TITRE PREMIER SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES D'INVESTISSEMENT
TITRE PREMIER
SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES D'INVESTISSEMENT
CHAPITRE PREMIER
STATUT JURIDIQUE DES SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES D'INVESTISSEMENT
SECTION 1
Définition des sociétés immobilières d'investissement
A. CONDITIONS À REMPLIR
1Aux termes de l'article 33-I de la loi n° 63-254, peuvent seules être autorisées à prendre et à conserver la dénomination de « sociétés immobilières d'investissement » les sociétés qui satisferont aux conditions suivantes :
a. Être constituées sous la forme anonyme ou avoir adopté cette forme postérieurement à leur constitution ;
b. Avoir pour objet exclusif l'exploitation d'immeubles ou de groupes d'immeubles locatifs situés en France et affectés à l'habitation à concurrence des trois quarts au moins de leur superficie (cf. ci-dessous n°s 2 et suiv. ) ;
c. Fonctionner conformément à des statuts préalablement approuvés par arrêté du ministre de l'Économie et des Finances (cf. infra 8 I 112 ) ;
d. Avoir fait libérer des actions en espèces pour un montant minimum fixé à 50 millions de F par l'arrêté du ministre de l'Économie et des Finances en date du 13 juillet 1963 ;
Remarque. - La 5ème condition prévue par l'article 33-I de la loi précitée, relative à la renonciation expresse au bénéfice de l'aide financière de l'État, a été abrogée par l'article 81-I de la loi de finances pour 1976 n°75-1278 du 31 décembre 1975. Les SII peuvent ainsi, depuis 1976, bénéficier de l'aide financière de l'Etat dans la limite des trois quarts des logements à usage locatif réalisés par elles (loi de finances pour 1976, art. 81-II).
B. OBJET SOCIAL DES SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES D'INVESTISSEMENT
I. Principe
2Compte tenu des débats qui ont précédé l'adoption du texte, le caractère « exclusif » expressément assigné à'l'objet des sociétés immobilières d'investissement interdit aux sociétés en cause d'entreprendre des opérations génératrices de profits qui, eu égard à leur ampleur ou à leur répétition, seraient constitutives d'une activité distincte de cet objet légal.
En particulier, sous peine de voir remis en cause leur régime fiscal de faveur, ces sociétés ne doivent pas construire des bâtiments ou acquérir des terrains destinés à la vente ; il ne peut être admis, non plus, qu'elles constituent un portefeuille de valeurs mobilières.
II. Aménagements du principe
3Afin de soutenir l'activité du bâtiment, les sociétés immobilières d'investissement (SII) sont autorisées, dans certaines conditions, à créer et à gérer des sociétés civiles immobilières en vue de construire des immeubles locatifs à usage d'habitation. Après la construction des immeubles, ces sociétés civiles doivent se transformer en sociétés civiles de placement immobilier en vue de pouvoir faire publiquement appel à l'épargne. Cette extension de l'objet des SII a été prévue par l'article 11 de la loi n° 84-1208 du 29 décembre 1984 (cf. ci-dessous n°s 4 et suiv. ).
En outre, par mesure de tolérance, les sociétés immobilières d'investissement ont été autorisées à réaliser accidentellement des opérations isolées ou temporaires n'entrant pas strictement dans le cadre de leur objet légal (cf. ci-dessous n°s 15 et suiv. ).
1. Extension légale de l'objet social.
4L'article 11-I de la loi n° 84-1208 du 29 décembre 1984 autorise les sociétés immobilières d'investissement à détenir des parts de sociétés civiles constituées à compter du 1 er janvier 1985, en vue de construire et de gérer des immeubles affectés à l'habitation à concurrence des trois quarts au moins de leur superficie, à condition :
- qu'elles souscrivent et conservent au moins 95 % du capital de ces sociétés civiles ;
- que, dans le délai d'un an à compter de l'achèvement des travaux pour lesquels les sociétés civiles ont été créées, celles-ci se transforment en sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) autorisées à faire publiquement appel à l'épargne dans le cadre des dispositions de la loi n° 70-1300 du 31 décembre 1970 modifiée ou fusionne avec une SCPI déjà constituée par la SII ;
- qu'elles conservent au moins 10 % du capital de ces sociétés civiles après que ces dernières aient été autorisées à faire publiquement appel à l'épargne.
Remarque. - Cette extension de l'objet des SII qui s'accompagne de mesures fiscales destinées à favoriser la réalisation de ces opérations (cf. ci-après n°s 6 , 8 et 10 à 14 ) n'est pas applicable aux sociétés immobilières de gestion visées à l'article 1er du décret n° 63-683 du 13 juillet 1963 (cf. infra 8 I 21 ).
a. Conditions relatives aux sociétés civiles immobilières.
1 ° Objet social.
5Ces sociétés civiles doivent avoir pour objet exclusif la construction et la gestion d'immeubles locatifs situés en France et affectés à l'habitation pour les trois quarts au moins de leur superficie.
Cette proportion est calculée pour chaque immeuble ou groupe d'immeubles. Elle est appréciée par rapport aux superficies construites hors oeuvre.
Compte tenu de l'objet assigné à ces sociétés civiles, celles-ci ne peuvent acquérir un immeuble déjà construit, notamment par voie d'achat ou d'apport en nature.
2° Transformation en société civile faisant publiquement appel à l'épargne (SCPI).
6Après l'achèvement des travaux de construction de l'immeuble ou du groupe d'immeubles pour lequel la société civile a été créée, celle-ci doit se transformer en société civile de placement immobilier autorisée à faire publiquement appel à l'épargne dans les conditions prévues par la loi n° 70-1300 du 31 décembre 1970 modifiée (cf. toutefois ci-dessous n°s 10 et suiv. ).
Cette opération a pour but de permettre à la SII de céder progressivement dans le public les parts des sociétés civiles immobilières qu'elle détient et de dégager ainsi des fonds destinés à entreprendre d'autres opérations de construction.
Cette transformation n'est pas possible avant la fin des travaux car la loi fait interdiction aux sociétés civiles faisant publiquement appel à l'épargne d'effectuer des opérations de construction. La société civile qui se transforme doit modifier son objet afin d'en exclure la construction.
7L'appel public à l'épargne par une société civile qui n'y avait pas recours est prévu expressément par l'article 7, alinéa 3, de la loi du 31 décembre 1970 modifiée. Cette transformation n'entraîne pas la création d'un être moral nouveau.
8La société civile qui a construit les immeubles sociaux doit se transformer en société civile autorisée à faire publiquement appel à l'épargne dans un délai d'un an à compter de la date de l'achèvement de l'immeuble ou du groupe d'immeubles, dont la construction a été prévue dans le programme initial (initialement fixé à six mois ce délai a été porté à un an par décision du 24 juin 1987 afin de tenir compte des difficultés éventuelles de commercialisation).
La date d'achèvement est déterminée dans les mêmes conditions qu'en matière de TVA à savoir « lorsque les conditions d'habitabilité ou d'utilisation sont réunies ou en cas d'occupation, même partielle, des locaux, quel que soit le titre juridique de cette occupation » (CGI, ann. II, art. 258).
9La condition relative à la transformation en société civile de placement immobilier est considérée comme remplie lorsque les statuts ayant été mis en harmonie avec la loi du 31 décembre 1970 modifiée, la société procède effectivement à des actes d'appel public à l'épargne. Ceci suppose que la Commission des opérations de bourse ait, au préalable, donné son visa à la note d'information destinée au public prévue à l'article 6 de l'ordonnance n° 67-833 du 28 septembre 1967.
3° Apport d'immeubles aux sociétés civiles de placement immobilier.
10Les SII peuvent créer autant de sociétés civiles que d'immeubles à construire. Ces sociétés doivent se transformer en sociétés civiles autorisées à faire publiquement appel à l'épargne (cf. ci-dessus n° 6 ). De ce fait, il devrait être constitué autant de SCPI que de sociétés civiles.
Pour éviter la mise en place de structures trop complexes, il est admis qu'une société civile qui construit un immeuble ou un groupe d'immeubles puisse, dans le cadre d'une fusion, faire apport des immeubles achevés à une SCPI constituée préalablement par la SII.
Bien entendu, la société apporteuse et la société bénéficiaire doivent être constituées conformément aux règles exposées ci-dessus (n°s 4 et suiv. ).
L'obligation pour la société civile de construction de se transformer en SCPI est donc considérée comme remplie par le seul fait de la fusion.
L'apport fait à la SCPI doit porter exclusivement sur des immeubles neufs. En dehors de cette situation, la SCPI filiale de SII n'est pas autorisée à acquérir des immeubles déjà construits, par voie d'apports ou selon d'autres modalités.
L'apport doit intervenir dans le même délai que celui prévu pour la transformation d'une société civile de construction en SCPI, c'est-à-dire dans le délai d'un an (cf. ci-dessus n° 8 ).
11Il est également admis que la société civile de construction puisse être absorbée dans le même délai par la SII dont elle est la filiale.
b. Conditions relatives à la participation exigée des sociétés immobilières d'investissement.
12La possibilité offerte par la loi aux SII de créer des filiales immobilières suppose que ces dernières prolongent l'activité de construction des SII elles-mêmes. C'est pourquoi les SII doivent à l'origine détenir au moins 95 % du capital de la société civile qu'elles créent.
Cette obligation cesse lorsque la société civile est autorisée à faire publiquement appel à l'épargne, cette transformation ayant précisément pour objet de permettre au public de relayer l'investissement de la SII. Toutefois, afin que la SII conserve la responsabilité de l'opération qu'elle a engagée, elle reste tenue de conserver au moins 10 % du capital de la société civile.
1° Avant la transformation en société civile de placement immobilier faisant publiquement appel à l'épargne ou avant l'apport des immeubles achevés à une telle société.
13La SII devra souscrire au moins 95 % du capital initial et détenir à tout moment jusqu'à la date de la transformation ou de l'apport au moins 95 % du capital de la société civile.
Il est admis que plusieurs SII s'associent pour la constitution d'une même société civile. Dans ce cas, le pourcentage de 95 % s'apprécie en additionnant les participations de chacune d'elles. Des cessions de parts pourront intervenir entre les SII associées initialement, à la condition qu'à aucun moment, la participation globale qu'elles détiennent ne soit inférieure à 95 %.
2° Après la transformation ou l'apport.
14La SII ou les SII associées initialement devront conserver globalement et à tout moment au moins 10 % du capital de la société civile dans les mêmes conditions que précédemment.
2. Tolérance administrative.
15Par mesure de tolérance, les sociétés immobilières d'investissement ont été autorisées à réaliser accidentellement des opérations isolées ou temporaires n'entrant pas strictement dans le cadre de leur objet légal ; tel peut, notamment, être le cas des opérations ci-après énumérées, à la condition, bien entendu, que leur ampleur ou leur répétition ne puissent les faire considérer comme constitutives d'une activité distincte :
- revente occasionnelle de terrains excédentaires ou de parcelles dont l'aliénation serait prescrite à titre de charge d'aménagement ou comme condition des permis de construire, sous réserve que ces terrains ou parcelles n'aient pas été acquis à cette fin ;
- à titre exceptionnel, cession de locaux acquis ou bâtis par la société, et qui auraient d'abord été exploités en location ;
- placement des disponibilités de trésorerie.
16D'autre part, en contrepartie de la suppression, par l'article 10-I-c de la loi de finances pour 1974, de l'exonération de droits de mutation précédemment applicables à certaines transmissions à titre gratuit des actions de sociétés immobilières d'investissement, le statut juridique de ces sociétés a été libéralisé à compter du 20 septembre 1973 (décision ministérielle du 22 octobre 1973).
Cette libéralisation a consisté, notamment, à autoriser les sociétés immobilières d'investissement à réaliser des cessions d'immeubles à condition que celles-ci ne soient pas, par leur ampleur ou leur répétition, constitutives d'une activité distincte de leur objet légal et statutaire.
a. Conditions de forme.
17Ces cessions doivent être portées à la connaissance du ministère chargé de l'Économie et des Finances (direction du Trésor) et du ministère chargé de l'Équipement et du Logement (direction de la Construction). Sauf opposition motivée formulée par ces services dans le délai d'un mois, elles sont considérées comme satisfaisant à la condition énoncée à l'alinéa ci-dessus.
b. Conditions de fond.
181°. En principe, les immeubles vendus doivent avoir été détenus dix ans au moins par la société cédante. Ce délai part de la date de déclaration d'achèvement de l'immeuble vendu en cas de construction directe, ou d'acquisition en l'état neuf et, dans les autres cas, de la date d'acquisition.
2°. La cession ne doit pas, en principe, entraîner une expulsion des locataires ou contraindre brutalement ceux-ci au départ.
3°. Les fonds libérés par la cession doivent être réemployés à concurrence de 75 % au moins dans un programme d'investissements nouveaux. Ce programme doit respecter notamment la règle de l'affectation, en locaux à usage d'habitation, des trois quarts de l'ensemble du patrimoine social.