B.O.I. N° 85 du 30 avril 1992
TROISIEME PARTIE :
EXONERATION DE TAXE FONCIERE SUR LES PROPRIETES BATIES PREVUE A L'ARTICLE 1586 B DU CODE GENERAL DES IMPOTS
I - CHAMP D'APPLICATION : IMMEUBLES CONCERNES
Sous réserve que le département ait pris une délibération en ce sens, l'exonération prévue à l'article 1586 B concerne deux catégories de logements.
A - LOGEMENTS ACQUIS EN VUE DE LEUR LOCATION AVEC LE CONCOURS FINANCIER DE L'ETAT EN APPLICATION DU 3° DE L'ARTICLE L 351-2 DU CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION
34Le 3° de l'article L 351-2 précité concerne les logements à usage locatif, construits, améliorés, ou acquis et améliorés, avec des aides de l'Etat ou des prêts, par les propriétaires qui s'engagent à respecter certaines obligations relatives notamment à l'attribution des logements sous condition de ressources et au montant des loyers.
L'article 1586 B ne vise que les logements acquis, ce qui exclut donc les logements construits ainsi que ceux faisant seulement l'objet d'améliorations.
Ces logements sont ceux acquis dans le cadre :
- d'opérations d'acquisition-amélioration prévues aux 3°, 5° et 6° de l'article R 331-1 du code de la construction et de l'habitation ;
- ou d'opérations d'acquisition définies au deuxième alinéa de l'article R 331.1 du code de la construction et de l'habitation.
1 - Opérations concernées
a) Opérations d'acquisition avec améliorations
Il s'agit :
35- des acquisitions, en vue de leur amélioration, de logements ou d'immeubles destinés à l'habitation (code de la construction et de l'habitation, article R 331-1-3°), dès lors que le coût des travaux d'amélioration représente au moins 20 % du prix de revient prévisionnel de l'opération ;
36- des acquisitions de logements, en vue de les transformer ou de les améliorer, à condition qu'ils aient été acquis depuis moins de 10 ans à la date du prêt et n'aient pas précédemment bénéficié de primes et prêts à la construction en vigueur antérieurement au régime d'aide décidé par la loi n° 77-1 du 3 janvier 1977, ou du régime de financement propre aux habitations à loyer modéré 1 (code de la construction et de l'habitation, article R 331-1-5°). Ces opérations doivent être réalisées par des organismes d'habitations à loyer modéré, des sociétés d'économie mixte ou des collectivités locales ou leurs groupements et le coût des travaux d'amélioration ou de transformation doit représenter plus de 20 % du prix de revient prévisionnel des travaux.
37- de la prise à bail emphytéotique de logements auprès de l'Etat, des collectivités locales ou de leurs groupements en vue d'y effectuer des travaux d'amélioration (code de la construction et de l'habitation article R 331-1-6°).
Sauf dérogation, toutes ces opérations portent sur des immeubles construits depuis 20 ans au moins à la date de décision favorable d'octroi des subventions et prêts.
b) Opérations d'acquisitions
38Il s'agit des opérations d'acquisition de logements, sans obligation minimale de travaux d'amélioration (art. R 331-1 2° alinéa).
2 - Financement
39Ces opérations sont financées à l'aide de prêts locatifs aidés.
Les modalités de ce type de financement sont différentes selon l'établissement prêteur.
Il s'agit :
40a) soit d'une subvention de l'Etat ouvrant droit à un prêt de la Caisse des dépôts et consignations (PLA-CDC).
Ces subventions et prêts sont attribués aux offices publics d'H.L.M., aux offices publics d'aménagement et de construction, aux SA d'H.L.M. ou aux Sociétés d'économie mixte ayant pour objet statutaire la réalisation de logements.
Ils peuvent être également attribués aux collectivités territoriales ou à leurs groupements ainsi qu'à des organismes dont l'objet est de contribuer au logement des personnes défavorisées et qui sont agréés à cette fin par le représentant de l'Etat dans le département.
L'octroi de ces subventions et prêts est subordonné à la signature par le demandeur de la convention prévue au 3° de l'article L 351-2 précité (code de la construction et de l'habitation, art. R 331-14).
41b) - soit de prêts aidés par l'Etat accordés par le Crédit foncier de France (PLA-CFF) à toute personne morale ou physique qui contribue au financement de l'opération par un financement propre minimum au moins égal à 25 % du prix de revient prévisionnel et s'engage à assurer elle-même la gestion des logements ou à la confier à des personnes ou organismes agréés par arrêté du Ministre chargé de la construction et de l'habitation.
L'octroi de ces prêts est également subordonné à la signature par le demandeur de la convention prévue au 3° de l'article L 351-2 du code de la construction et de l'habitation (cf. art. R 331-17 du code de la construction et de l'habitation).
42Sont donc exclus notamment, les logements financés :
- par des prêts à taux préférentiels et révisables accordés par la Caisse de prêts aux organismes H.LM. ;
- ou par des prêts locatifs intermédiaires.
3 - Affectation des logements à un usage locatif
43Seuls les logements à usage locatif peuvent bénéficier de l'exonération.
L'exonération ne saurait cependant être refusée lorsque les logements ne sont pas effectivement loués (en raison, par exemple, de la nécessité d'exécuter des travaux d'amélioration) mais ont été acquis en vue d'être loués.
44Sont exclus, notamment :
a) les logements affectés ultérieurement à un autre usage que la location.
Les demandeurs des prêts ét subventions mentionnés au 1 doivent en effet s'engager à ce que les logements ne soient :
. ni transformés en locaux commerciaux ou professionnels ;
. ni affectés à la location en meublé ;
. ni utilisés comme résidence secondaire ;
. ni occupés à titre d'accessoire d'un contrat de travail ou en raison de l'exercice d'une fonction.
b) les logements acquis en accession à la propriété ;
c) les logements faisant l'objet de contrats de location-attribution ou de location-vente visés à l'article 1378 quinquiés du code général des impôts.
45 En pratique, pour savoir si un immeuble peut ou non bénéficier à ce titre de l'exonération prévue à l'article 1586 B, le service pourra se référer à l'existence ou non d'une convention passée entre le propriétaire et l'Etat en application du 3° de l'article L 351-2 du code de la Construction et de l'Habitation pour une opération financée avec un prêt locatif aidé. Les types de conventions concernées figurent aux sections I, III, IV et IX du chapitre III du titre V du livre III du code de la Construction et de l'Habitation.
B - LOGEMENTS FAISANT L'OBJET D'UN BAIL A REHABILITATION EN APPLICATION DE L'ARTICLE L 252-1 DU CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION
46Le bail à réhabilitation a été réglementé par l'article 10 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui a créé les articles L 252-1 à L 252-4 du code de la construction et de l'habitation.
Le bail à réhabilitation est le contrat par lequel une des personnes publiques ou privées désignées à l'article L 252-1 du code précité s'engage à réaliser, dans un délai déterminé, des travaux d'amélioration sur l'immeuble du bailleur et à le conserver en bon état d'entretien et de réparation, en vue de le louer à usage d'habitation pendant la durée du bail.
Le contrat indique la nature des travaux, leurs caractéristiques techniques et le délai de leur exécution.
47 1 - Les personnes susceptibles de souscrire un bail à réhabilitation sont :
- les organismes d'H.L.M. ;
- les sociétés d'économie mixte dont l'objet est de construire ou de donner à bail des logements ;
- les collectivités territoriales ;
- ou les organismes dont l'un des objets est de contribuer au logement des personnes défavorisées et qui sont agréés à cette fin par le représentant de l'Etat dans le département.
48 2 - La prise d'effet du bail est subordonnée à la conclusion par le preneur d'une convention prévue à l'article L 351-2 du code de la construction et de l'habitation.
Lorsque le preneur est un organisme d'H.L.M., une société d'économie mixte ou une collectivité territoriale, la convention est liée au financement des travaux d'amélioration par une subvention de l'Etat, dite « PALULOS » (cf. art. R 323-1 du code de la construction et de l'habitation) ;
Lorsque le preneur est un organisme agréé par le Préfet pour le logement des personnes défavorisées, la convention est conclue, soit en application du 4° de l'article L 351-2 du code lorsque les travaux d'amélioration sont financés par une subvention de l'Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat (ANAH) ou sans aide spécifique de l'Etat (« 1 % logement » par exemple), soit en application du 3° du même article lorsque les travaux d'amélioration sont financés au moyen d'une subvention PALULOS.
II - PORTEE DE L'EXONERATION
A - IMPOSITIONS CONCERNEES
L'exonération porte sur la part départementale de la taxe foncière sur les propriétés bâties afférente à la construction ou à la partie de la construction qui remplit les conditions requises pour être exonérée.
B - DUREE
La durée de l'exonération est laissée à l'initiative du conseil général. Elle s'apprécie par années entières.
C - DECHEANCE
511 - Logements acquis en vue de leur location avec le concours financier de l'Etat en application du 3° de l'article L 351-2 du code de la construction et de l'habitation
L'exonération est supprimée lorsque notamment :
- l'immeuble est affecté à un usage autre que l'habitation locative. Dans le cas où le changement d'affectation est partiel, la remise en cause de l'exonération est limitée à la partie de l'immeuble affectée à un autre usage ;
- les prêts aidés accordés par l'Etat sont remis en cause (cf. conditions visées au A, 1) ;
- la convention conclue conformément à l'article L 351-2 du code de la construction et de l'habitation est résiliée.
522 - Logements faisant l'objet d'un bail à réhabilitation
L'exonération est supprimée lorsque notamment :
- le bail à réhabilitation est résilié ;
- le bail à réhabilitation est expiré ;
- la convention conclue conformément à l'article L 351-2 du code de la construction et de l'habitation est remise en cause.
Dans tous ces cas, la suppression de l'exonération intervient à compter du 1 er janvier de l'année qui suit celle au cours de laquelle les événements qui la motivent sont survenus.
En revanche, lorsque le bail est cédé à un autre organisme, société d'économie mixte, collectivité territoriale ... habilité à le contracter, l'exonération accordée en application de l'article 1586 B du code général des impôts n'est pas remise en cause.
III - ARTICULATION AVEC LES AUTRES EXONERATIONS
53Dans l'hypothèse où un immeuble exonéré au titre de l'article 1586 A viendrait à remplir les conditions requises pour bénéficier de l'exonération de l'article 1586 B votée par le département, celle-ci est applicable à compter du 1 er janvier de l'année suivant le changement sous réserve bien entendu d'une déclaration en ce sens du propriétaire.
Dans l'hypothèse où un immeuble faisant l'objet de l'une des opérations d'acquisition visées aux n os35 à 38 ci-avant ou d'un bail à réhabilitation bénéficierait de l'une des exonérations prévues aux articles 1384, 1384 A ou 1385 du code général des impôts, il conviendrait de faire courir cette exonération jusqu'à son terme et d'appliquer ensuite l'exonération prévue à l'article 1586 B pour la période de cette exonération qui reste à courir.
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QUATRIEME PARTIE :
OBLIGATIONS DECLARATIVES
Pour bénéficier des exonérations des articles 1586 A et 1586 B du code général des impôts, les contribuables doivent souscrire des déclarations dans les conditions fixées par le décret n° 91-397 du 23 avril 1991 (cf. annexe II).
I - OBLIGATIONS DECLARATIVES
A - ARTICLE 1586 A
L'octroi de l'exonération prévue à cet article est subordonnée au dépôt d'une déclaration modèle E, imprimé n° 6666 D, comportant tous les éléments permettant d'identifier les logements ou immeubles concernés.
Cette déclaration doit être souscrite auprès du service des impôts du lieu de situation des biens, avant le 1 er mars de l'année qui suit la dernière année d'application de l'exonération de droit commun.
56 EXEMPLE
Sur délibération, en date du 30 juin 1991, le conseil général a décidé de prolonger, pendant 10 ans, l'exonération prévue à l'article 1384 du code général des impôts.
Un immeuble, financé avec un prêt H.L.M., et achevé le 15 juin 1976, a été exonéré de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans à compter du 1 er janvier 1977.
La dernière année d'exonération de droit commun est donc 1991.
Si l'immeuble remplit toujours les conditions requises pour bénéficier de l'exonération prévue à l'article 1384 du code général des impôts au 1 er janvier 1992 et s'il satisfait aux conditions posées par l'article 1586 A du code général des impôts, son propriétaire a jusqu'au 1 er mars 1992 pour déposer la déclaration 6666 D s'il veut bénéficier pendant dix ans, à compter du 1 er janvier 1992, de l'exonération de la part départementale de taxe foncière sur les propriétés bâties.