SOUS-SECTION 3 LA SAISIE IMMOBILIÈRE

b. Poursuite de la folle enchère après la délivrance du jugement d'adjudication.

267.Si la folle enchère est poursuivie après la délivrance du jugement d'adjudication, le créancier non payé doit signifier à l'adjudicataire fol enchérisseur, avec commandement, l'extrait du titre en vertu duquel la folle enchère est poursuivie (C. pr. civ., art. 735). Dans la pratique, cet extrait est constitué par le jugement d'adjudication lorsque le bordereau de collocation n'a pas été délivré ou par le bordereau lui-même lorsqu'il a été délivré.

Cinq jours après cette signification et si l'adjudicataire n'exécute pas les conditions de l'adjudication, la revente est poursuivie dans les conditions sus-indiquées.

c. L'adjudication.

268.Quinze jours au moins avant l'adjudication, signification doit être faite par acte d'avocat à avocat des lieu, jour et heure de cette adjudication aux avocats de l'adjudicataire et du saisi, et à défaut d'avocat, par exploit à personne ou domicile (C. pr. civ., art. 736, al. 1er).

La revente sur folle enchère ayant pour effet d'anéantir ab initio la première adjudication et de remettre les choses en l'état où elles étaient auparavant, il n'est pas besoin d'adresser une signification à l'adjudicataire fol enchérisseur (Cass. civ., 4 juin 1951, D. 1951, p. 508).

269.Le saisissant et les créanciers appelés à la première adjudication doivent être sommés d'assister à la nouvelle adjudication quinze jours au moins à l'avance, dans la forme ordinaire des exploits d'huissier (C. pr. civ., art. 736, 2e al.).

L'adjudication ne peut être remise que pour cause grave dûment justifiée et exprimée dans le jugement, conformément à l'article 703 du Code de procédure civile (art. 737 du même code).

Mais si le fol enchérisseur justifie de l'exécution des conditions de l'adjudication et de la consignation d'une somme fixée par le Président du tribunal pour les frais de folle enchère, il n'est pas procédé à l'adjudication (C. pr. civ., art. 738).

270.Dans le cas où la mise à prix ne serait pas couverte, la partie la plus diligente peut adresser requête au président du tribunal qui par ordonnance statuera sur la baisse de mise à prix selon la procédure prévue à l'article 745 du Code de procédure civile (C. pr. civ., art. 741-c).

En cas de contestation, le tribunal doit être saisi selon la procédure prévue à l'article 745-a du même code.

Les personnes visées à l'article 689-2° du Code de procédure civile doivent être sommées d'avoir à intervenir si bon leur semble par avocat constitué. Cette sommation doit être faite huit jours francs au moins avant la date fixée pour la comparution.

Les formalités et délais prescrits par les articles 736, 737 et 738 doivent être observés à peine de nullité (C. pr. civ., art. 739).

Les moyens de nullités doivent être proposés et jugés comme il est dit aux articles 727 et 728 (C. pr. civ., art. 739).

271.Aucune opposition ne peut être reçue contre les jugements ou arrêts par défaut en matière de folle enchère.

Les jugements qui statuent sur les demandes en nullité pour vice de forme et le jugement d'adjudication ne peuvent être attaqués par la voie d'appel (C. pr. civ., art. 739).

Lorsque le jugement rendu en matière de folle enchère est frappé d'appel, il doit être fait application des dispositions de l'article 732 du Code de procédure civile (C. pr. civ., art. 740 alinéa 1er).

272.Les enchères sont portées dans les conditions prévues aux articles 704, 705, 706, 707 et 711 du code précité (C. pr. civ., art. 740 alinéa 2).

En cas de remise de l'adjudication, ou lorsque, à raison d'un incident, l'adjudication a été retardée, il doit être procédé à une nouvelle publicité comme pour la première adjudication sur folle enchère et dans les délais fixés par l'article 736 (C. pr. civ., art. 741).

273. Important  : La sentence d'adjudication sur folle enchère, qui ne statue sur aucun incident, ne fait que constater un contrat judiciaire. Elle n'est pas assortie de la chose jugée et n'a pas le caractère d'un jugement ; par suite, elle n'est pas susceptible d'un pourvoi en cassation (Cass. civ., 1976 ; JCP 1976, IV, p. 107).

3. Effets de la folle enchère.

274.L'adjudication sur folle enchère a les mêmes effets que l'adjudication de droit commun. Toutefois il importe de définir la situation du fol enchérisseur, dont les droits sont résolus mais qui reste tenu à certaines obligations.

a. Résolution des droits du fol enchérisseur.

275.La revente sur folle enchère a pour effet de résoudre les droits de l'adjudicataire fol enchéri qui, sur le fondement des articles 1183 et 1184 du Code civil, est considéré comme n'ayant jamais eu aucun droit sur les biens mis en adjudication, les choses étant remises dans l'état où elles étaient auparavant.

Il s'ensuit que tous les actes de disposition (ventes, donations, etc.) ainsi que tous les actes constitutifs de droits réels sur l'immeuble adjugé (hypothèques notamment) consentis par le fol enchérisseur dans l'intervalle, sont résolus rétroactivement (Cass. civ., 11 janvier 1904 ; req. 23 octobre 1905, S 1907, p. 33).

Cependant les actes d'administration subsistent, et notamment les baux faits par le fol enchérisseur, à la condition qu'ils aient été faits sans fraude et dans des conditions normales et régulières (arrêt précité).

En ce qui concerne les fruits perçus dans l'intervalle par l'adjudicateur fol enchérisseur, la doctrine considère, sur le fondement de l'article 741-a du Code de procédure civile qui prévoit que le fol enchérisseur doit payer les intérêts du prix de son adjudication, qu'ils doivent venir en compensation avec lesdits intérêts. On ne peut, en effet, exiger du fol enchérisseur à la fois les fruits et les intérêts.

b. Droits du saisi.

276.Dès lors que la revente sur folle enchère résout ab initio la première adjudication, et remet les choses dans l'état où elles étaient auparavant, c'est le saisi qui redevient propriétaire dans l'intervalle entre la première adjudication et l'adjudication sur folle enchère.

Cette solution ne présente guère d'inconvénients car à la différence de ce qui se passe en matière de surenchère, la résolution des droits du fol enchérisseur est opérée par l'adjudication sur folle enchère elle-même, qui en même temps qu'elle restitue le saisi dans ses droits, le dépouille de ceux-ci au profit du nouvel adjudicataire (req. 14 décembre 1896, DP 1897, I, p. 1533, S 1898, I, p. 137 ; CA TOULOUSE, 11 juin 1903, S 1903, II, p. 263).

c. Obligations du fol enchérisseur.

277.Bien que la revente sur folle enchère résolve les droits du fol enchérisseur, celui-ci n'en reste pas moins tenu à certaines obligations.

L'article 741-a du Code de procédure civile prévoit en effet que le fol enchérisseur est tenu de payer la différence entre son prix d'adjudication et celui de la revente sur folle enchère, sans pouvoir réclamer l'excédent s'il y en a.

Il doit donc payer la différence entre son prix d'achat et le prix de revente, s'il arrive, ce qui est le cas le plus fréquent, que l'immeuble se vende moins cher à l'adjudication sur folle enchère, qu'à la première adjudication.

La jurisprudence considère que cette obligation est une survivance des obligations d'acheteur du fol enchérisseur. La différence est donc payée non à titre d'indemnité, mais à titre de supplément de prix (req. 12 août 1862, DP 1863, I, p. 95 ; CA PARIS, 17 juillet 1872, DP 1873, II, p. 123). Par suite cette somme sera distribuée par voie d'ordre aux seuls créanciers hypothécaires, les créanciers chirographaires ne pouvant prétendre qu'au reliquat.

En outre, le fol enchérisseur doit payer les intérêts du prix de son adjudication, conformément aux clauses du cahier des charges, jusqu'au jour de la revente. De plus, il ne peut en aucun cas demander la restitution des frais de procédure et s'il a payé les droits d'enregistrement et de greffe, il ne peut en obtenir le remboursement (C. pr. civ., art. 741-a) ces frais et ces droits étant à sa charge.

Les dispositions de l'article 741-a du Code de procédure civile s'appliquent également en cas de folle enchère après surenchère, quand bien même l'adjudicataire sur folle enchère se serait engagé à payer la totalité des déboursés et droits de vente qui ne lui auraient pas été soldés par le fol enchérisseur. La jurisprudence considère en effet que cet engagement ne prive pas l'acquéreur du droit d'exercer son recours contre le fol enchérisseur dont la faute est la cause du préjudice qu'il a subi en payant des frais frustratoires (CA PARIS, 3 mai 1977 ; Gaz. Palais 14-15 septembre 1977, p. 9). Ce préjudice est constitué par les frais de la seconde enchère, c'est-à-dire de la vente au profit du fol enchérisseur.

4. Surenchère sur folle enchère.

278.La surenchère du dixième est admise après adjudication sur folle enchère, à moins que la folle enchère n'ait été précédée d'une surenchère (C. pr. civ., art. 741-b).

Mais si l'adjudicataire surenchérisseur n'exécute pas ses obligations, une nouvelle revente sur folle enchère pourrait avoir lieu.