terme conclus durant ces années ne sont plus en vigueur au 1-1-90, elles contribuent à la détermination du niveau moyen de location à cette dernière date.
En outre, sauf éléments avérés de chiffrage des influences conjoncturelles (par exemple ici, s'il était possible de déterminer la part quantitative des quotas), il n'y a pas lieu a priori d'extrapoler la droite (AB) au delà de l'année 1985 dans la mesure où il n'est pas certain que la tendance se prolonge après cette date.
L'abattement à apporter, dans le secteur, à la VHS est égal à la différence des ordonnées des points A et B soit AH 50 F.
La VHS à proposer est donc : 570 · 50 = 520 F
ANNEXE 3
EXEMPLE DE DETERMINATION DE LA VALEUR A L'HECTARE D'UN SOUS-GROUPE NE RELEVANT PAS DE BAUX SPECIFIQUES
Dans le secteur d'évaluation, la classification départementale conduit à distinguer :
- le sous-groupe des terres de polyculture ;
- le sous-groupe des landes pacables ;
- le sous-groupe des étangs.
Le dépouillement des baux ruraux a permis d'isoler des baux spécifiques pour les terres de polyculture et les landes pacables, mais pas pour les étangs. Pour ces derniers, seuls des contrats mixtes (baux en nature de terres de polyculture et d'étangs) ont pu être recensés.
La plupart des propriétés louées sont idendifiées dans les contrats de location par leurs références cadastrales. Ces références vont permettre de déterminer, en consultant la micro-fiche RP du bailleur, les superficies affectées à chaque nature de cultures ou de propriétés.
Ainsi, M. X a loué sur la commune C une propriété en nature de terres de polyculture, de landes et d'étangs cadastrée B600, B650, B 700, B1001, B1002.
La consultation de sa microfiche RP indique :
La VHS des terres de polycuture et des landes pacables a pu être déterminée à partir de baux spécifiques et ressort respectivement à : 1 500 F/ha et 20 F/ha. Le montant du bail consenti par M. X s'élève à 9 500 F.
L'ensemble de ces données permet de calculer la valeur contractuelle à l'hectare (VCH) du sous-groupe des étangs, à partir de la formule :
La même analyse menée pour plusieurs baux mixtes permet de déterminer un ensemble de valeurs contractuelles à l'hectare (VCH) des étangs, d'où sera tirée la VHS des étangs. Cette dernière sera égale à la moyenne des VCH pondérées par leur superficie.
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ANNEXE 4
EXEMPLE DE DETERMINATION DE LA VALEUR A L'HECTARE D'UN SOUS-GROUPE DU GROUPE 1 ET 2 PAR LA METHODE DE LA COMPARAISON
Dans le secteur d'évaluation C la classification départementale conduit à distinguer :
- le sous-groupe des terres de polyculture (qui est le plus représenté en superficie) ;
- le sous-groupe des terres irriguées.
La VHS du sous-groupe terres de polyculture a pu être déterminée à l'aide de baux, elle ressort à 1 500 F/ha. Mais le service n'a pu recenser aucun bail de terres irriguées.
Dans plusieurs départements voisins, la V.H.S. du sous-groupe des terres irriguées a pu être déterminé à l'aide de baux spécifiques et de baux mixtes (voir § I-A-2).
Le service décide donc d'évaluer le sous-groupe des terres irriguées par la méthode de la comparaison et recueille pour ce faire l'ensemble des informations suivantes :
o Département 1
Secteur A :
Secteur B :
o Département 2
Secteur E :
Aucune valeur dominante ne ressort des rapports de VHS. Mais, l'analyse des résultats dans le secteur E a fait apparaître que :
o la VHS des terres polyculture se rapproche de celle du secteur C (respectivement 1 450 F/ha et 1 500 F/ha).
o les caractéristiques générales du secteur sont proches de celles du secteur C (potentialités agricoles équivalentes, prédominance de la même nature de culture).
Aussi, le service décide de privilégier le rapport de proportionnalité issu du secteur E, soit : 1,72.
Il choisit de ne pas tenir compte des données du secteur B ; en effet :
o la VHS des terres irriguées est déterminée à partir de baux mixtes : elle possède un caractère de fiabilité moindre que la VHS issue d'actes de location spécifiques ;
o la VHS des terres de polyculture est, par ailleurs, éloignée de celle du secteur C ;
o la vocation agricole du secteur B est différente de celle du secteur C (les cultures le plus fréquemment pratiquées sont différentes).
Cependant, parce que la vocation agricole du secteur A se rapproche de celle du secteur C (prédominance de la même nature de culture, mais sur de meilleures terres), le service décide de tenir compte également des données du secteur A.
Le rapport de proportionnalité est arrêté à : 1,56 (moyenne arithmétique des rapports des secteurs A et E). La VHS des terres irriguées dans le secteur C ressort alors à :
VHSti = 1,56 x VHStp = 2 340 F/ha.
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ANNEXE 5
EXEMPLE DE DETERMINATION DE LA VALEUR A L'HECTARE DE SOUS-GROUPES DE VIGNES
I - DEFINITION DES SOUS-GROUPES DE VIGNES
Dans le secteur d'évaluation, la classification départementale a conduit à distinguer :
- le sous-groupe des vignes à vin d'appellation A ;
- le sous-groupe des vignes à vin d'appellation B ;
- le sous-groupe des vignes à vin d'autres appellations ;
- le sous-groupe des vignes à vin de table.
Le dépouillement des contrats de location n'a permis de trouver que quelques baux ruraux portant sur les vignes à vin de table.
Les propriétés en nature de vigne n'étant généralement pas louées, le service aura recours à la méthode de la comparaison pour déterminer la VHS des sous-groupes de vignes.
Les VHS seront ainsi reconstituées par comparaison avec le bail moyen des terres de polyculture ; pour le secteur d'évaluation, la VHS du sous-groupe des terres de polyculture ressort à 1 000 F/ha.
II - TABLEAU DES RATIOS
III - ANALYSE DES RATIOS
Le tableau précédent montre un exemple des résultats obtenus dans un département comportant un groupe important de vignes.
S'agissant des revenus nets, l'application de la réduction de 50 % appliquée traditionnellement pour déterminer l'évaluation cadastrale, a paru convenable pour estimer la part due à la rente du sol dans le loyer.
Pour les valeurs vénales les ratios ont été réduits de 1/3 dans les trois premiers sous-groupes. En effet, après examen d'un échantillon de transactions, il a été observé que la part représentative de la plantation dans les valeurs vénales pouvait être estimée à 1/3 en moyenne.
Cette estimation tient compte du fait que certaines vignes sont vendues pour être arrachées puis replantées alors que d'autres sont en cours de production.
Pour les vignes de vin de table, la part des plantations dans la transaction est négligeable. Le prix de la mutation peut donc être considéré comme représentatif du terrain seul.
A l'examen des arrêtés préfectoraux de baux ruraux, il est apparu que la part représentative des éléments étrangers à la rente du sol (valeur des plantations, des infrastructures, des moyens de production ou d'exploitation ...) correspondait au 2/3 des montants des baux calculés sur la base des arrêtés.
Pour les ratios des SMI et ceux relatifs aux quelques baux portant sur des vignes, la réduction de 50 % retenue pour les revenus nets a été adoptée.
IV - RATIOS A RETENIR
Compte tenu du résultat de ces travaux, l'administration décide de retenir les ratios suivants à appliquer à la VHS du sous-groupe de référence - généralement terres de polyculture - pour donner la VHS des vignes :
Pour cette appellation le ratio de la valeur vénale est éliminé car il porte sur un nombre d'actes très réduit.
Pour ces derniers, il n'est pas tenu compte des deux derniers ratios qui ne sont pas significatifs.
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ANNEXE 6
EXEMPLE DE CALCUL DU POURCENTAGE A APPLIQUER A LA VHS DES TERRES DE POLYCULTURE POUR OBTENIR LA VHS DES TERRAINS D'AGREMENT 12
Données recueillies
Soit un département pour lequel la récapitulation par nature de culture ou de propriété (statistique S 05 centralisant les états n° 6035 NM) comporte les renseignements suivants :
Ce département comporte 2 secteurs d'évaluation agricoles A et B. Les travaux de détermination des VHS des terres de polyculture ont donné les résultats suivants :
Exploitation des données
Les revenus cadastraux à l'hectare sont :
Les pourcentages à appliquer à la VHS des terres de polyculture pour obtenir la VHS des terrains d'agrément à proposer à la CDEC sont :
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ANNEXE 7
DETERMINATION DE LA VHS DES SOUS-GROUPES DU GROUPE 7 (AUTRES QUE TERRAINS A BATIR OU CONSTRUCTIBLES)
LORSQU'IL N'EXISTE PAS DE SOUS-GROUPE DE CULTURE OU D'ELEVAGE DANS LE SECTEUR
EXEMPLE POUR LES TERRAINS D'AGREMENT
Soit un secteur d'évaluation agricole où le groupe des terres de culture et d'élevage n'est pas représenté. L'évaluation des terrains d'agrément peut alors s'effectuer de la façon suivante.
Deux secteurs A et B voisins 13 comportent des terres de polyculture de même que des terrains d'agrément. Les propositions de l'administration pour ces deux sous-groupes sont :
NOTA : L'administration présente, pour les terrains d'agrément, une VHS et non un pourcentage. Cette circonstance provient du fait que l'évaluation est fondée sur l'application du II et non du I de l'article 20 de la loi de révision.
1 Cette exclusion a été étendue aux bâtiments d'exploitation.
2 La valeur d'un bail au 01.01.90 est égale au produit « quantités de denrées X prix des denrées au 01.01.90 ».
3 Les modalités de mise en oeuvre de cette recherche seront exposées ci-dessous : §§ 3.
4 Cette méthode sera ouverte aux groupes 1 et 2 entre deux révisions (voir article 37 alinéa 2 de la loi).
5 Correspondant à la surface agricole minimum nécessaire à l'obtention d'un produit donné, la SMI peut être assimilée à un indicateur de rendement. Elle est donnée par les schémas directeurs départementaux des sructures agricoles (SDDSA).
6 Il convient d'utiliser les coefficients d'actualisation monétaire suivants :
1989 = 1.00 : 1988 - 1.03 : 1987 = 1.06 : 1986 = 1.10 : 1985 = 1.13... (voir précis de fiscalité de 1990, t. 2. p. 51).
7 Si des sous-groupes distincts ont été créés pour les terres et les prés, il y aura lieu de prendre la moyenne des deux VHS
8 Ces prix seront exprimés en francs 1990 (voir coefficient d'érosion monétaire. note au § II-B-2a).
9 Cette exclusion a été étendue aux bâtiments d'exploitation.
10 Surface des terres de polyculture : 2 500 ha dans la commune C2 et 3 400 dans la commune C3.
11 Une croissance pourrait très bien être observée dans d'autres secteurs : il y aurait bien entendu lieu de la prendre en considération.
12 Cette méthode s'applique aussi au sous-groupe « autres terrains ».
13 Qui peuvent le cas échéant, être situés dans deux départements différents mais voisins.