B.O.I. N° 3 du 5 janvier 1994
BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS
6 E-1-94
N° 3 du 5 janvier 1994
6 CD / 1 ( E 136 )
Instruction du 22 décembre 1993
Taxe professionnelle. Personnes et activités exonérées Activités à caractère social. Organismes d'H.L.M. Régime fiscal des sociétés anonymes de crédit immobilier (S.A.C.I.) Conditions du maintien de l'exonération permanente Loi n° 92-1476 du 31 décembre 1992, article 60.
(C.G.I., art. 1461-4°)
NOR : BUDF9320643J
[S.L.F. - Bureau B 3]
1Les sociétés anonymes de crédit immobilier (S.A.C.I.) avaient pour objet principal l'octroi de prêts à des personnes physiques de condition modeste et la réalisation ou la participation à des opérations immobilières répondant aux normes H.L.M.. Ces sociétés étaient donc exonérées d'impôt sur les sociétés et de taxe professionnelle au même titre que les organismes d'H.L.M.
2La loi n° 91-457 du 15 mai 1991 a étendu l'objet social des S.A.C.I.. En conséquence, l'article 60 de la loi de finances rectificative pour 1992 (n° 92-1476 du 31 décembre 1992) réserve désormais le bénéfice de l'exonération d'impôt sur les sociétés et de taxe professionnelle aux seules S.A.C.I. qui limitent leurs activités financières et immobilières au secteur social.
3La présente instruction a pour objet de commenter ces dispositions en ce qui concerne la taxe professionnelle.
SECTION I -
LA REFORME DES S.A.C.I.
4Les S.A.C.I. sont des sociétés anonymes soumises à la législation sur les sociétés commerciales. Elles ont le double statut :
- d'organismes privés d'H.L.M. régis par les articles L 411-2 et suivants du code de la construction et de l'habitation ;
- et d'établissements de crédit soumis à la loi n° 84-46 du 24 janvier 1984 relative à l'activité et au contrôle des établissements de crédit.
I - LES ACTIVITES DES S.A.C.I.
1 - Objet principal des S.A.C.I.
5Les S.A.C.I. ont traditionnellement une double activité :
a) Activité financière (cf. art. L 422-4-I du code de la construction et de l'habitation)
6Elles consentent aux personnes physiques accédant à la propriété :
- des prêts ouvrant droit à l'aide personnalisée au logement (prêts aidés pour l'accession à la propriété ou prêts conventionnés) ;
- des prêts complémentaires à ceux-ci (prêts 1 % construction ou tous prêts au logement dont le taux actuariel est inférieur ou égal au taux d'intérêt maximum des prêts conventionnés).
7Elles peuvent également :
- consentir, dans le cadre de la législation H.L.M., tous prêts sur habilitation conjointe du Ministre chargé du Trésor et du Ministre chargé du Logement :
- effectuer pour le compte d'organismes H.L.M. le recouvrement des sommes dues par les acquéreurs de logements cédés dans les conditions prévues à l'article L 443-13 du code de la construction et de l'habitation.
b) Activité de construction de logements (cf. art. L 422-4-II du code de la construction et de l'habitation)
8Les S.A.C.I. ont également pour objet de réaliser des constructions destinées à l'accession à la propriété et susceptibles d'être financées à l'aide de prêts ouvrant droit à l'aide personnalisée au logement.
9Pour la réalisation de ces constructions, les S.A.C.I. peuvent agir :
- soit en qualité de maître d'ouvrage ;
- soit par l'intermédiaire de sociétés civiles immobilières ayant pour objet l'accession sociale à la propriété.
Elles peuvent aussi réaliser des lotissements ou des hébergements de loisirs à vocation sociale.
c) Prestations de services liées à ces deux activités (cf. art. L 422-4-II du code de la construction et de l'habitation)
10Les S.A.C.I. ont également la faculté de réaliser certaines prestations de services liées à leur objet principal :
- assistance aux personnes physiques qui accèdent à la propriété à l'aide de prêts ouvrant droit à l'A.P.L. pour tout ou partie des opérations juridiques, administratives, financières, foncières et techniques nécessaires à la réalisation de leur construction ;
- gestion des prêts d'accession à la propriété pour le compte d'autres organismes d'H.L.M. ;
- exercice des fonctions de syndic ou d'administrateur de biens, à la demande des copropriétaires intéressés, pour les immeubles qu'elles ont réalisés.
2 - Elargissement des activités des S.A.C.I. (cf. art. L 422-4-III du code de la construction et de l'habitation)
11La loi du 15 mai 1991 précitée a étendu l'objet social des S.A.C.I. Celles-ci ont désormais la possibilité de réaliser, mais à titre accessoire seulement 1 , toutes opérations de prêts immobiliers, de construction, de maîtrise d'ouvrage et de prestations de services liées à la propriété de l'habitat.
12Elles peuvent donc, à ce titre, exercer les activités suivantes :
- octroi de prêts immobiliers pour toutes opérations liées à l'habitat ;
- construction, maîtrise d'ouvrage ou acquisition de logements, réalisation ou maîtrise d'ouvrage de travaux dans des logements, gestion ou vente de logements ;
- réalisation, pour leur propre compte ou celui de tiers, de toutes opérations d'aménagement définies au code de l'urbanisme, avec l'accord des collectivités locales concernées ;
- octroi, à leurs filiales, de prêts ou d'avances dans les conditions fixées par la Chambre syndicale des S.A.C.I., de cautions, d'avals ou de garanties ;
- réalisation de toutes prestations de services liées aux activités de crédit, de construction, d'acquisition, de travaux, de gestion ou de vente de logements effectuées à titre accessoire.
II - LA CONSTITUTION D'UN RESEAU BANCAIRE PROPRE AUX S.A.C.I.
13Les S.A.C.I., leurs filiales financières et la Caisse centrale de crédit immobilier sont affiliées à un réseau doté d'un organe central : la Chambre syndicale des S.A.C.I.
1 - Les filiales financières
14L'article L 422-4-2 du code de la construction et de l'habitation autorise les S.A.C.I. à prendre des participations ou à constituer des sociétés pour accomplir les opérations que les S.A.C.I. ne peuvent effectuer qu'à titre accessoire (cf. ci-dessus).
Cette disposition vise à inciter les S.A.C.I. à constituer des filiales -imposables dans les conditions de droit commun- pour exercer celles de leurs activités qui relèvent du secteur concurrentiel et à permettre ainsi aux S.A.C.I. qui se cantonnent au secteur social de conserver le bénéfice de l'exonération d'impôt sur les sociétés et de taxe professionnelle.
15Les filiales financières acquises par souscription de parts ou actions, ou constituées par les S.A.C.I., sont des sociétés commerciales de droit commun, ayant le statut d'établissements de crédit (au sens de la loi n° 84-46 du 24 janvier 1984 relative à l'activité et au contrôle des établissements de crédit). Elles peuvent distribuer des prêts immobi !iers n'entrant pas dans le champ d'application de l'A.P.L.
2 - La Caisse centrale de crédit immobilier
16La Caisse centrale de crédit immobilier est une société anonyme régie par la loi du 24 juillet 1966 et par la loi bancaire du 24 janvier 1984. En tant qu'établissement de crédit affilié au réseau bancaire des S.A.C.I. ; elle est membre de la Chambre syndicale des S.A.C.I..
17Elle a pour objet :
- la recherche et l'étude de tous moyens propres à procurer aux S.A.C.I. les ressources concourant à l'exercice de leurs activités ;
- l'attribution de prêts par l'intermédiaire de ses actionnaires ;
- toutes opérations commerciales, financières, mobilières et immobilières se rattachant aux activités ci-dessus.
La Caisse centrale de crédit immobilier est également dépositaire du fonds de garantie et d'intervention du réseau. Ce fonds est géré par la chambre syndicale.
3 - La Chambre syndicale des S.A.C.I.
18Les S.A.C.I., les établissements de crédit qu'elles contrôlent directement ou indirectement (cf. 1 ci-dessus) et la Caisse centrale de crédit immobilier sont affiliés à un réseau doté d'un organe central : la Chambre syndicale des S.A.C.I., qui est régie par les articles 21 et 22 de la loi bancaire du 24 janvier 1984 précitée.
19Constituée sous la forme d'association de la loi de 1901, elle a pour objet :
- d'assurer le bon fonctionnement du réseau ;
- de représenter collectivement les membres du réseau et de leur apporter tous services susceptibles de contribuer à leur sécurité et à leur développement ;
- de gérer le fonds de garantie et d'intervention qui assure la solvabilité du réseau.
SECTION II -
REGIME APPLICABLE, EN MATIERE DE TAXE PROFESSIONNELLE, AUX S.A.C.I. ET AUX AUTRES ORGANISMES REGIS PAR LA LOI DU 15 MAI 1991
20L'article 60 de la loi de finances rectificative pour 1992 (n° 92-1476 du 31 décembre 1992) modifie, à compter du 1er janvier 1994, le 4° de l'article 1461 du code général des impôts relatif à l'exonération de taxe professionnelle des S.A.C.I..
Antérieurement, celles-ci étaient totalement exonérées de taxe professionnelle dès lors qu'elles fonctionnaient conformément aux dispositions législatives et réglementaires qui les régissent.
21A compter du 1 er janvier 1994, l'exonération n'est maintenue qu'à l'égard des S.A.C.I. qui consacrent exclusivement leur activité au secteur social.
I - REGIME APPLICABLE AUX S.A.C.I.
A - Les conditions requises pour l'exonération de taxe professionnelle sont les mêmes que pour l'exonération d'impôt sur les sociétés.
22 Pour être exonérées de taxe professionnelle, les S.A.C.I. doivent donc se limiter aux activités suivantes :
1 - Opérations de crédit
23Celles-ci doivent consister uniquement à consentir les prêts suivants :
a) Prêts aidés par l'Etat en vue de l'accession à la propriété (P.A.P.)
24Ces prêts sont ceux visés à l'article R 331-32 du code de la construction et de l'habitation.
Ces prêts sont consentis, sous condition de ressources, aux personnes physiques pour financer la construction, l'acquisition et l'amélioration de logements destinés à leur habitation principale qui répondent à des normes techniques ou de prix de revient.
Les occupants de ces logements bénéficient de l'aide personnalisée au logement.
b) Prêts dans le cadre de la participation des employeurs à l'effort de construction (prêts « 1 % construction »)
25Les S.A.C.I. font partie des organismes qui ont vocation à recueillir les versements des employeurs au titre de la participation obligatoire à l'effort de construction.
26Les sommes ainsi recueillies doivent être utilisées, conformément aux dispositions des 1°, 3°, 4°, 7° et 8° de l'article R 313-31 du code de la construction et de l'habitation :
- prêts à des personnes physiques pour l'acquisition ou l'aménagement de terrains en vue de la construction, l'acquisition ou l'amélioration de logements destinés à leur habitation principale, à condition que ces prêts soient consentis en complément d'un financement principal 2 assuré par les S.A.C.I. ;
- prêts à des sociétés immobilières réalisant les opérations définies aux articles R 313-16 à R 313-18 du code précité, à des sociétés coopératives de construction, ou à des organismes contribuant au logement des, personnes défavorisées, à condition que ces prêts soient accordés à des sociétés qu'elles ont suscitées ou qu'ils soient affectés à des programmes qu'elles financent à titre principal ;
- reversement à d'autres organismes collecteurs lorsque les sommes recueillies excèdent les possibilités d'utilisation ci-dessus.
c) Prêts aux filiales ou à d'autres organismes d'H.L.M.
27Sans perdre le bénéfice de l'exonération de taxe professionnelle, les S.A.C.I. peuvent accorder des prêts :
- à leurs filiales dont elles détiennent 10 % au moins du capital (il a été admis que la détention de ces filiales pouvait être indirecte) ou aux sociétés dont le capital est exclusivement réparti entre des S.A.C.I. exonérées d'impôt sur les sociétés :
- aux S.A.C.I. exonérées d'impôt sur les sociétés et aux offices publics et sociétés d'H.L.M. régis par les articles L 411-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, ainsi que leurs unions.
28Le taux de rémunération de ces prêts ne doit pas cependant excéder le taux de rendement brut à l'émission des obligations des sociétés privées (cf. 3° du 1 de l'article 39 du code général des impôts).
d) Autres prêts et autres opérations financières
29Il a été admis que les S.A.C.I. pouvaient, sans perdre le bénéfice de l'exonération de taxe professionnelle, accorder des prêts immobiliers pour la résidence principale des personnes physiques, à la condition que le taux de rémunération de ces prêts soit inférieur ou égal au taux de rendement brut à l'émission des obligations des sociétés privées diminué de 4 points 3 .
30Les S.A.C.I. peuvent également placer leurs fonds disponibles sans que cela entraîne leur imposition à la taxe professionnelle dès lors que cette activité reste accessoire.
31En conclusion, pour bénéficier de l'exonération de taxe professionnelle, les S.A.C.I. doivent limiter leurs activités financières aux prêts énumérés aux a, b, c et d. Elles ne peuvent donc plus distribuer, comme auparavant, des prêts conventionnés aux accédants à la propriété sans perdre le bénéfice de l'exonération de taxe professionnelle, sauf lorsque cette activité est réalisée dans les conditions posées au n° 29 .