SECTION 2 AGRÉMENT DES PROGRAMMES DE CONSTRUCTION, DES ACQUISITIONS D'IMMEUBLES CONSTRUITS ET DES APPORTS REÇUS EN NATURE
SECTION 2
Agrément des programmes de construction, des acquisitions
d'immeubles construits et des apports reçus en nature
1Le décret n° 63-684 du 13 juillet 1963 modifié par les décrets n° 69-591 du 14 juin 1969 et n° 87-2 du 2 janvier 1987 fixe les conditions d'agrément des programmes de construction entrepris par ces sociétés et précise les conditions dans lesquelles celles-ci peuvent recevoir des apports en nature ou acquérir des immeubles déjà construits.
Les règles applicables sont les suivantes :
2a. Chaque programme de construction est agréé par décision conjointe du ministre chargé de l'Économie et des Finances et du ministre chargé de l'Équipement et du Logement auxquels une demande d'agrément est adressée simultanément. Cette demande doit notamment faire apparaître l'implantation du programme envisagé, le nombre et le type des logements ou locaux à construire, les éléments de leur prix de revient et les loyers prévus pour chaque type de logements ou de locaux.
À défaut de réponse à la demande d'agrément dans les quinze jours (ce délai, fixé initialement à deux mois a été ramené à quinze jours par le décret n° 87-2 du 2 janvier 1987) suivant la date de son dépôt, le programme est considéré comme agréé, sous réserve que soient satisfaites les conditions posées par la loi n° 63-254 du 15 mars 1963 susvisée en ce qui concerne l'affectation des locaux à édifier (cf. ci-dessous n° 7 ).
3b. Toute acquisition par les sociétés immobilières d'investissement d'immeubles déjà construits, notamment par voie d'apports en nature, doit également faire l'objet d'un agrément par décision conjointe du ministre chargé de l'Economie et des Finances et du ministre chargé de l'Équipement et du Logement. La demande doit faire apparaître la situation de l'immeuble acquis et son prix d'acquisition ou sa valeur d'apport.
À défaut de réponse dans le délai d'un mois, cette demande est considérée comme agréée.
4c. Le montant des acquisitions d'immeubles déjà construits ne peut à aucun moment excéder le montant du capital souscrit en espèces et affecté au financement de constructions nouvelles. Les sociétés en cause peuvent donc se trouver dans l'obligation d'augmenter leur capital souscrit en espèces avant de réaliser des acquisitions immobilières dont le montant, ajouté au total des opérations antérieures de même nature, excéderait la limite réglementaire.
5d. Les apports en nature résultant d'opérations de fusions, scissions, apports partiels d'actifs assimilés à des fusions ne peuvent être agréés dans les conditions prévues ci-dessus que s'ils portent sur des immeubles qui bénéficient de l'exemption temporaire prévue par l'article 28 (VI, 2ème alinéa) de la loi n° 63-254 du 15 mars 1963.
6e. Une société immobilière d'investissement ne peut être constituée par la transformation d'une société passible de l'impôt sur les sociétés que si son actif immobilier est exclusivement représenté par des immeubles qui ouvrent droit à cette exonération temporaire, la transformation étant assimilée à un apport en nature au sens des dispositions précédentes.
7f. Affectation des immeubles à l'habitation pour les trois quarts au moins de leur superficie. Les programmes de construction des sociétés immobilières d'investissement ne peuvent s'appliquer qu'à la réalisation d'immeubles locatifs situés en France affectés à l'habitation pour les trois quarts au moins de leur superficie.
Cette proportion est calculée pour l'ensemble du patrimoine immobilier de la société considérée. (Antérieurement à l'intervention du décret n° 87-2 du 2 janvier 1987, cette proportion était calculée pour l'ensemble du patrimoine immobilier si le capital de la société était égal ou supérieur à 100 millions de francs. Dans le cas contraire, elle était calculée pour chaque immeuble ou groupe d'immeubles).
Lorsqu'un programme comporte à la fois des locaux à usage d'habitation et d'autres locaux, les renseignements concernant ces deux catégories de locaux doivent faire l'objet d'une présentation séparée faisant apparaître notamment la superficie et le prix de revient des locaux de chaque catégorie.
La proportion des trois quarts, appréciée à l'origine par référence aux superficies totales, l'est, désormais, par rapport aux superficies construites hors oeuvre.