B.O.I. N° 177 du 27 SEPTEMBRE 1999
SECTION 2 :
Exonération des logements visés au 4° de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation, améliorés au moyen d'une aide financière de l'ANAH par des organismes agréés ne se livrant pas à une exploitation ou à des opérations de caractère lucratif
A. CHAMP D'APPLICATION DES EXONERATIONS
42.Le deuxième alinéa de l'article 1384C du code général des impôts institue une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties en faveur des logements visés au 4° de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation qui, en vue de leur location ou attribution à titre temporaire aux personnes défavorisées mentionnées à l'article 1er de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en oeuvre du droit au logement, sont améliorés au moyen d'une aide financière de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat par des organismes ne se livrant pas à une exploitation ou à des opérations de caractère lucratif et agréés à cette fin par le représentant de l'Etat dans le département.
43.Le bénéfice de l'exonération est toutefois subordonné à la condition que la décision de subvention intervienne dans un délai de deux ans au plus à compter de l'année suivant celle de l'acquisition du logement par ces organismes.
44.Il en résulte que l'exonération concerne :
- les logements visés au 4° de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation acquis puis améliorés au moyen d'une aide financière de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat en vue de leur location ou attribution à titre temporaire aux personnes défavorisées,
- par des organismes répondant à certaines conditions.
I. Logements concernés
45.Il s'agit des logements qui satisfont aux conditions suivantes :
- être visés au 4° de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation,
- faire l'objet de travaux d'amélioration financés au moyen d'une subvention de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat,
- avoir été acquis par l'organisme qui procède aux travaux d'amélioration,
- avoir été acquis et améliorés en vue de leur location ou attribution à titre temporaire à des personnes défavorisées.
1. Condition relative au type de logement
46.Sont concernés par l'exonération les logements visés au 4° de l'article L.351-2 du code de la construction et de l'habitation.
Le 4° de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation a pour objet de définir une catégorie de logements entrant dans le champ d'application de l'aide personnalisée au logement.
Il s'agit des logements à usage locatif appartenant à des personnes physiques ou morales, bailleurs de logements, lorsqu'ils font l'objet de travaux d'amélioration postérieurement au 4 janvier 1977, financés soit sans aide spécifigue de l'Etat, soit au moyen des subventions octroyées par l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat, et dont les bailleurs s'engagent à respecter certaines obligations définies par décret relatives notamment à l'attribution des logements sous condition de ressources et au montant des loyers.
47.Les logements concernés doivent donc avoir fait l'objet d'une convention passée entre l'Etat et les bailleurs conformément aux articles R. 353-32 à R. 353-57 du code de la construction et de l'habitation.
2. Condition relative à la réalisation de travaux d'amélioration financés au moyen d'une subvention de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat
48.Compte tenu des termes de la loi, les logements à usage locatif conventionnés conformément au 4° de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation doivent avoir fait l'objet de travaux d'amélioration financés au moyen d'une subvention de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat.
a) Date de décision de la subvention
49.Conformément à l'article 1384 C du code général des impôts, la décision de la subvention doit intervenir dans un délai de deux ans au plus à compter de l'année suivant celle de l'acquisition du logement par l'organisme visé au II ci-après de la présente section.
50.S'agissant des modalités d'octroi de la subvention par l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat, il est précisé que :
- le délégué local délivre un accusé de réception de la demande de subvention,
- la demande est examinée par la commission d'amélioration de l'habitat et la décision prise est notifiée au demandeur,
- la subvention octroyée peut faire l'objet d'un paiement fractionné ou d'un paiement unique étant observé que le paiement du solde ou le paiement de la totalité de la subvention n'intervient qu'après l'achèvement des travaux qui ont motivé l'octroi de la subvention. Ces travaux doivent être exécutés dans un délai de deux ans à compter de la date de notification de la subvention initiale.
51. Remarque : La validité de la demande de subvention auprès de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat est d'un an. Dès lors, pour que l'organisme puisse obtenir la décision de subvention dans un délai de deux ans au plus à compter de l'année suivant celle de l'acquisition des logements (condition pour ouvrir droit à l'exonération prévue à l'article 1384 C du code général des impôts), l'organisme devra, dans les faits, formuler la demande de subvention au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle de l'acquisition des logements.
b) Achèvement des travaux d'amélioration
52.L'exonération n'est applicable que si les travaux sont achevés. En effet, conformément à l'article 1384 C du code général des impôts, les logements concernés sont exonérés à compter de l'année qui suit celle de l'achèvement des travaux.
3. Condition relative au propriétaire de l'immeuble
53.Il doit s'agir de l'organisme qui, conformément aux conditions d'obtention de la subvention de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat, fait réaliser les travaux d'amélioration par des professionnels du bâtiment.
54.Il résulte en effet de la deuxième phrase du deuxième alinéa de l'article 1384 C du code général des impôts que les logements améliorés au moyen de la subvention de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat doivent avoir été acquis par l'organisme qui procède aux travaux d'amélioration.
55.Dès lors, les logements pris en location par un organisme répondant aux conditions prévues au II ci-après de la présente section et améliorés au moyen d'une subvention de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat par cet organisme ne peuvent ouvrir droit à l'exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour leur propriétaire.
4. Condition relative aux occupants des logements
56.Les logements doivent avoir été acquis et améliorés en vue de leur location ou de leur attribution à titre temporaire à des personnes défavorisées mentionnées à l'article 1er de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en oeuvre du droit au logement.
57.Les logements doivent faire l'objet soit d'un contrat de location, soit d'une attribution à titre gratuit à des personnes défavorisées. Toutefois, l'exonération n'est pas remise en cause si l'attribution est effectuée moyennant le versement d'une participation symbolique de quelques francs par les occupants.
58.Conformément à l'article 1er de la loi précitée, on entend par personne défavorisée toute personne ou famille éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l'inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d'existence.
59.En outre, la location ou l'attribution du logement doit être temporaire. A titre de règle pratique, cette condition doit être considérée comme satisfaite dès lors que la durée habituelle d'occupation du logement par une personne n'excède pas une période consécutive de six mois.
II. Organismes visés par le dispositif
60.Il s'agit d'organismes ne se livrant pas à une exploitation ou à des opérations de caractère lucratif et agréés par le représentant de l'Etat dans le département dont l'un des objets est de contribuer au logement des personnes défavorisées.
1. Condition relative au caractère non lucratif de l'organisme
61.Sont concernés les organismes qui ne se livrent pas à une exploitation ou à des opérations de caractère lucratif.
Il convient pour la définition des organismes à caractère non lucratif de se référer à l'instruction du 15 septembre 1998 publiée au BOI 4 H-5-98 et à celle du 19 février 1999 publiée au BOI 4 H-1-99 .
62.Les organismes concernés sont principalement des associations relevant de la loi du 1er juillet 1901.
2. Condition relative à l'objet de l'organisme
63.L'un des objets de l'organisme doit être de contribuer au logement des personnes défavorisées.
64.Les logements doivent donc être destinés à des personnes défavorisées mentionnées à l'article 1er de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement. Conformément à l'article 1er de la loi précitée, on entend par personne défavorisée toute personne ou famille éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l'inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d'existence.
3. Condition relative à l'octroi d'un agrément
65.L'organisme dont l'un des objets est de contribuer au logement des personnes défavorisées doit être agréé, à cette fin, par le représentant de l'Etat dans le département :
- l'organisme doit justifier d'une compétence dans le domaine de l'action sociale et d'une expérience en matière d'insertion sociale ou de logement des personnes défavorisées,
- l'agrément est accordé par décision du préfet pour une durée indéterminée,
- en cas de manquements graves de l'organisme agréé à ses obligations, et après que celui-ci ait été mis en mesure de présenter ses observations, le retrait de l'agrément peut être prononcé par le représentant de l'Etat dans le département.
66.L'agrément ainsi accordé fait l'objet d'un arrêté du Préfet.
67. Remarque : Les organismes d'HLM ne sont pas susceptibles de bénéficier de ce nouveau dispositif.
68.En pratique, pour déterminer si l'organisme répond aux critères fixés par le deuxième alinéa de l'article 1384 C du code général des impôts, le service peut utilement se référer à l'existence d'un agrément délivré par le représentant de l'Etat dans le département ainsi qu'aux statuts de l'organisme.
B. MODALITES D'APPLICATION DE L'EXONERATION
I. Portée de l'exonération
69.Comme pour le dispositif prévu à la section I, l'exonération porte sur la taxe foncière sur les propriétés bâties afférente à la construction ou partie de construction remplissant les conditions requises.
70.Elle concerne également les taxes spéciales d'équipement additionnelles à la taxe foncière sur les propriétés bâties perçues au profit :
- de la région Ile-de-France,
- des établissements publics fonciers mentionnés aux articles L.324-1 et suivants du code de l'urbanisme,
- de l'établissement public d'aménagement de la Basse-Seine,
- de l'établissement public de la métropole lorraine,
- de l'établissement public foncier du Nord-Pas-de-Calais.
- de l'établissement public foncier de l'Ouest Rhône-Alpes.
71.En revanche, elle ne concerne pas la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
II. Durée de l'exonération
72.Les logements concernés sont exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de quinze ans à compter de l'année qui suit celle de l'achèvement des travaux d'amélioration.
III. Remise en cause de l'exonération
73.L'exonération est supprimée notamment :
- lorsque la convention conclue conformément à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation est résiliée,
- lorsque la subvention accordée par l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat est remise en cause : tel est le cas lorsque le bénéficiaire ne respecte pas les engagements pris pour bénéficier de l'aide (engagement de louer le logement à titre de résidence principale pendant dix ans),
- lorsque les logements ne font plus l'objet d'une location ou d'une attribution à titre temporaire à des personnes défavorisées,
- en cas de vente des logements, sauf si la nouvelle cession satisfait aux conditions posées par l'article 1384 C du code général des impôts.
IV. Articulations avec les autres exonérations
74.Les règles décrites au IV du B de la section 1 sont applicables aux logements remplissant les conditions pour bénéficier de l'exonération prévue au deuxième alinéa de l'article 1384 C du code général des impôts et qui :
- bénéficieraient par ailleurs de l'une des exonérations prévues aux articles 1384, 1384 A et 1385 du code général des impôts,
- bénéficieraient ou seraient susceptibles de bénéficier de l'exonération prévue à l'article 1586 A du code général des impôts.